江智

【摘要】近幾年來，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，一批又一批流動人口涌進(jìn)城市成為了新市民。這些新市民要么在城市買房，要么租房，由此催生了房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的發(fā)生。投機(jī)炒房、哄抬房租等現(xiàn)象更是履禁不絕。在此背景下，黨中央明確提出了“房子是用來往的，不是用來炒的”，要求各地加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。商業(yè)銀行積極響應(yīng)黨中央、國務(wù)院的號召，直擊“租購并舉”推進(jìn)中的痛點(diǎn)，在把握住時(shí)代發(fā)展的新機(jī)遇，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，采取有效舉措滿足多層次的住房租賃金融需求下了不少功夫。本文從商業(yè)銀行發(fā)展租賃市場面臨的重大機(jī)遇入手，著重分析了發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的必要性，提出了搞好住房租賃業(yè)務(wù)的有效對策。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 住房租賃 研究

1.商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)面臨的重大機(jī)遇

眾所周知，我國房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來飛速發(fā)展，極大地滿足了人民的住房需求，也給人民的生產(chǎn)、生活帶來了極大變化，這是毋庸置疑的事實(shí)。但與此同時(shí)，炒房現(xiàn)象屢禁不絕，造成了房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，引起人們尤其是剛需人口的極大恐慌。大量的城市流動人口在買不起房的情況下開始選擇租房居住。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2017年我國流動人口規(guī)模為2.5億人，其中在現(xiàn)住地購房人口僅占8.6%，租賃廉租房和公租房人口占0.3%，租住私房的人口就占了67.3%。其中，北上廣深一線城市租房需求占全國的13%，成都、重慶、杭州、武漢等12個(gè)新一線城市租房需求占全國的20%。面對這一巨大的住房租賃市場，商業(yè)銀行應(yīng)適時(shí)抓住機(jī)遇，依靠自身優(yōu)勢，做大做強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)，履行商業(yè)銀行主體責(zé)任，采取有效舉措滿足廣大人民群眾的住房需求。

2.對商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的建議

2.1打造住房租賃金融中心，全方位滿足住房需求。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，人們的住房需求基本上得到滿足。部分率先富裕起來的以及專注炒房的人除滿足自住外，開始將多余的房子對外出租，由此催生上了大量的房屋中介，就是人們俗稱的“二房東”，他們不僅壟斷房源，還壟斷租賃價(jià)格，致使房東的租金收益得不到有效保證。針對這一情況，商業(yè)銀行應(yīng)積極利用自己的優(yōu)勢推動住房租賃市場轉(zhuǎn)型，積極打造住房租賃金融中心，積極創(chuàng)新住房租賃金融產(chǎn)品，全方位滿足住房需求集群化、住房成本低廉化、租賃社區(qū)規(guī)?；葌€(gè)性專業(yè)化社區(qū)需求，滿足無房者租房住的體驗(yàn)，又能使房東的租房收益得到保證。

2.2積極發(fā)揮金融科技的作用，促進(jìn)租房市場健康發(fā)展。

在金融科技日新月異的今天，商業(yè)銀行要充分發(fā)揮掌握客戶信用信息較多的優(yōu)勢，為更多的租房戶提供有價(jià)值的住房租賃信用信息以及信用保障等服務(wù)形式。同時(shí)，探索與政府房地產(chǎn)監(jiān)管部門信息共享，建立住房租賃網(wǎng)絡(luò)信息平臺，從租客的租金支付安全，到租賃企業(yè)的預(yù)收租金使用監(jiān)測，配合房地產(chǎn)監(jiān)管部門，保障租戶和租賃單位資金安全，杜絕不良租賃企業(yè)濫用預(yù)收租金，減小“騙逃租金”、“一房多租”的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，商業(yè)銀行要在住房租賃業(yè)務(wù)中充分利用自己在互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，將征集來的房屋放到互聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)行租賃，利用掌握到的租賃成交信息，進(jìn)行篩選、分析，對房東的房產(chǎn)未來3-10年的租金收益進(jìn)行專業(yè)評估。評估的租金收益經(jīng)房主認(rèn)可后，房主和租賃公司在商業(yè)銀行的撮合下達(dá)成住房長租權(quán)交易，然后由租賃公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金。此舉有助于降低因短租出現(xiàn)的“空置率”，提高租賃效率;同時(shí)通過租金收益評估，能使長租房定價(jià)更清晰，從而引導(dǎo)房東把原來的短租房交給商業(yè)銀行去做成長租房。這樣一來，市場上長租房的數(shù)量將會明顯增加，有利于從長期上穩(wěn)定租賃住房價(jià)格，抑制市場形成“價(jià)格泡沫”，促進(jìn)良性發(fā)展。商業(yè)銀行在滿足廣大租房者的住房需求的同時(shí)，自身也獲得了不小的收益，可謂實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)者和銀行的雙贏。

2.3提供專項(xiàng)信貸支持，有效提升市民住房品質(zhì)。

商業(yè)銀行資金來源穩(wěn)定、資金成本較低，要在風(fēng)險(xiǎn)可控、經(jīng)營可持續(xù)的前提下，積極為租房戶提供租金貸款、押金貸款、租賃免押金信用保障等服務(wù)，有效滿足租房住房需求。首先，商業(yè)銀行要不斷豐富住房信貸產(chǎn)品種類，積極創(chuàng)新住房租賃貸款產(chǎn)品，積極推出類似建行推行的個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”和存房貸。其次，商業(yè)銀行應(yīng)對租房貸款申請人尤其是租賃公司的信用資質(zhì)、還款能力等進(jìn)行嚴(yán)格審核，對租賃公司預(yù)收的租金、押金等，配合房地產(chǎn)租賃主管部門，進(jìn)行資金流監(jiān)測，做到資金流監(jiān)管“全封閉”，從源頭上降低銀行住房租賃貸款的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在租房貸款審批額度、發(fā)放貸款等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，減少產(chǎn)生套利的可能，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。

2.4規(guī)范住房租賃市場，落實(shí)租購并舉的住房制度。

城鎮(zhèn)化步伐的加快，極大的吸引了大量流動人口迅速流入城市，尤其是一、二線城市。這些流動人口除了少數(shù)人能買的起房外，大部分人則需要租賃住房。商業(yè)銀行應(yīng)按照為政府分憂、為市場交易提供保障的思路，瞄準(zhǔn)租賃市場薄弱環(huán)節(jié)，下大力在全國城市尤其是一、二線城市積累高質(zhì)量房源，制定綜合金融服務(wù)方案，引領(lǐng)規(guī)范住房租賃市場，實(shí)現(xiàn)供需雙方信息的高效、準(zhǔn)確對接，有效滿足廣大流動人口的住房需求，圓百姓住房夢，從而實(shí)現(xiàn)房住不炒，促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定，讓廣大人民群眾安居樂業(yè)，提高幸福指數(shù)。

結(jié)束語：

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，外來人口成了城市的主力軍，人口的快速流入使得住房供給也將日漸緊張。在房價(jià)居高不下的今天，他們大多選擇租房。商業(yè)銀行應(yīng)積極履行國有大行責(zé)任，主動探索多渠道、市場化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式，在有效防范住房租賃風(fēng)險(xiǎn)的前提下，干方百計(jì)為租戶提供優(yōu)質(zhì)的長租房源，積極為客戶提供更多更好的住房租賃金融服務(wù)和解決方案，從而為推動住房租賃市場健康發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。