溫雪 溫興祥

摘要：住房?jī)r(jià)格指數(shù)反映了住房作為一種商品的價(jià)格變動(dòng)和趨勢(shì)，是宏觀政策調(diào)控的重要參考依據(jù)。我國(guó)經(jīng)歷了快速的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，伴隨而來(lái)的是住房市場(chǎng)上大量的新建住房的交易。相應(yīng)的住房郊區(qū)化和容積率提升將影響到住房的特征變化，這對(duì)用重復(fù)交易法編制住房?jī)r(jià)格指數(shù)提出了挑戰(zhàn)。特征價(jià)格法充分考慮了住房特征的異質(zhì)性，理應(yīng)成為我國(guó)編制住房?jī)r(jià)格指數(shù)的重要依據(jù)。本文詳細(xì)梳理了三種不同的特征價(jià)格法，即時(shí)期啞變量法、插值法和特征法，然后給出了在運(yùn)用特征價(jià)格法時(shí)需要考慮的遺漏變量偏誤、設(shè)定誤差和樣本選擇偏誤問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：住房;房?jī)r(jià)指數(shù);特征價(jià)格模型

引言

伴隨著住房市場(chǎng)化改革，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了持續(xù)多年的迅猛發(fā)展。房?jī)r(jià)也隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而水漲船高，高房?jī)r(jià)引起了普通老百姓、政府以及學(xué)者的關(guān)注。住房?jī)r(jià)格指數(shù)作為眾多價(jià)格指數(shù)中的一種反應(yīng)了住房作為一種商品在一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)的程度。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的重要組成部分，住房?jī)r(jià)格在宏觀調(diào)控中也起到了關(guān)鍵的參考作用。各國(guó)政府普遍將房?jī)r(jià)作為制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策的依據(jù)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)微變化都會(huì)影響到相應(yīng)貨幣政策和財(cái)政政策的實(shí)施^[1]。另外，房?jī)r(jià)指數(shù)綜合反映了市場(chǎng)整體的信息，是市場(chǎng)參與者進(jìn)行市場(chǎng)決策的重要依據(jù)，也是進(jìn)一步分析和研究住房市場(chǎng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和政策問(wèn)題的基礎(chǔ)^[2]。因此，構(gòu)建科學(xué)、合理和客觀反應(yīng)住房?jī)r(jià)格的指數(shù)具有非常深遠(yuǎn)的影響。

住房是一種具有高度異質(zhì)性的商品，不同的住房在物質(zhì)特征和區(qū)位特征上存在較大差異。因此，構(gòu)建反映住房真實(shí)價(jià)格的指數(shù)需要考慮到這種住房的異質(zhì)性影響，剔除由于不同類型的住房的價(jià)格變動(dòng)對(duì)整體住房?jī)r(jià)格指數(shù)變動(dòng)的影響。常見(jiàn)的編制住房?jī)r(jià)格指數(shù)的方法有重復(fù)交易法和特征價(jià)格法。重復(fù)交易法利用兩次及以上交易的住房的價(jià)格信息構(gòu)建價(jià)格指數(shù)，不需要種類繁多的住房特征的信息，所以重復(fù)交易法對(duì)樣本信息的要求較低。美國(guó)聯(lián)邦住宅供給機(jī)構(gòu)監(jiān)察辦公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight）發(fā)布的OFHEO住房?jī)r(jià)格指數(shù)（簡(jiǎn)稱OFHEO-HPI）和美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾（Standard 和Poor）發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)普爾卡斯-席勒住房?jī)r(jià)格指數(shù)（S&P /Case-Shiller Home PriceIndices）是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大著名住房?jī)r(jià)格指數(shù)，這兩種指數(shù)均是建立在重復(fù)交易法之上^[3]。特征價(jià)格法基于研究住房的權(quán)威模型——特征模型^[4]，在估計(jì)模型時(shí)控制住房的各項(xiàng)特征，剔除住房異質(zhì)性對(duì)住房?jī)r(jià)格估計(jì)的影響。

1.我國(guó)住房市場(chǎng)特征與住房?jī)r(jià)格指數(shù)

1.1住房市場(chǎng)化和新建住宅市場(chǎng)

