楊立新 李怡雯

《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》中特別指出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。(1)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》第10條“健全增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度”中提到：“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期?！币蚨?，民法典物權(quán)編應(yīng)當(dāng)對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期問題作出回應(yīng)。本文對此提出解決的思路和辦法，即民法典物權(quán)編對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的改革與房地產(chǎn)稅法的制定應(yīng)當(dāng)結(jié)合在一起，配套進(jìn)行。如此一來，不僅能解決好住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期中的未決問題，也能制定好房地產(chǎn)稅法，通過民法典物權(quán)編和房地產(chǎn)稅收法律相互協(xié)調(diào)的規(guī)定，保護(hù)好人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)和人格權(quán)，(2)習(xí)近平：《決勝全面建成小康社會(huì) 奪取新時(shí)代中國特色社會(huì)主義偉大勝利——在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會(huì)上的報(bào)告》，載《人民日報(bào)》2017年10月28日。報(bào)告中明確提到保護(hù)人民人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、人格權(quán)。使我國城鎮(zhèn)居民的個(gè)人利益與國家利益實(shí)現(xiàn)相互平衡。

一、 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期改革應(yīng)與擬設(shè)的房地產(chǎn)稅相配套

為貫徹《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的要求，對現(xiàn)行住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度應(yīng)當(dāng)進(jìn)行改革?；仡欁≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度改革的背景可以發(fā)現(xiàn)，改革的核心是對稅與費(fèi)的抉擇。隨著房地產(chǎn)稅法立法進(jìn)程的展開，能夠看到這一改革的基本方法，就是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期改革應(yīng)與增設(shè)房地產(chǎn)稅配套進(jìn)行，取稅去費(fèi)。

(一) 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度改革的背景

物權(quán)法第149條第1款規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度，即“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。該制度作為關(guān)乎我國城鎮(zhèn)居民生存利益的根本性物權(quán)制度，尚存在缺陷。

1.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度是根本性物權(quán)制度

土地是自然人居住、生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。在土地公有制背景下，住宅建設(shè)用地使用權(quán)是解決城鎮(zhèn)居民居住、生存所需土地的根本性物權(quán)。鑒于住宅建設(shè)用地使用權(quán)最長期限為70年，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期成為穩(wěn)定民心的根本舉措。因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度關(guān)乎數(shù)億城鎮(zhèn)居民的生存利益，是解決數(shù)億城鎮(zhèn)居民居住、生存所需土地的根本性物權(quán)制度。

第一，土地是生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。土地是人類生存必須依賴的財(cái)產(chǎn)。(3)參見高富平：《物權(quán)法原論》，法律出版社2014年版，第296頁。一方面，人類的生活居住直接來源于土地?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)盡管可以使人能夠上天下海，甚至可以登上月球、進(jìn)入太空，但人類仍須在土地上生存，不可能永久離開土地。也就是說，每一個(gè)人都須有一塊土地建筑房屋，使自己生活在其中。另一方面，人類的生存物品間接來源于土地，如食物、生活用品等，大多是汲取土地資源而來的。因而，在所有的物中，土地作為保障人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)以及創(chuàng)造財(cái)富的根本來源，是最重要的不動(dòng)產(chǎn)。這不因私有制國家或者公有制國家而有所區(qū)別。

第二，住宅建設(shè)用地使用權(quán)是解決人的生存所需土地的根本性物權(quán)。解決自然人居住、生存所需土地的權(quán)屬問題，基本上有兩種方法：一是取得私有土地所有權(quán)，權(quán)利人能夠占有、使用、收益、處分作為土地所有權(quán)標(biāo)的物的土地；二是在政府保留土地所有權(quán)的情況下，自然人通過購買土地使用權(quán)而占有、使用土地，利用該土地使用權(quán)設(shè)立他物權(quán)甚至予以處分。前者是美、德、日等多數(shù)國家和地區(qū)采取的方法；后者是少數(shù)國家和地區(qū)的制度，例如英國和我國香港、澳門地區(qū)等。簡言之，在解決人的生存土地的問題上，私有制國家與公有制國家有所不同。私有制國家往往是采用所有權(quán)的方法來解決，公有制國家則是采用用益物權(quán)的方法來解決。

我國實(shí)行土地公有制，這意味著城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，(4)1982年以前，城鎮(zhèn)居民的住宅所需土地，一是國有土地劃撥，二是私人住宅的土地私有。1982年憲法將城鎮(zhèn)土地全部收歸國有，土地私有不復(fù)存在。1982年《中華人民共和國憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！鞭r(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，任何人都不存在自己私有的土地。在公有制基礎(chǔ)之上，解決人的生存所需土地問題，只能采取用益物權(quán)的方法。因此，農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，每個(gè)農(nóng)戶有權(quán)取得一塊宅基地使用權(quán)，建設(shè)住宅以供居??；城鎮(zhèn)居民則須取得住宅建設(shè)用地使用權(quán)，使自己能夠在土地上居住、生活。

較為特殊的是，城鎮(zhèn)居民是通過購買商品房而一并取得住宅建設(shè)用地使用權(quán)的。不過，在絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民眼中，購買商品房就是買房，并不關(guān)注購買商品房的同時(shí)所取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，忽略了土地對其生存的極端重要性。不僅如此，政府也有意或無意地忽略土地對于人的生存的重要性。譬如，北京等地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)長期以來只登記住宅建筑物的所有權(quán)，不登記住宅建設(shè)用地使用權(quán)。居民受到潛移默化的影響，也就更加關(guān)注建筑物的所有權(quán)而忽略土地的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。

然而，城鎮(zhèn)居民必須要看到的是，住宅建筑物與住宅建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物即土地，都是不動(dòng)產(chǎn)，但是價(jià)值更高且更重要的是后者。原因是，住宅總是有壽命的，取得后就會(huì)有折舊甚至滅失；而土地卻是永久存在的不動(dòng)產(chǎn)，極少發(fā)生滅失的后果?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”中的“恒產(chǎn)”主要是指土地而非房屋。土地對于自然人而言，無論是取得所有權(quán)，還是取得永久性用益物權(quán)，都能夠傳承于子孫后代，不僅可以解決權(quán)利人本人的居住、生存問題，還能夠被子孫后代所繼承，解決后代的居住、生存問題。因而，土地作為自然人居住、生存不可或缺的物質(zhì)基礎(chǔ)，其之于人的重要價(jià)值是不言而喻的。這也意味著，與房屋所有權(quán)相比，住宅建設(shè)用地使用權(quán)更是事關(guān)億萬城鎮(zhèn)居民生存利益的根本性物權(quán)。

