摘 要：在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行多種管制如限購(gòu)政策、限貸政策和經(jīng)濟(jì)適用房特殊限制等，有購(gòu)房需求而無(wú)購(gòu)房資格的主體通常選擇借名買(mǎi)房，由此產(chǎn)生一系列所有權(quán)糾紛。在法律無(wú)規(guī)制，司法實(shí)踐混亂的情形之下，堅(jiān)持債物二分原則，分析當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，進(jìn)而確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬。

關(guān)鍵詞：借名買(mǎi)房;所有權(quán);債物二分;借名協(xié)議;債權(quán);請(qǐng)求權(quán)

一、借名買(mǎi)房的基本問(wèn)題

（一）借名買(mǎi)房行為界定

在借名買(mǎi)房這一語(yǔ)境中，“借名”從文義來(lái)看，即為借用他人名義;而“買(mǎi)房”通常以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的方式來(lái)進(jìn)行，根據(jù)《合同法》第一百三十條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。同時(shí)，在借名買(mǎi)房中，通常存在著三方主體，即借用他人名義的人（借名人）、名義載體（出名人）和房屋出賣(mài)人，與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的即可能是借名人，也可能是出名人。因此，借名買(mǎi)房應(yīng)是行為人以名義載體的名義與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并以名義載體的名義進(jìn)行房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的行為。

對(duì)于借名買(mǎi)房這一借用他人名義實(shí)施的法律行為，我國(guó)民法并未予以明確規(guī)定，學(xué)者們對(duì)其多有討論，但目前仍未形成一致觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，借名買(mǎi)房實(shí)為借名行為的一種具體形式，對(duì)于其性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)與以下行為進(jìn)行區(qū)分：

1.借名行為與冒名行為

借名行為和冒名行為從表現(xiàn)形式上來(lái)看，都是使用他人名義而實(shí)施的法律行為。冒名行為中，行為人以名義載體的名義實(shí)施民事行為并未獲得授權(quán)，而是通過(guò)偽造名義載體的身份證或簽章等方式，使交易相對(duì)人誤信其就是名義載體，以此獲得相對(duì)人的信賴(lài)從而獲取某種利益。而在借名行為中，借名人使用名義載體的名義是經(jīng)過(guò)其同意的，名義載體往往還會(huì)協(xié)助提供相關(guān)身份資料等。

將此置于房屋買(mǎi)賣(mài)中，也存在明顯區(qū)別。就冒名行為而言，被冒用名義的人并未實(shí)際參與到該過(guò)程之中，冒用他人名義的行為人才是真正實(shí)施房屋買(mǎi)賣(mài)合同行為的人，買(mǎi)賣(mài)房屋的法律效果應(yīng)發(fā)生在具備真實(shí)意思表示的雙方當(dāng)事人之間。而在借名行為中，出名人并無(wú)取得房屋所有權(quán)的意思表示，其出借名義或者參與訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同只是為了幫助借名人獲得房屋所有權(quán)，對(duì)于房屋出賣(mài)人（特別是在房屋買(mǎi)賣(mài)有特殊限制條件之場(chǎng)合）而言，相對(duì)人的身份及其真實(shí)意思表示就尤為重要，此時(shí)必然產(chǎn)生購(gòu)房之“名”與“實(shí)”不一致的問(wèn)題，由此便引發(fā)一系列法律糾紛。

2.借名行為與代理

上文所述，借名行為屬于使用他人名義實(shí)施的法律行為，此時(shí)，行為人努力使自己表現(xiàn)為名義載體本身，混淆自己與名義載體之身份，以實(shí)現(xiàn)自己的某種利益。而代理是代理人“以被代理人名義”實(shí)施民事法律行為，也即“以他人名義實(shí)施法律行為”。由此來(lái)看，借名行為與代理存在以下兩點(diǎn)主要區(qū)別：

（1）借名行為中，行為人意欲混淆其與名義載體的身份，表明自己與名義載體是同一個(gè)人。而在代理中，當(dāng)事人是知道代理人與被代理人之間的代理關(guān)系的;

（2）代理中行為人實(shí)施法律行為的名義和法律效果同屬于被代理人，而借名行為中行為人往往將實(shí)施法律行為的法律效果歸屬于借名人。

盡管借名行為與代理存在著諸多不同，但是在法律沒(méi)有對(duì)借名行為予以明確規(guī)定的情形下，是否可以將借名行為類(lèi)推適用于代理尚無(wú)定論，對(duì)借名購(gòu)房如何處理，是否類(lèi)推適用代理制度，則要結(jié)合司法實(shí)踐進(jìn)行論述，此處不贅。

