楊新竹 謝惠嬋 許晨茜 張悅 陸穎

【摘 要】根據(jù)南京市近些年的房產(chǎn)政策變動與人口變遷因素，以及南京市幾個典型老城區(qū)房價變動和布局規(guī)劃轉(zhuǎn)變（主以棲霞區(qū)為例）。本文將參考引入南京近幾年房價變動的數(shù)據(jù)波動變化、相關(guān)房產(chǎn)市場、土地信息調(diào)控及房產(chǎn)公司樓市政策的起伏變化趨勢，將在對房地產(chǎn)市場發(fā)展及調(diào)控政策回顧基礎(chǔ)上進行政策效果分析，細致分析研究近二十年南京市棲霞區(qū)房產(chǎn)政策變動與人口變遷的關(guān)聯(lián)，并對今后的房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)進行展望。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)政策變動；人口變遷；房產(chǎn)市場；相關(guān)土地政策信息

一、南京政策變動及人口變遷歷程

南京是座古老的都城，多年沐浴文化底蘊的它在歷史長河之中歷久彌新。春去冬來，人口的大量流入遷徙，政策的錚錚變?nèi)?，使之增添了更多神秘。然而，在眾多城區(qū)之中，新興產(chǎn)業(yè)生機勃勃、醫(yī)療教育資源多樣化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)雅宜居的“棲霞”脫穎而出。

近年來，隨著政府對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、老城區(qū)改造的力度加大，棲霞區(qū)也獲得了新生，逐漸被定位為長三角地區(qū)重要的先進制造業(yè)基地、長江國際航運物流中心核心功能區(qū)、寧鎮(zhèn)揚一體化科技創(chuàng)新發(fā)展核心區(qū)以及南京文化特色鮮明的山水宜居城區(qū)。

可以說，棲霞區(qū)儼然成為南京城市發(fā)展的新地。

由此，我們便從棲霞入手，領(lǐng)略感受近二十年來房產(chǎn)政策變動與人口變遷的關(guān)聯(lián)。

（一）政策及變動因素

1、稅收政策

2、人才落戶政策（教育政策）

3、經(jīng)濟政策（限購房產(chǎn)）

4、就業(yè)政策

5、土地政策

（二）南京人口變遷歷程

據(jù)統(tǒng)計，1990年南京人口熱點開始形成網(wǎng)絡(luò)走勢趨集化，并將江北和江南連接起來，人口集聚區(qū)范圍不斷擴充，熱化區(qū)的面積擴大，并出現(xiàn)了許多新的熱化區(qū)域、。

而至2000年時，人口熱化區(qū)域持續(xù)擴充，尤其是在某些區(qū)域，拓展區(qū)大致包含雨花臺區(qū)、棲霞區(qū)和下關(guān)區(qū)的大部分領(lǐng)域，延續(xù)發(fā)展至江寧區(qū)；但熱化區(qū)域的聚焦性削減，并處于持續(xù)進化狀態(tài)。由此逐漸引導(dǎo)了人口的遷移和流動。

到了2010年，據(jù)統(tǒng)計人口集聚程度相比上一個時期明顯有所下降，江南和江北通過跨江通道連接在一起，人口熱化區(qū)域的范圍進一步向核心城區(qū)邊緣集聚。中心區(qū)域的人口數(shù)量和密度首位度急劇縮小，人口在空間范圍上的分布進一步趨向分散。。

總括1982～2010年，南京人口空間格局的演化歷程，其中匿含了人口演變的諸多特征。

二、房產(chǎn)市場調(diào)控及房價數(shù)據(jù)的變動（以2008年-2018年為例）

（一）2008年。受綜合環(huán)境因素的影響，這一年來，南京整體的房價全線呈下滑趨勢。2008年是房產(chǎn)市場難以平復(fù)的一年。自年初開始，我國三分之二的城市經(jīng)歷了大型自然災(zāi)害，而后四川汶川又遭遇了“5·12”地震……哀痛全國。緊隨其后的便是美國的次貸危機，此次危機引爆了金融界的颶風，以疾速之勢席卷了全球，我國也難以免受其難，金融市場四處皆彌漫著麻木沉寂的氣息，房產(chǎn)市場也由此漸入嚴冬。

