王哲

在今年全國兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在人民大會堂“部長通道”接受媒體采訪時表示，2019年將穩(wěn)妥實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作方案，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，他特別強調：“今年將重點解決新市民的住房問題?！?h3>難題待解

“來北京打拼這幾年，平均一年搬一次住處，也越搬越遠。真是不想再找中介，真是不想再看房東的臉色，真是不想再搬了，多渴望有屬于自己的一個小小的家啊。”90后的江蘇姑娘徐海榕在沈陽音樂學院畢業(yè)后，為了追隨自己的音樂夢想來到北京發(fā)展，事業(yè)這幾年頗有起色，在業(yè)內也有了一定知名度，但隨著北京這兩年租金高漲，她的居所從東三環(huán)、東四環(huán)一直搬到了東五環(huán)外的雙橋。今年春節(jié)之后，隨著房東再次跳漲租金，她又搬到了河北燕郊，在這里，聚集了一大批和徐海榕一樣的北京“追夢人”。

外來務工人員與新就業(yè)大學生是“新市民”的主要組成部分，這兩個群體合計近3億人口。隨著2015年開始，房地產價格出現(xiàn)又一輪暴漲，以一二線城市為代表，伴隨著房價高企房租也隨之水漲船高，從“買不起房”到“租不起房”，讓規(guī)模龐大、分布廣泛、流動性強且經(jīng)濟基礎相對薄弱的新市民群體在大中城市的生存壓力愈發(fā)凸顯出來，其安居問題也受到政府和社會的廣泛關注。

根據(jù)最新大數(shù)據(jù)調研結果，新市民群體部分人群租房時期長達10年，租房已經(jīng)不是一個臨時性的居住過渡措施，而是很多人主動選擇的一種生活方式，同樣也說明，新市民群體的租房需求相比買房更加迫切和必要。

試水遇阻

早在2017年7月，住建部聯(lián)合八部委印發(fā)的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》提出，在人口凈流入的大中城市，要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場，要解決新市民住房問題。

此后，廣州頒布租賃改革方案，提出租購同權；北京則提出了“共有產權”住房；杭州推出租房創(chuàng)新模式，擬建智慧住房租賃平臺。

上海市“十三五”時期預計新增各類住房約170萬套，而其中商品房僅有45萬套，租賃住房70萬套，保障性住房55萬套，這就意味著未來的上海，新增住房將以租賃住房為主。比如，張江科學城規(guī)劃新增住宅中，超過九成將用于租賃。北京市《2017—2021年及 2017年度住宅用地供應計劃》明確，未來5年內全市計劃供應租賃住房用地1300公頃，其中2017 年供應租賃住房用地227公頃。而住建部選定的廣州、深圳、廈門、南京等12個試點城市也都有加大租賃住房的供地計劃。

近兩三年來，各地接連出臺對租房有利的政策，已經(jīng)表明了樓市調控的大方向就是在堅決貫徹“房子是用來住的”思想，政府希望引導部分新市民長期租房。但是，這兩年來效果并不明顯。

對于大多數(shù)租房者來說，租房生活充滿了強烈的不安全感和種種不良體驗，痛點很多。記者調查發(fā)現(xiàn)，租客面對最主要的痛點有租金隨意上漲、無故被驅逐、房東刁難、搬家麻煩等等。據(jù)有關一線城市的調查數(shù)據(jù)顯示，租客平均換房時間為11個月，大部分在8～14個月之間。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《中國報道》記者表示，滯后的住房租賃市場結構性矛盾還很多，改革任重道遠。首要的問題就是市場供給不足，租金居高不下。房地產企業(yè)通過自持物業(yè)從事出租，資金占用多，單位資金利潤低，需要繳納所得稅、增值稅、房產稅等，在目前的租價水平下，租賃企業(yè)利潤低甚至面臨虧損，同時也面臨一系列的法律風險。其次，租房體驗差，租戶缺乏基本的安全感，租房者目前還無法取得與購房者相等的權益，包括教育、醫(yī)療等公共服務。再者就是租賃中介亂收費、隱瞞房屋真實情況、發(fā)布虛假房源等亂象，嚴重損害和挫傷了租賃供求雙方的權益。

長期關注新市民安居需求的全國人大代表、58集團CEO姚勁波在接受《中國報道》記者采訪時說，政策落地需要相當長的時間，而且今年中小企業(yè)就業(yè)相對困難，而新市民進城務工持續(xù)升溫，對于本來就對租房感到“壓力山大”的新市民階層來說，情況依然嚴峻。

不停摸索

如何破解新市民住房難題，記者采訪的多位專家與業(yè)內人士都給出了自己的意見與建議。

倪鵬飛接受《中國報道》記者采訪時表示，政府應該增加土地供給，鼓勵開發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房，建立穩(wěn)定供應主體。在人口密集、房屋租賃供需矛盾相對突出的區(qū)域，向開發(fā)企業(yè)以一定的價格優(yōu)惠供給自持物業(yè)租賃地塊，僅用于建設商品租賃住房及指定配套設施。

中國房地產開發(fā)集團理事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇則認為，在大多數(shù)擁有成熟租賃市場的國家，機構和政府是供房主體，如果開發(fā)商普遍自持，可以使租賃市場自開發(fā)階段就進入統(tǒng)一的、規(guī)?；囊?guī)劃、建設，有利于產品的標準化和后期服務的標準化，從而提高房源質量和服務品質，促進整個租賃市場的規(guī)?；l(fā)展。

姚勁波提出了一系列的具體建議：針對部分城市新市民保障性住房申請以戶籍作為準入門檻的要求，應打破戶籍限制，將社保繳納或個人所得稅征收時長作為申請依據(jù)，同時，放寬保障性住房在年齡、可支配收入等方面的限制。針對一些大中城市公積金每月提取額度遠低于當?shù)胤孔馄骄降那闆r，可以進一步靈活提高租房公積金的提取金額上限。同時，簡化公積金提取流程，如在辦理過程中不再要求提交租房發(fā)票等材料，增加線上辦理功能。

姚勁波還建議，借鑒出租車服務的經(jīng)驗和模式，政府可以支持企業(yè)和機構搭建住房租賃平臺，利用互聯(lián)網(wǎng)收集適時的租賃住房信息，為供求匹配提供準確、高效、經(jīng)濟的服務。