汪錦華

（中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué) 國(guó)際學(xué)院， 北京 100083）

一、前言

合肥市是安徽省省會(huì)，多年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和發(fā)展,總體運(yùn)行正常。但受中國(guó)國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體帶動(dòng)，加上合肥市內(nèi)影響房地產(chǎn)發(fā)展多種因素綜合驅(qū)動(dòng)，2016-2017年合肥增長(zhǎng)幅度較大。根據(jù)胡潤(rùn)排行榜發(fā)布的“2017年全球房?jī)r(jià)指數(shù)”,從上漲幅度的統(tǒng)計(jì)上出現(xiàn)了2016年全國(guó)居第1位，全年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)48.4%,2017年僅次于江蘇無(wú)錫市（18.2%）全年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)18%[1]。鑒于此，運(yùn)用大數(shù)據(jù)從其房地產(chǎn)發(fā)展維度進(jìn)行趨向分析，具有典型性。

二、合肥房地產(chǎn)發(fā)展趨向多維度分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展多種因素相互作用的結(jié)果，包括國(guó)家戰(zhàn)略維度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展維度、人口維度、科學(xué)教育等公共資源和交通基礎(chǔ)設(shè)施等維度，這些維度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)活力、潛力和承載力，并影響關(guān)聯(lián)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

（一） 國(guó)家戰(zhàn)略布局維度

安徽沿江近海、承東啟西，合肥居皖之中，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。合肥在新一輪國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略布局中，異軍突起，成為“一帶一路”國(guó)際戰(zhàn)略和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶國(guó)家戰(zhàn)略雙覆蓋區(qū)域和交匯點(diǎn)。在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略中，合肥與成都、武漢、長(zhǎng)沙、南昌等城市被列為內(nèi)陸開(kāi)放高地的重要節(jié)點(diǎn)。在一帶一路戰(zhàn)略中，合肥與成都、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌等重要城市一起列為內(nèi)陸開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)高地，是一帶一路絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶10個(gè)城市之一。

最新國(guó)家布局的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，給合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了新機(jī)遇和重大利好，《長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃(2018-2020年)》[2]明確，到2020年，長(zhǎng)三角地區(qū)要基本形成世界級(jí)城市群框架。國(guó)務(wù)院正式批復(fù)合肥城市總體規(guī)劃，確立了世界級(jí)長(zhǎng)三角城市群副中心城市地位。該城市群以上海為中心、南京、杭州、合肥為副中心城市。國(guó)家賦予合肥新的戰(zhàn)略定位——國(guó)家重要的科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐。合肥將在提升中心城市能級(jí)，加快與長(zhǎng)三角城市一體化進(jìn)程，加強(qiáng)與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶城市聯(lián)動(dòng)合作中冉冉升起。2015年10月長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶大數(shù)據(jù)及發(fā)展研究中心發(fā)布中國(guó)國(guó)內(nèi)首個(gè)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶一體化指數(shù)。2015年指數(shù)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化水平較高的城市中合肥位次靠前[3]。

（二） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展維度

房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正相關(guān)。根據(jù)2017年美國(guó)知名智庫(kù)米爾肯（Milkenlnstitute）對(duì)中國(guó)內(nèi)地城市經(jīng)濟(jì)的排名[4]，合肥居第6位。2011年巢湖市并入合肥,經(jīng)濟(jì)體量和國(guó)土面積擴(kuò)大,近年來(lái)合肥加快建設(shè)濱湖新區(qū)，根據(jù)最新編制的《濱湖科學(xué)城（國(guó)家級(jí)濱湖新區(qū)）總體規(guī)劃2018-2030》合肥市綜合性國(guó)家科學(xué)中心用地面積107平方公里，國(guó)家級(jí)濱湖科技城有望很快獲得國(guó)家審批。合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁,特別是環(huán)巢湖區(qū)域發(fā)展，城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)明顯，以合肥為中心，已形成合肥經(jīng)濟(jì)圈。

GDP是一個(gè)城市宏觀經(jīng)濟(jì)的反映，一定程度上印證該城市的房地產(chǎn)發(fā)展。根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站（http://tjj.hefei.gov.cn/）發(fā)布的數(shù)據(jù)，從圖1可見(jiàn)2017年合肥GDP是2011年的1.98倍，均明顯高于全國(guó)1.75和安徽省1.82這一比例，合肥市在中國(guó)26省會(huì)城市GDP排名上升6位，2011年在26省會(huì)城市GDP排名第15位，2015年第12位，2016年第10位，2017年第9位，進(jìn)入前十。

圖1 合肥市2011-2017年生產(chǎn)總值(GDP)情況

房地業(yè)得到不斷發(fā)展，合肥市2011-2017年生產(chǎn)總值(GDP)中房地產(chǎn)業(yè)逐年攀升，其中幅度最大的為2016年和2017年，2016比上年度增長(zhǎng)35.50%，2017年比上年度增長(zhǎng)14.97%。

圖2 合肥市2011-2017年生產(chǎn)總值(GDP)中房地產(chǎn)業(yè)情況

（三） 人口維度

人口數(shù)量跟住宅需求呈正向關(guān)聯(lián)，人口持續(xù)增長(zhǎng)的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。合肥處于城市化進(jìn)程中，人口長(zhǎng)期流入的趨勢(shì)會(huì)不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)供應(yīng)不足的問(wèn)題會(huì)長(zhǎng)期存在。

