李 萌，姚 儉

（上海理工大學(xué)，上海200093）

1 引言

1999年住房分配制度改革以來，我國的商品房住宅價格一路上漲，2000年以后，第三次生育高峰時期出生的人口開始成家立業(yè)，成為購房的主力。將我國近年來的平均房價以折線圖的形式表示出來，如圖1所示。從2000—2010年十年間我國平均房價翻了約2.5倍，2010—2016年，我國平均房價的增長率高達52.4%，其中北京和上海房價的增長率更是分別達到了66.1%和81.3%的水平。住房問題嚴(yán)重影響當(dāng)代人的生活和工作。

圖2 老年撫養(yǎng)比

老齡化問題近年來也越來越多的被提及，伴隨著老齡化的發(fā)展也引發(fā)了一系列的社會問題，如養(yǎng)老難、勞動力不足等（見圖2）。中國的老齡化的狀況可見表1、表2。表1列出了聯(lián)合國人口類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是由聯(lián)合國有關(guān)專家設(shè)計提出的，并在世界范圍內(nèi)得到了廣泛的應(yīng)用。根據(jù)表1衡量的指標(biāo)，結(jié)合我國六次人口普查的資料，得到表2中國的人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)得分。分析表1和表2，發(fā)現(xiàn)2000年左右，中國社會已經(jīng)開始步入老齡化，到2010年，老齡化狀況愈加嚴(yán)重。一方面，隨著生活水平的提高，教育、醫(yī)療條件等的改善，人均壽命延長；另一方面，受計劃生育、優(yōu)生優(yōu)育等政策和觀念的影響，出生率逐年降低，最終不可避免的，使得近年來我國社會的人口結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡、老齡化程度不斷加深。

表1 聯(lián)合國人口類型劃分標(biāo)準(zhǔn)

表2 中國人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)情況

截至2016年末，65歲及以上人口已占總?cè)丝诘?0.8%，老年撫養(yǎng)比達到了15%，遠超其他發(fā)展中國家的平均水平。我國老年撫養(yǎng)比隨時間變化的情況如圖2所示。那么，房價和老齡化之間是否存在著相互影響？房價居高不下，與老齡化程度日益加深，這都是我國社會面臨的重要問題，深刻影響我國的社會變革，研究兩者之間的關(guān)系將有助于國家宏觀政策的制定以及我國經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。

2 文獻綜述

隨著發(fā)達國家相繼步入老齡化社會，人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)價格的關(guān)系問題就開始受到學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。Mankiw et al.（1989）等國外學(xué)者提出了“資產(chǎn)消融”(Asset Market Meltdown)效應(yīng)，認為人們的消費與投資需求會隨生命周期變化，老齡化會影響居民資產(chǎn)總需求的規(guī)模與投資結(jié)構(gòu)，從而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊，使房價下行，甚至崩潰。McFadden、Green和Hendershott、Dent、Takets分別采用不同的方法也得出了人口年齡結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)價格具有顯著影響的結(jié)論。關(guān)于“資產(chǎn)消融”效應(yīng)的后續(xù)研究很多，但就其影響程度存在爭議。一些文獻（Farkas，2011;Hoim et al，2014）贊同這一假說。Siegel（2005）認為國際資本流動等其他機制可能熨平老齡化對房地產(chǎn)市場的沖擊。

在國內(nèi)，謝賢程（1992）是首位將人口因素加入到住宅需求影響模型的學(xué)者，他在Mankiw和Will的研究基礎(chǔ)上，對住宅需求模型進行了進一步的修正。顧鑒塘（1997）從中國人口年齡結(jié)構(gòu)的變動和人口家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)的變動兩個方面對住房市場需求變動的影響進行了分析，認為人口年齡結(jié)構(gòu)的變動及其發(fā)展趨勢是影響住宅市場需求的重要因素。葉青等（2012）基于湖北省第六次人口普查及有關(guān)資料，研究了人口結(jié)構(gòu)特征及對城鎮(zhèn)化和房價的影響。徐建煒等(2012)與陳國進等（2013）各利用固定效應(yīng)、系統(tǒng)廣義矩等方法考察了中國人口撫養(yǎng)比與房價的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)少年撫養(yǎng)比降低了房價，而老年撫養(yǎng)比提高了房價。鄒瑾（2014）[1]的研究表明人口老齡化曾對房價上漲起到推動作用，但從中長期來看，此趨勢可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)。劉新建（2014）[2]通過對中國的情況進行實證檢驗,借助面板數(shù)據(jù)多元線性模型，發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)老齡化確實推動了中國住房價格的上漲。楊小金和陳林（2015）[3]通過一個基于誤差修正模型形式的panel data模型，并利用珠三角地區(qū)9大城市的數(shù)據(jù)，檢驗人口老齡化對房價波動的影響，實證結(jié)果與理論結(jié)論完全一致:人口結(jié)構(gòu)老齡化將影響今后房地產(chǎn)市場的運行，并且使房價的波動幅度加大，也證實了人口老齡化是中國珠三角近年房價劇烈波動的重要原因之一。他們還發(fā)現(xiàn)反映人口年齡結(jié)構(gòu)狀況的老年人口比重在長期內(nèi)對房價產(chǎn)生正效應(yīng)，彈性系數(shù)為0.312。這個結(jié)論與何帆（2011）以及陳國進、李威等（2013）的研究結(jié)論一致。李通屏等（2017）認為房價上漲具有一定的慣性,慣性預(yù)期可以解釋房價上漲的77%，人口老齡化推高了中國房價。王先柱等（2018）[4]則認為人口老齡化總體上會抑制房價上漲。

