徐勇戈 王莎莎

【摘 要】 公私合作模式“建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓（BOT）”為地方政府解決公共基礎(chǔ)建設(shè)提供了新思路，能滿足公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高投資管理效率，有效化解地方政府債務(wù)風(fēng)險。因BOT項目建設(shè)周期長、參與方眾多，合理的風(fēng)險分擔(dān)是其成功的關(guān)鍵。從公租房BOT項目全生命周期過程角度出發(fā)，借助建筑信息模型（BIM）在投資機制、管理與治理模式方面的創(chuàng)新性，運用工作結(jié)構(gòu)分解法進行風(fēng)險識別，并用改進的密切值法構(gòu)建公租房全生命周期風(fēng)險分擔(dān)模型，為公共部門和私營機構(gòu)合作提供決策依據(jù)，以期公租房項目的長久發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 公租房; BOT模式; BIM技術(shù); 風(fēng)險分擔(dān); 密切值法

【中圖分類號】 F284? 【文獻標(biāo)識碼】 A? 【文章編號】 1004-5937（2019）11-0016-06

公共租賃房（下面簡稱公租房）是保障性住房的一種，由政府部門負責(zé)建設(shè)或者購入，以供中低收入群體租住。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，大量人口集聚到城市，漸漸形成了一個規(guī)模龐大的既無力購買經(jīng)濟適用房，又不符合廉租房條件的“夾心層”群體，主要包含城市中低收入家庭、進城務(wù)工人員以及剛畢業(yè)的大學(xué)生。為此，政府相繼出臺多項有關(guān)公租房建設(shè)的政策，逐步使其成為保障性住房的主體。但是，由于公租房項目建設(shè)前期投資大、資金回收期長、運營過程存在較大不確定性等特點，資金短缺問題成為制約公租房發(fā)展的“絆腳石”[ 1 ]。單靠政府力量無法從根本上解決公租房的建設(shè)資金，面對巨大的資金壓力，優(yōu)化和拓展融資渠道成為當(dāng)務(wù)之急，而BOT模式在各個行業(yè)的應(yīng)用為公租房的建設(shè)提供了融資借鑒[ 2 ]。

因公租房項目屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，建設(shè)周期長，伴隨的不確定因素增多，加之項目參與方眾多，風(fēng)險分擔(dān)主體多元，利益需求差別大，為了有效吸引社會資本的進入，合理的風(fēng)險分擔(dān)是項目成功的關(guān)鍵因素。本文引入BIM技術(shù)進行公租房全生命周期的過程管理，提升管理效率，在此基礎(chǔ)上分析公租房BOT項目的風(fēng)險分擔(dān)機制。合理的風(fēng)險分擔(dān)可以有效吸引社會資本，使閑散資金進入，提升各參與方進行公租房合作項目的積極性[ 3 ]，為公共部門與社會資本的合作提供決策依據(jù)，進而顯著提高公租房的供給規(guī)模及持續(xù)性發(fā)展，使更多“夾心層”群體可以享受到社會福利。

一、基于BIM技術(shù)的公租房PPP項目管理分析

（一）公租房BOT項目運作框架

公租房BOT模式，即公共部門就公租房項目與私營機構(gòu)簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方承擔(dān)該項目的投資、融資、建設(shè)和維護，在協(xié)議期內(nèi)進行運營，公共部門進行監(jiān)管，公眾與用戶使用并監(jiān)督私營機構(gòu)對公租房的運作管理，協(xié)議期結(jié)束后私營機構(gòu)將項目無償轉(zhuǎn)讓給政府。其投資收益主要來自特許經(jīng)營期的租金、配套設(shè)施收入，成本由建設(shè)期與特許經(jīng)營期的現(xiàn)金流出構(gòu)成。

