曹冰倩 安增龍

【摘 要】隨著國(guó)家持續(xù)的宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了一定的制約，房企的內(nèi)外部環(huán)境都出現(xiàn)了巨大的變化，各房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存和資金鏈都一定程度的存在一些問(wèn)題。所以企業(yè)應(yīng)該依靠自身現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，制定適合企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，目前成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整體需求。本文通過(guò)分析Z房地產(chǎn)公司存在的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略問(wèn)題，提出對(duì)同類(lèi)其他房地產(chǎn)行業(yè)可借鑒的戰(zhàn)略?xún)?yōu)化方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略現(xiàn)狀

1、重戰(zhàn)略制定輕戰(zhàn)略執(zhí)行。第一，企業(yè)總體戰(zhàn)略制定不全面，并沒(méi)有綜合分析公司內(nèi)外部環(huán)境；第二，企業(yè)戰(zhàn)略制定后，沒(méi)有及時(shí)的落實(shí)到公司年度計(jì)劃中；第三，企業(yè)戰(zhàn)略沒(méi)有糾偏措施，出現(xiàn)偏差后往往聽(tīng)之任之。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講絕大多數(shù)企業(yè)缺少對(duì)未來(lái)行業(yè)的分析，以及企業(yè)未來(lái)發(fā)展的情形定位，僅僅是考慮當(dāng)下，未能結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃整體性考慮土地資源的獲取、投資地域、投資強(qiáng)度、融資方式以及利潤(rùn)分配等問(wèn)題。

2、重經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、輕財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，有著其特有的屬性，其總體發(fā)展戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略密不可分。但從目前實(shí)際情況來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定多與項(xiàng)目投資、工程建設(shè)與銷(xiāo)售有關(guān)，而財(cái)務(wù)指標(biāo)只是附帶性指標(biāo)。

3、重工作整體戰(zhàn)略制定、輕財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃制定。企業(yè)在制定公司戰(zhàn)略后，并未結(jié)合整體戰(zhàn)略制定相適應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略主要問(wèn)題表現(xiàn)在缺乏對(duì)數(shù)據(jù)的分析，來(lái)發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)而找出偏差并進(jìn)行修訂；缺乏財(cái)務(wù)部門(mén)與其他業(yè)務(wù)部門(mén)之間的聯(lián)動(dòng)，財(cái)務(wù)工作僅僅是指導(dǎo)本部門(mén)工作而不是企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)工作；缺乏根據(jù)財(cái)務(wù)進(jìn)行前瞻性的研究。

二、Z房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

1、Z房地產(chǎn)公司概述

Z房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年12月，注冊(cè)資金2億元人民幣，是擁有國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司年開(kāi)發(fā)能力50萬(wàn)平米。2012年公司布局天津，成立天津Z房地產(chǎn)投資有限公司，注冊(cè)資金1.5億元人民幣。目前公司擁有員工2200余人，其中各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理人員400余人，一級(jí)建造師5人，二級(jí)建造師47人，各類(lèi)高中初級(jí)職稱(chēng)100余人。大專(zhuān)及以上學(xué)歷人員比例達(dá)到了90%以上，多次獲得國(guó)家、省級(jí)建筑類(lèi)獎(jiǎng)項(xiàng)，建筑經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)力量雄厚。

2、Z房地產(chǎn)公司SWOT分析

2.1 Z公司優(yōu)勢(shì)分析

Z公司長(zhǎng)期在本地發(fā)展，地方根基深厚，企業(yè)形象良好，住宅房質(zhì)量也遠(yuǎn)超出同行業(yè)其他企業(yè)，交房快成交率高；與本地相關(guān)政府部門(mén)、銀行等金融機(jī)構(gòu)都保持了較好的關(guān)系，為公司提供了很大便利。另外在發(fā)展的過(guò)程中，Z公司形成了較強(qiáng)的企業(yè)文化和良好的企業(yè)管理系統(tǒng)，并全面積累了各類(lèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，降低了公司為實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張戰(zhàn)略而出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也保持了公司資金鏈的穩(wěn)定。