3 實證

3.1 指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來源

本文旨在考察老齡化與房價的相互作用關(guān)系，并引入教育水平、以及房產(chǎn)稅，考慮到一國購買力受可支配收入的影響，價格最終受供求關(guān)系的影響，因此為保證模型的合理性，在方程中加入宏觀經(jīng)濟因素和市場因素，分別用各省份GDP和住宅商品房的銷售面積來表示。變量選取及解釋見表3，本文數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局。

表3

3.2 模型設(shè)定

本文的模型設(shè)定為:

其中，HP為房價，AR代表老齡化，ED表示教育水平，BT表示房產(chǎn)稅，OF表示其他因素，這里是指宏觀經(jīng)濟因素和市場因素，具體參見表1。下標(biāo)i表示省份，t表示年份。考慮數(shù)據(jù)的可得性，本文選取我國除西藏外的30個省份作為樣本省份，選取2002—2016年為樣本區(qū)間。

在時間序列變量回歸方程中，為防止謬誤回歸，需要進行平穩(wěn)性分析。單位根檢驗的輸出結(jié)果如表4所示，所有變量序列都是平穩(wěn)序列，因此可以進行回歸分析。

表4 面板單位根檢驗結(jié)果

3.3 回歸分析及結(jié)果解釋

此外本文通過stata軟件進行了截面相關(guān)性檢驗，結(jié)果得到統(tǒng)計量取值55.733，P值為0.002 0，拒絕不存在同期相關(guān)性的原假設(shè)，表明面板數(shù)據(jù)存在同期相關(guān)性。為此，本文通過采用似不相關(guān)回歸（SUR）來消除同期相關(guān)性的影響。

同時為避免宏觀經(jīng)濟因素和市場因素之間可能存在的自相關(guān)性，本文分別將這兩個影響房價的因素逐一引入，回歸結(jié)果如表5中[1]、[2]所示。最后，再將兩個因素同時放入，研究協(xié)同影響，表5中[3]報告了回歸結(jié)果。

表5 SUR回歸結(jié)果

由表5可知，分別引入宏觀經(jīng)濟因素指標(biāo)和市場指標(biāo)，以及同時引入兩個指標(biāo)，兩種情況下回歸結(jié)果中各變量的彈性系數(shù)符號穩(wěn)定，顯著性結(jié)果一致，表明模型成立。我們以模型[3]的結(jié)果進行分析。具體結(jié)果及解釋如下。

由表5的結(jié)果可知，所有解釋變量的系數(shù)均在1%水平下顯著回歸。地區(qū)生產(chǎn)總值的系數(shù)顯著為-0.216 430，表明地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值與房價負相關(guān)，經(jīng)濟增長反而使得房價下跌，且地區(qū)GDP每增長1%，房價將下跌約21.6%。然而，眾多研究表明，正常情況下，房價上漲會引起投資增加等，進而拉動GDP的增長，即房價與GDP呈正相關(guān)關(guān)系。與本文所得結(jié)果相反。實際上，房價適當(dāng)?shù)纳蠞q，在消費者可以接受的范圍內(nèi)上漲，那么就會促進消費，帶動GDP的上漲。但是房價過分的上漲，上漲的幅度超過了人們的心理預(yù)期，消費者難以接受，就會導(dǎo)致消費下降，GDP也會下降。該結(jié)果也從側(cè)面反映出近年我國房價飛速上漲的事實。

反映老齡化的指標(biāo)老年撫養(yǎng)比的回歸系數(shù)為0.239 623，且顯著為正，表明人口老齡化的加深確實對房價的上漲相關(guān)。平均老年撫養(yǎng)比每增加1%，房價提高約24%，但結(jié)果并不能說明老齡化與房價的因果關(guān)系，老齡化與房價的影響機制仍有待進一步的研究。但是通過本文的實證結(jié)果，老齡化與房價的確存在這種正相關(guān)的線性關(guān)系。為了進一步穩(wěn)定房價，可以考慮從人口結(jié)構(gòu)的方向入手，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，增加出生率，鼓勵二胎政策。

教育水平指標(biāo)的回歸系數(shù)表明，房價與教育水平負相關(guān)，6歲及以上大專及以上的人口數(shù)越多，房價反而會降低。對這一現(xiàn)象的解釋是:教育同樣是一種投資，當(dāng)部分家庭收入用于投資孩子的教育，對于住房投資的需求就會降低；另一方面，接受大專以上高等教育的人群的年齡普遍處于適婚年齡，接受大專以上的教育，普遍推遲了該部分人群的結(jié)婚年齡，因此同樣降低了對住房的需求。因此從需求的角度來考慮，教育水平的提高有助于抑制房價的飆升。該結(jié)論也表明國家應(yīng)重視高學(xué)歷人才的培養(yǎng)。

