分析北京市近幾年的住房政策以及居民住房情況，筆者發(fā)現(xiàn)在房屋買賣市場(chǎng)遇冷，房屋居住屬性回歸的背景下，北京市住房租賃市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)巨大變革。本文通過(guò)梳理北京市房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀和問(wèn)題，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)的成熟經(jīng)驗(yàn)，為北京市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供政策建議。

一、北京市住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1、住房租賃市場(chǎng)需求大、租金增長(zhǎng)速度快。北京市目前常住人口約為2170萬(wàn)人，其中租房比例34%，約有750萬(wàn)人口。巨大的需求和有效供給不足讓房東和租賃機(jī)構(gòu)待價(jià)而沽，這也是近幾年租金增長(zhǎng)率居高不下的原因之一。根據(jù)諸葛找房網(wǎng)2017年北京市租房市場(chǎng)報(bào)告顯示，北京市2016-2017年度的租金增長(zhǎng)為11.6%，相比前兩年20%增長(zhǎng)比例雖有下降，但依舊高出合理的漲幅水平。

2、監(jiān)管手段缺乏，制度落實(shí)困難。隨著國(guó)家對(duì)住房租賃市場(chǎng)的重視，北京市住房租賃市場(chǎng)也加快了發(fā)展速度，目前來(lái)看管理政策和落實(shí)手段依舊滯后。以登記制度為例，北京市在各區(qū)設(shè)立了很多租賃登記點(diǎn)并上線了住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，但由于稅費(fèi)等問(wèn)題，多數(shù)房東選擇不登記或假登記，讓該制度無(wú)法落實(shí)。另一方面，中介和租賃機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)有重要的話語(yǔ)權(quán)，可以直接影響市場(chǎng)的價(jià)格水平，承租人只能被動(dòng)接受，相關(guān)政府部門對(duì)于這種現(xiàn)象引發(fā)的問(wèn)題也僅限于約談。

3、承租人權(quán)益受損案件多發(fā)且維權(quán)困難。根據(jù)近兩年北京市租房報(bào)告統(tǒng)計(jì)，租客權(quán)益受侵害事件發(fā)生頻繁，主要集中在押金、房租、合同和房屋維修等方面。72%的租客在權(quán)益受到侵害時(shí)會(huì)因?yàn)槌绦驈?fù)雜、耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)、收效不佳等原因不了了之。由此引發(fā)的租房市場(chǎng)中租客與中介、房東矛盾重重，嚴(yán)重影響租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

4、行業(yè)法規(guī)少、承租人權(quán)益保護(hù)力度小。梳理我國(guó)和北京市近些年出臺(tái)住房租賃法律條文，市場(chǎng)管理中依據(jù)的文件規(guī)定相對(duì)寬泛、細(xì)化規(guī)定相對(duì)缺乏。同時(shí)，現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)出租人的權(quán)益保護(hù)較多，對(duì)承租人保護(hù)力度較低。

三、國(guó)外住房租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)借鑒

1、多種措施開(kāi)拓房源。各國(guó)政府采取多種形式增加市場(chǎng)有效供給，德國(guó)制定多種稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)私人建設(shè)出租房產(chǎn)，還將出租房屋的投資回報(bào)率穩(wěn)定在5%-6%，刺激更多投資者進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。美國(guó)政府為低收入者提供保障住房，同時(shí)鼓勵(lì)私房租賃，出租房租可以抵扣貸款利息和房產(chǎn)稅，還可以增加房屋折舊享受稅收減除。

2、規(guī)范租金定價(jià)和租金調(diào)整。德國(guó)實(shí)行房屋租賃價(jià)格指導(dǎo)制度，各地方的房屋管理機(jī)構(gòu)要對(duì)房屋的綜合情況評(píng)估后制定《房屋租金參照表》，每?jī)赡旮乱淮?。新簽訂的合同租金價(jià)格不得超過(guò)同等房屋租金的20%，否則視為違法行為。德國(guó)政府還規(guī)定3年內(nèi)房租調(diào)整超過(guò)15%的屬于違法行為。

