謝美花

摘要：企業(yè)生存發(fā)展的基本是安全、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講。由于對(duì)資金產(chǎn)生較大需求，開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)等特點(diǎn)降低了資金鏈安全程度，導(dǎo)致企業(yè)擴(kuò)大了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程中科學(xué)應(yīng)用資金是公司必須高度關(guān)注的問題。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流全過(guò)程，基于現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀，提出各個(gè)環(huán)節(jié)管理思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;現(xiàn)金流;全過(guò)程管理

一旦房企行業(yè)出現(xiàn)斷裂資金問題，必將對(duì)銀行系統(tǒng)造成重創(chuàng)，甚至威脅社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，嚴(yán)重威脅金融系統(tǒng)的可靠性，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)迅速緊縮，大量與其有關(guān)的公司破產(chǎn)。迫切需要結(jié)合公司發(fā)展環(huán)節(jié)，采取對(duì)應(yīng)的管理現(xiàn)金流的方法，及時(shí)監(jiān)控管理，認(rèn)真反饋結(jié)果，令公司產(chǎn)生文化凝聚力，幫助企業(yè)總結(jié)最佳的發(fā)展道路。通過(guò)合理方法對(duì)現(xiàn)金流量科學(xué)估算，進(jìn)一步控制各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。本文在這一前提下探究現(xiàn)金流管理工作。

一、管理現(xiàn)狀

（一）資本市場(chǎng)發(fā)展缺乏完善性

我國(guó)自20世紀(jì)90年代開始發(fā)展資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)需要大規(guī)模融資，相應(yīng)融資決策與發(fā)展都需要將市場(chǎng)作為基礎(chǔ)。因此，市場(chǎng)缺乏完善性將對(duì)資金來(lái)源造成巨大威脅，影響現(xiàn)金流管理。

當(dāng)前，我國(guó)的信用系統(tǒng)不夠完善。銀行在市場(chǎng)中主動(dòng)性嚴(yán)重不足，靈活性嚴(yán)重不足的業(yè)務(wù)和品種，影響了企業(yè)融資。由于市場(chǎng)中增加了上市門檻的高度，無(wú)形之中提高了融資難度。降低了資金使用效率。當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模相對(duì)不大，嚴(yán)重依賴市場(chǎng)融資，影響了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）資金來(lái)源渠道單一

首先，對(duì)現(xiàn)金流來(lái)源科學(xué)分析：

1.自有資金

在開發(fā)項(xiàng)目之前，房地產(chǎn)企業(yè)必定具備一部分自有資金。具體是引入合伙人資金以及通過(guò)股票發(fā)行獲得資本市場(chǎng)的資金。

2.銀行信貸

我國(guó)房地產(chǎn)金融關(guān)鍵還是銀行信貸，初步產(chǎn)生各種融資形式共存的格局，在發(fā)展過(guò)程中缺少完善性。最關(guān)鍵的依然是銀行信貸，決定了其限制企業(yè)的程度[1]。

3.股權(quán)融資

我國(guó)房地產(chǎn)金融中股權(quán)融資占據(jù)一定比例。加之其他上市企業(yè)利用證券融資向地產(chǎn)行業(yè)注入資金，在產(chǎn)業(yè)整體資金來(lái)源中上市融資的比例也會(huì)增加。

4.其他形式

聯(lián)建和參建屬于一種合伙制的融資。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)若干參與者聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，是多個(gè)投資者共同產(chǎn)生的投資行為，科學(xué)利用外部投資模式。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處在初級(jí)利用該模式的階段，規(guī)模相對(duì)不大[2]。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)擁有超過(guò)75%的平均負(fù)債率，由于缺少多元化的融資手段，一般都是由銀行提供資金，來(lái)源相對(duì)單一。地產(chǎn)商在缺少自有資金的狀況下，開發(fā)過(guò)程中習(xí)慣于使用貸款、墊資和預(yù)付款等方式。在支出部分購(gòu)置土地費(fèi)用以后，地產(chǎn)商在前期開發(fā)中可以使用貸款，利用墊資或變相墊資使項(xiàng)目封頂，再支付其他一般項(xiàng)目資金，通過(guò)預(yù)付款的方式開展接下來(lái)的項(xiàng)目開發(fā)工作。

（三）成本控制體系不健全

公司對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)與銷售時(shí)產(chǎn)生的全部費(fèi)用總和即成本。但是，具體工作中，很多公司一般把生產(chǎn)產(chǎn)品作為管理成本的核心，重視管理生產(chǎn)形成的成本，忽略了內(nèi)部其他非生產(chǎn)部門影響成分的情況，比如，管理部門和研發(fā)設(shè)計(jì)部門形成的費(fèi)用等。更加不用說(shuō)強(qiáng)調(diào)外部?jī)r(jià)值鏈。這種高度關(guān)注管理生產(chǎn)成本難以達(dá)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，限制了公司的可持續(xù)發(fā)展，削弱了競(jìng)爭(zhēng)水平。企業(yè)無(wú)法統(tǒng)一的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，出現(xiàn)大規(guī)模積壓產(chǎn)品現(xiàn)象，不符合市場(chǎng)發(fā)展需求。成本控制工作避免滯留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)采取的產(chǎn)供銷方式上，需要結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)開展客觀預(yù)測(cè)[3]。

