李玉麗

摘 要：實踐中，部分物業(yè)服務企業(yè)在日常安全管理、業(yè)主裝修工程等領域確實存在著擅提收費標準或設名目亂收費現(xiàn)象，業(yè)主自身也常有少交費而享受優(yōu)質(zhì)服務的心理趨向。在民法總則更加強調(diào)平衡各方平等主體之間的合法權益的大背景下，明確業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的法律關系，業(yè)主拒交物業(yè)費的權利范圍，解決長期存在的若干物業(yè)費異議糾紛疑難問題，使業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合規(guī)、合理的行使物業(yè)費異議相關權利是亟待解決的問題。

關鍵詞：物業(yè)費;糾紛;物權法

一、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的法律關系

2003年9月1日實施的“物業(yè)管理條例”為法院審理物業(yè)費糾紛提供了重要的法律依據(jù);在新形勢和新問題的背景下引入財產(chǎn)保險糾紛;“民法通則”，“合同法”和“物權法”等主要法律法規(guī)在規(guī)范和指導此類案件的統(tǒng)一標準和標準方面發(fā)揮了作用。業(yè)主在建筑部門所有權理論中被稱為建筑部門所有者。物業(yè)服務法律關系的主體是業(yè)主/物業(yè)用戶和物業(yè)服務企業(yè)的管理行為，對象是物業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)。管理法律關系中的權利和義務。應該注意的是，所有者和財產(chǎn)使用者負責連帶債務。業(yè)主或業(yè)主有義務在約定的范圍內(nèi)向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)費。在房東承擔共同責任后，業(yè)主可以收回賠償金。

二、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)費糾紛的實務考察

（一）物業(yè)費糾紛案件呈現(xiàn)“二高一難一少”

2015年1月至2017年3月，S 法院共收到286項財產(chǎn)費糾紛，159項撤回糾紛，23項調(diào)解，92項判決，8項撤訴，63.6%的案件存在以下問題：與同期的小額訴訟相比，審判日數(shù)從2015到2017年更高。S法院申請小額索賠的平均審判天數(shù)為48天，而財產(chǎn)糾紛的平均審判天數(shù)為56天。財產(chǎn)費糾紛很小，司法成本很高。實施登記制度后，物業(yè)公司逐年起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費糾紛，一般情況下物業(yè)費糾紛案件少，法律費用金額低，但進入訴訟程序后，程序交付，調(diào)解，求愛等是不可或缺的。因此，爭議解決效果不佳，調(diào)解時間較長，導致訴訟費用較大，為0.3。它涉及復雜的法律關系和難以解決的糾紛。大多數(shù)服務合同都是由開發(fā)商和房地產(chǎn)公司在早期簽署的。房地產(chǎn)公司和房東之間沒有重新簽訂新的物業(yè)服務合同。業(yè)主通常不熟悉以前的物業(yè)服務合約的內(nèi)容，并且不承認。與此同時，業(yè)主希望通過拒絕支付物業(yè)費來解決開發(fā)商的遺產(chǎn)問題和物業(yè)服務的質(zhì)量問題。物業(yè)公司傾向于將剩余的問題推給開發(fā)商，這使爭議解決方案達到0.4，而所有者主要是被告?；钴S的訴訟當事人很少。大多數(shù)法院財產(chǎn)費糾紛案件是財產(chǎn)公司起訴業(yè)主收取物業(yè)費。業(yè)主經(jīng)常通過被動參與物業(yè)費糾紛解決物業(yè)服務質(zhì)量和房屋質(zhì)量問題。