2.2 Z公司劣勢(shì)分析

Z房地產(chǎn)公司雖成立已有十幾年，但在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施方面并未成熟。并且公司投資意識(shí)較弱，投資手段單一，投資過(guò)于謹(jǐn)慎，僅考慮當(dāng)下公司發(fā)展?fàn)顩r，并不能對(duì)公司未來(lái)擴(kuò)展做出正確的投資決策，較弱的投資能力也限制了公司的融資戰(zhàn)略布局，在一定程度上限制了公司的發(fā)展。Z公司目前仍沿用傳統(tǒng)的集權(quán)模式，在遇到問(wèn)題時(shí)無(wú)法迅速做出決策，也沒(méi)有形成良好的利潤(rùn)分配機(jī)制。隨著國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)整，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍三四線城市，原有市場(chǎng)開(kāi)始被瓜分，同時(shí)伴隨著優(yōu)秀人才的流失，并且內(nèi)部受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)驗(yàn)豐富的銷(xiāo)售人員很少，Z公司傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)方式與其他大型房地產(chǎn)企業(yè)相比處于劣勢(shì)。

2.3 Z公司機(jī)會(huì)分析

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，居民可支配收入的增加，促使城鎮(zhèn)居民住房購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)欲望大大增強(qiáng)，極大地提升了房地產(chǎn)的有效需求，基于此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了較好的發(fā)展。雖然近年來(lái)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策在一定程度上沖擊著房地產(chǎn)市場(chǎng)，追求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，例如堅(jiān)持“房住不炒”，租購(gòu)并舉配套措施，擴(kuò)大保障房面積，不斷推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施等，但是基于我國(guó)現(xiàn)有發(fā)展速度及居民日益增長(zhǎng)的需求，房地產(chǎn)的發(fā)展并不會(huì)因此放緩，所以Z公司需要充分利用這種機(jī)遇，積極發(fā)展。另外，在居民住宅房開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，Z公司應(yīng)考慮轉(zhuǎn)型發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有關(guān)的其他業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、房屋租賃項(xiàng)目、中介組織和中介服務(wù)市場(chǎng)、土地和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所、貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)等，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。

2.4 Z公司威脅分析

目前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖然進(jìn)入了緩慢時(shí)期，但其收益率仍然可觀，所以多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有因?yàn)檎咭蛩囟淖儼l(fā)展戰(zhàn)略，但由于政策影響部分大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)型，并且準(zhǔn)備進(jìn)軍三、四線城市，如恒大地產(chǎn)、富力集團(tuán)、碧桂園等大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入本地市場(chǎng)，占領(lǐng)本地市場(chǎng)份額，對(duì)Z公司造成威脅；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的快速增長(zhǎng)，以及產(chǎn)品的不斷更新；出租房、經(jīng)濟(jì)適用房、二手房等替代品的增長(zhǎng)抑制了商品房的銷(xiāo)售；另外由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)貸款政策的控制，Z公司資金方面也面臨很大挑戰(zhàn)。

3、Z房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

3.1 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

表1 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表

由表1可知，2015-2017年期間，Z公司流動(dòng)資產(chǎn)平均比重呈上升趨勢(shì)，說(shuō)明公司正處于發(fā)展的過(guò)程中，表明Z公司資產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)理想，擁有良好的變現(xiàn)能力。公司近三年長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)所占比重很小，資產(chǎn)增長(zhǎng)主要是流動(dòng)資產(chǎn)做的貢獻(xiàn)。可以表明，Z房地產(chǎn)公司目前的投資方式過(guò)于單一，重點(diǎn)將投資集中在主要項(xiàng)目中，其他方面的投資較為短缺，多元化投資模式?jīng)]有形成。

3.2 償債能力分析

表2 償債能力分析表

由表2可知，2015-2017年期間，公司資產(chǎn)負(fù)債率呈上下波動(dòng)趨勢(shì)，有可能出現(xiàn)現(xiàn)金流不足時(shí)資金鏈斷裂的情況，需要引起注意；Z公司平均流動(dòng)比率和平均速動(dòng)比率三年間分別超過(guò)最佳狀態(tài)2和1，這表明其具備較強(qiáng)的短期償債能力。而就付息能力這一層面來(lái)看，由于Z公司通過(guò)現(xiàn)金來(lái)支付利息，而并非利潤(rùn)，所以對(duì)其付息能力進(jìn)行分析時(shí)，采用現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)這一指標(biāo)。Z公司的這一指標(biāo)不高，但也保持正常。整體而言，該公司雖然擁有比較理想的短期償債能力，但財(cái)務(wù)杠桿作用利用不充分，是對(duì)公司資金資源的一種浪費(fèi)，公司應(yīng)加以調(diào)整控制。