我國(guó)的住房市場(chǎng)化改革始于改革開(kāi)放初期。在改革開(kāi)放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城鎮(zhèn)居民的住房由所在單位作為福利統(tǒng)一分配。由于資源向戰(zhàn)略性重要領(lǐng)域傾斜，國(guó)家在住房等民生項(xiàng)目上的投資嚴(yán)重不足，造成城鎮(zhèn)家庭普遍的住房空間狹小、住房質(zhì)量低下等問(wèn)題。改革開(kāi)放初期，中央政府加大住房資金投入，但由于在各部門(mén)之間的分配不均以及由此產(chǎn)生的腐敗情況，始終沒(méi)有找到一條合適的改變住房問(wèn)題現(xiàn)狀的途徑。1992召開(kāi)的十四大明確提出我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)模式是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，體現(xiàn)在住房市場(chǎng)上，這意味著住房改革也逐漸朝著市場(chǎng)化的方向前進(jìn)。1998年由國(guó)務(wù)院下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有里程碑意義的政策文件，它廢除了住房實(shí)物分配的制度，為商品房的發(fā)展掃清了障礙，從而確立了商品房的市場(chǎng)主體地位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步已經(jīng)過(guò)去了十多年的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了11%，對(duì)處于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的中國(guó)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)在抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)負(fù)面作用中起到了非常重要的作用。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展?jié)M足了潛在的以及隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化而產(chǎn)生的住房需求。大量新建住房的供應(yīng)是我國(guó)現(xiàn)階段住房市場(chǎng)的一大特征。大量的新建住房在全國(guó)各地涌現(xiàn)：新建住房竣工面價(jià)由1998年的140萬(wàn)平米增加到了2010年的610萬(wàn)平米，其在所有竣工房屋中的比例從30%提高到70%。據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部 2010年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在私有住房銷售中，新建住房所占比例達(dá)到了64%。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，大量的是二手房的交易，新建住房的交易只占其中很小的比例;而在我國(guó)住房產(chǎn)市場(chǎng)交易中，大量的是新建住房的交易，遠(yuǎn)未達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度。

1.2新建住房和住房?jī)r(jià)格指數(shù)

我國(guó)現(xiàn)階段大量的新建住房交易將深刻影響住房?jī)r(jià)格指數(shù)的構(gòu)建。重復(fù)交易法不適用我國(guó)從現(xiàn)階段以大量的新建住房交易為特征的交易狀況。重復(fù)交易法只能利用至少有兩次交易及以上的住房交易價(jià)格息，這在住房交易以大量的新建住房的我國(guó)住房住房極大的樣本選擇偏差;另外，特征價(jià)格法假設(shè)所交易住房的價(jià)格在所交易的相鄰兩個(gè)時(shí)期不發(fā)生變化。因此，考慮到住房質(zhì)量特征、且不需要重復(fù)交易信息的特征價(jià)格法就成為在我國(guó)目前住房市場(chǎng)特征下最適當(dāng)?shù)木幹谱》績(jī)r(jià)格指數(shù)的方法。

編制住房?jī)r(jià)格最大的困哪在于控制住房的質(zhì)量特征變化。我國(guó)現(xiàn)階段的住房供應(yīng)特征對(duì)于住房質(zhì)量具有非常重要的影響。體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，住房郊區(qū)化。為了滿足對(duì)住房的需求，我國(guó)的各大城市陸續(xù)、不斷地進(jìn)行“擴(kuò)容”，城市土地面積繼續(xù)擴(kuò)大。2000年全國(guó)城市土地開(kāi)發(fā)22439平方千米，到2010年增加到了40058平方千米，換句話說(shuō)，新增土地開(kāi)發(fā)面積年均增長(zhǎng)5.96%。在這些土地中，其中被用于新建住房的土地面積從2000年的7122平方千米增加到2010年的12404平方千米，年均增長(zhǎng)5.71%。這意味著很多的新建住宅將在城市郊區(qū)地帶出現(xiàn)，即住房郊區(qū)化;第二，在有限的土地使用情況下，提供更多的住房的辦法是在允許的范圍內(nèi)，設(shè)置更高的容積率。住房銷售面積與所占土地面積之比，由2000年的2.15提高到2010年3.57。也就是說(shuō)，平均住房容積率在這過(guò)去的十年中提高了將近60%。前述兩點(diǎn)對(duì)住房質(zhì)量的改變是毋庸置疑的，住房郊區(qū)化帶來(lái)的住房區(qū)位特征的變化和容積率提升將會(huì)降低住房交易價(jià)格。如果在構(gòu)造住房?jī)r(jià)格指數(shù)中忽略它們的影響將帶來(lái)具有誤導(dǎo)性的住房?jī)r(jià)格指數(shù)。

2.住房特征價(jià)格指數(shù)

本文以下詳細(xì)介紹三種不同構(gòu)建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的特征價(jià)格法，即時(shí)間啞變量法、插值法和特征法。首先是最原始且簡(jiǎn)單的時(shí)間啞變量法，通過(guò)加入住房特征變量和時(shí)期啞變量，以剔除住房質(zhì)量的差異對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。然后是插值法和特征法，它們的共同特點(diǎn)是依靠傳統(tǒng)的價(jià)格指數(shù)公式和需要利用特征模型估計(jì)住房的特征影子價(jià)格;特征法的區(qū)別在于“平均住房”的概念。