第三，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期是穩(wěn)定民心的根本舉措。改革開放之初，國家擬將城鎮(zhèn)居民住房制度由分配制改為商品制，而住房制度改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是進(jìn)行土地使用權(quán)的改革。在沒有更多經(jīng)驗(yàn)積累的情況下，我國香港地區(qū)的土地使用權(quán)最長不得超過99年的做法具有可借鑒性。內(nèi)地便參照香港地區(qū)的做法，建立了有期限的國有土地使用權(quán)，其中就包括最長期限為70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題，物權(quán)法(草案)曾經(jīng)規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)與其他建設(shè)用地使用權(quán)一樣，到期后須申請續(xù)期，由政府批準(zhǔn)是否續(xù)期。(5)參見全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)民法室：《中華人民共和國物權(quán)法條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第275頁。這樣的規(guī)定引起了廣大城鎮(zhèn)居民的不安，即購買商品房后卻有可能因建設(shè)用地使用權(quán)到期后得不到續(xù)期而無法在土地上生存。為緩解億萬城鎮(zhèn)居民的擔(dān)憂，最終通過的物權(quán)法第149條第1款確認(rèn)自動(dòng)續(xù)期制度，即“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，穩(wěn)定了城鎮(zhèn)居民的不安情緒。經(jīng)過10多年的實(shí)踐可以看到，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的70年期間屆滿后，經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期，就成為一個(gè)無期限的土地用益物權(quán)，即永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。(6)參見楊立新：《70年期滿自動(dòng)續(xù)期后的住宅建設(shè)用地使用權(quán)》，載《東方法學(xué)》2016年第4期。將城鎮(zhèn)居民享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)構(gòu)建成永久性用益物權(quán)，與農(nóng)村居民享有的永久性宅基地使用權(quán)相配套，才能構(gòu)成我國人民對住宅用地永久性需求的穩(wěn)固的物權(quán)法律保障。

2.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的制度安排尚存在缺陷

物權(quán)法第149條第1款盡管規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期，但是后續(xù)的續(xù)期規(guī)則尚處于法律空白。

事實(shí)上，在物權(quán)法制定過程中，我們就對期滿續(xù)期的制度安排進(jìn)行過討論。2006年《中華人民共和國物權(quán)法(草案五審稿)》第149條曾規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定?！痹谧詣?dòng)續(xù)期的規(guī)則下，人們雖免去了對政府不予續(xù)期的擔(dān)憂，但對于續(xù)期收費(fèi)問題仍然有所疑慮。為此，全國人大法律委員會(huì)經(jīng)研究認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后住戶是否支付土地使用費(fèi)的問題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法以不做規(guī)定為宜。屆時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況再做慎重研究。(7)參見全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)民法室編著：《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》，法律出版社2007年版，第67頁。隨即，物權(quán)法(草案六審稿)以及最終通過的物權(quán)法均刪去了該條款的后段，只規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”；對自動(dòng)續(xù)期后的法律安排則沒有規(guī)定。

2016年4月，“溫州事件”引起了人們的廣泛關(guān)注和思考，又使住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期、收費(fèi)等問題成為社會(huì)熱點(diǎn)。為穩(wěn)定民心，國土資源部在召開《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行)》新聞發(fā)布會(huì)時(shí)，發(fā)言人表示，用“兩不一正?！边^渡性辦法處理住房土地到期，即不需要提出續(xù)期申請、不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)。(8)這里的“兩不一正常”，不是指70年期限的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題，而是指不滿70年期限的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題。不過，這里所說的辦法只針對類似于溫州情況，而不針對物權(quán)法第149條規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期問題。因此，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》提出要求，研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。

由此可見，住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度作為保障民生的根本性物權(quán)制度仍然存在缺陷，不能使全社會(huì)形成對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度改革勢在必行。

(二) 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度改革的核心是稅費(fèi)抉擇

對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度改革，各界不斷建言獻(xiàn)策，在很多重要問題上已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，甚至對住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年期限屆滿經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期而成為永久性用益物權(quán)的結(jié)論也沒有明顯的異議，存在爭論的僅僅是自動(dòng)續(xù)期后住宅建設(shè)用地使用權(quán)人是否要向政府支付對價(jià)以及如何支付對價(jià)的問題。值得注意的是，該問題指向的是住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年期限屆滿之后的自動(dòng)續(xù)期期間。這是因?yàn)椋擎?zhèn)居民購買商品房時(shí)不僅取得了房屋所有權(quán)，也取得了70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)。在此期間，政府自然不得針對住宅建設(shè)用地使用權(quán)另行收費(fèi)。

關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年期限屆滿之后是否應(yīng)當(dāng)向政府支付對價(jià)以及如何支付對價(jià)的問題，學(xué)界主要有三種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后應(yīng)當(dāng)無償續(xù)期；(9)參見孫憲忠：《為什么住宅土地期滿應(yīng)無條件續(xù)期》，載《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2016年4月25日。孫憲忠教授認(rèn)為，依據(jù)我國土地所有權(quán)建立的法律思想，國家土地所有權(quán)不是按照傳統(tǒng)民法規(guī)定的所有權(quán)取得方式取得的，而是“建立”起來的。建立國家土地所有權(quán)是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義的“均享地利”，即讓一般民眾直接地、普遍地享有土地的利益，而不是讓政府從民眾身上取得土地租金等一類的收入。此外，從土地價(jià)格的角度看，也不應(yīng)該一再收取土地出讓金。二是認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期，但須進(jìn)行類型化，區(qū)分生存保障性住宅用房和投資性住宅用房；(10)參見王林清：《建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿法律后果比較觀察》，載《環(huán)球法律評論》2016年第4期。三是認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以稅金替代續(xù)期費(fèi)用，不僅能夠讓國家的財(cái)政收入長流不斷，也屬于百姓可以承受的范圍。(11)參見焦清揚(yáng)：《住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問題研究》，載《判解研究》2015年第4輯。關(guān)于以稅代費(fèi)的觀點(diǎn)，不少學(xué)者在論文中也有所提及，比如楊立新：《住宅土地使用權(quán)到期后，該如何自動(dòng)續(xù)期》，載《人民論壇》2017年第3期；朱振：《財(cái)產(chǎn)權(quán)的兩重性與住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的制度安排》，載《法制與社會(huì)發(fā)展》2017年第6期。國家則傾向于支付對價(jià)?！睹穹ǖ浞謩t各編(草案一審稿·物權(quán)編)[以下簡稱“民法典物權(quán)編(草案一審稿)”]第152條第1款就規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定?！睋?jù)此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿應(yīng)當(dāng)支付對價(jià)，只是可以有所減免。

至此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期改革逐漸聚焦于如何支付對價(jià)，也就是對稅金與費(fèi)用的抉擇問題。民法典物權(quán)編(草案一審稿)的意見顯然是去稅取費(fèi)，因?yàn)檫x擇的是期滿續(xù)期后繳納“續(xù)期費(fèi)用”，盡管也申明“繳納或者減免”，以及“依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”進(jìn)行，但基本立場明確。

(三) 擬設(shè)的房地產(chǎn)稅為住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后的稅費(fèi)抉擇提供了方法

直面住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后的稅費(fèi)抉擇問題，從方法論的角度來看，首先需要明確這一問題的本質(zhì)究竟是什么，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期繳納稅費(fèi)，是法政策問題，還是法技術(shù)問題。