3.3 營(yíng)運(yùn)能力分析

表3 營(yíng)運(yùn)能力分析表

由表3可知，2015-2017年期間，Z公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)出明顯的波動(dòng)性特征，這是因?yàn)?016年新項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，致使公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入持續(xù)上升，說(shuō)明Z公司整體銷(xiāo)售能力在不斷增強(qiáng)。Z公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈直線上升趨勢(shì)，表明公司的盈利能力在持續(xù)提高。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率漲勢(shì)迅速，表明Z公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不斷好轉(zhuǎn)，回款速度提高，資金償債能力也在穩(wěn)步加強(qiáng)。

3.4 盈利能力分析

表4 盈利能力分析表 單位：%

由表4可知，2015-2017年期間，Z公司平均銷(xiāo)售毛利率相對(duì)理想，2017年達(dá)到了45%，表現(xiàn)出連年上升的優(yōu)良趨勢(shì)，而2017年的銷(xiāo)售凈利率卻出現(xiàn)了一定幅度下降，導(dǎo)致該情況的主要原因是銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用有所增加。資產(chǎn)凈利率起伏較大，說(shuō)明Z公司在合理使用資金方面效果不明顯，主要是因?yàn)橘Y金占用導(dǎo)致利用率不高與單位成本過(guò)高導(dǎo)致。Z公司凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)出穩(wěn)步增加的趨勢(shì)，主要是因?yàn)閮衾麧?rùn)存在較大的變動(dòng)，同時(shí)居民的收入水平和購(gòu)房意愿提升也有一定影響。

4、Z房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

4.1籌資管理上的問(wèn)題

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，目前，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了較大變化，導(dǎo)致Z公司在融資方面出現(xiàn)了很多問(wèn)題。Z公司的主要融資渠道是內(nèi)部融資和外部融資，前者主要是自有資金，后者主要依靠銀行借款，其中短期借款占較大的比例。在短期內(nèi)，依賴(lài)于其較低的成本，短期借款確實(shí)能夠幫助公司解決當(dāng)前資金短缺的問(wèn)題，可是這種籌資方式往往伴隨的是高利率，從長(zhǎng)期看，如果公司出現(xiàn)信用危機(jī)，那么就會(huì)導(dǎo)致資金籌集受阻，這會(huì)嚴(yán)重影響公司的發(fā)展，甚至?xí)构久鎸?duì)較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2投資管理上的問(wèn)題

雖然Z房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段資金鏈完整沒(méi)有較大問(wèn)題可是公司目前并沒(méi)有長(zhǎng)期的投資規(guī)劃，不注重投資項(xiàng)目的可行性研究，仍然將大部分資金投入到房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中，投資形式比較單一，并且這種方式風(fēng)險(xiǎn)分散能力比較弱。另外，雖然Z房地產(chǎn)公司資產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)理想，擁有良好的償債能力，但同時(shí)可以說(shuō)明資金利用情況并不理想，投資過(guò)于謹(jǐn)慎。所以公司應(yīng)該轉(zhuǎn)變投資戰(zhàn)略，提高投資水平和閑置資金利用率，采取多元投資方式，保證公司信用資源能夠發(fā)揮最大化效益。

4.3利潤(rùn)分配管理上的問(wèn)題

Z公司忙于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)分配隨意性大，在獲得利潤(rùn)后不會(huì)根據(jù)企業(yè)自身的狀況去分配利潤(rùn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者和員工的財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制不健全，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致員工行為的不規(guī)范，工作動(dòng)力不足，從而影響公司的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；其次基于Z公司良好的盈利能力和較好的資產(chǎn)流動(dòng)性，導(dǎo)致資金流動(dòng)效率不高，在行業(yè)形勢(shì)不好或缺乏投資項(xiàng)目的情況下，經(jīng)營(yíng)者會(huì)以現(xiàn)金形式分配利潤(rùn)，使公司留存資金利用效果受到減弱，大大降低公司的盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)抗擊能力，結(jié)果就會(huì)增加企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、Z房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略?xún)?yōu)化措施

