孫庭陽(yáng)

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊攝

2019年春節(jié)，三四線城市的樓市未見(jiàn)往年的火爆。今年已難見(jiàn)往年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，在親友間聚會(huì)的聊天中，房?jī)r(jià)也已不再是最高頻次的話題。

春節(jié)前，國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)上市公司（以下統(tǒng)稱房企）相繼公布了2018年全年銷售業(yè)績(jī)。按照銷售金額從大到小排序，依次是碧桂園（2007.HK）、萬(wàn)科 （000002.SZ）、中國(guó)恒大（3333.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）和保利地產(chǎn)（600048.SH）。2018年前5名與2017年排行完全相同。

從2018年的數(shù)據(jù)看，碧桂園在12月份創(chuàng)出月度銷售單價(jià)最低，這已經(jīng)連續(xù)兩年都是12月的單價(jià)最低了，意味著購(gòu)房者買碧桂園的房子年底最劃算;緊隨其后的萬(wàn)科和中國(guó)恒大銷售額增幅有所回落;融創(chuàng)中國(guó)依舊主打高端地產(chǎn)，單價(jià)高企，但其毛利率卻位列五大房企最末位;保利地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)30.92%，但回落幅度也不小（16.32個(gè)百分點(diǎn)）。

截至2月11日，5家房企2019年1月份數(shù)據(jù)全部出爐，萬(wàn)科和中國(guó)恒大月度銷售額在下降，碧桂園房?jī)r(jià)反彈，融創(chuàng)中國(guó)保持高價(jià)路線，保利地產(chǎn)增長(zhǎng)勢(shì)頭依舊。

第一名 碧桂園：再次出現(xiàn)12月份業(yè)績(jī)大滑坡

2018年，碧桂園銷售金額7287億元，同比增長(zhǎng)32%（編者注：2018年7月開(kāi)始，碧桂園將月度銷售數(shù)據(jù)口徑都變更為公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù)，即采用合作開(kāi)發(fā)模式的項(xiàng)目計(jì)算各自所占有權(quán)益的銷售金額。碧桂園目前未公布銷售總額，此處數(shù)據(jù)為第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)）。

從銷售總額看，碧桂園在所有房企中位列第一，但令市場(chǎng)詫異的是：碧桂園2018年12月的權(quán)益銷售金額為121億元，與此前的兩個(gè)月相比，降幅分別達(dá)70%和64%。

這樣的變化并非2018年才出現(xiàn)。2017年12月碧桂園的銷售金額也是全年谷底，與同年的10月、11月相比，分別下降71%和66%。

而同一月份，融創(chuàng)中國(guó)銷售額環(huán)比增長(zhǎng)30%、萬(wàn)科增長(zhǎng)9%，保利地產(chǎn)和中國(guó)恒大環(huán)比有所下降，但下降遠(yuǎn)低于碧桂園。

除了銷售額，碧桂園的單位面積價(jià)格也在12月掉進(jìn)谷底。

2018年12月，碧桂園銷售金額121.4億元，銷售面積170萬(wàn)平方米，銷售單價(jià)是每平方米7141元，比當(dāng)年11月和10月分別下降14.95%和22.6%。

無(wú)獨(dú)有偶，碧桂園2017年的最低銷售單價(jià)也出現(xiàn)在當(dāng)年的12月份，環(huán)比前一月下降19.98%。

而其他房企并未出現(xiàn)這樣的情況。

換句話說(shuō)，購(gòu)房者如果在12月買碧桂園的房子，是最便宜的。

在2019年1月，碧桂園銷售單價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)21%，均價(jià)又回到了每平方米8657元。

就碧桂園銷售金額為何每年12月份陡降及其銷售單價(jià)問(wèn)題，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者向碧桂園控股有限公司發(fā)出采訪函，截至記者發(fā)稿，尚未收到公司回復(fù)。

五大房企近3 年銷售額對(duì)比（億元）

近4年萬(wàn)科每月新增土地款走勢(shì)

中國(guó)恒大近5 年銷售金額對(duì)比

第二名 萬(wàn)科：拿地趨緩，銷售額增幅回落30個(gè)百分點(diǎn)

萬(wàn)科2018年合同銷售金額6070億元，位居全行業(yè)亞軍，銷售額同比增長(zhǎng)14.55%。但增速放緩，增幅較2017年回落30個(gè)百分點(diǎn)。

14.55%的增長(zhǎng)，在前5名中位列倒數(shù)第二，略微超過(guò)中國(guó)恒大。

房地產(chǎn)行業(yè)2018年的銷售額，跟此前幾年拿地的多少和建設(shè)進(jìn)度有關(guān)。萬(wàn)科在2017年權(quán)益拿地金額創(chuàng)出高峰，2018年則同比下降15%，這樣的數(shù)據(jù)預(yù)示著萬(wàn)科未來(lái)的銷售額或因此受到影響。