（二）基于BIM技術(shù)的公租房BOT項目管理必要性

傳統(tǒng)合作項目存在各方參與程度弱，政府、私人資本之間關(guān)系緊張等問題。BIM技術(shù)加入項目管理中，能有效緩解各方關(guān)系，為公共部門在決策公租房公私合作項目時提供客觀的數(shù)據(jù)支持，實現(xiàn)項目全生命周期的管理和控制，在項目實施過程中做到信息無縫連接和實時共享，減少重復(fù)、離散的數(shù)據(jù)，增加信息共享和協(xié)同工作[ 4 ]，實時監(jiān)控，有效控制及應(yīng)對意外事件。公共部門特許期結(jié)束后接收公租房項目時要了解項目全面的信息、數(shù)據(jù)，利于后期的運營管理。

一是通過BIM平臺積累項目數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫。提升公租房項目建設(shè)各參與方的交互性，及時了解項目進度，實現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，扮演公租房BOT項目風(fēng)險分擔(dān)分析的重要角色。

二是BIM技術(shù)有效預(yù)測風(fēng)險，進行事前數(shù)據(jù)模擬，減少公租房建設(shè)及運營中風(fēng)險事件概率及額外的成本支出。

三是BIM項目管理平臺，對于政策法規(guī)的變化，根據(jù)外部環(huán)境以及BIM平臺數(shù)據(jù)分析及時作出應(yīng)對措施，通知各參與方，減少傳統(tǒng)項目由于信息滯后引起的成本增加、不滿情緒及責(zé)任推卸。

（三）公租房BOT項目全生命周期階段分析

BIM技術(shù)貫穿公租房BOT項目全生命周期中，因各方目標(biāo)差異，BIM技術(shù)對不同參與方所實現(xiàn)的功能有所差異。以下將公租房BOT項目全生命周期過程按決策、采購、運營與移交三個階段，分析引入BIM技術(shù)后公租房BOT項目在建設(shè)全生命周期中的運用。

決策階段主要解決公租房項目的決策、方案等，BIM技術(shù)對數(shù)據(jù)的集成功能為項目運用物有所值法進行定量評價提供技術(shù)支撐，判斷實施BOT模式是否可以降低總成本，進而決定BOT項目可否實施。

采購階段主要涉及設(shè)計與建造。在設(shè)計階段，BIM加強了各個專業(yè)之間的聯(lián)系與集成[ 5 ];在項目建設(shè)階段，利用BIM技術(shù)對工程項目進行精細化管理、實時性監(jiān)控，便于快速識別各項風(fēng)險;在施工前，對施工方案預(yù)演，做到事前控制，有效提升成本、進度、質(zhì)量和安全的管理效率[ 6 ]。BIM模型的運用將數(shù)據(jù)實時共享，項目管理方可以有效地進行項目各工作節(jié)點的監(jiān)控。做好提前預(yù)防、及時處理，對節(jié)約成本、節(jié)省工期、提高施工質(zhì)量和風(fēng)險防范有重要意義。

運營與移交階段通過BIM模型實時監(jiān)控項目系統(tǒng)，及時獲取設(shè)備的定期檢修和保養(yǎng)數(shù)據(jù)的高效準(zhǔn)確，檢修后及時反饋到項目數(shù)據(jù)庫中，有效減少公共部門接收項目后運營中的風(fēng)險因素。移交后，政府部門根據(jù)建立的BIM模型全面掌握項目截至移交前的各項數(shù)據(jù)，實現(xiàn)公租房項目全生命周期的監(jiān)管與現(xiàn)代化的管理模式。BIM技術(shù)給公租房公私合作的管理模式帶來了一次改革性的飛躍，與傳統(tǒng)的管理模式相比優(yōu)勢突出。

二、公租房PPP模式風(fēng)險分擔(dān)機制的研究

（一）公租房BOT項目風(fēng)險識別

通過已有文獻對比風(fēng)險識別方法的優(yōu)缺點及公租房項目的特點，采用工作結(jié)構(gòu)分解法分析BOT模式下公租房項目所面臨的風(fēng)險，按風(fēng)險承擔(dān)方分為公共部門、私營機構(gòu)、金融機構(gòu)、共擔(dān)風(fēng)險，如表1。