薩維尼曾將問題劃分為政治問題與法律問題，用以區(qū)別立法與法律科學(xué)不同的適用領(lǐng)域。(12)參見Reinhard Zimmermann, Codification: History and Present Significance of an Idea, op.cit., p113. 轉(zhuǎn)引自石佳友：《民法典的“政治性使命”》，載《山東法官培訓(xùn)學(xué)院學(xué)報(bào)》2018年第1期。不過，今日的政治問題與法律問題已經(jīng)膠著，“法律的存在與運(yùn)作始終體現(xiàn)著的政治邏輯主線，即政治作為法律的存在根基、現(xiàn)實(shí)目的、實(shí)踐背景和發(fā)展動(dòng)因，一方面反映出法律對于政治的事實(shí)上和邏輯上的依賴性，另一方面也反映出政治對于法律在事實(shí)上和邏輯上的控制與決定性”。(13)姚建宗：《法律的政治邏輯闡釋》，載《政治學(xué)研究》2010年第2期。在這個(gè)意義上，政治問題與法律問題無法作出明確的界分，但法政策與法技術(shù)問題之間形成內(nèi)部區(qū)隔，前者偏向于政治決斷，即立法政策的價(jià)值選擇；后者偏向于規(guī)范選擇，即立法技術(shù)的組織編排。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期繳納稅費(fèi)的選擇并不屬于住宅建設(shè)用地使用權(quán)本身的內(nèi)容。(14)參見渠濤：《關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”的思考》，載《法學(xué)家》2017年第2期。因而，無論是選擇繳稅還是繳費(fèi)，最終取決于政治決斷，是法政策問題。政治決斷的合理性是一個(gè)幅度，而非一個(gè)點(diǎn)，在一定幅度的政治決斷都可被認(rèn)定為合理。(15)諸如關(guān)于訴訟時(shí)效的問題，學(xué)者認(rèn)為，無論是選擇三年還是五年，取決于政治決斷。政治決斷的合理性在于幅度，而非一個(gè)點(diǎn)。參見朱虎：《訴訟時(shí)效制度的現(xiàn)代更新——政治決斷與規(guī)范技術(shù)》，載《中國高校社會(huì)科學(xué)》2017年第5期。在住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期配套制度中，“無償說”立足于一個(gè)點(diǎn)，也就是僅站在住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的角度進(jìn)行利益衡量，忽略了國家作為住宅建設(shè)用地所有權(quán)人的權(quán)益。與此相反，繳費(fèi)或者繳稅的策略則是站在二者的中端，因中和了國家作為所有人與居民作為使用權(quán)人之間的矛盾，得到了大多數(shù)學(xué)者的認(rèn)可。(16)參見前引，焦清揚(yáng)文。

毋庸置疑，在法政策層面，主張納稅的“費(fèi)改稅說”未囿于有償或者無償?shù)墓潭Ｊ?，而是在?biāo)準(zhǔn)范式上有所創(chuàng)新。在其達(dá)成普遍共識(shí)之后，仍然需要進(jìn)行視域延展，即以何種稅替代續(xù)期費(fèi)用，是值得思考的。目前我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)分布在三個(gè)環(huán)節(jié)：一是開發(fā)環(huán)節(jié)的土地增值稅、耕地占用稅和土地出讓金；二是保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅；三是交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。(17)參見徐陽光：《房地產(chǎn)稅制改革的立法考量》，載《稅務(wù)研究》2011年第4期。不乏有學(xué)者主張以土地使用稅或者房產(chǎn)持有稅替代住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償申請續(xù)期的做法。(18)參見陳本寒、陳超然：《住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題之探討》，載《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)》(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2017年第1期；朱廣新：《論住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期及其體系效應(yīng)》，載《法商研究》2012年第2期；牛立夫：《論我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)的附條件有償續(xù)期》，載《海南大學(xué)學(xué)報(bào)》(人文社會(huì)科學(xué)版)2012年第6期。隨著擬議中的增設(shè)房地產(chǎn)稅，也有學(xué)者提出自動(dòng)續(xù)期費(fèi)用的制度設(shè)計(jì)要與房地產(chǎn)稅結(jié)合起來考慮，避免兩者的疊合而增加國家的治理風(fēng)險(xiǎn)。(19)參見孫良國：《住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的前提問題》，載《法學(xué)》2016年第10期。有的學(xué)者甚至特別指出，續(xù)費(fèi)問題應(yīng)該盡可能淡化，代之以征收房地產(chǎn)稅來滿足土地財(cái)政的需求。(20)參見前引，渠濤文。對此，筆者持贊同意見。2013年《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提到“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”；2018年3月5日十三屆全國人民代表大會(huì)第一次會(huì)議召開，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告時(shí)再次重申“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。這說明，制定房地產(chǎn)稅法是必然趨勢。將其與住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度改革結(jié)合起來可以發(fā)現(xiàn)，擬增設(shè)的房地產(chǎn)稅為住宅建設(shè)用地使用權(quán)改革的稅費(fèi)抉擇提出了切實(shí)可行的方法，即以房地產(chǎn)稅的征收替代續(xù)期費(fèi)用作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期改革的配套制度。

以房地產(chǎn)稅代替續(xù)期費(fèi)用，完全符合法政策層面的價(jià)值選擇。按照《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》中關(guān)于“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期”的要求，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期配套制度進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)以此作為法政策層面的價(jià)值指引。以房地產(chǎn)稅替代續(xù)期費(fèi)用，不僅具有合理性根據(jù)，即房地產(chǎn)稅中的地產(chǎn)稅征稅對象是住宅建設(shè)用地使用權(quán)；同時(shí)也具有正當(dāng)性根據(jù)，即合乎比例原則、滿足民眾需求。如此一來，在房地產(chǎn)稅與住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則相互銜接的過程中，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期后由收費(fèi)改為征稅，能夠有效地協(xié)調(diào)住宅建設(shè)用地使用權(quán)所有人即國家與住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的利益沖突，使二者的權(quán)利得以充分實(shí)現(xiàn)，尤其是更容易為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人接受，從根本上穩(wěn)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)人對國家的信心，持續(xù)推動(dòng)形成住宅建設(shè)用地使用權(quán)人對住宅建設(shè)用地使用權(quán)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。也就是說，取稅去費(fèi)的制度安排充分貫徹了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的指導(dǎo)思想，是法政策層面下政治決斷的具體化。

“法為人而立，而非人為法而生。”盡管增設(shè)房地產(chǎn)稅的初始目的并非是完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)則，但恰當(dāng)?shù)貙⑵渑c住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則相銜接，反倒是解決了這一物權(quán)法長期不能解決的重大難題。

必須指出的是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的配套制度選擇雖以政治決斷為基礎(chǔ)，最終也需于規(guī)范技術(shù)層面確定國家作為住宅建設(shè)用地所有權(quán)人與居民作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人之間的利益關(guān)系，故以房地產(chǎn)稅確定二者之間的關(guān)系時(shí)，還應(yīng)當(dāng)最終完成地產(chǎn)稅與住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期相配套時(shí)的具體制度設(shè)計(jì)。就這一立場觀察，民法典物權(quán)編(草案一審稿)對住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期“去稅取費(fèi)”的法律安排，并不符合這一要求，“取稅去費(fèi)”的法律制度安排才能切實(shí)貫徹《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的要求，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善。

二、 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的法律安排選擇地產(chǎn)稅具有合理性

房地產(chǎn)稅中的地產(chǎn)稅是對住宅建設(shè)用地使用權(quán)課征的稅收，故住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期法律安排選擇課征地產(chǎn)稅具有合理性。

