吳難

【摘 要】近些年來，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了巨大的發(fā)展，對我國經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的促進作用。房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模大，建設(shè)周期較長，回收投資過程比較慢，如果只依靠企業(yè)自身資金很難滿足房地產(chǎn)的建設(shè)需求。我國金融體系目前還不夠完善，整個金融市場缺乏規(guī)范性，雖然我國房地產(chǎn)融資渠道較多，但是融資規(guī)模依然受到諸多限制，如何進一步優(yōu)化我國房地產(chǎn)融資渠道，成為了當前重點研究的問題。本文首先對當前房地產(chǎn)的主要融資渠道進行了簡單闡述，分析了房地產(chǎn)金融市場中存在的問題，最后提出了房地產(chǎn)融資渠道的創(chuàng)新及拓寬措施，為促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有效參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資渠道；問題；措施

改革開放以來，我國經(jīng)濟進入全面發(fā)展時期，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為了我國經(jīng)濟中的重要組成部分，對我國GDP的提升貢獻了很多力量。有調(diào)查顯示，在我國固定資產(chǎn)投資組成中，房地產(chǎn)相關(guān)投資占比超過20%，并提供了10%的就業(yè)崗位。融資作為房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，當前主要依靠銀行信貸作為主要的融資渠道，隨著政策的調(diào)整和各種限制，融資規(guī)模依然無法擴大，這給房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的安全威脅。因此，當前應當盡快建立完善的房地產(chǎn)融資體系，拓寬融資渠道，提高融資規(guī)模，確保房地產(chǎn)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)的主要融資渠道

1.銀行貸款。在我國房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，銀行貸款一直是房地產(chǎn)融資的主要渠道之一，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都是都通過銀行貸款獲得開發(fā)資金。銀行在放貸過程中會充分考慮融通資金的流動性、盈利性以及安全性，然而隨著我國不斷加大對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，銀行開始對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款加以限制，部分房地產(chǎn)已經(jīng)無法通過銀行貸款的方式買地開發(fā)。

2.自籌資金。在房地產(chǎn)進行項目開發(fā)的過程中，要求開發(fā)商自有資金不能低于項目總投資的30%。針對一些規(guī)模和投資額度小的項目，開發(fā)商可以通過自籌資金的方式滿足項目建設(shè)的資金需求，但是如果項目規(guī)模和投資額度比較大時，自籌資金很難達到開發(fā)的需求，從而導致開發(fā)商資金斷裂，產(chǎn)生不良連鎖反應。

3.預收回款資金。作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售的一種方式，預售可以盡快回籠投資資金，能夠?qū)﹂_發(fā)商資金壓力起到一定程度的緩解。當前房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，我國采取了一系列措施，嚴格限制了房屋的預售條件，要求只有房屋建筑主體封頂后，在取得預售許可證的情況下才可以進行預售，得到部分資金，然而當前采用預售回款的方式已經(jīng)很難滿足融資需求。

4.房地產(chǎn)投資資金。作為中國金融市場上的一種新型金融工具，房地產(chǎn)投資信托資金和其它信托資金有點類似，不同的是房地產(chǎn)投資信托資金專門用來進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營的，它不僅能夠在房地產(chǎn)市場內(nèi)運行，也可以正式上市實現(xiàn)流通。目前，房地產(chǎn)證券化還處于起步階段，缺乏的完善的法律體系，相信隨著相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，在我國未來房地產(chǎn)的融資渠道中，也會成為主要渠道之一。

5.募集上市。作為企業(yè)籌資的資本市場之一，募集上市來實現(xiàn)房地產(chǎn)的融資具有一定的難度，當前對上市公司的要求非常嚴格，并且審批的時間比較長，房地產(chǎn)開發(fā)商想要在短期內(nèi)滿足自身融資需求很難辦到。同時，近些年來國家對房地產(chǎn)開始實施調(diào)控，嚴格限制了房地產(chǎn)企業(yè)的上市條件，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不具備上市資格。

6.民間資金。由于當前部分融資渠道受到了諸多限制，民間資本逐漸成為了房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)融資的渠道之一。我國法律明確規(guī)定，能夠?qū)ι鐣e散資金進行吸納的只有金融機構(gòu)，對于非金融機構(gòu)只有在滿足相關(guān)條件和規(guī)定的情況才可以吸收社會資金，并且規(guī)定其利率必須要低于國家的四倍。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以通過相關(guān)機構(gòu)吸收社會資金，使短期融資需求得到解決。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了吸納社會資金，并承諾給予高息，已經(jīng)超出了國家規(guī)定的利率標準，屬于非法集資的范疇。

