葛穎

摘要：在當前的經濟市場中，房地產企業(yè)占據著非常重要的位置，在經營發(fā)展的過程中通常會采用融資方式解決資金問題，但是卻會帶來一定的風險?；诖耍P者從房地產企業(yè)融資策略中存在的不足及面對的困難入手，給出了解決融資風險的控制策略，以期為房地產企業(yè)開展融資提供理論幫助。

關鍵詞：房地產企業(yè);融資策略;融資風險;風險控制

在房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的背景下，房地產項目的復雜程度越來越高，地皮的價格也在不斷上漲，增加了企業(yè)經營發(fā)展的難度。在此基礎上，有些房地產企業(yè)會通過融資方式籌集更多的發(fā)展資金，用于企業(yè)房地產項目的設計、建設。但是，一旦出現經濟下滑的現象，或則房地產市場價格出現明顯波動，就會導致企業(yè)無法獲得利潤，進而造成融資風險。因此，房地產企業(yè)需要提高對融資風險的重視，制定完善的策略規(guī)避融資風險。

一、房地產企業(yè)融資策略的現狀及難點

（一）企業(yè)融資渠道較為單一

在房地產企業(yè)生產經營過程中，大部分經營管理工作都需要資金的支持。但是就目前的狀況而言，大部分房地產企業(yè)都面臨著融資渠道單一的問題。這樣的融資形式，實際上很難解決房地產各個環(huán)節(jié)、項目重大支出，因此會在很大程度上帶來融資風險，限制房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在市場經濟良好發(fā)展背景下，房地產企業(yè)的融資渠道有了很大的擴展，如ABS方式、供應鏈融資、自有資金、銀行信貸、債券融資等融資方式，但是有85%以上的企業(yè)都在使用銀行信貸的融資方式，很少會有企業(yè)采用其他的方式實現融資。

（二）企業(yè)財務工作風險較高

眾所周知，房地產企業(yè)的項目需要大量的資金，加之企業(yè)過度依賴銀行信貸，所以就會增強財務風險，即凈負債率明顯提高。相關數據統計表明，房地產企業(yè)的平均財務負債率大約為70%，這一統一中涵蓋一定數量的大型房地產企業(yè)，這類大型房地產企業(yè)的凈負債率要遠大于當前的平均水平，在很大程度上提升了房地產企業(yè)的發(fā)展風險。除此之外，在政府部門的宏觀調控之下，出臺了很多調控政策，使得房地產企業(yè)在經營發(fā)展出現顯著的不確定性，導致房地產企業(yè)融資風險的出現[1]。

（三）企業(yè)融資成本明顯提高

就當前的現狀來說，房地產企業(yè)的發(fā)展中因為融資的影響，所以經營成本也明顯提升，增加了企業(yè)的發(fā)展風險。相關數據統計表明，在2017年度，我國大部分房地產企業(yè)的融資成本都呈現出增長趨勢。因此，相關專家及研究學者均指出，房地產企業(yè)開展的短期融資模式，其利率依然會持續(xù)提升，基本上能夠達到12%左右。另外，與短期融資相比，長期融資的利率也會呈現上漲的趨勢，為房地產企業(yè)的經營發(fā)展帶來風險。在2018年后，我國房地產企業(yè)的融資成本增長速度仍舊處于增長趨勢，在很大程度上阻礙了房地產項目的順利開發(fā)。

（四）財務管理工作不到位

對于房地產企業(yè)而言，財務管理工作與其融資風險聯系密切。目前我國大部分房地產企業(yè)都屬于中小型企業(yè)，和大型房地產企業(yè)相比，中小型房地產企業(yè)在財務制度及財務管理方面存在較多的不足，如財務部門制定的融資計劃缺乏科學性及合理性、盲目擴張企業(yè)規(guī)模，提升企業(yè)的資產負債比例，從而導致企業(yè)面臨財務風險，進入負債經營→債務償還→負債經營的惡性循環(huán)，不利于房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，嚴重時將會導致企業(yè)破產。與此同時，房地產企業(yè)在融資預算方面也存在不足，大部分房地產企業(yè)都按照領導指示→財務核算→銀行借貸流程開展融資預算，這種預算模式過于簡化，導致預算結果不具備科學性，難以為房地產企業(yè)開展融資提供指導，很容易引發(fā)融資風險。