確定對個(gè)人資產(chǎn)稅收課征是否具有合理性，關(guān)鍵在于課稅對象是否具有可稅性要素，即對個(gè)人資產(chǎn)課征稅收，需要征稅對象具備可稅性。稅法理論上的可稅性包含兩個(gè)層次的含義：一是指該課征對象應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)利益，二是指此種課征應(yīng)當(dāng)符合社會(huì)正義的要求。(21)參見劉劍文：《房產(chǎn)稅改革正當(dāng)性的五維建構(gòu)》，載《法學(xué)研究》2014年第2期。之所以可以對住宅建設(shè)用地使用權(quán)征收地產(chǎn)稅，也是因?yàn)樽≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)具有可稅性，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)不僅具有經(jīng)濟(jì)利益，而且此種稅收課征也符合社會(huì)正義的要求。值得注意的是，是否擁有所有權(quán)并不是征稅的必要前提。擁有長久的使用權(quán)利(如英國存在999年的土地使用權(quán))時(shí)，也可以對其征稅。(22)參見吳次芳等：《國有住宅用地使用權(quán)續(xù)期問題研究》，浙江人民出版社2017年版，第186頁。故國家不會(huì)因住宅建設(shè)用地使用權(quán)不歸住宅建設(shè)用地使用權(quán)人所有而無法向其征稅。

(一) 住宅建設(shè)用地使用權(quán)具有經(jīng)濟(jì)利益

住宅建設(shè)用地使用權(quán)作為用益物權(quán)的一種，其權(quán)利性質(zhì)是永久性用益物權(quán)，權(quán)利客體是土地，權(quán)利內(nèi)容包括占有、使用、收益、處分權(quán)。上述三方面均是住宅建設(shè)用地使用權(quán)具有經(jīng)濟(jì)利益的表現(xiàn)形式。

第一，住宅建設(shè)用地使用權(quán)是永久性用益物權(quán)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！弊詣?dòng)續(xù)期不僅意味著居民在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期時(shí)不附加任何條件，也意味著申請不受續(xù)期次數(shù)、續(xù)期期限的限制。也就是說，住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一種永久性用益物權(quán)。這種永久性用益物權(quán)，其實(shí)就是權(quán)利人的一項(xiàng)永久性財(cái)產(chǎn)權(quán)，自然有權(quán)從中獲得經(jīng)濟(jì)利益。也只有這樣，才能夠滿足人對于利用土地生存、生活的需求。

第二，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利客體是土地。土地作為一種重要的自然資源，具有極高的投資價(jià)值。一方面，土地與其他財(cái)產(chǎn)類似，可以通過投資獲得收益；另一方面，土地區(qū)別于其他一般財(cái)產(chǎn)，具有永久性、安全性、公開性、供給有限性和必要性，(23)參見前引③，高富平書，第295-296頁。其投資價(jià)值更為穩(wěn)定。無論是國家作為所有權(quán)人向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓土地使用權(quán)，還是房地產(chǎn)商通過出賣轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，抑或是住宅建設(shè)用地使用權(quán)人再行轉(zhuǎn)讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)，均是利用土地獲得投資價(jià)值。由此可見，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利客體，即土地包含著巨大的經(jīng)濟(jì)利益，況且對于自然資源的利用，在絕大多數(shù)國家和地區(qū)都不是免費(fèi)的，至少不是免稅的。(24)參見前引，渠濤文。

第三，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容包括占有、使用、收益、處分權(quán)。(25)《中華人民共和國物權(quán)法》第135條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”《中華人民共和國物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外?！弊≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)作為永久性用益物權(quán)具有類所有權(quán)性。(26)參見房紹坤：《物權(quán)法用益物權(quán)編》，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第125頁。除了需要遵循房地一體主義的原則外，其權(quán)利內(nèi)容也包括占有、使用、收益、處分權(quán)。申言之，居民占有、使用房屋時(shí)，也是占有、使用住宅建設(shè)用地使用權(quán)；居民出租房屋獲得租金收益時(shí)，也是出租建設(shè)用地使用權(quán)獲得土地收益；居民轉(zhuǎn)讓或者抵押房屋時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓或者抵押。通過對住宅建設(shè)用地使用權(quán)的占有、使用，體現(xiàn)的是權(quán)利人對住宅建設(shè)用地使用權(quán)的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)利益；通過對住宅建設(shè)用地使用權(quán)的收益、處分，體現(xiàn)的是權(quán)利人對住宅建設(shè)用地使用權(quán)的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)利益。

(二) 對住宅建設(shè)用地使用權(quán)稅收課征符合社會(huì)正義要求

古羅馬法學(xué)家烏爾比安曾言：“法來源于正義，正義如法之母?！?27)伯恩·魏德士：《法理學(xué)》，丁小春、吳越譯，法律出版社2003年版，第159頁。法律是以權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的行為規(guī)范，必然涉及人類生活在利益和不利問題上得與予的考量，從而與一般意義上的正義觀念發(fā)生緊密聯(lián)系。(28)參見朱景文：《法理學(xué)》，中國人民大學(xué)出版社2015年版，第51頁。在土地公有制下，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立是國家行使土地所有權(quán)的方式。其中，建設(shè)用地使用權(quán)人獲得建設(shè)用地使用權(quán)是“得”，建設(shè)用地使用權(quán)人付出同等的對價(jià)是“予”。唯有得與予趨向平衡，才符合一般的正義理念。這一點(diǎn)不因住宅或者非住宅建設(shè)用地而有所區(qū)別。只不過，住宅建設(shè)用地使用權(quán)因受到公共利益因素的影響，無論是在私法上還是公法上，更需要以正義為依歸。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)與國外的地上權(quán)類似。德國學(xué)者認(rèn)為，地上權(quán)作為一種用益物權(quán)，自土地所有權(quán)人角度觀察，是一種限制物權(quán)，但該限制物權(quán)在法律上又受到如同土地之對待：它有自己的登記簿簿頁，也可以像土地那樣被設(shè)定負(fù)擔(dān)，并受到土地所有權(quán)般的保護(hù)。(29)參見鮑爾·施蒂爾納：《德國物權(quán)法》(上冊)，張雙根譯，法律出版社2004年版，第648頁。同樣，住宅建設(shè)用地使用權(quán)不僅可以加之權(quán)利負(fù)擔(dān)，比如設(shè)定抵押等；也可以受到類所有權(quán)的保護(hù)。這種保護(hù)在私法上體現(xiàn)為物權(quán)請求權(quán)，在公法上則體現(xiàn)為公共服務(wù)。不過，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人獲得相應(yīng)的保護(hù)時(shí)，也需要付出同等的對價(jià)。土地出讓金是私法層面住宅建設(shè)用地使用權(quán)人作為永久性使用權(quán)人向國家作為所有權(quán)人支付的對價(jià)；地產(chǎn)稅則是公法層面住宅建設(shè)用地使用權(quán)人向國家提供公共服務(wù)支付的對價(jià)，也是明確所有權(quán)人與使用權(quán)人之間關(guān)系的方法。由此可見，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的稅收課征符合“有得有予”的社會(huì)正義要求。

因此，最終回歸到房地產(chǎn)稅中來可以看到，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是基于房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)而征收的稅種；地產(chǎn)稅是基于住宅建設(shè)用地使用權(quán)人享有永久土地使用權(quán)而征收的稅種。這正是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后選擇地產(chǎn)稅的合理性所在。

三、 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的法律安排選擇地產(chǎn)稅具有正當(dāng)性

在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后選擇地產(chǎn)稅具有合理性的基礎(chǔ)上，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的法律安排選擇課征地產(chǎn)稅也具有正當(dāng)性。

