孫庭陽

5月9日，泰禾集團（000732.SZ）股價下跌8.8%，在135家A股上市房企中跌幅第一。此前一天，5月8日，深交所針對泰禾集團2018年年報發(fā)出包含19個問題的問詢函。

這些問題包括：公司董事長及實際控制人黃其森曾對外宣稱2018年銷售額目標2000億元完成情況如何？1735億元的存貨，存貨跌價準備為何只有3.07億元？短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債合計574億元是否有償債風險？

截至《中國經(jīng)濟周刊》記者發(fā)稿時，泰禾集團尚未就問詢做出答復(fù)。

2000億元銷售目標的虛實 ? ??

2000億元銷售額目標是泰禾集團的歷史遺留問題。

2017年12月，黃其森對媒體宣稱2018年銷售額目標將再翻一番至2000億元。

這句話第一層意思是2017年年銷售額應(yīng)該是1000億元。

彼時，泰禾集團2017年報尚未公布，1000億元與保利地產(chǎn)2016年的銷售額接近，但泰禾集團市值遠低于保利地產(chǎn)。

2000億元消息甫一放出，善于捕風捉影的股票市場就開始異動，2017年12月25日和2017年2月27日，泰禾集團股價連續(xù)兩天漲停。

深交所2017年12月25日發(fā)函問詢泰禾集團：黃其森透露的信息是否已履行信息披露義務(wù)？董事長向特定媒體透露相關(guān)信息是否違反了股票上市規(guī)則？泰禾集團則回復(fù)稱，這“屬于董事長黃其森先生對公司發(fā)展的目標和愿景，不構(gòu)成本公司的預(yù)測和承諾”。

第二層意思是：泰禾集團2018年年銷售額要達2000億元。

這個目標實現(xiàn)了嗎？《中國經(jīng)濟周刊》記者發(fā)現(xiàn)，泰禾集團2018年報中并未明示2000億元銷售目標。深交所和市場都在等待泰禾集團及黃其森本人解局2000億元銷售額目標。

上市公司高管在公開信息披露途徑之外透露公司業(yè)績遭處罰已有先例。1月12日，美的集團總經(jīng)理方洪波在2019中國制造論壇上透露了2018年預(yù)計稅前利潤，早于年報披露。2月18日，證監(jiān)會廣東監(jiān)管局判定方洪波行為違反了上市公司信息披露管理辦法，對其發(fā)出行政監(jiān)管措施決定書。

3億元存貨跌價準備存疑

泰禾集團除了未在2018年報中明示2000億元銷售目標完成情況，其財務(wù)穩(wěn)健性也是外界關(guān)注的。

據(jù)泰禾集團年報顯示，2018年年底存貨1735億元，在A股上市房企處于第6名，歸屬母公司股東凈利潤是第18名，歸屬母公司股東權(quán)益是第20名。存貨和利潤規(guī)模及資產(chǎn)規(guī)模所處位置不匹配。而為存貨計提的存貨跌價準備合計3.07億元，存貨跌價準備穩(wěn)健遜于同行。

房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括土地、在建樓盤、已建成未結(jié)算的房子等。

2018年，比泰禾集團存貨金額高的公司有萬科A（000002.SZ）、綠地控股（600606.SH）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、華夏幸福（600340.SH）和招商蛇口（001979.SZ）。上述5家公司的存貨占負債及股東權(quán)益總計的比例最高只有62%，而泰禾集團則高達71%。

一般來說，有存貨是因為銷售不暢，將來可能砸在手里。會計處理上，當存貨的可變現(xiàn)凈值低于成本時，要做穩(wěn)健處理，專業(yè)名詞就叫計提存貨跌價準備。相同行業(yè)的公司，可以通過對比存貨跌價準備，來比較財務(wù)的穩(wěn)健性。

《中國經(jīng)濟周刊》記者統(tǒng)計了上市房企存貨和存貨跌價準備這兩個指標。用兩種方法來比較穩(wěn)健性。

第一種比較方法是：比較存貨排序接近的公司，計提的存貨跌價準備越高，財務(wù)越穩(wěn)健。2018年底，招商蛇口（2108億元）存貨比泰禾集團高21%，而招商蛇口存貨跌價準備金額（11.52億元）是泰禾集團的375%。首開股份（600376.SH）存貨比泰禾集團少5.45%，但存貨跌價準備 （10.38億元）是泰禾集團的338%。

第二種比較方法是：比較存貨跌價準備相近的公司，存貨越少，財務(wù)越穩(wěn)健。2018年底，存貨跌價準備與泰禾集團接近的有新城控股（601155.SH）和陽光城（000671.SZ）兩家，分別是3.97億元、3.83億元，存貨跌價準備分別比泰禾集團高29%和25%，但這兩家的存貨比泰禾集團分別少16%和25%。

這也是深交所問詢泰禾集團的主要問題之一。深交所要求泰禾集團說明存貨跌價準備的具體確定過程，涉及的關(guān)鍵估計及假設(shè)，是否借鑒獨立第三方的評估工作，是否符合相關(guān)項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場及周邊可比項目價格變化趨勢和銷售情況，并要求年審會計師核查并發(fā)表明確意見等一系列問題。

574億元借款及負債怎么還？

與虛虛實實的銷售額和存貨跌價準備相比，泰禾集團眼前更緊迫的或許是從哪里找錢償還即將到期的債務(wù)。

泰禾集團2018年短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金對此借款及負債的覆蓋比例僅為0.26，深交所要求公司說明償債來源以及是否存在短期償債風險。

深交所問詢時依據(jù)的還是泰禾集團2018年年報數(shù)據(jù)，最新情況可能更差一些。

東方財富Choice最新數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團有“15泰禾04債” “18泰禾02債”等10多只余額逾200億元的債券在市場交易，任何一只出現(xiàn)違約苗頭，都將會對市場產(chǎn)生巨大影響。

泰禾集團4月27日發(fā)布的債券回售結(jié)果還顯示，投資人將“16泰禾02”債券回售給泰禾集團，公司將為此支付現(xiàn)金31.79億元，泰禾集團在同一天甩賣旗下子公司獲得交易對價9.29億元，但仍未補上這個債券回售的缺口。

除此之外，為了增加二級市場股票流動性，公司控股股東建議2018年利潤分配10轉(zhuǎn)10派2.2元，將再消耗掉公司現(xiàn)金2.74億元。

眾多上市房企都在2018年降低有息負債，泰禾集團的短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債同期卻增加了144億元，融資成本為8.52%。

一般而言，信用越好的公司，融資成本越低，這在房地產(chǎn)行業(yè)照樣適用。2018年，五大上市房企中的保利地產(chǎn)融資成本6.42%，發(fā)展勢頭良好的華夏幸福融資成本6.42%。兩公司的融資成本遠低于泰禾集團。

公開信息顯示，今年以來，泰禾集團已有4位高管離職，包括3位副總裁和一位財務(wù)總監(jiān)。

自2017年底那輪上漲后，泰禾集團股價已下跌58%，在A股上市房企中跌幅位居前五，400億元市值灰飛煙滅。

銷售金額愿景是董事長的，二級市場上虧的錢可是投資人自己的。