文/林 君
經(jīng)歷了前兩年“高歌猛進(jìn)”式的增長(zhǎng),2018年的樓市恢復(fù)一片平靜,在前期宏觀層面金融管控以及多地陸續(xù)加入樓市調(diào)控隊(duì)伍的背景下,決策層對(duì)于樓市調(diào)控的堅(jiān)定信心可謂空前。在此背景下,房企普遍面臨著發(fā)展挑戰(zhàn)甚至是生存與否的威脅,整個(gè)行業(yè)將由高速增長(zhǎng)模式正式步入平穩(wěn)增長(zhǎng)模式,不同類型的房企在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化時(shí)都會(huì)有不同的表現(xiàn),從市場(chǎng)的角度看將會(huì)是格局與份額的調(diào)整。
從2018年度的房企銷售面積排行上榜情況看,入圍門檻相較2017年有明顯提高,排名第10的金科集團(tuán)銷售面積較2017年排名第10的華潤(rùn)置地要多出約530.6萬(wàn)平方米,上榜企業(yè)的整體銷售體量要大于2017年。從房企上榜情況來(lái)看,碧桂園、恒大、萬(wàn)科依舊牢牢占據(jù)前3的位置,且順位與2017年完全一致(表1)。
表1 2018年度銷售面積前十房企排行
從2018年度的房企銷售金額排行情況來(lái)看,整體表現(xiàn)同樣好于2017年的榜單,排名第10位的龍湖地產(chǎn)突破2000億元,較2017年第10位的華潤(rùn)置地要多出約500億元。與銷售面積相對(duì)應(yīng),銷售金額的前3位同樣為碧桂園、萬(wàn)科與恒大,只是后兩者的順位有所變化(表2)。
表2 2018年度銷售金額前十房企排行
綜上可見(jiàn),2018年度銷售表現(xiàn)優(yōu)秀的房企,整體的銷售情況要好于2017年度,究竟是市場(chǎng)出現(xiàn)整體性的回調(diào),抑或是這部分龍頭房企在“政策市”下主動(dòng)求變以更快的速度適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化,從而實(shí)現(xiàn)自身的平穩(wěn)有序增長(zhǎng),我們將通過(guò)進(jìn)一步對(duì)龍頭企業(yè)市場(chǎng)份額的表現(xiàn)進(jìn)行分析得出結(jié)論。
我們選擇了銷售金額排名前200的房企作為研究對(duì)象,通過(guò)分析處于不同排名梯隊(duì)的房企實(shí)現(xiàn)的合計(jì)銷售金額占全部市場(chǎng)成交總額的份額情況,可以比較直觀地看出大中型房企在行業(yè)中的規(guī)模。
近三年以來(lái),排名前200的房企銷售金額占市場(chǎng)總金額的比重呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢(shì),其中排名前3的龍頭房企銷售總額份額,同比增加約0.7個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到約13%,與其他排名梯隊(duì)相比,份額增長(zhǎng)的速度最為緩慢。往后看,排名4至50的房企,成交金額占全部成交總額的份額增加約9個(gè)百分點(diǎn),這一增幅較2017年擴(kuò)大了約1.1個(gè)百分點(diǎn)??梢?jiàn),在金融管控與樓市調(diào)控雙重制約的作用下,樓市行情整體步入平穩(wěn)期,而大中型房企則表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性,甚至創(chuàng)造出逆市上揚(yáng)的行情,擺出“強(qiáng)者更強(qiáng)”的姿態(tài),貢獻(xiàn)出更大的銷售額(圖1)。
從具體的業(yè)績(jī)來(lái)看,2018年銷售金額前3的房企將這一排名的門檻提高到了超5500億元,相較2017年提高了約7%,與份額的表現(xiàn)相一致,前3位的排名門檻提升空間有限,排名200的銷售金額門檻與2017年相比同樣變化不大,而排名前3至100的各梯段銷售金額門檻則普遍提升了約40%,表明這部分中堅(jiān)力量整體表現(xiàn)出較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)(圖2)。
從上述各排名梯隊(duì)房企銷售門檻的數(shù)據(jù)可知,2018年大中型房企的銷售金額普遍有所上升,使得全年進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”的房企數(shù)量相較2016、2017年有明顯增長(zhǎng),達(dá)到了30個(gè),超過(guò)前兩年的總和,且銷售規(guī)模在500億元以上的房企數(shù)量在近三年呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì)。與之相對(duì),銷售規(guī)模在100億-500億元的房企數(shù)量有所減少,足見(jiàn)行業(yè)內(nèi)的大中型房企市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張之勢(shì)。此外,從部分百?gòu)?qiáng)房企的年度目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率的情況來(lái)看,超過(guò)9成的房企達(dá)到了100%及以上,甚至有不少房企完成了年度目標(biāo)120%以上,一方面是由于大中型房企整體表現(xiàn)良好,另一方面,當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境大多看淡行情,房企會(huì)主動(dòng)調(diào)整業(yè)績(jī)目標(biāo),致使其更易達(dá)成甚至超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)(圖3、圖4)。
圖2 近三年TOP100房企各梯隊(duì)銷售金額門檻及同比漲幅
圖3 近三年各級(jí)別銷售規(guī)模房企數(shù)量