正當(dāng)性不同于合法性或合法律性，更多的是指向民眾對制度的肯定與認(rèn)同，關(guān)涉制度形成、運(yùn)行與調(diào)整中的價(jià)值判斷。(30)參見前引，劉劍文文。其內(nèi)容也十分豐富，具體包括：第一，理性層面，正當(dāng)性要求一種客觀要素——符合某種客觀標(biāo)準(zhǔn)；第二，經(jīng)驗(yàn)層面，正當(dāng)性要求一種主觀要素——公眾主觀意志(服從意愿)的表達(dá)。(31)參見劉楊:《法律正當(dāng)性觀念的轉(zhuǎn)變》，北京大學(xué)出版社2008年版，第51頁。因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后選擇地產(chǎn)稅，理性層面必須與住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度相協(xié)調(diào)，即合乎比例原則；經(jīng)驗(yàn)層面必須符合民眾的主觀意志，即滿足民眾需求。

(一) 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后選擇地產(chǎn)稅合乎比例原則

一般認(rèn)為，比例原則是評價(jià)公權(quán)力運(yùn)用正當(dāng)性的重要原則，其背后是衡量公權(quán)力之運(yùn)用所欲實(shí)現(xiàn)的目的與后果之間的基本準(zhǔn)則，(32)參見紀(jì)海龍：《比例原則在私法中的普適性及其例證》，載《政法論壇》2016年第3期。主要由三個(gè)子原則構(gòu)成，分別是適當(dāng)性原則、必要性原則與均衡性原則。(33)參見Vgl.Michael Stürner, Der Grundsatz der Verh?ltnism?βigkeit im Schuldvertragsrecht, Verlag Mohr Siebeck 2010, S.23.轉(zhuǎn)引自鄭曉劍：《比例原則在民法上的適用及展開》，載《中國法學(xué)》2016年第2期。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后選擇地產(chǎn)稅，自然也應(yīng)當(dāng)通過比例原則進(jìn)行審查，并且逐一驗(yàn)證是否符合三個(gè)子原則的要求。

第一，適當(dāng)性原則，即手段應(yīng)當(dāng)能夠?qū)崿F(xiàn)目的。住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期配套制度的設(shè)立，是為了平衡土地所有權(quán)人與土地使用權(quán)人之間的利益關(guān)系。以地產(chǎn)稅作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的配套制度，能夠?qū)崿F(xiàn)上述規(guī)范目的。一方面，國家作為土地所有權(quán)人通過收取稅費(fèi)獲得了持續(xù)不斷的收入；另一方面，城鎮(zhèn)居民作為土地使用權(quán)人通過繳納稅費(fèi)保障其取得的永久性土地使用權(quán)。最終，二者實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)意義上的互利共贏，利益關(guān)系自然得以平衡。

第二，必要性原則，即所要采取的手段在諸種可供選擇的手段中是最溫和的、侵害最小的，也就是俗稱的“殺雞焉用宰牛刀”。(34)參見余凌云：《論行政法上的比例原則》，載《法學(xué)家》2002年第2期。誠如前述，地產(chǎn)稅、續(xù)期費(fèi)用都可以作為規(guī)范的手段，不過，二者對自然人財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制有所不同。以房地產(chǎn)稅作為規(guī)范手段時(shí)，自然人只負(fù)有繳納稅金的義務(wù)。以續(xù)期費(fèi)用作為規(guī)范手段時(shí)，有鑒于房地產(chǎn)稅增設(shè)的必然性，權(quán)利人除了負(fù)有繳納續(xù)期費(fèi)用的義務(wù)外，還需另行繳納地產(chǎn)稅。在此情況下，權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)克減更多。因而，與續(xù)期費(fèi)用相比，地產(chǎn)稅才是更為溫和的、對民事主體侵害最小的規(guī)范方式。

第三，均衡性原則，即手段造成的損害與手段所能獲得的利益之間達(dá)到相互均衡的狀態(tài)。在將房地產(chǎn)稅作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則的配套制度時(shí)，其社會(huì)效益尤為突出。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)稅負(fù)載了特定的社會(huì)意義，可以加深住宅建設(shè)用地使用權(quán)人享有永久使用權(quán)的信心，更加符合“有恒產(chǎn)者有恒心”的價(jià)值觀。與此對應(yīng)，房地產(chǎn)稅對個(gè)人的損害僅限于公民財(cái)產(chǎn)的少量減少，能夠?qū)崿F(xiàn)損害與利益的均衡。

有學(xué)者形象的概括，比例原則是對手段與目的、手段與手段和權(quán)力行使的預(yù)期社會(huì)效益與權(quán)利的損害之間仔細(xì)推敲、計(jì)算的公式，比例原則下的立法是一種體現(xiàn)得失、能科學(xué)計(jì)算的精確立法。(35)參見郝銀鐘、席作立：《憲政視角下的比例原則》，載《法商研究》2004年第6期。住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則與地產(chǎn)稅制度相配套時(shí)，正是經(jīng)過對上述內(nèi)容的推敲計(jì)算才契合比例原則基本理念，從而符合正當(dāng)性的客觀標(biāo)準(zhǔn)。

(二) 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后選擇地產(chǎn)稅符合民眾需求

《德國民法典》對物權(quán)行為規(guī)則的創(chuàng)設(shè)，就是為了滿足德國工業(yè)化的交易需求。(36)Vgl.Prange, Friedrich Carl von Savigny und das Abstraktionsprinzip, in:Hoeren, Thomas (hrsg.) , Zivilrechtliche Entdecker, 2001, 78ff.轉(zhuǎn)引自謝鴻飛：《中國民法典的生活世界、價(jià)值體系與立法表達(dá)》，載《清華法學(xué)》2014年第6期。同樣，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后的配套制度也應(yīng)當(dāng)直接回應(yīng)民眾的現(xiàn)實(shí)生活需求。在更為精細(xì)的觀察中，筆者認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后選擇地產(chǎn)稅，能夠滿足民眾的政治(法律)需求、經(jīng)濟(jì)需求、社會(huì)需求以及心理需求。

1.滿足民眾的政治(法律)需求

不言而喻的是，民眾的政治(法律)需求并非秉持“多多益善”的理念，而是只要滿足基本需要即可，故需要適當(dāng)?shù)牧⒎ü?jié)制。孟德斯鳩曾言：“我這么認(rèn)為——而且在我看來，我寫這本書的目的就是為了證明：節(jié)制精神應(yīng)當(dāng)是立法者的精神?！?37)孟德斯鳩：《論法的精神》(下卷)，許明龍譯，商務(wù)印書館2014年版，第682頁。立法節(jié)制體現(xiàn)在兩方面：一是法律節(jié)制，即在現(xiàn)有法律可以自給自足的情況下，不增加不必要的法律；二是規(guī)范節(jié)制，即恰當(dāng)運(yùn)用轉(zhuǎn)介條款，避免不必要的重復(fù)。顯然，通過立法節(jié)制，足以滿足民眾的法律需求，還能避免增加民眾的法律負(fù)擔(dān)。

按照加快房地產(chǎn)稅立法、穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的要求，在完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期規(guī)則上，與續(xù)期費(fèi)用相比，以地產(chǎn)稅作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的配套制度，可以不必再行設(shè)立一套續(xù)期費(fèi)用的法律規(guī)則及相關(guān)配套制度，避免增加民眾的法律負(fù)擔(dān)。另外，轉(zhuǎn)介條款概括提供了法律之間的接口，能夠在需要的時(shí)候?qū)⑻囟ǖ墓苤品ā袄边M(jìn)來。(38)參見茅少偉：《尋找新民法典：“三思”而后行——民法典的價(jià)值、格局與體系再思考》，載《中外法學(xué)》2013年第6期。對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期繳納地產(chǎn)稅的問題，可以不必在民法典物權(quán)編中作出細(xì)節(jié)性規(guī)定，而是直接轉(zhuǎn)介至房地產(chǎn)稅法就能夠滿足民眾的法律需求，為其應(yīng)付住宅建設(shè)用地使用權(quán)的法律問題提供了相對自由的空間。