一位券商房地產(chǎn)研究員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，在2018年萬(wàn)科參與拿地的總額達(dá)到2960億元，比2017年增加了129億元，但因有不少是與其他企業(yè)合作，萬(wàn)科自己負(fù)擔(dān)的拿地資金絕對(duì)值反而在減少，比2017年減少了298億元至1659億元。

萬(wàn)科拿地權(quán)益金額下降主要發(fā)生在2018年下半年。2018年三季度時(shí)，萬(wàn)科拿地權(quán)益金額同比下降28%。同在三季度，萬(wàn)科秋季例會(huì)會(huì)場(chǎng)屏幕與側(cè)墻上大大的“活下去”口號(hào)刷爆網(wǎng)絡(luò)。

2019年1月份，萬(wàn)科新增拿地總額繼續(xù)在下降，月度同比下降10%，同時(shí)下降的還有月度銷售額，下降達(dá)28%。

第三名 中國(guó)恒大：穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，銷售額增幅連續(xù)兩年回落

2018年，中國(guó)恒大連同其附屬公司全年合約銷售金額5513億元，完成了年初所制定的5500億元目標(biāo)，增長(zhǎng)10.06%，增幅比2017年減少了近24個(gè)百分點(diǎn)。

按照中國(guó)恒大在公告中公布的銷售目標(biāo)，即2019年銷售額6000億元計(jì)算，其2019年的增長(zhǎng)將只有8.83%。

2019年開(kāi)年第一月，中國(guó)恒大月度銷售額同比下降33%。而在2018年1月份時(shí)，公司錄得開(kāi)門(mén)紅，月度銷售額增長(zhǎng)達(dá)73%。

自2016年創(chuàng)下銷售總額同比增長(zhǎng)85.4%的頂峰后，中國(guó)恒大的年度增幅便逐漸回落。

對(duì)于銷售增幅回落的情況，恒大此前曾多次在公告中解釋。恒大方面稱，追求效益是企業(yè)的基本屬性，因此采取綜合措施，包括提升利潤(rùn)、降低成本、控制費(fèi)用，在保持適度規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)強(qiáng)調(diào)增長(zhǎng)質(zhì)量。同時(shí)，恒大還在土地采購(gòu)階段控制土地成本，確保毛利率水平。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施不放松的情況下，中國(guó)恒大主動(dòng)控制增長(zhǎng)規(guī)模，轉(zhuǎn)而追求增長(zhǎng)質(zhì)量，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)大力拓展文旅、醫(yī)療、高端制造和高科技研發(fā)，是其轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵步驟。

第四名 融創(chuàng)中國(guó)：銷售單價(jià)高，毛利率卻不高

融創(chuàng)中國(guó)2018年合約銷售額4650億元，距離5000億元整數(shù)大關(guān)還有“一小步”。

融創(chuàng)中國(guó)一直走的是“高端路線”。從2014年8月至2019年1月份，在54個(gè)月內(nèi)，融創(chuàng)中國(guó)每平方米銷售單價(jià)只有4個(gè)月低于1.5萬(wàn)元;有15個(gè)月高于2萬(wàn)元;其余月份在1.5萬(wàn)元至2萬(wàn)元之間。

另外4家地產(chǎn)龍頭企業(yè)，碧桂園的銷售均價(jià)從未超過(guò)萬(wàn)元，中國(guó)恒大的銷售均價(jià)在2017年3月才走到了萬(wàn)元之上，而保利地產(chǎn)的銷售均價(jià)則在1.5萬(wàn)元上下波動(dòng)，萬(wàn)科近兩年在1.4萬(wàn)～1.6萬(wàn)元之間震蕩，均比融創(chuàng)中國(guó)要“差個(gè)檔次”。

按一般的邏輯，單價(jià)越高的產(chǎn)品，商家從中賺錢越多，毛利率也應(yīng)越高。但融創(chuàng)中國(guó)的高價(jià)格并未帶來(lái)高毛利率。

2018年上半年，融創(chuàng)中國(guó)的毛利率只有24.75%，在五大房企中最低。同期，五大房企中有3家龍頭房企毛利率超過(guò)30%，還一家稍低的也達(dá)到了26.52%。

第五名保利地產(chǎn)：銷售額增長(zhǎng)快，凈利潤(rùn)增幅回落

2018年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額4048億元，總額雖排在五大房企之末，但同比增長(zhǎng)30.91%，在五大房企中居于亞軍。

值得一提的是，保利地產(chǎn)2016—2018年的簽約銷售金額分別是2101億元、3092億元和4048億元，基本上每年攀上一個(gè)整數(shù)臺(tái)階，各年同比增長(zhǎng)都超過(guò)了30%。

2019年1月，保利地產(chǎn)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，月度銷售額增長(zhǎng)6.14%。

不過(guò)，保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)增幅有所回落。公司公告稱，2018年受公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益比例下降影響，銷售金額同比增長(zhǎng)30.91%。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20.33%，扣除非經(jīng)常性損益后增長(zhǎng)17%。此前一年，保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)26%。