黃百果

摘 要 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展日益壯大，為了使企業(yè)能順利實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，一個(gè)科學(xué)的、合理的內(nèi)部控制體系尤其重要。本文以A房地產(chǎn)企業(yè)為例，通過分析A房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的基本情況和其所存在的問題，提出優(yōu)化A房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制上的建議，幫助企業(yè)成長(zhǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部控制工作帶來一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義和借鑒價(jià)值。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 管理制度

一、內(nèi)部控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)包括了受多因素影響，內(nèi)部控制體系化，資金管理與制度建設(shè)同步。在我國(guó)，內(nèi)部控制對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性主要是：第一，對(duì)現(xiàn)階段處于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈的房地產(chǎn)企業(yè)而言，掌握企業(yè)內(nèi)部控制的有效管控方式，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)整體的工作效率，確保資金安全和控制成本合理化。第二，開展企業(yè)內(nèi)部控制的工作，能促進(jìn)部門之間互相協(xié)調(diào)配合工作，提高工作效率，將各個(gè)部門融合成一個(gè)整體，推動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)管理水平得到相應(yīng)的提高。第三，內(nèi)部控制能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)和促使資金的流動(dòng)。第四，內(nèi)部控制能平衡成本控制與銷售兩者間的不合理傾斜，而科學(xué)性、可行性的管控標(biāo)準(zhǔn)可以管控銷售環(huán)節(jié)的疏漏，對(duì)企業(yè)成本控制方面也會(huì)起到一定的積極作用。[1]

二、A房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的基本情況

（一）內(nèi)部監(jiān)督

A房地產(chǎn)企業(yè)已建立完善的內(nèi)部控制體系，具體表現(xiàn)以標(biāo)準(zhǔn)文件或辦法條例呈現(xiàn)，但是它們之間互相分離，同時(shí)擁有自身的審批、授權(quán)的體系。此外，企業(yè)根據(jù)信息時(shí)代的潮流，采用電子技術(shù)進(jìn)行檢測(cè)、監(jiān)控本企業(yè)工作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)，以為企業(yè)能夠及時(shí)止損，發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督工作的作用。

（二）信息溝通

由自下而上的報(bào)告形式是A房地產(chǎn)企業(yè)所采用的一種內(nèi)部信息溝通方式，其能細(xì)化工作，也能減少因大量報(bào)告導(dǎo)致信息攫取困難的問題。除此之外，企業(yè)已開啟內(nèi)部溝通平臺(tái)，方便員工之間的交流，也能有效建立起員工和分公司之間的工作聯(lián)系。

（三）管理制度

對(duì)于投資、設(shè)計(jì)、施工及財(cái)務(wù)等方面的管理制度和工作流程，A房地產(chǎn)企業(yè)已逐步完善多類別的管理制度，以保障公司的業(yè)務(wù)能順利開展。如設(shè)計(jì)管理制度方面，A企業(yè)規(guī)定由設(shè)計(jì)部工作人員自行審核設(shè)計(jì)圖紙，遵循工程管理制度，控制項(xiàng)目的進(jìn)度。[2]

三、A房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的問題

（一）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

A房地產(chǎn)企業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)低的問題，主要表現(xiàn)在企業(yè)通過外包方式將銷售和施工這兩個(gè)環(huán)節(jié)承包給第三方，目的是為了減低控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，為此也帶來了外包服務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，在外包商主動(dòng)競(jìng)標(biāo)的過程中，壓低成本是企業(yè)一直以來的做法，那么就會(huì)要求企業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)要達(dá)到高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，這將使企業(yè)進(jìn)入進(jìn)退兩難的局面，從而面臨著延時(shí)或是賠償違約金的問題，這導(dǎo)致企業(yè)做“無用功”，耗時(shí)又耗精力，也會(huì)給企業(yè)帶來損失，影響工程的進(jìn)度。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管理失控

