傅迪

[摘 要] 房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對本行業(yè)發(fā)展具有重要影響，因此進(jìn)行合理適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)具有積極意義，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司是中國的房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展前景較好的公司，文章將根據(jù)華夏幸?；鶚I(yè)公司的實際情況進(jìn)行稅收籌劃，實現(xiàn)最優(yōu)的節(jié)稅效應(yīng)。

[關(guān)鍵詞] 稅收籌劃；個人所得稅；企業(yè)所得稅；土地增值稅；華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 013

[中圖分類號] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2019）07- 0030- 02

1 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險

1.1 政策風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的政策風(fēng)險是指部分房地產(chǎn)企業(yè)對于國家出臺的政策理解不夠準(zhǔn)確，使得原本符合法律法規(guī)規(guī)定的納稅籌劃變成違反法律規(guī)定的逃稅漏稅行為，導(dǎo)致企業(yè)被稅收管理部門罰款，社會聲譽(yù)下降，失去社會公眾的信任等風(fēng)險。同時，對于不同的地區(qū)，國家的稅收政策可能不相同，企業(yè)不應(yīng)該為了降低稅收，而違反法律。

1.2 經(jīng)營活動存在的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，如果只考慮降低企業(yè)應(yīng)該繳納的稅款，可能會導(dǎo)致企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營投資決策中考慮的因素過多，喪失可能會獲得高額回報的投資項目，如果企業(yè)資金鏈斷裂或者投資項目虧損，企業(yè)將面臨財務(wù)危機(jī)。其次，企業(yè)如果進(jìn)行稅收籌劃，籌劃所需的成本較高，且結(jié)果具有不確定性，在國家政策剛發(fā)布的一段時期，企業(yè)根據(jù)稅收政策調(diào)整公司實際業(yè)務(wù)將會產(chǎn)生額外成本，如果政策繼續(xù)發(fā)生變動，表明企業(yè)前期的稅收籌劃工作失去意義，投入的成本也沒有辦法收回，使得企業(yè)的成本增加。

1.3 執(zhí)行風(fēng)險

企業(yè)內(nèi)部員工在進(jìn)行稅收籌劃時可能隱含以下風(fēng)險：

（1）企業(yè)經(jīng)理層的理解錯誤，部分企業(yè)的高級管理人員利用企業(yè)的稅收籌劃來為自己謀取利益，導(dǎo)致企業(yè)的違法行為，例如逃稅，偷稅漏稅等等；

（2）企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的員工自身有關(guān)稅務(wù)方面的知識匱乏，無法進(jìn)行高效合理的稅收籌劃。此外，有些稅務(wù)人員自然職業(yè)道德缺乏，無法高效正確進(jìn)行籌劃工作，使企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)加重。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面存在的問題及改進(jìn)建議

2.1 進(jìn)行稅收籌劃的意識不強(qiáng)

雖然國家在納稅方面有相關(guān)的法律法規(guī)，然而有些企業(yè)仍然沒有重視納稅籌劃。此外有些企業(yè)利用法律制度的不完善，鉆法律的空子，虛開增值稅發(fā)票，陰陽賬簿等問題屢見不鮮。為了有效防止這種行為的產(chǎn)生，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該針對我國法律上的漏洞，及時修改完善稅收方面的法律法規(guī)；企業(yè)的董事會和高層管理人員應(yīng)該及時關(guān)注國家最新出臺的政策，不定期地組織本企業(yè)職工學(xué)習(xí)掌握新的法律法規(guī)，了解新出臺的優(yōu)惠政策，進(jìn)行適當(dāng)合理的籌劃，還需要對企業(yè)負(fù)責(zé)籌劃的員工進(jìn)行定期的繼續(xù)教育和激勵，提高本企業(yè)稅務(wù)人員進(jìn)行稅收籌劃的積極性主動性，減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2.2 企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)不完善