南京市的樓盤市場自然也囊括其中，市場銷售現(xiàn)狀幾度浮沉，難以反轉(zhuǎn)逆局。房戶成交數(shù)據(jù)急劇縮減，房價逐漸低迷。直到同年8月以后，為激勵全體市民買房的積極性，南京市政府出臺了給予購房補貼的相關(guān)意見文獻。大大增強了對大眾買房的稅務(wù)費用減免和補貼扶持力度。大幅地調(diào)動了市民購房的積極性和參與性。與此同時，南京某樓盤公司也適時宣告出“房產(chǎn)價格不會跳水，僅僅是在做俯臥撐”的廣告應(yīng)召語，極大地呼吁了南京市居民對房產(chǎn)行業(yè)的支持力度及信心。

（二）2009年。至2009年，明顯觀望出南京市整體樓盤呈現(xiàn)出極大改觀。表面老看房價的變動幅度并不明顯，但房戶成交量創(chuàng)下亮眼成績，由開始時僅出售的不到45000套房戶上漲到100000戶+，整體定基增長幅度超越100個百分點，創(chuàng)立了房產(chǎn)行業(yè)銷售的新高度。特別是個別的區(qū)域板塊，出售率極高。房產(chǎn)行業(yè)的火熱行情發(fā)展同時也帶動了土地競拍的熱度。地價同房價一起屢創(chuàng)新高。

（三）2010年。這一年，國十一條出臺，嚴格二套房貸款管理，規(guī)定首付不得低于40%。南京市棲霞區(qū)的商品樓及住宅房成交量急劇減少。大量房產(chǎn)開發(fā)商利潤跌至低谷，雖然有許多降價促售的活動布滿大街小巷，但房戶成交量的數(shù)據(jù)總統(tǒng)計時仍舊十分蕭條。

（四）2011年。南京樓市正式開啟限購政策，規(guī)定南京市本地居民家庭不得購買第三套住房。

（五）2012年。為了激勵內(nèi)需增長、拉動南京市內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的消費水準，對于住房公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持。此舉大大促進了房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

（六）2013年。南京樓視情況出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。南京行政區(qū)進行了具體調(diào)整：四區(qū)合二，兩縣改區(qū)。房產(chǎn)行業(yè)迎來嶄新發(fā)展局勢。

（七）2014年。2014年年初，我國各市房產(chǎn)行業(yè)的銷售樓盤紛紛促銷降價、折扣力度漸大。南京市內(nèi)樓盤現(xiàn)況也急轉(zhuǎn)直下。多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商迫于銷售促壓，也紛紛采取各種降價手段提升房戶成交數(shù)量。

（八）2015年。這一年南京對公積金政策采取進一步放松模式，其中公積金提取可預(yù)付房屋租賃費用，以及“公轉(zhuǎn)商”等政策對購房居民來說都是極大的好處。

（九）2016年。2016年是南京樓市全面調(diào)控要求較嚴、難度較大的一年。據(jù)統(tǒng)計，這一年南京共出臺了7個調(diào)控文件，以此大幅促進了南京房產(chǎn)行業(yè)核心區(qū)域樓市的可持續(xù)發(fā)展。

（十）2017年。2017年伊始，南京市一躍成為我國首位“公證搖號售房”的城市。此外，南京市還出臺了多項政策對房產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。

（十一）2018年。這一年南京市擴大了租賃住房的供應(yīng)量，一定程度上解壓了租賃房產(chǎn)市場的重力，并促進了落實購租并舉的相關(guān)政策。

三、南京市房地產(chǎn)市場政策探析

（一）貨幣資金金融政策變動效果

首次預(yù)付資金占比和貸款利率是決定樓盤購買力的直接因素。在過去20年的時間長河中，房產(chǎn)行業(yè)的實踐成果充分證明，資本規(guī)模的大小和成本預(yù)估才是對房產(chǎn)需求最具影響力的因素。

（二）相關(guān)土地政策的實施具有差異化特征

城市土地供給量的減少，人口遷徙數(shù)量的增多，必將帶來房價的大幅上漲。

（三）財稅政策對房產(chǎn)銷售市場成交量有重大影響力

稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，稅收的變動對房地產(chǎn)市場的供給有直接影響，稅收政策不能抑制房價上漲，但是對交易量影響較大。

（四）短期行政政策干預(yù)的有效性式微

實行短期限購政策對房產(chǎn)行業(yè)的交易量影響效果十分顯著，但與此同時也營造出了房產(chǎn)價格的沉抑氛圍，也創(chuàng)造了買房人群的焦慮心理，若待短期限購政策一經(jīng)取消，房產(chǎn)價格將會颶風式迅速上漲。

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