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍廣而寬，各方面也會(huì)存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，A房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制過程中也存在風(fēng)險(xiǎn)管理失控的問題。首先，在設(shè)計(jì)施工圖的環(huán)節(jié)時(shí)，由于初始設(shè)計(jì)圖經(jīng)手的人過多，前期設(shè)計(jì)方向被各方意見左右，內(nèi)部產(chǎn)生矛盾，致使設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)施工圖上存在偏差，考慮問題不周全，后期實(shí)施階段存在隱患。其次，在實(shí)際的施工階段中，存在現(xiàn)場(chǎng)管理不到位，工程細(xì)節(jié)不完善，未獲得施工計(jì)劃表和施工合同就搶先動(dòng)工的狀況；最終導(dǎo)致需要重新規(guī)劃或調(diào)整工程結(jié)構(gòu)，拖延工程進(jìn)度和驗(yàn)收成果不達(dá)標(biāo)。說明在工程施工階段的管理不嚴(yán)謹(jǐn)，也存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。最后，在營(yíng)銷、銷售方面存在不規(guī)范的現(xiàn)象，在A房地產(chǎn)企業(yè)部分的銷售人員出現(xiàn)未得到“銷售許可”便開始對(duì)外銷售，銷售人員忽略政府的相關(guān)規(guī)劃會(huì)隨時(shí)變化或調(diào)整，這讓銷售人員處于被動(dòng)狀態(tài)，使其在銷售過程中難以承諾客戶。另外，企業(yè)在銷售管理方面缺乏力度，營(yíng)銷費(fèi)用管理不到位，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流的不明確。[3]

（三）監(jiān)督機(jī)制不到位

企業(yè)通常在運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)遇到因客戶在房屋交易完成后發(fā)現(xiàn)房屋局部損壞，此時(shí)需要開發(fā)商進(jìn)行維修，這就產(chǎn)生了維修時(shí)期客戶需在外租賃的費(fèi)用，這些費(fèi)用是由企業(yè)予以賠償?shù)?，并且賠償?shù)倪^程煩瑣，在一定程度上會(huì)給客戶帶來不好的體驗(yàn)，降低對(duì)企業(yè)的好感度。對(duì)監(jiān)督管理部門而言，監(jiān)督人員需在維護(hù)客戶利益的基礎(chǔ)上，需要維護(hù)本公司自身的利益。依據(jù)事態(tài)嚴(yán)重程度，監(jiān)督部門需要明確每個(gè)客戶的賠付流程和制度，而不是因“人情關(guān)系”先開展項(xiàng)目工作，后期再補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)的資料。除此之外，在財(cái)務(wù)的管理監(jiān)督方面也存在監(jiān)督不到位的情況，房地產(chǎn)企業(yè)普遍的資金流動(dòng)大，但財(cái)務(wù)人員未根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件不同，依舊使用內(nèi)部資金形式化，這就會(huì)使企業(yè)資金控制不到位，處理方式呆板，企業(yè)整體利益也會(huì)受損。

（四）信息溝通不暢

A房地產(chǎn)企業(yè)遇到在信息溝通方面的瓶頸，主要表現(xiàn)在：一是與相關(guān)合作伙伴之間鬧出溝通交流的“不愉快”，如在前期合作時(shí)，未能共同達(dá)成共識(shí)或者說在交流時(shí)存在誤解，帶有隱患。二是企業(yè)過于注重效率，在保證員工工作任務(wù)的完成時(shí)卻忽視客戶所有的疑問和顧慮，導(dǎo)致企業(yè)員工與客戶間存在交流滯后的問題，還存在員工推卸責(zé)任的現(xiàn)象。三是各部門為了本部門的職能、職責(zé)，未能與兄弟部門共同“攻克難關(guān)”，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部各部門間在工作中存有互相抵觸心理、不妥協(xié)態(tài)度或是各自為政的狀況發(fā)生。另外，部門間互相“喊口號(hào)”的交流方式導(dǎo)致在不同部門在工作上存有溝通效率低，溝通效果差的情況。

四、優(yōu)化A房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建議

（一）增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)

企業(yè)亟須認(rèn)識(shí)到員工才是內(nèi)部控制的主體工作中，有效執(zhí)行內(nèi)部控制工作是離不開員工的效力的，因此，提高企業(yè)的員工個(gè)人的內(nèi)部控制意識(shí)是必要途徑。由上至下的推進(jìn)內(nèi)部控制意識(shí)，先從管理者入手，讓其作為榜樣提高企業(yè)內(nèi)部控制的意識(shí)，加強(qiáng)管理者內(nèi)部控制工作的教育與培訓(xùn)，使員工真實(shí)感受到上級(jí)的付出和內(nèi)部控制的重要性，以此帶動(dòng)員工的提高企業(yè)內(nèi)部控制思想水平的積極性。其次，增加員工內(nèi)部控制的課程學(xué)習(xí)內(nèi)容，以提升員工素質(zhì)。最后，企業(yè)在大局觀念，需擺放好企業(yè)管理和內(nèi)部控制的位置，將它們一同納入企業(yè)制度建設(shè)方面，以便于企業(yè)獲得長(zhǎng)足發(fā)展。[4]