錢逸清

江蘇省宿遷市泗洪縣自然資源和規(guī)劃局 江蘇 宿遷 223900

引言

土地儲備融資與地方債務(wù)這兩者是不可或缺的關(guān)系。地方政府主要是進(jìn)行土地的征收，然后借此獲取貸款去進(jìn)行城市的建筑，在通過土地資源獲得的利潤來償還地方債務(wù)，要說什么能夠快速的推進(jìn)地方財(cái)政的發(fā)展，那第一肯定想到土地儲備融資。如今我國的經(jīng)濟(jì)正在快速的發(fā)展，而城市的建設(shè)以及一些基礎(chǔ)的建筑建設(shè)都需要使用到大量的土地，所以，政府要重視土地儲備融資，并且規(guī)劃出明確的目標(biāo)，而政府要使用大量的土地去進(jìn)行城市建設(shè)就必然要面對地方債務(wù)，這也是不可避免的問題，如何將土地儲備融資與地方債務(wù)這兩者的關(guān)系調(diào)整到一個平衡點(diǎn)，是政府必須要重視的一個問題，也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一個重要問題，解決這兩者之間的矛盾，才能夠讓我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于穩(wěn)定。

一、土地儲備融資的現(xiàn)狀及地方債務(wù)情況

（一）土地儲備融資的情況

城市的建設(shè)就需要進(jìn)行規(guī)劃、用地以及開發(fā)等等環(huán)節(jié)，而這些環(huán)節(jié)都有著共同的特點(diǎn)，就是需要雄厚的資金去支持，而資金的獲取大致上可以分為三個方面：第一，通過地方政府的撥款，這筆資金可以成為項(xiàng)目的啟用資金；第二，土地機(jī)構(gòu)自身的資金或者是自己去籌備的資金；第三，通過該項(xiàng)目去進(jìn)行銀行貸款。通常的情況來說，土地資源儲備項(xiàng)目在該項(xiàng)目開始之前就會得到政府的撥款，用來維持該項(xiàng)目的必要資金，而其他的大部分資金都是通過跟銀行的貸款來進(jìn)行維持。

而土地儲備融資的大部分資金都是通過跟銀行的貸款來獲取，那也就表明了銀行貸款在土地資源在進(jìn)行儲備的過程中，占據(jù)了地方債務(wù)的很大一部分，而地方政府為了能夠獲取土地資源以及開發(fā)，需要去籌集很大的一筆資金，而土地儲備融資工作是地方政府主要的使用手段。根據(jù)我國的法規(guī)可以知道，土地資源儲備的一方可以通過抵押、擔(dān)保等方式去獲取銀行的貸款，而土地資源儲備實(shí)際上也是使用土地去進(jìn)行抵押、擔(dān)保去獲得這一資金。

在土地儲備融資項(xiàng)目進(jìn)行的過程中，要合理的利用資金，讓資金進(jìn)行循環(huán)的使用，這樣才能夠讓該項(xiàng)目更好的開展下去，如果沒有充足的資金去保證土地儲備項(xiàng)目的開展，那么很可能會出現(xiàn)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的情況，而且我國如今的土地儲備融資的方法比較單一，土地貸款占據(jù)了其中非常大的一部分，如果出現(xiàn)問題那將會造成很大的影響。

（二）土地儲備融資的地方債務(wù)情況

如今，我國的土地儲備工作的進(jìn)行積累下了許多的優(yōu)良土地資源，將這些土地資源進(jìn)行了科學(xué)的使用，得到了非常理想的收益，這部分收益分給了其他地區(qū)的政府去償還財(cái)務(wù)。但是這樣也不能夠完全的避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，而土地儲備資源的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是源于地方開展項(xiàng)目的速度較慢，項(xiàng)目的開展時間比較長等，導(dǎo)致項(xiàng)目的開展時間超過了債務(wù)的期限，導(dǎo)致土地沒有得到資金贖回，被收去償還債務(wù)了，這樣就會導(dǎo)致地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

所以，來科學(xué)的對地方土地儲備融資債務(wù)的管理，要嚴(yán)格的控制地方土地儲備融資的融資規(guī)模，將債務(wù)控制到能夠償還的區(qū)間，這樣才能夠讓項(xiàng)目的開展能夠符合債務(wù)的償還時間，避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如果沒有控制好融資的規(guī)模，就容易發(fā)生過度融資的現(xiàn)象，導(dǎo)致沒能力償還債務(wù)。

二、平衡土地融資和地方債務(wù)的措施

（一）建立合理有效的財(cái)政監(jiān)管體系

在進(jìn)行土地收購、整合、管理和再分配之前，要設(shè)置合理的財(cái)政預(yù)算報(bào)告，中央要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，對地方的政策計(jì)劃進(jìn)行高效的指導(dǎo)。可以通過設(shè)置特殊的監(jiān)管部門，來專門調(diào)查和分析相關(guān)的收購方案，地方要積極全面地對各類用地進(jìn)行調(diào)查，同時將地方財(cái)政和債務(wù)考慮其中，要達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最低化，效率最高化。在監(jiān)管過程中，要做到相關(guān)人員負(fù)責(zé)認(rèn)真，從而達(dá)到管理從嚴(yán)的目的，盡可能地減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性。

（二）以“融資”促發(fā)展，以“發(fā)展”填債務(wù)

我們要貫徹“發(fā)展才是硬道理”方針，在合理規(guī)劃土地資源的前提下，將土地資源的效益最大化，盡量縮小土地融資后收益過渡期，大力借用社會商業(yè)力量，通過國家和私企、外企和國際跨國組織的合作，使得土地融資規(guī)模擴(kuò)大，從而達(dá)到促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的同時，這些土地資源所帶來的巨大社會效益在一定程度上會讓地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，長此以往的循環(huán)所帶來的相互作用使得兩者的關(guān)系更加平衡，更加和諧。

（三）讓市場融入，增加活力

當(dāng)前我國正處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巔峰期，無論是任何一個發(fā)展領(lǐng)域，市場所帶來的引領(lǐng)力都是不可比擬的。因此，以市場活力帶動發(fā)展至關(guān)重要。在土地融資環(huán)節(jié)，要盡可能的帶動市場的競爭力和參與程度，在一些較為保守的用地類型上，可以適當(dāng)放寬限制，同時對于各類企業(yè)都應(yīng)當(dāng)持鼓勵、引導(dǎo)、扶持的態(tài)度，積極地放開門檻，讓整個社會都融入的政府政策中。在各類企業(yè)的參與下，政府的可選擇性得到了增強(qiáng)，同時合理配置資源的可能性也大大增加。地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)不僅減小，發(fā)展的空間也得到了擴(kuò)大。

結(jié)束語

根據(jù)本文上述內(nèi)容可以得出，如今我國的城市化發(fā)展正在快速的推進(jìn)，而土地的需求量也在不斷的增加，這就導(dǎo)致了土地的開發(fā)以及利用等所需要的資金數(shù)量增多，導(dǎo)致了土地儲備融資項(xiàng)目的開展資金不足的情況。政府應(yīng)該要重視該問題，讓土地儲備融資和地方債務(wù)的關(guān)系處在一個平衡點(diǎn)，對土地進(jìn)行科學(xué)的開發(fā)，以此來提高債務(wù)的償還能力，讓土地儲備融資項(xiàng)目能夠更好的開展，加快我國的城市化進(jìn)程，讓我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加的穩(wěn)定，民生生活更加平穩(wěn)。本文主要對土地儲備融資與地方債務(wù)的關(guān)系探討進(jìn)行了簡要的分析，希望能夠給相關(guān)人士提供幫助。