常住人口和戶籍人口是驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)的重要的需求因素，常住人口和戶籍人口增加說(shuō)明外來(lái)涌入人員的增加，對(duì)購(gòu)房或租房的需求增加。2011年以來(lái)合肥常住人口和戶籍人口[]都呈正比例增長(zhǎng)，常住人口和戶籍人口增加趨勢(shì)明顯加大（見(jiàn)圖3）。常住人口2017年比2011年增加44.5萬(wàn)人，年均加7.41萬(wàn)人，其中2014年至2017年增加數(shù)在7.9-9.6萬(wàn)人之間。戶籍人口2017年比2011年增加36.63萬(wàn)人，年均加6.10萬(wàn)人，2016、2017年分別比上年度增加12.11萬(wàn)人、12.93萬(wàn)人。

圖3 合肥市2011-2017年常住人口及戶籍人口情況

小學(xué)生在校人數(shù)反映了該城市青壯年人口（30-40歲）的增加狀況，反映了住房的剛性需求和未來(lái)潛力；根據(jù)中指研究院（China Index Academy）的大數(shù)據(jù)驗(yàn)證：小學(xué)在校生人數(shù)的復(fù)合增速與房?jī)r(jià)漲幅相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.66[5]，樓市潛力與小學(xué)生在校生增減相關(guān)度明顯，專(zhuān)家測(cè)算小學(xué)生在校人數(shù)增速每增加1%，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲4.2%。從圖4可見(jiàn)，合肥市小學(xué)生在校人數(shù)[6]2012年比2011年有一定程度的下降，減少28715人，2012-2017年一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)，2017年比2012年增長(zhǎng)94812人，年均增長(zhǎng)18962人。

圖 4 合肥市小學(xué)在校生人數(shù)

（四）科學(xué)教育等公共資源維度

合肥近些年的發(fā)展印證了科技的力量。合肥是首座國(guó)家科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市，是繼上海之后，國(guó)家正式批準(zhǔn)建設(shè)的第二個(gè)綜合性國(guó)家科學(xué)中心，是國(guó)家重大科學(xué)工程布局重點(diǎn)城市。合肥不斷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo),大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)制造業(yè)發(fā)展，2018世界制造業(yè)大會(huì)在合肥舉辦。合肥市域內(nèi)在中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)建設(shè)量子信息科學(xué)國(guó)家實(shí)驗(yàn)室，以現(xiàn)有的大科學(xué)裝置為依托，形成了智能語(yǔ)音、智能家電、集成電路等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。中國(guó)“聲谷”，成為合肥科技的靚麗名片。合肥利用高校和人才優(yōu)勢(shì)大力推動(dòng)科技創(chuàng)新、體制創(chuàng)新，合肥授予專(zhuān)利數(shù)2015年為17070件，據(jù)全國(guó)城市第16位。醫(yī)療、高校等優(yōu)質(zhì)公共資源醫(yī)療豐富，三甲醫(yī)院18所，高校52所（安徽高校103所，合肥占比一半以上），本科19所（其中包括中國(guó)科技大學(xué)985高校1所、包括中國(guó)科技大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、安徽大學(xué)211高校3所），高等職業(yè)院校33所。合肥豐富的科學(xué)教育資源為該城市房地產(chǎn)發(fā)展注入了持久動(dòng)力。

（五） 交通基礎(chǔ)設(shè)施維度

城市交通區(qū)位價(jià)值及地鐵等交通基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)房地產(chǎn)投資起到助推作用。交通便利化促使中小城市人群向中心城市聚集，吸引更多的人才來(lái)到合肥投資與建設(shè)，從而在這個(gè)城市安家立業(yè)。歷史上合肥的交通發(fā)展水平有限，但現(xiàn)在今非昔比，合肥已成為國(guó)家重要的交通樞紐。根據(jù)中長(zhǎng)期規(guī)劃，以上海為核心，合肥與南京、杭州為副中心，形成長(zhǎng)三角多層次綜合交通網(wǎng)絡(luò)。合肥是全國(guó)高鐵節(jié)點(diǎn)的重要城市，高鐵以10條線路向外輻射，高鐵密度位居全國(guó)前列，并以高鐵引領(lǐng)，打造國(guó)際性門(mén)戶樞紐之城。發(fā)達(dá)的城際交通連接省內(nèi)各市。2016年12月26日地鐵1號(hào)線正式開(kāi)通，合肥正式邁入地鐵時(shí)代。

三、結(jié)語(yǔ)

合肥市在國(guó)家宏觀戰(zhàn)略層面特別是國(guó)家城市群發(fā)展規(guī)劃中具有重要地位，如在長(zhǎng)三角世界級(jí)城市群一體化發(fā)展中合肥同南京、杭州其他副中心城市圍繞上海公轉(zhuǎn)，分享包括房地產(chǎn)在內(nèi)的政策紅利和經(jīng)濟(jì)社會(huì)利益。合肥作為省會(huì)城市，是重要的區(qū)域中心，有著強(qiáng)大的資源虹吸效應(yīng)，將周邊人口、資源聚集到自身上，能夠高質(zhì)量的自轉(zhuǎn)。合肥的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力和人口支撐、科學(xué)教育優(yōu)勢(shì)以及交通便利，賦予了這個(gè)城市的未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?。合肥市政府有效利用土地?cái)政，依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)十年來(lái)呈溫和上漲態(tài)勢(shì)，在全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲的帶動(dòng)下，2015年底開(kāi)始補(bǔ)漲，因合肥基數(shù)較小，上漲幅度雖大其房?jī)r(jià)絕對(duì)值在同類(lèi)城市中是正常的。2017-2018年隨著嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸政策的出臺(tái)，投資、投機(jī)性購(gòu)房行為得到控制，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到遏制。目前小幅降價(jià)滯漲是在過(guò)快基礎(chǔ)上的正?；卣{(diào)，沒(méi)有造成樓市暴跌，防止了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。