3、法律完善，保護(hù)出租人權(quán)益。在法律層面上，德國(guó)政府對(duì)出租房屋的可居性做了明確規(guī)定，并先后建立了住房安全和健康標(biāo)準(zhǔn)等評(píng)估體系，對(duì)房屋質(zhì)量嚴(yán)格要求。在日本，租賃合同受到民法的特別保護(hù)，如需修改合同需提供正當(dāng)理由且經(jīng)法院通過(guò)能實(shí)行。美國(guó)實(shí)行住宅租金管制和租金穩(wěn)定政策，市場(chǎng)房租不是隨意上漲的。

4、發(fā)放租房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)租房行為。很多政府采取發(fā)放補(bǔ)貼措施促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。在市場(chǎng)初期，市場(chǎng)中的供給往往缺乏，此時(shí)政府選擇補(bǔ)貼出租方，讓更多的機(jī)構(gòu)和資源參與到住房租賃市場(chǎng)中；隨著市場(chǎng)的成熟，改為補(bǔ)貼承租方，保證民眾居住權(quán)利。在住房租賃市場(chǎng)成熟的國(guó)家，一線城市的租住率往往很高，租房能提高城市人口的流動(dòng)性，促進(jìn)城市的活力。

四、北京市住房租賃市場(chǎng)的優(yōu)化建議

了解北京市住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀并對(duì)問(wèn)題進(jìn)行剖析，筆者認(rèn)為伴隨房屋買賣市場(chǎng)理性回歸，住房租賃市場(chǎng)必然要承接更多的居住需求，構(gòu)建健康合理市場(chǎng)就十分迫切。借鑒國(guó)外成熟住房市場(chǎng)的發(fā)展歷程并結(jié)合北京市本地具體情況，提出如下建議。

1、培育多元化市場(chǎng)供應(yīng)主體，增加住房有效供給。目前北京市住房租賃市場(chǎng)供需矛盾突出，面對(duì)供小于求的現(xiàn)狀，最有效的方法就是增加市場(chǎng)有效供給?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》指出要利用好存量住房，培訓(xùn)市場(chǎng)供應(yīng)主體，構(gòu)建專業(yè)的住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，同時(shí)要出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)個(gè)人出租；另一方面要增加增量住房，引導(dǎo)土地、資金進(jìn)入市場(chǎng)，支持商業(yè)用房出租。北京住房空置率較高，盡快出臺(tái)空置稅和出租抵稅的相關(guān)政策，讓更多空置房進(jìn)入市場(chǎng)。另外，提高租房的投資回報(bào)率，吸引社會(huì)資金進(jìn)入，可以增加市場(chǎng)活力，同時(shí)要防止泡沫產(chǎn)生。

2、合理租金價(jià)格、防止?jié)q幅過(guò)快。北京市的租金房?jī)r(jià)比低于合理水平，但是租房人群的租金收入比又相對(duì)偏高，調(diào)節(jié)好兩者關(guān)系對(duì)確定住房租賃市場(chǎng)價(jià)格具有重要意義。政府放權(quán)給市場(chǎng)，讓市場(chǎng)定價(jià)的同時(shí)要做好監(jiān)督工作，防止市場(chǎng)產(chǎn)生壟斷控制價(jià)格。效仿德國(guó)的租金評(píng)估機(jī)制和漲幅度控制措施不失為一種可行方法。

3、健全租賃市場(chǎng)法律法規(guī)、維護(hù)承租人權(quán)利。市場(chǎng)需要健全的法規(guī)，針對(duì)北京市住房租賃市場(chǎng)的法規(guī)少且內(nèi)容寬泛的現(xiàn)狀，盡快制定出規(guī)范有效的法律政策十分必要。新出臺(tái)的法律文件要貼合實(shí)際、易于落實(shí)，同時(shí)新法規(guī)要更加注重承租人權(quán)益的保護(hù)，要對(duì)房屋的可居住、轉(zhuǎn)租過(guò)程的減損義務(wù)以及侵權(quán)責(zé)任問(wèn)題作出明確說(shuō)明。

4、落實(shí)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理工作。管理單位要將工作重心下基層，做好租客集中社區(qū)的監(jiān)管工作，加強(qiáng)普及宣傳。做好出租人和中介的資質(zhì)審查工作，對(duì)合同、押金等容易產(chǎn)生糾紛的重點(diǎn)事項(xiàng)重點(diǎn)監(jiān)督。

作者簡(jiǎn)介：孫兆朋（1990.10）男，籍貫：河北石家莊，民族：漢族，學(xué)歷：本科，研究方向：世界經(jīng)濟(jì)。