二、全過(guò)程資金流管理

（一）投資決策分析

這是開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵內(nèi)容，整體規(guī)劃運(yùn)營(yíng)流程，在數(shù)據(jù)調(diào)研分析的前提下，采取經(jīng)濟(jì)可行的方案，避免不恰當(dāng)?shù)臎Q策導(dǎo)致投資的盲目性。比如在籌資操作中有關(guān)行為不恰當(dāng)產(chǎn)生財(cái)務(wù)威脅，負(fù)債權(quán)益缺少平衡的比重，增加了投入成本等;投資操作中形成的短期行為和盲目投資嚴(yán)重侵占與消耗資本，使企業(yè)發(fā)生現(xiàn)金流嚴(yán)重不足的問題，降低了使用和回報(bào)資金的效率。在這一環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)合理預(yù)測(cè)各項(xiàng)指標(biāo)，針對(duì)進(jìn)度編制科學(xué)計(jì)劃，不僅科學(xué)指導(dǎo)了后續(xù)管理工作，還可以準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)預(yù)防和解決措施，充分保證在實(shí)施項(xiàng)目中的銜接度。比如構(gòu)建管理信息平臺(tái)，安排專業(yè)人員單獨(dú)管理，掌握工作方位職責(zé)，整體評(píng)估結(jié)果，制定獎(jiǎng)懲制度[4]。

除了內(nèi)部管理因素之外，還應(yīng)對(duì)外部環(huán)境影響情況科學(xué)思考。國(guó)家改變政策和法律規(guī)定，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都會(huì)影響管理。基于籌資方面分析，調(diào)整準(zhǔn)備金率一定程度導(dǎo)致銀行調(diào)節(jié)銀根，增加地產(chǎn)企業(yè)取得貸款的困難程度，使項(xiàng)目產(chǎn)生其他風(fēng)險(xiǎn)。隨著不斷增加的庫(kù)存量，嚴(yán)重失衡的供求比重必定影響銷售，當(dāng)難以迅速變現(xiàn)庫(kù)存時(shí)，難以及時(shí)補(bǔ)充，不利于今后的項(xiàng)目建設(shè)工作，甚至威脅其他項(xiàng)目的開展。

（二）前期工作準(zhǔn)備

在本環(huán)節(jié)流出現(xiàn)金的關(guān)鍵內(nèi)容即獲得土地使用權(quán)，獲取方法各種各樣，牽涉到轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)和競(jìng)拍等。不斷加大的競(jìng)爭(zhēng)壓力造成企業(yè)必須通過(guò)更高的價(jià)格獲取使用權(quán)，使現(xiàn)金流異常緊張或是短暫性斷裂。可以按照計(jì)劃，結(jié)合貼現(xiàn)方法對(duì)企業(yè)能夠承受的最高價(jià)進(jìn)行倒擠，或通過(guò)應(yīng)急方法籌集現(xiàn)金。

除了以上內(nèi)容之外，還包括各項(xiàng)審批、招投標(biāo)內(nèi)容、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作等。通過(guò)合理調(diào)整與處理，設(shè)計(jì)相對(duì)合理的項(xiàng)目工期計(jì)劃達(dá)到應(yīng)用資金要求，有效減輕企業(yè)承受巨大壓力，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最大程度保證安全。在這一過(guò)程中對(duì)現(xiàn)金流入形式無(wú)法嚴(yán)格規(guī)范，企業(yè)大多數(shù)情況下利用前期籌劃現(xiàn)金以及自有資金發(fā)展項(xiàng)目，若發(fā)生緊張的成本以及監(jiān)理方實(shí)施的監(jiān)督工作是本階段關(guān)鍵管理內(nèi)容。因此，在建設(shè)開發(fā)整體流程，嚴(yán)格比較投資決策與建設(shè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，認(rèn)真規(guī)劃與控制構(gòu)成各種成本的因素。

在建設(shè)環(huán)節(jié)，預(yù)售通過(guò)現(xiàn)金方式把銷售收入劃入管理系統(tǒng)中，產(chǎn)生現(xiàn)金回流，也是真實(shí)的項(xiàng)目收入，這一環(huán)節(jié)的回籠資金概率相當(dāng)于整體投資的50%-70%。這部分現(xiàn)金可以對(duì)前期投入現(xiàn)金有效彌補(bǔ)，為項(xiàng)目后續(xù)操作提供全新資金，創(chuàng)造豐厚利潤(rùn)。

（三）項(xiàng)目竣工

竣工操作結(jié)束以后，具體包括兩部分內(nèi)容。第一，最后管理工作是銷售、回款效率和速度、支出稅收成本、償付貸款等，本環(huán)節(jié)流出的關(guān)鍵現(xiàn)金即歸還的貸款，而流入現(xiàn)金則是快速銷售與回籠資金。第二，雖然管理基本到達(dá)尾聲，但依然需要不斷循環(huán)管理，全面總結(jié)與評(píng)價(jià)管理，這項(xiàng)工作體現(xiàn)出一定的必要性?？偨Y(jié)評(píng)估后期工作來(lái)自于三個(gè)方面：是否設(shè)計(jì)目標(biāo);管理中流出流入現(xiàn)金的合理性;影響目標(biāo)和實(shí)際差異的各種因素?？梢园才艑I(yè)評(píng)估團(tuán)隊(duì)，整理歸納管理全過(guò)程中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，找出問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的環(huán)境中，開放房地產(chǎn)項(xiàng)目始終需要面對(duì)巨大的挑戰(zhàn)，強(qiáng)化管理至關(guān)重要。近些年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)由于難以妥善管理資金引發(fā)一系列問題。作為我國(guó)國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，密切聯(lián)系人們的日常生活，逐步成為社會(huì)各界關(guān)注的一項(xiàng)內(nèi)容。住房商品由于突出的不可替代性令其價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，人們對(duì)其產(chǎn)生的剛性需求以及盲目炒房，在一定時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)失去了供求平衡。房地產(chǎn)行業(yè)需要解決的問題有很多，利用管理分析問題，主要是由于該行業(yè)產(chǎn)生的特殊性，資金是確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

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