圖4 2018年部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率
綜上所述,在“房住不炒”“租購(gòu)并舉”以及大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的總基調(diào)下,2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處在政策市的背景下,而大中型房企的銷售額則整體保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大,市場(chǎng)集中度持續(xù)提升。
我們選取了常年占據(jù)銷售榜靠前位置的龍頭房企,即萬(wàn)科、恒大與碧桂園這三家房企,通過(guò)統(tǒng)計(jì)其歷史數(shù)據(jù),分析其近幾年的銷售情況走勢(shì)以及戰(zhàn)略布局的調(diào)整。
萬(wàn)科從2014年至2018年實(shí)現(xiàn)了銷售總量、銷售金額的逐年遞增,但可以明顯發(fā)現(xiàn),2018年的銷售面積與金額的漲幅已經(jīng)出現(xiàn)了萎縮。2018年,萬(wàn)科的銷售面積與金額相較2017年分別同比上漲了11.75%和14.97%,而漲幅則較2017年縮小了18.36和31.07個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),銷售均價(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn),2018年萬(wàn)科全年的銷售均價(jià)約15005元/平方米,同比僅微漲1.79%,漲幅較2017年減少約10個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn),萬(wàn)科在2018年的總體行情表現(xiàn)可以用平穩(wěn)來(lái)形容(圖5)。
圖5 近五年萬(wàn)科銷售情況
通過(guò)分析萬(wàn)科近五年在全國(guó)各主要地區(qū)的銷售份額,可以看出其在樓市調(diào)控的背景下,進(jìn)行戰(zhàn)略布局的調(diào)整以保障和促進(jìn)整體銷售業(yè)績(jī)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。2018年,萬(wàn)科在中西部地區(qū)的銷售量占比達(dá)到了近五年的峰值,約30%,同比增加約達(dá)5個(gè)百分點(diǎn);與之相對(duì),其在珠三角和環(huán)渤海地區(qū)的銷售量占比有所減少。早在2016、2017年,萬(wàn)科就已經(jīng)開(kāi)始加快在中西部布局的節(jié)奏,萬(wàn)科A年報(bào)顯示,其2017年在包括成都、南充、武漢、西安、鄭州、重慶、昆明、貴陽(yáng)、烏魯木齊、玉溪等中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積同比增加27.44%(圖6)。
從年度各地區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃面積統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看,2017年萬(wàn)科在中西部地區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)到5172.69萬(wàn)平方米,明顯高于2014至2016年的水平,并且首次超過(guò)長(zhǎng)三角地區(qū)??梢?jiàn),在發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從新增向存量轉(zhuǎn)化的情況下,以及在相對(duì)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策制約下,萬(wàn)科已將更多的開(kāi)發(fā)資源向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移,以開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。從近幾年萬(wàn)科的新增土地儲(chǔ)備情況看,即便是在調(diào)控發(fā)酵期的2017年,萬(wàn)科的新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備量仍呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),值得注意的是,2018年上半年的數(shù)據(jù)顯示,其新增土地儲(chǔ)備平均樓板價(jià)相較2017年有不少下降,同比降幅約36%,除了全國(guó)地價(jià)溢價(jià)水平得到有效遏制外,近兩年拿地的地區(qū)分布結(jié)構(gòu)變化也是重要原因(圖7、表3)。
圖6 近五年萬(wàn)科各地區(qū)成交占比
圖7 近四年萬(wàn)科在各地區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積
表3 近五年萬(wàn)科新增土地儲(chǔ)備情況
與萬(wàn)科的表現(xiàn)相類似,碧桂園在近五年間也呈現(xiàn)出銷售業(yè)績(jī)逐年遞增的良好態(tài)勢(shì),且在2016及2017兩年出現(xiàn)快速增長(zhǎng),同樣在2018年,銷售金額與面積的漲幅出現(xiàn)萎縮,全年銷售金額較2017年同比增加了32.3%,增幅較2017年縮小46.04個(gè)百分點(diǎn),銷售面積同比增加了27.44%,增幅較2017年縮小了34.45個(gè)百分點(diǎn)。