（二）借名買(mǎi)房現(xiàn)象成因

在我國(guó)，行為人實(shí)施借名買(mǎi)房行為，多是為了規(guī)避相關(guān)法規(guī)或政策的限制。房屋買(mǎi)賣(mài)原本是雙方當(dāng)事人之間意思自治的體現(xiàn)，但國(guó)家通過(guò)各種方式對(duì)此進(jìn)行了限制，此種限制與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮、國(guó)民消費(fèi)傳統(tǒng)、宏觀價(jià)格調(diào)控和公共利益保護(hù)不無(wú)關(guān)聯(lián)。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)的限制主要包括以下幾個(gè)方面：

1.房屋限購(gòu)

自2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》以來(lái)，各地都陸續(xù)出臺(tái)了“限購(gòu)令”。以長(zhǎng)沙為例，其先后于2017年3月18日和5月20日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，實(shí)行區(qū)域性住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策，對(duì)于省外戶(hù)口和省內(nèi)非長(zhǎng)沙市戶(hù)口居民購(gòu)房數(shù)量和購(gòu)房首付款項(xiàng)進(jìn)行限制。

2.房屋限貸

對(duì)于個(gè)人住房，除中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》外，各大銀行也有其具體的住房貸款條件。此外，各地的限購(gòu)政策中大多也都規(guī)定了住房信貸條件的限制，如深圳市政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知（深府辦[2016]12號(hào)中，第六點(diǎn)關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的要求中，對(duì)無(wú)房且無(wú)貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付;對(duì)無(wú)房但有貸款記錄的，首付不低于五成;已有1套住房的，首付提高到七成以上。

3.購(gòu)房主體限制

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，即政府提供優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，面向城市低收入住房困難家庭公共，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！督?jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第24、25條明確了購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)型房屋的主體。而集體經(jīng)濟(jì)組織中的農(nóng)村房屋原則上也只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行流通。

從根本上說(shuō)，這其實(shí)是國(guó)家管制與個(gè)人自由之間價(jià)值衡量的問(wèn)題，上述規(guī)章或政策制定的最主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)公共利益的維護(hù)，但這勢(shì)必對(duì)個(gè)人自由有所侵犯。而對(duì)于有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，因?yàn)樯鲜鱿拗?，出于享受譬如拆遷安置房、單位福利房等價(jià)格優(yōu)惠或隱匿真實(shí)財(cái)產(chǎn)狀況的目的，借名購(gòu)房則成為其選擇。

二、借名買(mǎi)房的所有權(quán)歸屬

（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)規(guī)則

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物。在《物權(quán)法》第五章中，對(duì)國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)都進(jìn)行了明確的劃分，私人只對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。同時(shí)，法律禁止國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)依民事程序轉(zhuǎn)讓?zhuān)圆淮嬖谖餀?quán)法上的土地所有權(quán)變動(dòng)問(wèn)題。因此，私法上不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)規(guī)則所調(diào)整的基本是房屋所有權(quán)。

本文所討論的房屋買(mǎi)賣(mài)是基于法律行為而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，結(jié)合《民法通則》中債權(quán)一節(jié)及沿襲的《合同法》和另行規(guī)定物權(quán)的《物權(quán)法》，我國(guó)民事立法在債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系上是采取分離原則的。從《民法總則》第114條和第118條分別規(guī)定物權(quán)和債權(quán)來(lái)看，也是以債物二分為邏輯展開(kāi)。

根據(jù)《合同法》第133條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同中，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付起移轉(zhuǎn);《物權(quán)法》第6條、第9條和第14條則將登記作為其所有權(quán)移轉(zhuǎn)生效的要件。而《物權(quán)法》第15條又規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！庇纱丝梢钥闯觯I(mǎi)賣(mài)合同中不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)需要一個(gè)生效的債權(quán)契約和不動(dòng)產(chǎn)登記，我國(guó)所采取的是債權(quán)形式主義。

（二）借名買(mǎi)房所有權(quán)歸屬認(rèn)定司法實(shí)踐

以2014年6月5日～2017年6月5日為區(qū)間，以“借名”、“房屋所有權(quán)”為關(guān)鍵詞在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)的民事案由分類(lèi)下進(jìn)行檢索，共得到1131個(gè)結(jié)果。在進(jìn)一步將關(guān)鍵詞精確到“借名買(mǎi)房”和“借名購(gòu)房”時(shí)，分別得到611和424個(gè)結(jié)果。以此為基礎(chǔ)，筆者將結(jié)合司法實(shí)踐對(duì)借名買(mǎi)房的所有權(quán)歸屬進(jìn)行探討。此時(shí)，法院的裁判主要存在以下兩種思路：