立法節(jié)制不僅體現(xiàn)了立法上的技術(shù)理性，而且體現(xiàn)了成本與效益的較量。以較小的成本就可以滿足民眾的法律需求時(shí)，何樂而不為？正如學(xué)者所言，只有得大于失的行為才是人們所追求的。而且，必須考慮各種社會(huì)格局的運(yùn)行成本以及轉(zhuǎn)成一種新制度的成本。在設(shè)計(jì)和選擇社會(huì)格局時(shí)，我們應(yīng)考慮總的效果。(39)參見羅納德·H.科斯等：《財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷》，劉守英等譯，格致出版社、上海三聯(lián)書店、上海人民出版社2014年版，第39頁。因而，從滿足法律需求角度來看，以地產(chǎn)稅作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期改革的配套制度不失為最佳選擇。

2.滿足民眾的經(jīng)濟(jì)需求

住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期后繳納稅費(fèi)的問題，直接影響權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)克減。因而，判斷相應(yīng)的制度是否滿足民眾經(jīng)濟(jì)需求的標(biāo)準(zhǔn)，是權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)是否有所減少以及減少數(shù)量的多少。

無償續(xù)期這類善良的政策動(dòng)議盡管出于善意，卻沒有考慮“基本生存保障性住宅用房和投資性住宅用房的區(qū)別”，以及一律免費(fèi)續(xù)期后大量無房戶的基本生存保障問題。(40)參見熊丙萬：《中國民法學(xué)的效率意識(shí)》，載《中國法學(xué)》2018年第5期。因而，盡管其可以保證住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的財(cái)產(chǎn)不必減少，卻忽略了不享有相應(yīng)權(quán)利的主體的財(cái)產(chǎn)問題。由此觀之，該觀點(diǎn)無法滿足民眾的整體經(jīng)濟(jì)需求。

在有償續(xù)期的情況下，無論是繳費(fèi)還是繳稅，公民財(cái)產(chǎn)的減少已經(jīng)不可避免，關(guān)鍵就在于減少多少。有學(xué)者提出，站在普通民眾立場，從有償續(xù)期的可行性來看，合一模式應(yīng)是首選。(41)參見高一飛：《我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的構(gòu)建》，載《內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)》2017年第4期。筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)稅必然增設(shè)的前景下，與同時(shí)繳納續(xù)期費(fèi)用和地產(chǎn)稅相比，僅繳納地產(chǎn)稅可以總體上減少權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)支出。因而，以地產(chǎn)稅作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則的配套制度，更加符合民眾的經(jīng)濟(jì)需求。無獨(dú)有偶，我國香港和澳門地區(qū)的土地使用權(quán)到期時(shí)，也是通過繳納特定的稅款以繼續(xù)維持對土地的利用，整體上都沒有很沉重的稅負(fù)。(42)參見前引，吳次芳等書，第186頁。這樣的做法值得借鑒。

3.滿足民眾的社會(huì)需求

目前，國家提供公共服務(wù)的支出主要來源于土地出讓金的收益。增設(shè)房地產(chǎn)稅后，國家可以享有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，可以充分滿足民眾的社會(huì)需求。一是，可以提供更多的公共服務(wù)。地產(chǎn)稅作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人享受公共服務(wù)的對價(jià)，國家在獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益時(shí)，理應(yīng)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人提供更多的公共服務(wù)。二是，可以讓公共服務(wù)惠及更多民眾。正如有學(xué)者所言，部分稅收金額應(yīng)該專門用于建立廉租房、公租房等領(lǐng)域，補(bǔ)償土地個(gè)體化中的弱勢群體。(43)參見侯學(xué)賓：《從配得到所有：住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的邏輯重構(gòu)》，載《法制與社會(huì)發(fā)展》2017年第6期。況且，即便在實(shí)行土地私有制的國家，土地所有者也要交付房地產(chǎn)稅，而這種稅收的一個(gè)重要用途就是補(bǔ)貼那些居住得不到保障的群體。(44)參見孫煜華：《在憲法框架內(nèi)設(shè)定住宅用地使用權(quán)續(xù)期方案》，載《法學(xué)評論》2016年第6期。三是，可以調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配。稅收是私權(quán)與公共福祉之間最大的調(diào)節(jié)器。(45)參見前引，渠濤文。建設(shè)用地使用權(quán)的首次出讓、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)方式均屬于市場行為范疇。在此過程中所出現(xiàn)的社會(huì)財(cái)富分配不均，可以通過房地產(chǎn)稅的再分配進(jìn)行調(diào)整，在總體上增加社會(huì)公共福祉。

4.滿足民眾的心理需求

人本主義心理學(xué)家馬斯洛把人類的需求歸納為五個(gè)層次，從低到高分別是生理需求、安全需求、情感和歸屬需求、尊重需求以及自我實(shí)現(xiàn)需求。除了生理需求外，其他類型的需求均為心理需求。立法者回應(yīng)民眾的上述心理需求時(shí)，需要回到民眾中去，理解其真正的訴求。

眾所周知，土地作為不動(dòng)產(chǎn)的無期限與建設(shè)用地使用權(quán)的有期限本來就相互抵牾。但是，基于房地一體主義與住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則，即使住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期，居者仍然有其屋，其中“到期后自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)范功不可沒。也就是說，人民群眾因具備了基本的“衣食住行”物質(zhì)條件，其生理需求順理成章得到滿足。在此基礎(chǔ)上，因住宅建設(shè)用地使用權(quán)的永久性用益物權(quán)特性，人民群眾獲得了足夠的安全感，達(dá)到“住有所居、居有所安”的目的。這正是安全需求得以滿足的直接表現(xiàn)。

不過，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，民眾的情感與歸屬需求、尊重需求以及自我實(shí)現(xiàn)需求是通過地產(chǎn)稅作為配套制度來實(shí)現(xiàn)的。不同于續(xù)期費(fèi)用，地產(chǎn)稅承載了權(quán)利人更多的法感情。申言之，居民繳納地產(chǎn)稅時(shí)，實(shí)質(zhì)上是住宅建設(shè)用地使用權(quán)人支付給國家提供公共服務(wù)的對價(jià)，亦即繳納地產(chǎn)稅是居民作為土地使用權(quán)人應(yīng)負(fù)的公法義務(wù)。從這個(gè)意義上觀察，這代表著國家(社會(huì))對居民作為土地權(quán)利人身份的承認(rèn)與接納，也代表著居民作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人得到了外界的積極肯定與評價(jià)。由此，民眾獲得了歸屬感以及他人的尊重，也就是其情感和歸屬需求以及尊重需求得以滿足。另外，居民在履行公法義務(wù)的過程中，對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的身份認(rèn)同感得以增強(qiáng)，恰好也滿足了民眾的自我實(shí)現(xiàn)需求。