（二）基于BIM技術(shù)的公租房BOT項目風(fēng)險管理

BIM技術(shù)的應(yīng)用對項目風(fēng)險提前進行識別，并對相關(guān)風(fēng)險進行預(yù)防和控制，利于降低公租房項目的風(fēng)險，提升項目合作中風(fēng)險分擔(dān)的合理性，保證各方順利合作[ 7 ]。

1.項目利潤未知，前期預(yù)測不準(zhǔn)[ 8 ]

公租房項目屬于準(zhǔn)公共項目，運營期的收入主要依賴租金收入，因公租房項目具有一定的公益性，租金水平不能過高，收益難保證，需前期大量資料的收集分析。BIM模型的建立，在項目前期即進行數(shù)據(jù)收集歸納及準(zhǔn)確決策分析，極大提高了項目管理效率。

2.項目周期長，缺失協(xié)同工作平臺

公租房項目工程體量巨大，建設(shè)周期長，參與方眾多，缺乏共同協(xié)作的平臺，導(dǎo)致信息閉塞，矛盾聚積，風(fēng)險隱患一觸即發(fā)。BIM模型能提升各參與方交互性，減少溝通障礙，降低因各參與方的主觀情緒導(dǎo)致的風(fēng)險因子。

3.公租房BOT項目是設(shè)計、建造加經(jīng)營，重點在經(jīng)營，后期運維管理難度大

BIM模型應(yīng)用的優(yōu)勢在于前面各個階段中，優(yōu)化設(shè)計、施工方案，減少浪費，降低成本，做到成本優(yōu)化前置，為運營階段做好鋪墊。一方面可保障私營機構(gòu)的利益，另一方面能使公租房公私合作模式長久發(fā)展，提升價值，造福社會，惠及民生。

（三）風(fēng)險分擔(dān)原則

各參與方依據(jù)合同應(yīng)遵循以下原則進行風(fēng)險分配：

1.須有控制風(fēng)險的能力

合理的風(fēng)險分配不僅可以刺激相關(guān)方的積極性，而且對可能出現(xiàn)的風(fēng)險具有相應(yīng)強有力的手段進行控制并處理，降低損失;反之，則會加大成本。

2.承擔(dān)風(fēng)險的參與方有機會將該風(fēng)險合理轉(zhuǎn)移

風(fēng)險發(fā)生后，合適的風(fēng)險承擔(dān)者有能力將風(fēng)險合理轉(zhuǎn)移，控制風(fēng)險，使損失最小化。

3.承擔(dān)風(fēng)險一方必須對項目整體最有利[ 9 ]

合理的風(fēng)險分擔(dān)對項目的成功起著關(guān)鍵作用，風(fēng)險分擔(dān)的最終目標(biāo)是整體利益最優(yōu)。分配過少，缺少激勵，管理效率低下，成本增高;分配過多，管理效率增高，管理成本影響項目整體利益降低。

合理的風(fēng)險分擔(dān)機制不僅可以有效激勵私營機構(gòu)參與公共項目的積極性，而且能有效提高社會整體福利，提升公共部門的政績影響力[ 10 ]。

三、建立風(fēng)險分擔(dān)模型

合理的風(fēng)險分擔(dān)是公租房BOT項目順利實施的關(guān)鍵因素，王蕾等[ 11 ]運用ANP-Shapley值的方法進行了PPP項目風(fēng)險分擔(dān)的研究，李林[ 12 ]利用討價還價博弈理論，研究PPP項目共擔(dān)風(fēng)險的分配。對相關(guān)文獻研究后總結(jié)風(fēng)險分擔(dān)常用的研究方法有風(fēng)險分配矩陣法[ 13 ]、文獻打分法[ 14 ]、博弈論方法、案例分析法等，大多以定性分析為主，無法定量確定共擔(dān)風(fēng)險在各參與方之間的承擔(dān)比例。針對此問題，本文根據(jù)公租房BOT項目特點，考慮風(fēng)險因素的復(fù)雜多樣性，結(jié)合BIM技術(shù)在項目全生命周期管理過程中的創(chuàng)新性，建立以改進的密切值法為基礎(chǔ)的風(fēng)險分擔(dān)模型，分析并計算各個主體具體的風(fēng)險分擔(dān)比例，為公租房BOT項目各參與方提供決策依據(jù)。