此外，房產(chǎn)稅指標(biāo)的回歸系數(shù)顯著為0.518 080，這表明房價與房產(chǎn)稅同方向變化。這表明，地區(qū)財政房產(chǎn)稅的增加會帶動住房價格的提高。

3.4 穩(wěn)健性檢驗

本文依次以商品房平均銷售價格(HP1)和別墅、高檔公寓平均銷售價格（HP2）來代替住宅商品房平均銷售價格（HP），檢驗各項指標(biāo)對房價的影響是否穩(wěn)健?；貧w結(jié)果如表6所示。

表6 穩(wěn)健性檢驗回歸結(jié)果

表6結(jié)果顯示，變換解釋變量并沒有影響各個指標(biāo)的符號，表明原方程具有較好的穩(wěn)健性。

4 結(jié)論與建議

本文利用我國30個省份2002—2016年面板數(shù)據(jù)，通過似不相關(guān)回歸方法對影響房價的宏觀因素進行了實證研究。結(jié)果顯示:①地區(qū)生產(chǎn)總值與房價逆向相關(guān)，說明近年來我國住房價格的增長確實過快，畸形發(fā)展。過高的房價不利于我國整體經(jīng)濟的發(fā)展；②目前階段來看老齡化現(xiàn)象助推了房價上漲；③教育水平的提高對抑制房價具有正向促進作用；④地方財政房產(chǎn)稅收入與房價正相關(guān)。

基于上述結(jié)論，本文提出政策建議如下:

第一，本文的數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明，對于房價的上漲，地方政府不應(yīng)簡單歸因于經(jīng)濟的增長，同時也不能抬高房價以期拉動地區(qū)經(jīng)濟。多年來，我國房價飛速上漲，國家出臺住房調(diào)控措施，房價仍然居高不下，住房問題深刻影響著我國人民生活。地方政府應(yīng)轉(zhuǎn)換思維，更多地考慮其他行業(yè)的發(fā)展以提高地區(qū)生產(chǎn)總值，促進經(jīng)濟良性增長。

第二，老齡化問題越來越不可回避，習(xí)近平主席在黨的十九大報告中明確提出“積極應(yīng)對人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會環(huán)境，推進醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等一系列應(yīng)對人口老齡化的新理念，各地政府應(yīng)采取措施積極響應(yīng)這些理念。一方面，各地政府應(yīng)盡快完善養(yǎng)老體系，建立系統(tǒng)的養(yǎng)老機制，形成全社會愛老、敬老的社會風(fēng)氣；另一方面，政府應(yīng)著重人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，由于老齡化已成既定趨勢，因此須從新生人口入手，政府需一定程度的鼓勵生育，提高我國的出生率。近年來，隨著我國二胎政策的全面開放，人口出生率持續(xù)走低的趨勢也將逐步得到緩解，但并不十分明顯。調(diào)整人口結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略宜因地制宜，可以鼓勵不同省份地區(qū)在國家人口發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，結(jié)合地方實情出臺更加具體的政策引導(dǎo)措施，如可以將“二孩政策”的重心放在中西部地區(qū)和三四線城市，從而以合理的人口增長管控舉措改變房價預(yù)期。此外，適當(dāng)降低法定結(jié)婚年齡也對出生率的增加有一定作用。

第三，“百年大計，教育為本”。教育方面國家應(yīng)加大經(jīng)費投入，制定并完善高層次人才培養(yǎng)戰(zhàn)略，以及出臺相應(yīng)的政策制度，引導(dǎo)適齡人群接受相應(yīng)的教育，尤其提高青年接受大專以上的高等教育的機會，營造崇尚學(xué)業(yè)有成的社會氛圍，提升地區(qū)人才層次水平。

第四，加快推進房產(chǎn)稅改革，各省份地區(qū)因地制宜，建立完善的稅改制度，推進房產(chǎn)稅的改革。目前，國內(nèi)對房地產(chǎn)稅收改革主要存在以下定位，一是房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要政策內(nèi)容。二是調(diào)節(jié)收入分配，促進社會公平發(fā)展。三是籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。但是，目前我國房地產(chǎn)市場在價格形成機制方面市場化程度還不夠，特別是作為房地產(chǎn)最大成本之一的土地，在一級市場則由政府供給，導(dǎo)致無法按市場供需關(guān)系和競爭機制等規(guī)律形成價格，在一線城市房地產(chǎn)市場剛需存在的情況下，稅收增加成本可能會導(dǎo)致房價進一步走高。在三四線城市和縣、城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場已屬于過剩產(chǎn)能，需要通過降稅費來降低價格，如果采取增加稅收的調(diào)控措施則會進一步加劇產(chǎn)能過剩趨勢。房產(chǎn)稅的改革推進阻力較多，政府應(yīng)多方考察，做出相對合理的改革措施。