江寒秋

1月26日，已公布2019年棚改計(jì)劃目標(biāo)的省份中，多個(gè)省份降幅超過50%，主要集中在三四線城市;降幅的棚改目標(biāo)，無疑是在利空三四線城市的房價(jià)。

1月27日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，房價(jià)下跌速度趨緩，重點(diǎn)城市成交繼續(xù)回升，房價(jià)良性回調(diào)，而三、四線房價(jià)總體繼續(xù)下調(diào)，同時(shí)下跌速度略有加快;

1月28日，《中國百城房價(jià)報(bào)告》顯示，百城房價(jià)全年上漲11% 三、四線城市首次止?jié)q;一邊是二線城市因城”救“市，一邊是三四線下跌止?jié)q。

所有事件組合到一起，表明一件事，返鄉(xiāng)置業(yè)，回到縣城買房的熱潮已經(jīng)降溫。

縣城的利空

春節(jié)是傳統(tǒng)的購房高峰期，眾房企紛紛抓住“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮進(jìn)行營銷。據(jù)諸葛找房研究中心的最新調(diào)查報(bào)告顯示，近七成人群選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，老家省會(huì)為置業(yè)首選。未來兩到三年有購房計(jì)劃的人群中，近六成人計(jì)劃在工作地置業(yè)，回鄉(xiāng)置業(yè)人群占比僅為四分之一。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，82.65%的受訪者表示他們在春節(jié)期間有或者正在考慮購房計(jì)劃。高達(dá)67.7%的受訪者愿意回老家購房，包括老家省會(huì)城市、老家地級(jí)市和老家縣城。其中熱門城市多集中于老家省會(huì)城市和老家地級(jí)市，表明人們購房仍然以城市選擇為主，縣城樓市需求較淡。同時(shí)也有27.0%的人群選擇在工作生活城市購房，工作地點(diǎn)也是人們置業(yè)的主要選擇之一。有3.5%的人選擇旅游城市置業(yè)，隨著生活質(zhì)量的提高，未來該占比或會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

據(jù)調(diào)查顯示，購房首要原因?yàn)樽杂?，因子女教育和投資而買房的人群也占據(jù)很大一部分比例。照顧家庭和醫(yī)療方面也屬于購房者的考慮因素，房子和家庭的關(guān)系密不可分。

不過，在未來的購房人群中，返鄉(xiāng)置業(yè)比例大幅降低。調(diào)查顯示，未來有購房計(jì)劃人群占比超9成，在未來兩到三年的計(jì)劃里，56.09%的受訪者表示考慮在工作、生活的城市買房，25.2%的人表示愿意在老家購房。而65%的調(diào)研用戶工作地點(diǎn)位于一線與新一線城市。

其中，有80.7%的人傾向于購買新房。而在戶型方面，43.3%的用戶傾向于購買三居室，三居室新房成為了大家普遍選擇的理想型。其次為二居室，共有40.0%的人選擇二居室。在面積方面，最受歡迎的是90-120㎡的中等戶型，有42.3%的人群選擇。

據(jù)調(diào)查顯示，80、90后是置業(yè)大軍，而隨著二孩政策的不斷推進(jìn)，改善型需求占比不斷增加。同時(shí)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有意愿在工作所在城市買房的人群占比56.1%，更多的人還是青睞于在工作地購房。

在濟(jì)南當(dāng)律師的小林過年回了濰坊某縣城老家，聊起樓市，他脫口而出的是“這兩年漲得挺厲害”，目前老家新房價(jià)格每平方米8000元左右。不過，周邊縣城和老家的情況不太相同，行情不好，恐怕很多開發(fā)商都不敢來了，還聽說一些小型開發(fā)企業(yè)都倒閉了。

事實(shí)上，一些三四線城市樓市在過去一兩年出現(xiàn)了供給過剩、房價(jià)下降等情況。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，2018年12月份，二手住宅價(jià)格與上月相比價(jià)格下降的城市有所增多。三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

不可否認(rèn)，還有縣城百姓的購買力正在提升，城鎮(zhèn)化同樣給到他們絕大程度的紅利，以前這些購買力都在其他區(qū)域釋放，比如浙江人都去買杭州的房子以及東南亞的房子，如今這些購買力正在回流。