二、房地產企業(yè)融資風險控制的策略分析

（一）豐富融資渠道

首先，政府應該對股票融資的限制，進行適當的調整，降低股票融資的準入門檻，同時使用不同的工具完成對資金的引入。通過這樣的方式，能夠吸引房地產企業(yè)對股票融資的重視，從而在一定程度上提高資本結構的合理性。其次，相關部門應該對債券市場進行合理的完善，適當放寬對房地產企業(yè)的限制。在這一基礎上，還應該適當調整債券的額度，積極向房地產企業(yè)提供高額的長期債券，從而解決企業(yè)在資金方面的壓力。再次，需要對與證券相關的法律法規(guī)，進行合理的完善、細化，保證各項資源都能夠實現合理的配置，提高資源的利用率。通過上述的方式，能夠豐富房地產企業(yè)的融資渠道，打破以往單一的融資方式，進而實現對融資風險的控制。總的來說，豐富的融資渠道可以有效分散房地產企業(yè)的融資風險，還可以為社會中的閑散資金提供利用孔空間，有助于金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）降低財務風險

就房地產企業(yè)而言，在融資的過程中應該對凈負債率進行合理的控制，同時對權益、債務之間的關系進行合理的安排，最大程度降低對銀行信貸的依賴。結合上文所提及的不同融資方式，房地產企業(yè)應該選擇風險最小的方式，以此來提高資本結構的合理性、科學性。另外，房地產企業(yè)應該對財務風險進行合理的控制、預算，對項目進行全周期的成本預算管理，同時加大對財務工作的監(jiān)督力度、執(zhí)行力度，積極健全房地產企業(yè)內部的相關制度，從而保證效益可以達到最大化[2]。同時，房地產企業(yè)應該順應國家政策的調整趨勢，充分認識到政府調控的目的與價值，以此來做到與時俱進，增強自身風險防御的能力。

（三）減少融資成本

通常來說，不同的融資方式會產生不同的融資成本，如果將各種方式的成本進行從大到小排列，其結果為：股權私募、股票、銀行貸款、企業(yè)債、ABS、短期融資券、金融券、國債。在房地產企業(yè)的經營發(fā)展中，其實不可能只單純的依靠一種融資方式，所以可以適當增加債務融資的額度，以此來降低房地產企業(yè)的成本。但是，如果債務融資所占的比例較大時，就會進一步增加房地產企業(yè)的風險，而一旦出現這種問題后反而會增加融資成本。對此，房地產企業(yè)必須對融資方式進行合理選擇，同時調整好融資的比例，通過這樣的方式降低房地產企業(yè)的融資成本。總體而言，房地產企業(yè)在融資的過程中，必須結合自身的實際選擇融資方式，制定科學的融資規(guī)劃，為自身的發(fā)展提供保障。

（四）加強財務管理

通過上述分析可知，房地產企業(yè)在財務管理方面的不足主要體現在財務制度及融資預算方面。對于財務制度而言，房地產企業(yè)需要構建完善的財務管理制度，通過制度約束并指導財務人員的工作，并定期開展財務人員的培訓工作，提高財務人員對財務管理及融資管理的重視，確保財務人員可以主動按時向出資方出具相應的信息，塑造良好的房地產企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資成功率的提升。與此同時，房地產企業(yè)的財務人員需要定期向銀行等信貸機構介紹企業(yè)的實際發(fā)展狀況，重點介紹企業(yè)的進步與近期開發(fā)的房地產項目，塑造誠實守信、良好經營的企業(yè)形象，有助于房地產企業(yè)融資成本的控制及融資渠道的擴展。

對于融資預算工作而言，房地產企業(yè)需要根據企業(yè)開發(fā)的房地產項目實際狀況，制定科學合理的融資規(guī)劃，確保融資規(guī)劃的內容與房地產企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相符，規(guī)劃中制定融資目標與房地產企業(yè)的實際經濟狀況與經營狀況相符，這樣才能夠在保障房地產企業(yè)穩(wěn)定經營的狀況下，獲取充足的資金。與此同時，房地產企業(yè)需要改變傳統的簡單預算工作模式，而是要將預算管理工作覆蓋到整個房地產企業(yè)中，通過多個職能部門與財務部門的通力配合、團結協作，提升房地產企業(yè)融資預算的準確性及科學性，確保房地產企業(yè)的所有職工認識到融資管理的重要性，有助于房地產融資資金的最大化利用，在很大程度上避免了融資風險的出現。