在房地產(chǎn)公司，稅收籌劃工作沒有專門的部門人員負(fù)責(zé)，稅收籌劃工作通常交給企業(yè)的財務(wù)人員，由于財務(wù)部門人員的稅務(wù)專業(yè)知識不強(qiáng)，稅收籌劃工作的效率和效果不理想。針對這個問題，企業(yè)應(yīng)該建立專門的稅收籌劃部門，由具有稅務(wù)工作實務(wù)經(jīng)驗的管理人員管理，同時提高稅收籌劃部門工作人員的專業(yè)勝任能力，建立適當(dāng)?shù)目冃Э己酥贫群酮剳椭贫?，提高職工的主動性積極性。

2.3 企業(yè)的風(fēng)險管理意識薄弱

我國房地產(chǎn)企業(yè)屬于高額收益產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展作用重大，利潤高，通常經(jīng)營風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險較高。然而，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理的意識薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高自身的風(fēng)險重視程度，在進(jìn)行項目決策時，應(yīng)該考慮稅收，權(quán)衡各方面的因素，謹(jǐn)慎做出決策。

3 華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司簡介

華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司總部位于河北廊坊，公司于1998年成立。近些年來，公司的主要業(yè)務(wù)是新城的投資、開發(fā)、建設(shè)與運營，目前華夏幸?；鶚I(yè)奠定了本企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位。公司依托PPP運營模式，成為處于產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先地位的新城運營商。公司在2017年，實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入為1 522億元，排在行業(yè)第十。公司近五年的銷售額增長率為48%，利潤增長率為38%，企業(yè)的業(yè)績迅速增長，繳納的稅款約110億元。

4 華夏幸?；鶚I(yè)有限公司的稅收籌劃措施

4.1 增值稅的稅收籌劃

4.1.1 概述

華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司作為房地產(chǎn)企業(yè)，承擔(dān)著商品房建造的工作，面臨著商品房建造過程中的原材料采購任務(wù)，在營改增實施以后，企業(yè)對納稅人的選擇，會影響企業(yè)應(yīng)該繳納的增值稅稅額，應(yīng)該進(jìn)行合理的供應(yīng)商選擇，降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的成本。之前的營業(yè)稅稅額與企業(yè)的主營業(yè)務(wù)銷售額相關(guān)，但與原材料的取得成本無關(guān)，企業(yè)進(jìn)行供應(yīng)商選擇時不需要考慮成本因素，自從營改增之后，按照稅法規(guī)定企業(yè)的增值稅的進(jìn)項稅額可以進(jìn)行抵扣，但是稅法規(guī)定，小規(guī)模納稅人不具有開具增值稅專用發(fā)票的資格，可以有稅務(wù)機(jī)關(guān)代開抵扣率為3%的發(fā)票。選擇小規(guī)模納稅人會導(dǎo)致企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)增大，企業(yè)在購買原材料時，可以選擇是增值稅一般納稅人的供應(yīng)商。但是教育稅附加與增值稅相關(guān)，因此需要計算企業(yè)的利潤平衡點。

4.1.2 增值稅納稅籌劃計算

華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司屬于增值稅一般納稅人，稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的增值稅稅率為11%，應(yīng)該繳納的企業(yè)所得稅稅率為25%，如果企業(yè)選擇增值稅一般納稅人處取得貨物和原材料，則可以抵扣17%的進(jìn)項稅額，如果選擇小規(guī)模納稅人購買材料處取得只能抵扣3%的進(jìn)項稅額，設(shè)定參數(shù)A、B，A代表企業(yè)從一般納稅人取得原材料，B代表從小規(guī)模納稅人那得到原材料，A、B均是含稅銷售額。

則A 從一般納稅人購進(jìn)貨物的凈利潤={銷 售額-A ÷（1 +17% ）-[銷 售額×17% -A ÷（1 +17% ）×17%] ×（城 市 維 護(hù) 建 設(shè) 稅 稅 率+ 教 育 費 附 加 征 收 率）} ×（1 -25%），B從小規(guī)模納稅人購進(jìn)貨物的凈利潤={銷售額-B÷（1+3% ）-[銷售額×17%-B÷（1+3% ）×3%]×（城市維護(hù)建設(shè)稅稅率+教育費附加征收率）}×（1-25%）。

當(dāng)上述兩式相等時，當(dāng)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%時，如果A等于100元，則B需要小于86.8元，如果B大于86.8元，企業(yè)應(yīng)做出向一般納稅人購買原材料的決定。