（1）投資戰(zhàn)略?xún)?yōu)化措施

一方面，現(xiàn)階段Z公司在對(duì)項(xiàng)目投資決策時(shí)，應(yīng)該以增加企業(yè)的整體價(jià)值為導(dǎo)向，以投資回報(bào)率為中心，以提高資金使用效率為主。當(dāng)然如果要實(shí)現(xiàn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，Z房地產(chǎn)公司還要積極拓展新領(lǐng)域，新項(xiàng)目，形成“多元化”發(fā)展模式，尋找新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。通過(guò)地域多元化來(lái)防范和分散風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)時(shí)間的多元化來(lái)確保公司的整體資金計(jì)劃和現(xiàn)金流量相匹配。如開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等，這樣能夠有效均衡公司收入，能夠有效分散公司的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，還能幫助公司進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部的綜合信息管理系統(tǒng)。另一方面，Z公司也可以通過(guò)兼并一些有價(jià)值的企業(yè)，不僅可以?xún)?yōu)化內(nèi)部資源；還可以將其優(yōu)質(zhì)資源融入現(xiàn)有的工作活動(dòng)中，能夠有效地節(jié)約公司的經(jīng)營(yíng)成本和時(shí)間成本，增加企業(yè)價(jià)值的同時(shí)滿(mǎn)足企業(yè)快速占領(lǐng)市場(chǎng)和擴(kuò)大市場(chǎng)份額以實(shí)現(xiàn)快速成長(zhǎng)的目標(biāo)。

（2）籌資戰(zhàn)略?xún)?yōu)化措施

關(guān)于籌資戰(zhàn)略，Z房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以考慮：內(nèi)部籌資戰(zhàn)略、金融籌資戰(zhàn)略與證券籌資戰(zhàn)略三種戰(zhàn)略。內(nèi)部籌資戰(zhàn)略的資金主要源于公司留存收益。在Z房地產(chǎn)公司收益良好的情況下，其自有資金充足，使用自有資本成本很低或者沒(méi)有，相比之下可以采取內(nèi)部籌資戰(zhàn)略；金融籌資戰(zhàn)略就是Z公司現(xiàn)有的以銀行貸款為主的籌資策略，它的優(yōu)點(diǎn)就是籌資方式便捷并且到位及時(shí)。但是隨著近年銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)貸款政策的不斷變化，一定程度上限制了房地產(chǎn)公司的融資方式，受限于銀行融資的單一性，Z公司必須擴(kuò)大其融資渠道，來(lái)滿(mǎn)足Z公司“多元化”的發(fā)展趨勢(shì)。證券籌資戰(zhàn)略指公司利用基金、股票、債券等形式籌集資金的策略。這種策略?xún)?yōu)點(diǎn)是可以快速籌集到大量資金，并且風(fēng)險(xiǎn)較低。對(duì)Z房地產(chǎn)公司而言，公司要想實(shí)現(xiàn)發(fā)展型戰(zhàn)略，在綜合分析包括存量資金和金融貸款等一系列因素的基礎(chǔ)上，適時(shí)選擇證券籌資戰(zhàn)略，開(kāi)拓籌資渠道，可以提升公司的盈利能力，促進(jìn)公司發(fā)展。

（3）利潤(rùn)分配戰(zhàn)略?xún)?yōu)化措施

鑒于Z公司是屬于傳統(tǒng)的集權(quán)化管理的房地產(chǎn)企業(yè)，還未涉及股息分紅問(wèn)題，其利潤(rùn)分配問(wèn)題主要在公司管理者、經(jīng)營(yíng)者和員工之間進(jìn)行，所以必須要將公司利益與公司內(nèi)部各利益相關(guān)人員的利益結(jié)合起來(lái)考慮。同時(shí)Z公司仍處在上升期，現(xiàn)金流量表現(xiàn)出一定的不穩(wěn)定性，與此同時(shí)，也面臨著相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)，因而需要大量的資金支持，所以，為維系Z公司正常經(jīng)營(yíng)的客觀需要，不建議大規(guī)模的支付股利，而應(yīng)該傾向于另外三種政策，一是高比例留存的政策，二是低股價(jià)+額外的股利分配的政策，三是不分配股利的政策。這三種政策能夠幫助企業(yè)積累更多的留存資金，更好地保證公司投資資金的來(lái)源；其次，自有資本投資可以幫助公司獲得更多的權(quán)益資金，這對(duì)公司擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模，保障公司發(fā)展投資戰(zhàn)略的實(shí)施具有重要的促進(jìn)作用。

四、總結(jié)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，并基于房地產(chǎn)行業(yè)特殊的行業(yè)特點(diǎn)和近年國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)宏觀調(diào)控，公司根據(jù)未來(lái)發(fā)展總體目標(biāo)制定并實(shí)施一套行之有效的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略對(duì)公司發(fā)展至關(guān)重要，并且財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定要建立在對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的綜合分析上，這也是企業(yè)未來(lái)整體發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根本保障。

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