（二）業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的權利認知存在偏差

一些物業(yè)管理公司有不合理收取物業(yè)費的現(xiàn)象.通過對案件樣本的分析，發(fā)現(xiàn)一些物業(yè)服務公司普遍存在物業(yè)管理費制度不足和管理混亂的問題。由于房屋，照明和公共設施的不合時宜的維護，任意擴大收費范圍，提高收費標準，任意建設和改變房屋和公共設施的使用等，都被拒絕了，混亂加強了業(yè)主和物業(yè)服務公司。這種矛盾不利于“案件被封閉”。業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系不明確，權利已確定。通過上述分析，可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主并不清楚他們與物業(yè)服務公司之間的關系。爭議發(fā)生后，由于司法訴訟費用高昂，他們傾向于關注投訴權。這在一定程度上解釋了。樣本案例中絕大多數(shù)業(yè)主是物業(yè)服務公司起訴支付物業(yè)費和被動訴訟的案件。

三、物業(yè)費糾紛中抗辯主張的合法性判定與規(guī)制

（一）建議物業(yè)服務不符合標準，服務質(zhì)量有缺陷

在實踐中，一般情況是物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)費。業(yè)主未能達到業(yè)主提供的物業(yè)服務的法定或協(xié)議標準，或服務質(zhì)量不足以拒絕支付辯護費或減少物業(yè)費。法院很少采用業(yè)主的這種辯護。由于廣泛的物業(yè)服務項目和相應的標準，由于業(yè)主的個人感受不同，很難有一致的標準。考慮到社區(qū)財產(chǎn)糾紛涉及更多業(yè)主，豁免或降低物業(yè)費用標準將不可避免地影響財產(chǎn)。公司的服務質(zhì)量和業(yè)主的整體公共利益。

（二）建議物業(yè)服務項目的價格計算基礎不符合

如果物業(yè)公司在訂立物業(yè)服務合約時屬于欺詐行為，則物業(yè)服務項目的價格計算基準并不匹配。如果物業(yè)公司計算物業(yè)服務價格的電梯數(shù)量和泵機組數(shù)量與實際價格不符，則應根據(jù)實際數(shù)量重新計算價格。根據(jù)“合同法”，物業(yè)服務企業(yè)有權要求人民法院或仲裁機構(gòu)變更業(yè)主在欺詐情況下訂立的合同。

應當指出，由于欺詐而撤銷和變更的權利為1年，“合同法”第55條第1項的規(guī)定，享有撤銷權的一方知道或應當知道撤銷的日期。如果撤銷權在一年內(nèi)未行使，撤銷權即告終止。業(yè)主的變更權利取決于業(yè)主會議的決定。該過程復雜，困難且耗時。由于排除期限，所有者的權利變更很容易消除。因此，在試驗實踐中，排除了變化期的開始時間。排除期的起點由業(yè)主會議決定，以確定物業(yè)公司的欺詐行為。

（三）承諾逾期付款費用太高

當物業(yè)服務企業(yè)追討業(yè)主所欠的物業(yè)服務費時，將要求業(yè)主按照合同承擔相應的滯納金。延遲付款費的性質(zhì)實際上是所有者未履行合同時必須承擔的違約賠償金。業(yè)主應承擔負擔;如果合同沒有規(guī)定延遲付款費用，物業(yè)服務企業(yè)無權收取滯納金。作為違約賠償金的一種形式，逾期付款費用適用于違約賠償金的相關法律標準。

根據(jù)違約金的法律規(guī)定，業(yè)主主張延遲支付費用一般會減少?！昂贤ā钡?14條規(guī)定，業(yè)主可以要求法院減少過高的滯納金;“合同法”的司法解釋規(guī)定，當事人約定的違約金超過損失的3%，一般可以被認定為“過高于合同法第114條第2款規(guī)定的損失?！敝档米⒁獾氖牵趯徟袑嵺`中，法律上傳喚所有人拒絕出庭，法院將依法缺席審判。如果物業(yè)服務企業(yè)按照合同的延遲付款方式主張權利，雖然商定的標準明顯過高，但是如果法院沒有出庭，則應當減少原告要求的違約賠償金額。在實踐中，意見是不同的。筆者認為，根據(jù)公平原則，應當減少過高的違約金。

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