同理可以計算得出，如果企業(yè)選擇增值稅稅率為11%的原材料供應(yīng)商，當(dāng)A等于100元時，企業(yè)的稅前扣除成本相同，B需要小于等于92.5元。如果增值稅稅率為6%，則需要小于96.88元，如果高于96.88元，則企業(yè)應(yīng)該選擇從一般納稅人處購進(jìn)原材料，才能保證企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。

4.2 個人所得稅納稅籌劃

4.2.1 概述

稅法將納稅人分為居民納稅人和非居民納稅人，對于居民納稅人來說其境內(nèi)境外的收入都應(yīng)該繳納所得稅，而非居民納稅人只需把境內(nèi)收入繳稅，企業(yè)可以根據(jù)這種差異進(jìn)行納稅籌劃。由于個人所得稅實行累進(jìn)稅率，分為十一個稅率，每個稅率對應(yīng)的工資標(biāo)準(zhǔn)和速算扣除數(shù)不相同，因此可以根據(jù)稅率的差異進(jìn)行企業(yè)的納稅籌劃。

4.2.2 計算

房地產(chǎn)企業(yè)屬于人口密集型企業(yè)，在企業(yè)的負(fù)債項目中，應(yīng)付職工薪酬數(shù)額占據(jù)的比例大，企業(yè)2017年年報顯示，本期支付的短期薪酬為7 748 571 154.22元，本期計提短期薪酬為8 981 536 925.89元，由于2017年企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，雇傭員工數(shù)量增加，獎金發(fā)放數(shù)額增加，導(dǎo)致企業(yè)本期應(yīng)付職工薪酬同比增加130.13%，因此，對于勞動密集型企業(yè)，進(jìn)行個人所得稅的稅收籌劃具有的意義重大。

個人所得稅的應(yīng)繳納的稅額為個人的月工資薪金收入減去稅法允許扣除的3 500元的部分，不超過1 500元的部分稅率為3%，1 500到4 500元的部分，稅率為10%，允許的速算扣除數(shù)為105，假設(shè)公司員工月平均工資分別為5 000元，5 500元，6 000元，分別計算應(yīng)該繳納的個人所得稅。

當(dāng)月平均工資為4 500元時，全月工資應(yīng)繳納稅額=（5 000-3 500）×3%=45元；

當(dāng)月平均工資為5 500元時，全月工資應(yīng)繳納稅額=（5 500-3 500）×10%-105=95元；

當(dāng)月平均工資為6 000元時，全月工資應(yīng)繳納稅額=（6 000-3 500）×10%-105=145元。

通過上面計算結(jié)果分析比較，可以總結(jié)出，企業(yè)可以適當(dāng)降低員工的每月工資額，來達(dá)到降低稅率，降低個人所得稅繳納數(shù)額，如果是同樣的稅率，例如上述的5 500元應(yīng)該繳納的個人所得稅為95元，6 000元應(yīng)該繳納的個人所得稅為145元，可以通過在相同稅率范圍內(nèi)，降低工資標(biāo)準(zhǔn)來降低個人所得稅。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說不同階段銷售量不同，有時取得的收入較多。在這種背景下，企業(yè)可以與購房者協(xié)商，分批支付房款，低的收入額對應(yīng)的稅率較低，可以達(dá)到節(jié)稅的目的。如果企業(yè)取得勞務(wù)報酬收入，由于提供的勞務(wù)是分次發(fā)生，如果雇主分一次支付勞務(wù)報酬，會使得征收的稅率較高，企業(yè)可以與雇主溝通，分幾次支付勞務(wù)報酬，降低應(yīng)繳納的稅費。

5 結(jié) 語

本文通過分析稅收籌劃的風(fēng)險，增值稅、個人所得稅的納稅籌劃，幫助華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司達(dá)到節(jié)稅目的，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。企業(yè)積極的稅收籌劃，有助于調(diào)整國家的稅收收入結(jié)構(gòu)，可以緩解國家與納稅人在納稅方面的利益矛盾，有助于我國經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，有助于我國的稅收體制的改革和發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)形成正確的納稅觀念和意識，發(fā)揮企業(yè)在我國納稅體系的重要作用。

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