但是回流之后依然需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)就是市場容量依然很小。每年的高考，就像是抽水機(jī)，把縣城最好的人口和資金，徹底抽走。幾十年如一日。 現(xiàn)在，內(nèi)地縣城已經(jīng)成為老弱婦幼的生活區(qū)?？h城接盤俠已斷層。從這個(gè)意義上說，縣城房子越來越?jīng)]有價(jià)值了。

春節(jié)前，有一個(gè)《啥是佩奇》的小短片，火遍了朋友圈。我們可以看到，整部宣傳片里面，是看不到小孩子的身影的，看不到年輕的壯勞力。鏡頭一劃過，無論是放羊的老鄧頭還是下棋的老王頭，還是小賣部的大媽，清一色的50+老人。而這部短片的最后，是兒子接老人去城里過年。

這雖然是個(gè)宣傳片，但卻實(shí)實(shí)在在反映了客觀現(xiàn)實(shí)。如今，二線城市的人才之爭，已經(jīng)上升為對(duì)中老年人口的爭奪。其實(shí)這件事短期內(nèi)對(duì)市場影響不大，但長期看這個(gè)政策對(duì)三四線城市是重大利空。

特別是80后農(nóng)村父母，基本上都到了50-65歲之間，之前因?yàn)橘J款年限，基本上過了60歲就沒什么價(jià)值了，現(xiàn)在延長到80歲，這些父母的貸票就有價(jià)值了，80后也是目前購買力最強(qiáng)勁的一個(gè)群體，他們會(huì)把父母的最后一貸，用在好地方。

中國樓市的基本邏輯就是：人往高處走，錢從上向下流。原本農(nóng)民返鄉(xiāng)置業(yè)是到縣城買房子;縣城的人返鄉(xiāng)置業(yè)到三四線買套房子;三四線人返鄉(xiāng)置業(yè)到省會(huì)買房子。如果農(nóng)民不再買縣城的房子，直接買了省會(huì)的房子呢？

冷熱不均

受區(qū)域發(fā)展、各地經(jīng)濟(jì)水平等因素影響，我國住房存在一定程度“人”“居”分離的結(jié)構(gòu)性差異狀態(tài)。每年春節(jié)，在外工作人群返鄉(xiāng)帶來一定的安居置業(yè)需求，形成了“返鄉(xiāng)置業(yè)”這一極具中國特色的過年現(xiàn)象。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-2月，受返鄉(xiāng)置業(yè)推動(dòng)，三四線城市成交維持強(qiáng)勢：2月大型房企及主要布局一二線的房企業(yè)績降幅明顯，但區(qū)域型房企及多布局三四線城市的房企表現(xiàn)突出，環(huán)比持平甚至有所上升。

但好勢頭并未延續(xù)到今年。從上述全國數(shù)據(jù)來看，今年春節(jié)市場成交、房企業(yè)績普遍下降。根據(jù)中指院提供的300余名分析師回鄉(xiāng)實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)，2019年春節(jié)期間，各線城市到訪量下滑幅度均較大。二線城市中，較為優(yōu)質(zhì)的城市僅可達(dá)到日均十組的到訪量，其余大多數(shù)城市日均到訪量維持在三四組;在三四線城市，日均五組左右的到訪量已經(jīng)算是“表現(xiàn)突出”。具體從城市來看，二線城市中杭州成交量下滑64%，西安下滑54%;三四線城市中，晉江下滑73%，韶關(guān)下滑72%。

亦有例外。記者從西南某地級(jí)市一個(gè)樓盤獲悉，該樓盤2019年1月30日入市，推出300余套面積在100平方米以上的三房項(xiàng)目，截至2月13日記者問詢時(shí)，已銷售200套左右，去化達(dá)六七成。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介表示：“本地新房項(xiàng)目銷售情況比較好，多數(shù)樓盤一經(jīng)推出便僅余少數(shù)樓層、朝向等并非太好的單元。”

克而瑞上述研究也顯示，春節(jié)期間，不乏有城市成交量逆勢上升且上升幅度較大。比如二線城市中的蘭州和合肥，春節(jié)兩周的成交量分別環(huán)比上漲275%和432%;三四線城市中的麗水和中山，則分別上升了158%和134%?？硕饘?duì)此分析認(rèn)為，以中山為代表的城市，由于供應(yīng)下降、成交回升，帶來市場熱度慣性延續(xù)，所以成交量實(shí)現(xiàn)了正增長。