《慎子》言：“法者，非從天下，非從地出，發(fā)乎人間，合乎人心而已?！弊≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期的取稅去費(fèi)，正是立足于民眾需求、符合人民群眾內(nèi)心期待的法律制度，也就是發(fā)乎人間、合乎人心的法律制度。在這樣的制度安排下，必將推動(dòng)形成公民對財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。民法典物權(quán)編(草案一審稿)第152條第1款關(guān)于“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”，與這樣的立法目的尚有差距，應(yīng)當(dāng)與增設(shè)房地產(chǎn)稅的立法配套進(jìn)行，使之成為保障人民居有所安、安居樂業(yè)的物權(quán)法律制度。

四、 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期課征地產(chǎn)稅的具體制度設(shè)想

德國哲學(xué)家哈貝馬斯指出，只有同時(shí)具備正當(dāng)性和合法律性的政治秩序才能稱得上公平正義，才能使社會(huì)長治久安。(46)參見哈貝馬斯: 《在事實(shí)與規(guī)范之間——關(guān)于法律和民主法治國的商談理論》，童世駿譯，上海三聯(lián)書店2003年版，第533頁以下。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期后選擇地產(chǎn)稅的合理性、正當(dāng)性得以證成，下一步應(yīng)當(dāng)在立法上明確規(guī)定具體措施。

(一) 民法典物權(quán)編應(yīng)當(dāng)規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的基本規(guī)則

誠然，民法不是行政法，更不是稅法，不宜規(guī)定本屬于行政法調(diào)整內(nèi)容的稅費(fèi)問題。(47)參見前引，渠濤文。為了避免超越法律部門的規(guī)范界限，民法不會(huì)以住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期實(shí)行稅收制更為合理為由，對其作出規(guī)范。但是，如果在民法典物權(quán)編中規(guī)定一條轉(zhuǎn)介條款，將住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期繳納稅金的制度適用稅收法的規(guī)定特別是房地產(chǎn)稅法上，則是順理成章的。

有鑒于此，對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期的后續(xù)法律安排，民法典物權(quán)編必須作出規(guī)定，以推動(dòng)形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期?；谶@樣的出發(fā)點(diǎn)和目的，應(yīng)當(dāng)以民法典物權(quán)編(草案一審稿)第152條第1款關(guān)于“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”為基礎(chǔ)，進(jìn)行修改。

第一，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)堅(jiān)持“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期是住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度的基本規(guī)則。民法典要以此為根據(jù)，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期后，成為權(quán)利人的永久性用益物權(quán)，也就是權(quán)利人的“恒產(chǎn)”，從而增強(qiáng)公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的社會(huì)信心。

第二，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期不再收取費(fèi)用。根據(jù)民法典物權(quán)編(草案一審稿)第152條第1款后段關(guān)于“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后仍然需要繳納費(fèi)用，只是存在減免的可能而已。如若繼續(xù)遵循這樣的規(guī)定，再在房地產(chǎn)稅中規(guī)定收取地產(chǎn)稅即住宅建設(shè)用地使用權(quán)稅，將成為雙重收費(fèi)課稅，讓人民群眾承擔(dān)了過重的負(fù)擔(dān)，顯然是不可行的。因此，筆者建議，應(yīng)當(dāng)刪除這一內(nèi)容。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定“續(xù)期不繳納費(fèi)用”。如此一來，人民群眾不僅不會(huì)再擔(dān)憂雙重課征費(fèi)用，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的信心也會(huì)大幅度增強(qiáng)。

第三，應(yīng)當(dāng)設(shè)置轉(zhuǎn)介條款。轉(zhuǎn)介條款最重要的功能在于消解民法典在表面上所具有的封閉性，使得民法典能夠求純。(48)參見前引，茅少偉文。為了在民法典中實(shí)現(xiàn)這樣的功能期待，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿繳納稅金的制度也應(yīng)當(dāng)設(shè)置轉(zhuǎn)介條款，作為溝通民法典物權(quán)編與房地產(chǎn)稅法的橋梁。具體而言，一是確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期應(yīng)當(dāng)依法納稅，二是住宅建設(shè)用地使用權(quán)人繳納稅款應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法律進(jìn)行。

綜合上述內(nèi)容，筆者認(rèn)為，民法典物權(quán)編第152條第1款規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期不繳納土地使用費(fèi)用。自動(dòng)續(xù)期的住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照國家法律規(guī)定繳納地產(chǎn)稅。”

(二) 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期繳納地產(chǎn)稅的基本設(shè)想

1.住宅建設(shè)用地使用權(quán)的地產(chǎn)稅的性質(zhì)

擬議設(shè)置的房地產(chǎn)稅，既包括房產(chǎn)稅，也包括地產(chǎn)稅。對住宅建設(shè)用地使用權(quán)人征收的地產(chǎn)稅，是作為土地使用權(quán)人對國家履行的公法義務(wù)，界定的是土地使用權(quán)人與土地所有權(quán)人(國家)的權(quán)屬關(guān)系。申言之，權(quán)利人通過繳納出讓金取得了70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期，權(quán)利人繼續(xù)保有該土地，70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)也就成為永久性用益物權(quán)。國家對于永久性用益物權(quán)征收地產(chǎn)稅，就是土地使用權(quán)人對土地所有權(quán)人即國家應(yīng)當(dāng)負(fù)有的義務(wù)。因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的地產(chǎn)稅是保持土地使用權(quán)人與國家作為土地所有權(quán)人的長久的土地利用關(guān)系的稅收證明。

2.納稅義務(wù)人

在地產(chǎn)稅的征收中，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人是納稅義務(wù)人。耶林說：“世上沒有絕對的所有權(quán)——沒有那種不需要考慮社會(huì)利益的所有權(quán)，這一觀念已隨著歷史的發(fā)展被內(nèi)化為人們心中的道德準(zhǔn)則?！?49)Rudolph von Jhering，Der Geist des R?mischen Rechts auf den Verschiede nen Stufen Seiner Entw icklung , 4.Aufl.,Teil.1,Breitkopf und H?rtel,Leipzig,1878,S,7.轉(zhuǎn)引自王利明：《民法的人文關(guān)懷》，載《中國社會(huì)科學(xué)》2011年第4期。既然沒有絕對的所有權(quán)，自然不可能存在絕對的用益物權(quán)。(50)需要注意的是，不存在絕對的用益物權(quán)，并不意味著不存在永久性用益物權(quán)。也就是說，用益物權(quán)也需要考慮社會(huì)利益。稅收正是出于社會(huì)利益的考量，促使用益物權(quán)人背負(fù)公法上的負(fù)擔(dān)。政府則秉承“取之于民、用之于民”的理念，為用益物權(quán)人提供公共服務(wù)。因而，基于受益與付出相一致的原理，地產(chǎn)稅是住宅建設(shè)用地使用權(quán)人獲得公共服務(wù)所支付的對價(jià)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人是地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。值得注意的是，由于房地一體主義的要求，房產(chǎn)所有權(quán)的納稅義務(wù)人與住宅建設(shè)用地使用權(quán)的納稅義務(wù)人是同一納稅主體。不過，房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅始終是不同的稅種，盡管房地合一，但納稅仍然不同。本文所討論的都是住宅建設(shè)用地使用權(quán)人作為納稅人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的納稅義務(wù)。至于房產(chǎn)稅的問題，則不是本文的研究范圍。

3.征稅標(biāo)準(zhǔn)