密切值法是系統(tǒng)工程中針對多目標(biāo)決策的一種優(yōu)選方法，能夠在面對多個對象時從中篩選出最符合條件，并有效解決實際工程中面對多個目標(biāo)時如何做出正確決策的有效方法。密切值法可以將項目所面臨的風(fēng)險評價指標(biāo)轉(zhuǎn)化為具有綜合性質(zhì)的單個指標(biāo)，該單一指標(biāo)可從整體上反映出風(fēng)險評價的好壞[ 15 ]。改進的密切值法引入熵權(quán)法確定各評價指標(biāo)的權(quán)重，消除主觀因素的影響[ 16 ]。

（一）建立評價指標(biāo)矩陣

擬定項目有n個風(fēng)險分擔(dān)者，針對每個分擔(dān)者設(shè)定m個評價指標(biāo)，分別用Yi（i=1，2，…，n），Xj（j=1，2，…，m）來表示，并將參與者Yi對應(yīng)Xj的能力值記為aij（i=1，2，…，n;j=1，2，…，m）。初始矩陣A=（aij）m×n如下：

（二）規(guī)范初始矩陣

初始矩陣A=（aij）m×n中各風(fēng)險評價指標(biāo)的量綱、數(shù)量級等不同，且評價指標(biāo)判斷標(biāo)準(zhǔn)有正有負，故需對初始矩陣進行規(guī)范化處理。

目標(biāo)差值率，排除風(fēng)險評價指標(biāo)不具可比性等因素，考慮目標(biāo)值與指標(biāo)值的距離與比價效應(yīng)，讓指標(biāo)在偏離目標(biāo)值程度而在衡量時有同一個尺度，使得決策者確定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來準(zhǔn)確計算該項指標(biāo)偏離最優(yōu)值的程度。

（三）構(gòu)建虛擬的最優(yōu)與最劣分擔(dān)方

（四）基于熵權(quán)法的指標(biāo)權(quán)重

熵權(quán)法是利用各評價指標(biāo)有效信息量的大小來確定相應(yīng)的權(quán)重值。熵是系統(tǒng)無序程度的一個度量，熵值的大小反映評價對象指標(biāo)值之間的差異程度：若指標(biāo)的信息熵越小，系統(tǒng)越有序，表示指標(biāo)值相差較大，該指標(biāo)提供的信息量越大，其權(quán)重也相應(yīng)較大，在綜合評價中所起作用越大權(quán)重就應(yīng)該越高。

（五）計算評價指標(biāo)的歐氏距離及密切值

1.標(biāo)準(zhǔn)化歐式距離的概念

四、案例研究

西安市某公租房項目總投資約25.33億元，房屋建筑面積約32萬平方米。由西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為項目實施機構(gòu)，采用競爭性磋商采購方式，最終交由中建某工程局有限公司（以下簡稱中建工程局）。采取建設(shè)施工、養(yǎng)護管理一體化經(jīng)營方式，運作方式為BOT，合作期23年，包括建設(shè)期3年，運營期20年。在該公租房項目中風(fēng)險主要分擔(dān)主體涉及西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中建工程局、商業(yè)銀行三方。運用已建的風(fēng)險綜合評價指標(biāo)就公租房項目建設(shè)分析衡量后從三個風(fēng)險分擔(dān)方的風(fēng)險控制能力、風(fēng)險承擔(dān)能力和風(fēng)險承擔(dān)意愿3方面確定8個評價指標(biāo)，計算各方密切值，據(jù)此得出公租房項目各風(fēng)險最佳的風(fēng)險承擔(dān)者。

風(fēng)險控制能力指標(biāo)集包括：風(fēng)險發(fā)生概率認識度（X1）、風(fēng)險管理技術(shù)（X2）和風(fēng)險管理水平及經(jīng)驗（X3）;風(fēng)險承擔(dān)能力指標(biāo)集包括：風(fēng)險預(yù)備金（X4）、風(fēng)險管理收益（X5）和盈利能力（X6）;風(fēng)險承擔(dān)意愿指標(biāo)集：風(fēng)險偏好（X7）、決策動機（X8）。