三、房地產企業(yè)融資風險控制的實例分析

為了明確房地產企業(yè)融資風險控制策略的有效性，筆者將某企業(yè)作為研究對象，根據房地產企業(yè)的實際發(fā)展狀況，結合上述融資風險控制策略，制定了符合該企業(yè)的融資方案，在有效規(guī)避融資風險的同時，為該企業(yè)籌集了充足的資金。

（一）企業(yè)發(fā)展現狀分析

該房地產企業(yè)主要通過直接融資及間接融資方式籌集資金。直接融資涵蓋股權融資及債券融資這兩個方式;間接融資涵蓋銀行貸款及信托融資這兩個方式。為了在較低融資風險下，籌集中充足的發(fā)展資金，該房地產企業(yè)選擇債券融資方式中的資產證券化方式，將多媒體生活廣場進行抵押，通過抵押貸款證券化的方式獲取資金。其中，債券融資方式由證監(jiān)會、發(fā)改委及交易商協會共同負責。證監(jiān)會通過交易所及企業(yè)資產證券化的方式，實現債券融資方式的有效監(jiān)管;發(fā)改委主要負責企業(yè)債券的管理工作;交易商協會將會對房地產企業(yè)的短期融資券、中期票據、超短期融資券以及資產支持票據等內容進行監(jiān)管。在明確債券融資方式的監(jiān)管機構及相關理論后，房地產企業(yè)需要根據自身的實際狀況進行融資方案的具體設計。

該房地產企業(yè)位于上海市中山公園，包括寫字樓及商鋪兩個部分，該房地產企業(yè)的辦公樓目前尚有1億元經營性物業(yè)貸，將于明年到期，商場經營性物業(yè)貸余額約為3-4億元，剩余期限較長。因此，在制定資產證券化融資方案之前，房地產企業(yè)需要與相關銀行協商提前還款事宜，并獲得抵押權人的同意，同時約定在信托設立后一定期限內解除抵押。該部分權利負擔所承擔的負債可以通過資產證券化融資的募集資金進行解除，不需要房地產企業(yè)應用現有資金償還。

（二）企業(yè)融資方案制定

在進行融資方案制定時，首先要進行融資預算，一般來說，商業(yè)地產抵押貸款證券化的抵押率為50%-70%，假設該房地產企業(yè)的多媒體生活廣場估值為40億元，按照6-6.5折的抵押率計算，則該房地產企業(yè)可以募集資金約為26億元;然后，交易結構的選擇，證監(jiān)會明確指出，CMBS產品需要按照“信托計劃+專項計劃”的雙SPV結構進行交易結構的制定，所以該房地產企業(yè)選擇“財產權信托結構”作為交易結構;最后，該房地產企業(yè)申請儲架，將兩份物業(yè)資產的產證分別入池，分為兩期進行證券的發(fā)行，具體的發(fā)行規(guī)模根據物業(yè)資產的估值決定。在上述融資方案實施之后，該房地產企業(yè)有效募集了經營所需的資金，企業(yè)的內部經營狀況穩(wěn)定，不存在融資風險，表明本文提出的融資風險控制策略具有一定的可行性。

四、結語

綜上所述，在房地產企業(yè)開展融資工作時，仍舊存在很多不足，不利于房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要受到房地產企業(yè)管理者的重視，所以必須針對融資問題制定行之有效的策略。在這一基礎上，豐富了房地產企業(yè)的融資渠道，對融資風險進行了合理的控制與防范，同時降低了融資的成本，對于促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。因此，結合本文的分析發(fā)現，文中所提及的融資風險控制策略，其具有較強可行性與必要性。

參考文獻：

[1]高瑾瑛.山西房地產企業(yè)管理會計應用研究——之山西房地產企業(yè)投融資分析[J].山西財稅，2018 （12）：39-41.

[2]謝勇.中小房地產企業(yè)融資模式創(chuàng)新及競爭優(yōu)勢問題探析[J].財經界（學術版），2018 （21）：14-15.