1.規(guī)避對(duì)該房屋買(mǎi)賣(mài)是否是借名買(mǎi)房進(jìn)行認(rèn)定

從登記錯(cuò)誤的角度進(jìn)行認(rèn)定（如（2016）魯02民再52號(hào)，（2015）寧民終字第5049號(hào)），筆者認(rèn)為，不論是否對(duì)借名買(mǎi)房關(guān)系進(jìn)行認(rèn)定，都只是對(duì)此種行為作何解釋的問(wèn)題。區(qū)分登記簿上記載的物權(quán)人和真實(shí)物權(quán)人并確認(rèn)真實(shí)物權(quán)人的做法，實(shí)際上承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤。如果出現(xiàn)登記簿記載的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致的情形，真實(shí)權(quán)利人可以提出證據(jù)證明登記簿的錯(cuò)誤，進(jìn)而申請(qǐng)更正登記。登記錯(cuò)誤的情形自登記之時(shí)既已存在，且該登記錯(cuò)誤并不是當(dāng)事人主動(dòng)造成或主動(dòng)追求所造成的后果，而是源于記載事項(xiàng)遺漏或者虛假材料等。在借名買(mǎi)房中，當(dāng)事人是主動(dòng)追求這一不一致的結(jié)果的，因此此處并不具有登記錯(cuò)誤適用的前提。

2.認(rèn)定存在借名買(mǎi)房行為，再進(jìn)一步對(duì)房屋所有權(quán)歸屬進(jìn)行認(rèn)定

（1）借名買(mǎi)房中相關(guān)合同的效力。在借名買(mǎi)房中，存在行為人和出賣(mài)人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和借名人與出名人之間的借名買(mǎi)房協(xié)議兩個(gè)合同關(guān)系。

①房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在借名買(mǎi)房情形中，在買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人之間是具有買(mǎi)賣(mài)房屋和轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于名義載體的合意，至于以名義載體的名義購(gòu)房的行為人是否具有享受該房屋所有權(quán)的目的，不成為影響該合同成立的因素。此時(shí)合同效力如何，應(yīng)考慮出賣(mài)人是否善意即是否知曉借名事實(shí)。當(dāng)出賣(mài)人明知時(shí)，雙方是基于真實(shí)的意思表示，合同在雙方當(dāng)事人之間生效。而當(dāng)出賣(mài)人為善意時(shí)，從信賴(lài)?yán)姹Ｗo(hù)的角度出發(fā)，合同應(yīng)在出賣(mài)人與出名人之間、生效，若出賣(mài)人之后知曉借名事實(shí)且只愿將房屋出賣(mài)給名義載體時(shí)，其可以欺詐為由主張撤銷(xiāo)合同，此時(shí)，出賣(mài)人可以通過(guò)行使返還原物請(qǐng)求權(quán)使房屋所有權(quán)歸屬恢復(fù)原狀。而從借名買(mǎi)房糾紛來(lái)看，出賣(mài)人處分房產(chǎn)的主要目的即獲取相應(yīng)價(jià)款，只要所期望的價(jià)款得到履行，其利益實(shí)現(xiàn)，基本不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議。

②借名買(mǎi)房協(xié)議。在所檢索的案件中，對(duì)于借名買(mǎi)房物權(quán)歸屬的爭(zhēng)議基本是圍繞其主體是借名人還是出名人展開(kāi)，此時(shí)，法院就需對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議的效力進(jìn)行認(rèn)定。借名買(mǎi)房協(xié)議均出于雙方真實(shí)意思表示，對(duì)其效力產(chǎn)生影響的即為前文所述的特殊限制。但“限購(gòu)令”、限貸政策都只是屬于國(guó)家政策，《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》也只是部門(mén)規(guī)章位階。根據(jù)《合同法》第52（5）條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，需以違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由否定合同效力，則前述相關(guān)政策和規(guī)章并不能否定合同效力。法院通常不以此判斷合同效力，即使當(dāng)事人提出該項(xiàng)請(qǐng)求，也以上述理由駁回，如（2013）東二法朗民一初字第476號(hào)民事判決書(shū)中，二審法院的理由為“借名購(gòu)房的行為有違反國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策之嫌，但相關(guān)調(diào)控政策并非法律或者行政法規(guī)，不能因此認(rèn)定借名購(gòu)房的行為無(wú)效?！钡泊嬖谥ㄔ阂越杳?gòu)房合同違反國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定而直接認(rèn)定無(wú)效的情形（如（2013）昌民初字第4988號(hào)）。

筆者認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行管制的目的在于維護(hù)不特定多數(shù)人的利益、維護(hù)正常的金融交易秩序等，以社會(huì)公共利益是否受到損害來(lái)對(duì)借名買(mǎi)房合同進(jìn)行效力認(rèn)定更為合理。