依2014-2017年的在售及待開(kāi)發(fā)面積情況可知,在前兩年市場(chǎng)由快速上升期過(guò)渡到調(diào)控制約下平穩(wěn)運(yùn)行期的階段,碧桂園也并未縮小建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模,展現(xiàn)出了大型房企沉穩(wěn)應(yīng)市的態(tài)勢(shì)。在土地拿地成本整體水漲船高的背景下,碧桂園正是通過(guò)城市更新項(xiàng)目不斷地?cái)U(kuò)充“糧倉(cāng)”。中期報(bào)告顯示,碧桂園位于內(nèi)地的土地儲(chǔ)備達(dá)到3.64億平方米,足以支撐其未來(lái)2-3年的發(fā)展(圖8、表4)。
圖8 近五年碧桂園銷售情況
表4:2014-2017年碧桂園在售及待開(kāi)發(fā)總量 單位:萬(wàn)平方米
從整體走勢(shì)來(lái)看,恒大地產(chǎn)在近五年的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì),且在2016年迎來(lái)了一段快速上升的高峰期,這與全國(guó)樓市的整體走勢(shì)相適應(yīng),而2017、2018年兩年,整體增速出現(xiàn)明顯回調(diào),尤其是2018年,其銷售金額與面積同比分別小幅增長(zhǎng)10.01%和4.17%,漲幅較2017年進(jìn)一步下滑約24和8個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)績(jī)總體上升、增速出現(xiàn)放緩,這與萬(wàn)科、碧桂園的表現(xiàn)相一致。值得注意的是,恒大在2019年初發(fā)布的公告中披露,截至2018年底,企業(yè)的現(xiàn)金余額達(dá)到2012億元,這也成為其在嚴(yán)峻市場(chǎng)形勢(shì)下業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的重要因素之一(圖9)。
作為保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的支撐條件,企業(yè)的土地儲(chǔ)備量也可在一定程度上起到相應(yīng)的助推作用。從2014-2017年的情況來(lái)看,恒大的土地儲(chǔ)備量在近兩年保持了較高速的增長(zhǎng),這與恒大所采取的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也有著密切聯(lián)系。2017年,恒大提出發(fā)展模式將由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變,經(jīng)營(yíng)模式由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本”向“低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)”的模式轉(zhuǎn)變,其中“高周轉(zhuǎn)”仍是不變的主題,故較大量的土地儲(chǔ)備也是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵基礎(chǔ)(表5)。
圖9 近五年恒大銷售情況
表5 2014-2017年恒大新增土地儲(chǔ)備量及累計(jì)總量
三大龍頭房企均通過(guò)主動(dòng)謀求發(fā)展、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式,積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上的新情況,從容應(yīng)對(duì)來(lái)自市場(chǎng)調(diào)控與金融管控方面的挑戰(zhàn)。盡管龍頭房企的業(yè)績(jī)規(guī)?;鶖?shù)非常大,但即便是在政策市下仍能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的進(jìn)一步穩(wěn)定增長(zhǎng),這與其他部分房企或業(yè)務(wù)停滯不前、或經(jīng)營(yíng)不善嚴(yán)重虧損,逐漸剝離房地產(chǎn)主業(yè)而被迫轉(zhuǎn)投其他行業(yè)的表現(xiàn),形成了鮮明的對(duì)比。不過(guò),近兩年以來(lái),發(fā)達(dá)地區(qū)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向存量階段的趨勢(shì)已愈發(fā)明顯,這更加速了房企之間的競(jìng)爭(zhēng)。正是在這種復(fù)雜的市場(chǎng)背景下,龍頭房企的綜合實(shí)力才更能充分展現(xiàn)。比如:萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型策略就是在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步延伸,將商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、租賃住宅、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化服務(wù)納入體系;碧桂園在城市更新方面發(fā)力;恒大甚至開(kāi)始投資電動(dòng)汽車企業(yè)。
未來(lái),大中型房企進(jìn)一步追求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)規(guī)模的難度將越來(lái)越大,整體維穩(wěn)、穩(wěn)定增速將是大趨勢(shì)。從近兩年房企的市場(chǎng)份額布局情況來(lái)看,大中型房企的份額逐年穩(wěn)步提升,整體銷售業(yè)績(jī)的集中度愈發(fā)提高,體現(xiàn)出非常明顯的“強(qiáng)者更強(qiáng)”的特征。當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,行業(yè)整體洗牌的速度正在大幅提升,在淘汰了相當(dāng)一批小微房企之后,留給大中型房企的市場(chǎng)機(jī)遇反而會(huì)更好。