這是否能夠推倒返鄉(xiāng)置業(yè)降溫的判斷？中國指數(shù)研究院研究副總監(jiān)白彥軍指出：“從全國范圍來說，中國有300多個(gè)地級(jí)以下的城市，2000多個(gè)縣城，肯定會(huì)有一些城市保持一個(gè)較為樂觀的狀態(tài)。我們要從整體來看?！?/p>

多位專家分析表示，當(dāng)前三四線樓市主要需求來源包括四個(gè)：一是本地剛需，比如當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化進(jìn)程帶來的置業(yè)需求、婚娶置業(yè)需求;二是返鄉(xiāng)置業(yè)推動(dòng);三是棚戶區(qū)改造影響;四是高鐵驅(qū)動(dòng)、對(duì)周邊城市吸引帶來的利好等原因。

“在這些因素中，本地剛需對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械闹问潜容^穩(wěn)定的，高鐵驅(qū)動(dòng)、對(duì)周邊城市的吸引則表現(xiàn)了城市基本面的潛力。棚改則在去年的國家政策調(diào)整下，帶來了比較大的變數(shù)。在國家提出貨幣化安置因地制宜、棚改資金來源以專項(xiàng)債為主，以及多地2019年棚改縮量等因素的影響下，可能會(huì)對(duì)某些對(duì)棚改依賴性比較大的城市，帶來較大調(diào)整?！卑讖┸娺M(jìn)一步分析指出。

需求已經(jīng)見頂，土地仍在開發(fā)

各地返鄉(xiāng)見聞中，與門庭冷落的售樓處和過早休假的中介門店形成鮮明對(duì)比的，是林立的開發(fā)工地。受前兩年市場行情向好、預(yù)期較高等因素影響下，各地土地出讓積極。白彥軍表示：“按照開發(fā)節(jié)奏，預(yù)計(jì)這些土地將會(huì)在最近兩年形成供應(yīng)?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%。但中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚在采訪中曾表示：“整體來講，中國大規(guī)模建造房子的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)投資增速會(huì)在2018年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放緩，不排除在5%以內(nèi)?！?/p>

房價(jià)方面，2019年1月，全國100個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌均價(jià)為14902元每平方米，環(huán)比下跌1.05%，連續(xù)下跌5個(gè)月。但在新房方面，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國新建商品房銷售價(jià)格維持著穩(wěn)定且小幅調(diào)整的局面，去年12月底一線城市新建商品住宅價(jià)格有所上漲，二三線城市保持穩(wěn)定。

多位專家表示，二手房數(shù)據(jù)更加接近真實(shí)市場情況，且除價(jià)格變化之外，近期二手房“有價(jià)無市”的局面，更彰顯了需求的疲弱。需求已經(jīng)見頂，但市場開發(fā)規(guī)模仍然較大，這是否會(huì)給市場帶來新一輪庫存壓力？

易居研究院百城土地儲(chǔ)備報(bào)告顯示，從去年12月底開始，三四線城市銷售呈現(xiàn)負(fù)增長，截至12月底，64個(gè)三四線城市庫存總量19562萬平方米，環(huán)比上升1.4%，同比上升2.5%。上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，1月、2月各開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，庫存不見得會(huì)大幅升高，但是從今年全年來看，鑒于市場形勢不容樂觀、銷售可能繼續(xù)放緩，“預(yù)計(jì)庫存有上升威脅?！?/p>

白彥軍則推斷認(rèn)為，從全國來說，2019年房屋銷售總量可能會(huì)小幅回落，對(duì)于三四線城市來說，受行情輪動(dòng)影響，同樣會(huì)進(jìn)入周期、面臨挑戰(zhàn)。“在這種形勢下，前兩年拿地的企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)分化，已經(jīng)開工的項(xiàng)目會(huì)加速開發(fā)、入市，抓住窗口期，但還沒有開工的項(xiàng)目，則可能會(huì)觀望一下，放慢開發(fā)節(jié)奏?！?/p>

專家建議，保持供需平衡是三四線城市穩(wěn)市場的關(guān)鍵所在。

“隨著需求的萎縮，如果各地能夠使土地供給保持在一個(gè)相對(duì)理性的狀態(tài)，不再盲目地新增過多的土地供給，保持供需平衡，那么市場的穩(wěn)定還是可以期待的?！卑讖┸娊ㄗh，“各個(gè)城市要從自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口流入情況進(jìn)行實(shí)際判斷，是否會(huì)帶來比較好的需求和預(yù)期，以此為依據(jù)，對(duì)今年的土地供應(yīng)計(jì)劃作出安排?！?/p>