（2）房屋所有權(quán)歸屬認(rèn)定。在認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系存在的前提下，法院對(duì)房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定也存在著差異，這與當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求也有關(guān)。在當(dāng)事人提起確權(quán)請(qǐng)求時(shí)，法院直接認(rèn)定履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的借名人為房屋所有權(quán)人（如（2013）東二法朗民一初字第476號(hào)民事判決書(shū)，（2014）并民終字第956號(hào)民事判決書(shū)）;在當(dāng)事人提起確權(quán)請(qǐng)求并請(qǐng)求對(duì)方協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)登記或僅請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，法院多在認(rèn)定借名協(xié)議效力后，要求當(dāng)事人按照合同約定履行相應(yīng)辦理過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)（如國(guó)子厚與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛（2014）一民終字第341號(hào)），二審法院認(rèn)為雙方簽訂借名購(gòu)房協(xié)議系真實(shí)意思表示，并互相履行了相應(yīng)義務(wù)，國(guó)子厚應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議約定履行，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

但實(shí)踐中還存在兩種思路混雜適用的情況，在王偉輝與楊志萍物權(quán)確認(rèn)糾紛一案（（2013）鄭民一終字第1037號(hào)）中，一審法院作出了如下認(rèn)定“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。當(dāng)事人一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，應(yīng)予支持。”法院從登記簿上權(quán)利人出名人與真實(shí)權(quán)利人不符合出發(fā)，又在判決中認(rèn)定借名人為所有權(quán)人，但又認(rèn)定其以合同約定要求移轉(zhuǎn)登記，這種混亂邏輯值得反思。

（三）借名買(mǎi)房的所有權(quán)歸屬認(rèn)定

在對(duì)借名買(mǎi)房所有權(quán)歸屬進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持債物兩分的基本立場(chǎng)，再進(jìn)行具體分析，結(jié)合上文，如下所述：

由前文可知，房屋的所有權(quán)變動(dòng)需要有效的買(mǎi)賣(mài)合同和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同未因善意的出賣(mài)人行使撤銷(xiāo)權(quán)而歸于無(wú)效的情形下，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，依合同約定，該所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于出名人名下。由不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利正確性推定，此時(shí)出名人即為房屋所有權(quán)人。而由于在此并不存在登記錯(cuò)誤的情形，在所有權(quán)登記已確定出名人為所有權(quán)人的情形下，借名人并不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)使自己直接獲得房屋所有權(quán)。

此時(shí)，借名人獲取房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)應(yīng)該是基于借名協(xié)議產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，依此請(qǐng)求出名人履行合同義務(wù)，辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。此種邏輯在《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第15條得到體現(xiàn)。但該借名協(xié)議效力并非一定有效，借名人也不一定能取得房屋所有權(quán)。具體分析如下：

（1）若該房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，國(guó)家建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的是為了保障生活困難居民的基本利益。此時(shí)，借名協(xié)議可能因損害社會(huì)公共利益而歸于無(wú)效，借名人不能獲得房屋所有權(quán)，只能向出名人請(qǐng)求返還支付的價(jià)款。筆者認(rèn)為，若當(dāng)事人在借名協(xié)議中約定當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房具備轉(zhuǎn)讓條件時(shí)再進(jìn)行移轉(zhuǎn)，該合同就不再歸為無(wú)效，借名人也可依照合同約定取得房屋所有權(quán);

（2）若該房屋為限購(gòu)政策獲限貸政策房屋，筆者并不認(rèn)為其對(duì)公共利益造成損害。但即使借名協(xié)議有效，該協(xié)議也可能因?yàn)檎呦拗贫萑肼男胁荒埽藭r(shí)，借名人不能依據(jù)合同獲取房屋所有權(quán)。

三、結(jié)語(yǔ)

在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行諸多管制的背景之下，借名買(mǎi)房成為許多具有購(gòu)房需求者的選擇，由此引發(fā)所有權(quán)歸屬糾紛。我國(guó)尚未在法律層面對(duì)此進(jìn)行規(guī)制，在理論混亂之中，司法實(shí)踐也存在認(rèn)定不一、邏輯矛盾和說(shuō)理粗糙等情形。結(jié)合司法實(shí)踐，在債物二分的原則之下，理清當(dāng)事人之間的關(guān)系，慎用合同效力否定條款，依此來(lái)判斷房屋所有權(quán)的歸屬顯得尤為重要。

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作者簡(jiǎn)介：

湯文琪（1995～ ），女，漢族，湖南益陽(yáng)人，湖南大學(xué)法學(xué)院，2016級(jí)碩士研究生，法學(xué)專(zhuān)業(yè)。