二、房地產(chǎn)金融市場中存在的問題

1.對銀行信貸過于依賴。當前房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸進行融資，雖然債券和股票也可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，但是由于條件限制嚴格，很多房地產(chǎn)企業(yè)都無法進行融資，另外，房地產(chǎn)投資資金和信托還處于起步階段，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠銀行信貸實現(xiàn)融資，隨著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，銀行信貸受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)融資需求也逐漸得不到滿足。

2.房地產(chǎn)金融體系不完善。我國房地產(chǎn)金融體系當前處于發(fā)展階段，還需要不斷地完善，房地產(chǎn)相關(guān)保險機構(gòu)和擔保的運行機制存在著諸多不合理的地方，協(xié)調(diào)機制與監(jiān)督機制不健全，在沒有得到嚴格的監(jiān)督和調(diào)控下，很多資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，非法集資、騙貸現(xiàn)象嚴重，導致金融市場一片混亂。

3.房地產(chǎn)金融風險大。房地產(chǎn)市場區(qū)域性比較強，如果不能對總量進行有效控制，會導致投資過熱引起地產(chǎn)泡沫，在人為炒作下房屋價值直線上升，如果市場發(fā)生變化，必然會增加金融風險，此外，還有可能面臨壞賬情況。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，引起連鎖反應，會嚴重打擊地方經(jīng)濟。

4.房地產(chǎn)金融市場發(fā)展速度過慢。房地產(chǎn)融資市場主要包括兩個方面，一個是房地產(chǎn)融資的一級市場，比如債權(quán)融資和股權(quán)融資，另一個使房地產(chǎn)融資的二級市場，比如住房抵押貸款。一級市場對投資者的限制比較多，并且由于我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展速度太過緩慢，導致銀行的住房抵押貸款不能正常出售，一旦金融市場發(fā)生動蕩，必然會阻礙銀行資金的流動性，引起次貸危機。

三、房地產(chǎn)融資渠道的創(chuàng)新及拓寬措施

1.提高融資工具的多元化。隨著我國房地產(chǎn)金融工具的不斷發(fā)展，逐漸放開了融資條件的限制，這在一定程度上拓寬了房地產(chǎn)的融資渠道。相信房地產(chǎn)信托業(yè)務不久也會發(fā)生變化，使房地產(chǎn)金融工具朝著多元化的方向發(fā)展。銀行信貸、房地產(chǎn)信托資金以及產(chǎn)業(yè)投資基金的長期穩(wěn)定發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)融資選擇面有著進一步的增加，這對房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展有著重要的意義。

2.完善房地產(chǎn)金融體系。針對我國房地產(chǎn)建立一個專門的政策性金融機構(gòu)，主要負責制定關(guān)于房地產(chǎn)金融方面的標準和規(guī)范，并將房地產(chǎn)金融二級市場逐漸的放開，加強對房地產(chǎn)信托投資以及投資基金等專業(yè)化金融工具的培養(yǎng)，確保房地產(chǎn)保險機構(gòu)以及融資擔保機構(gòu)的正常運行，使我國房地產(chǎn)金融體系得到進一步完善。

3.合理規(guī)避風險。受到金融風暴的影響，國家經(jīng)濟會受到嚴重的打擊，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，需要加強對金融風險的防范。我國法律規(guī)定，要嚴格審查和判斷房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險，同時對房地產(chǎn)貸款過程也要加強管理，全程動態(tài)監(jiān)控貸款發(fā)放的整個過程。此外，金融企業(yè)也應當提高自身防范風險的能力，建立金融風險化解機制，制定房地產(chǎn)抵押貸款風險防范措施。

4.推動房地產(chǎn)金融市場的良性發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場包含多個方面，其中尚屬于初級發(fā)展階段的主要包括房地產(chǎn)信托投資市場、證券市場、抵押市場、信貸市場以及保險市場等，針對這些金融市場，國家應當制定相關(guān)法律文件，對其運行機制進行規(guī)范，確保其能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，成為房地產(chǎn)融資平臺的重要支撐。此外，政府應當制定有利于其發(fā)展的政策，確保房地產(chǎn)金融市場快速發(fā)展的同時，進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范性。各個地區(qū)也可以根據(jù)實際情況，出臺符合本地區(qū)房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的政策或文件，在確保房地產(chǎn)金融市場良性發(fā)展的前提下，加大房地產(chǎn)融資渠道的創(chuàng)新力度。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱型行業(yè)，對我國經(jīng)濟的快速發(fā)展起到了重要的作用。受到各種因素的影響，房地產(chǎn)融資規(guī)模已經(jīng)達到了瓶頸，為了進一步拓寬房地產(chǎn)融資渠道，應當不斷完善房地產(chǎn)金融體系、提高融資工具的多元化、防范金融風險等，為房地產(chǎn)融資渠道提供更多的選擇。

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