居住是一種特殊的需求，即人對住房并不像對衣服、首飾那樣有近乎無限的需要，通常也不會(huì)像衣服、首飾那樣經(jīng)常性地更換。(51)參見許德風(fēng)：《住房租賃合同的社會(huì)控制》，載《中國社會(huì)科學(xué)》2009年第3期。不過，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資型住宅用房風(fēng)行于世，社會(huì)影響不佳。因而，盡管土地及其地上建筑物均屬于房地產(chǎn)稅的征稅范圍，但在具體征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分生活保障型住宅用房與投資型住宅用房，根據(jù)不同的住宅和土地的使用用途采取不同的征稅標(biāo)準(zhǔn)。申言之，對僅用于生活居住商品房的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，課收微稅，能夠體現(xiàn)權(quán)利人與所有人的關(guān)系即可。對于投資性商品房的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，提高稅收。這樣做的主要目的：一方面最大限度地保障居民的生存和生活需要；另一方面通過稅收機(jī)制，排除額外享受住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的福利，(52)參見前引，朱廣新文。抑制投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

4.計(jì)稅依據(jù)

“民為邦本，本固邦寧”的傳統(tǒng)價(jià)值理念應(yīng)當(dāng)賡續(xù)。對住宅建設(shè)用地使用權(quán)征收地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的選擇，應(yīng)當(dāng)以保障人民生活安寧為首要標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)稅以地產(chǎn)評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)時(shí)，是最能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的選擇：一是能夠調(diào)整土地級差收入，避免財(cái)富分配不均；二是能夠合理設(shè)置稅收負(fù)擔(dān)，避免財(cái)產(chǎn)克減不均。同時(shí)，還需要注意以下三點(diǎn)。

第一，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)人征收地產(chǎn)稅，應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期前還是屆滿后。住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期前，權(quán)利人已經(jīng)繳納了70年的土地出讓金。在此期間，不應(yīng)當(dāng)征收地產(chǎn)稅。這是因?yàn)?，此時(shí)稅費(fèi)同征同樣會(huì)大大加重權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對權(quán)利人并不公平。在制定房地產(chǎn)稅法時(shí)設(shè)計(jì)地產(chǎn)稅的征收，必須避讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)的70年期限，避免重復(fù)征收稅費(fèi)。

第二，應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅建設(shè)用地使用權(quán)的用途，按照不同的使用用途計(jì)征稅金。首先，對于用于滿足生活需要、生存需要的住宅用地，應(yīng)當(dāng)只征收象征性的地產(chǎn)稅，不能征收過高，這是為了讓人民群眾享受應(yīng)當(dāng)?shù)玫降纳罡＠瑢?shí)現(xiàn)居有所安的要求。其次，對用于高消費(fèi)的住宅用地，征收的地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)高于生活保障居住用房的標(biāo)準(zhǔn)，這是為了讓這一部分土地利益占有人對國家作出更多的貢獻(xiàn)。最后，對于用于經(jīng)營的住宅用地，例如將房屋進(jìn)行租賃收取租金，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)比照經(jīng)營用地的標(biāo)準(zhǔn)，征收更高的稅金，承擔(dān)更多的對國家的公法義務(wù)。必須明確的是，租房也是調(diào)整城市居民住宅需要的手段之一。因而，盲目指責(zé)購房出租謀利，空喊“房子是住的不是賺錢的”口號(hào)，是不正確的。在考慮到租房具有營利性的前提下，只要對出租人征收適當(dāng)?shù)亩惤?，讓其承?dān)相應(yīng)的義務(wù)，就能夠既保障承租人的生活所需，又維護(hù)出租人的經(jīng)營自由，達(dá)到良好的社會(huì)效果。

第三，對于那些有特殊優(yōu)惠性的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、低保住房，則應(yīng)當(dāng)采取減稅甚至免稅的方法進(jìn)行調(diào)節(jié)，使生活困難居民的基本生活居住能夠得到保障。

5.稅收減免

地產(chǎn)稅的減免一般有三種理由：一是基于政府所有，二是基于公益用途，三是基于生活保障的實(shí)現(xiàn)。(53)參見前引，劉劍文文。住宅建設(shè)用地使用權(quán)人獲得稅收優(yōu)惠的根據(jù)正是在于保障基本生活。為此，國家可以房地面積或者房地評估價(jià)值或者主要生活場所作為界定標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立一定范圍內(nèi)的免征額。針對弱勢群體，比如老年人、殘疾人、軍人以及低收入群體等，應(yīng)當(dāng)借鑒美國的延期納稅制度與斷路器制度，(54)延期納稅制度指的是老年人、殘疾人、低收入群體和處于正在開發(fā)地區(qū)邊緣上的農(nóng)場主等納稅人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)了大幅上升，而且這種上升不是由于納稅人自身原因所造成的，那么納稅人可以根據(jù)這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的原有價(jià)值納稅，但需要將所納稅款和應(yīng)納稅款之間的差額進(jìn)行記錄，推遲到以后再繳納；斷路器制度指的是如果納稅人所繳納的財(cái)產(chǎn)稅與其收入之間的比例超過了斷路器法律的規(guī)定，政府會(huì)將超額的一部分返還給納稅人，或減少其應(yīng)納的所得稅額或直接支付給納稅人現(xiàn)金，作為對所得稅稅收返還的一種補(bǔ)充。參見黃鳳羽:《美國財(cái)產(chǎn)稅政策及其優(yōu)惠機(jī)制》，載《涉外稅務(wù)》2007年第7期。配有專門的優(yōu)惠政策，以滿足其基本的生活需要。

6.逾期繳稅的后果

江平教授在住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問題研討會(huì)上指出，自動(dòng)續(xù)期所蘊(yùn)含的是沒有繳費(fèi)仍然有權(quán)居住，即不繳費(fèi)只是限制民事流轉(zhuǎn)，并不對民事權(quán)利產(chǎn)生影響。(55)江平教授在住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問題研討會(huì)中作出的說明。參見前引，焦清揚(yáng)文。筆者認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則的內(nèi)涵也不因繳費(fèi)或者繳稅而有所改動(dòng)。因而，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人逾期繳納地產(chǎn)稅，其法律后果也應(yīng)當(dāng)是承擔(dān)稅法上的責(zé)任，其享有的民事權(quán)利不受影響。

五、 結(jié) 語

“人民的福祉是最高的法律。”住宅建設(shè)用地使用權(quán)如何規(guī)定期滿自動(dòng)續(xù)期的法律安排，直接關(guān)乎公民基本居住的生存保障問題、公民基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利的歸屬問題以及整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定、安居樂業(yè)問題。(56)參見前引，王林清文。因而，針對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期繳納稅費(fèi)的問題，法律應(yīng)當(dāng)始終以體察民眾需求作為出發(fā)點(diǎn)，在法政策層面與法技術(shù)層面往返流轉(zhuǎn)，以最終實(shí)現(xiàn)“但愿蒼生俱飽暖”的理想抱負(fù)。為了回應(yīng)上述問題，增設(shè)房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)與住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期改革配套進(jìn)行，在民法典物權(quán)編和房地產(chǎn)稅法之間形成互通的制度架構(gòu)。這樣不僅符合法政策層面的價(jià)值選擇，推動(dòng)形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期；也符合法技術(shù)層面的規(guī)范配置，實(shí)現(xiàn)社會(huì)現(xiàn)實(shí)與最新立法動(dòng)態(tài)的外在互動(dòng)。