五、結(jié)語

本文將BIM技術(shù)應(yīng)用于公租房公私合作項目的全生命周期管理過程中，分析其中存在的風(fēng)險因素，建立了風(fēng)險評價指標(biāo)體系，并根據(jù)BOT項目風(fēng)險分配的最優(yōu)原則，選定最佳風(fēng)險分擔(dān)者，建立合理并使各方滿意的風(fēng)險分擔(dān)機制。運用改進密切值法構(gòu)建風(fēng)險分擔(dān)模型，通過實際案例分析計算出各參與方承擔(dān)項目建設(shè)風(fēng)險的綜合能力，基于風(fēng)險分配最優(yōu)原則，得出各風(fēng)險的最優(yōu)承擔(dān)者。

具體關(guān)于公租房BOT項目風(fēng)險分配情況需根據(jù)項目實際情況，并考慮各方風(fēng)險承受能力。項目合理的風(fēng)險分配，既可以降低項目總風(fēng)險，又能提高公租房BOT項目的合作效率，有效促進社會資本進入公租房項目建設(shè)領(lǐng)域的積極性，為國家經(jīng)濟發(fā)展做貢獻。

【參考文獻】

[1] 和軍，戴錦.公私合作伙伴關(guān)系（PPP）研究的新進展[J].福建論壇·人文社會科學(xué)版，2015（5）：44-51.

[2] 余逢伯.新常態(tài)下PPP模式的機遇、挑戰(zhàn)與對策[J].金融論壇，2015（8）：75-80.

[3] 王桂花，彭建宇.制度供給視角下PPP模式風(fēng)險分擔(dān)博弈研究[J].經(jīng)濟問題，2017（10）：39-44.

[4] 尹貽林，劉琦娟，王翔.公共項目全生命周期監(jiān)管體系研究：基于VFM評價與BIM技術(shù)的協(xié)同[J].項目管理技術(shù)，2016（7）：17-20.

[5] 胡云輝，王雙軍.BIM在PPP項目全生命周期中的應(yīng)用[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2017（9）：26-30.

[6] 李嘉欣.BIM技術(shù)在PPP項目中的應(yīng)用研究[J].價值工程，2018（1）：179-180.

[7] 李雅琦.BIM在PPP項目中的應(yīng)用研究[J].城市建設(shè)理論研究，2017（10）：47.

[8] 李寒哲，蘇振民，吉臨鳳.IPD模式下的PPP項目風(fēng)險分配[J].土木工程與管理學(xué)報，2017（4）：119-124.

[9] 國務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的實施意見[A].2017.

[10] 郭鵬，文曉閣.基于BP人工網(wǎng)絡(luò)的BOT項目風(fēng)險評估研究[J].科技管理研究，2015（21）：201-214.

[11] 王蕾，趙敏，彭潤中.基于ANP-Shapley值的PPP模式風(fēng)險分擔(dān)策略研究[J].財政研究，2017（6）：40-50.

[12] 李林.參與方地位非對稱條件下PPP項目風(fēng)險分配的博弈模型[J].系統(tǒng)工程理論與實踐，2013（8）：1940-1948.

[13] ZHANG S B，GAO Y，F(xiàn)ENG Z，et al. PPP application in in-frastructure development in China：institutional analysis? and implications[J].International? Journal? of Project Manage-ment，2015，33（3）：497-509.

[14] 邢邦寧.基于PPP模式的城市軌道交通設(shè)施項目風(fēng)險分擔(dān)機制研究[D].中國科學(xué)院（工程管理與信息技術(shù)學(xué)院）碩士學(xué)位論文，2015.

[15] 張曾蓮，郝佳赫.PPP項目風(fēng)險分擔(dān)方法研究[J].價格理論與實踐，2017（1）：137-140.

[16] 李壽國，周文珺.基于PPP模式的地下綜合管廊項目分擔(dān)機制分析[J].安全與環(huán)境學(xué)報，2018（3）：1019-1024.