2.1時(shí)間啞變量法（Time-Dummy Methods）

上述時(shí)間啞變量法的優(yōu)點(diǎn)是：第一，簡(jiǎn)易。價(jià)格指數(shù)及其方差直接從所估計(jì)的特征模型中獲得;第二，能和空間計(jì)量模型（如SARAR（1，1）或STAR）結(jié)合以利用地理空間數(shù)據(jù)。時(shí)間啞變量法的缺點(diǎn)是，第一，如何加以擴(kuò)展以處理某些住房特征數(shù)據(jù)缺失問(wèn)題;第二，缺乏靈活性。特征變量和時(shí)期變量以相加的形式進(jìn)入方程，對(duì)方程形式施加了嚴(yán)格的限制。

2.2插值法（Imputation Methods）

插值法借鑒標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格指數(shù)形式。最著名的兩個(gè)價(jià)格指數(shù)是拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)，它們描繪了一籃子固定商品的價(jià)格隨時(shí)間的變化，這要求籃子中的每一種商品、在各個(gè)時(shí)期的價(jià)格信息。運(yùn)用到住房?jī)r(jià)格指數(shù)中，它要求數(shù)據(jù)中的住房在每一時(shí)期的交易信息，但是住房的交易的頻率是不頻繁和不規(guī)律的。插值法就是先利用特征模型，預(yù)測(cè)出住房在各個(gè)時(shí)期的價(jià)格，然后再利用拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)公式計(jì)算住房?jī)r(jià)格指數(shù)。

3.編制特征價(jià)格指數(shù)時(shí)需要考慮的問(wèn)題

3.1遺漏變量偏誤

與其他運(yùn)用特征價(jià)格法的商品相比較而言，住房所具有的能影響其價(jià)格的因素非常多，難以對(duì)這些眾多的因素進(jìn)行定量處理。因此，由遺漏變量造成的偏誤將是運(yùn)用特征價(jià)格法不得不面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。

3.2設(shè)定誤差

由于特征模型本質(zhì)上是約化式的，所以難以單獨(dú)根據(jù)理論推理確定其合理的方程形式^[8]。最流行的方程形式是半對(duì)數(shù)型。隨著非參數(shù)和半?yún)?shù)模型的發(fā)展，擔(dān)心半對(duì)數(shù)模型嚴(yán)格的方程形式限制和由此導(dǎo)致的方程形式設(shè)定誤差的研究者逐漸轉(zhuǎn)向這些非參數(shù)和半?yún)?shù)模型，而不是使用更靈活的方程形式。非參數(shù)能近似任何的變量關(guān)系而不用設(shè)定特定的方程形式。

3.3樣本選擇偏誤

應(yīng)用特征價(jià)格模型估計(jì)住房?jī)r(jià)格指數(shù)所依賴的樣本可能存在兩種樣本選擇偏差問(wèn)題。第一種樣本選擇偏差源于所銷售住房對(duì)于全部住房存量不具有代表性。因?yàn)樘卣鲀r(jià)格法使用的是住房的交易價(jià)格，而不是其評(píng)估價(jià)格，這自然帶來(lái)樣本的選擇偏差問(wèn)題——實(shí)際發(fā)生交易的住房才具有交易價(jià)格;第二種樣本選擇偏差源自于某些住房交易的信息更有可能被記錄下來(lái)。

4.結(jié)論

目前，我國(guó)最權(quán)威的兩個(gè)住房?jī)r(jià)格指數(shù)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”（簡(jiǎn)稱70 住房?jī)r(jià)格指數(shù)）和中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”。它們均由類似加權(quán)平均指數(shù)的方式編制而成，沒(méi)有充分考慮到住房異質(zhì)性的影響，而且在實(shí)際操作中也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。因此，時(shí)常造成住房?jī)r(jià)格指數(shù)“打架”的現(xiàn)象，機(jī)構(gòu)發(fā)布的指數(shù)也與老百姓的感知不太一致^[10]。本文基于我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及其特點(diǎn)，考慮到大量的新建住房交易對(duì)住房質(zhì)量影響的現(xiàn)實(shí)、住房郊區(qū)化和容積率的提升將影響到住房品質(zhì)特征，提出特征價(jià)格法才是編制科學(xué)、合理的住房?jī)r(jià)格指數(shù)的較優(yōu)選擇，然后梳理、總結(jié)了時(shí)期啞變量法、插值法和特征法作為三種特殊的特征價(jià)格法和運(yùn)用它們時(shí)需要考慮的地方。

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作者簡(jiǎn)介：溫雪，（1987-），女（漢），博士，四川巴中人，廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院，講師，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。

通訊作者：溫興祥（1989-），男（漢），博士，浙江瑞安人，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

（作者單位：1廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院;2南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）