朱 萌

(倫敦大學(xué)學(xué)院 法學(xué)院，安徽 淮南 232001)

我國《合同法》二百八十六條規(guī)定的“優(yōu)先受償權(quán)”，自出現(xiàn)起就引起了不小的爭議。經(jīng)過實踐檢驗,第二百八十六條的準(zhǔn)確適用和解決問題的功能都未得到很好的體現(xiàn)，由于對該條規(guī)定的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)存在一系列的爭議，導(dǎo)致對實際問題的解決產(chǎn)生了較大的阻礙。雖然最高人民法院之后以批復(fù)的形式對《合同法》二百八十六條在實踐中的具體適用作出了規(guī)定，但這一司法解釋由于未就爭議問題的本質(zhì)法理基礎(chǔ)進(jìn)行解答，以致于在司法實踐與理論界都未能達(dá)到定紛止?fàn)幍淖饔谩?/p>

因此，針對諸多理論上的爭議與實踐中的問題，需要在理解合同法規(guī)定及相關(guān)司法解釋所體現(xiàn)出的立法目的、保護(hù)重點、特別限制的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)實問題，對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題中存在的爭議提出相關(guān)看法及理由。在這一研究過程中，需要跳出固有的以性質(zhì)為源頭的探究形式，從“利益衡量”的角度出發(fā)，以第三方利益考量，以切實解決實踐中所遇到的問題為出發(fā)點，研究圍繞該項權(quán)利產(chǎn)生的各種爭議，明確對此權(quán)利應(yīng)當(dāng)做出的限制，從而促進(jìn)該權(quán)利在實踐中發(fā)揮更大的作用。基于此，本文以利益衡量作為切入點，通過對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)實踐中現(xiàn)存的問題和爭議進(jìn)行探討，運(yùn)用一種判斷法律規(guī)定本質(zhì)的新的方法，即從利益沖突的判斷角度出發(fā)，對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)所要保護(hù)的利益和為了達(dá)到利益最大化而應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的限制進(jìn)行自主的理解和分析，對該項權(quán)利的保護(hù)和限制范圍的問題進(jìn)行研究并提出看法，以期對相關(guān)問題的解決有所幫助。

一、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)概述

(一)權(quán)利爭議與思考

1．權(quán)利爭議。在理論和實踐中，由于法律規(guī)定的籠統(tǒng)與模糊，對于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)、主體、行使范圍等諸多方面均存在爭議。作為研究的邏輯起點，學(xué)者們多從建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)出發(fā)，對相關(guān)爭議進(jìn)行研究。目前，學(xué)界對于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)性質(zhì)的看法，主要有留置權(quán)說、優(yōu)先權(quán)說和法定抵押權(quán)說。

有關(guān)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)性質(zhì)的問題在理論界眾說紛紜，其共同點是通過判斷承包人的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)說明這種權(quán)利的效力，即為了保障在與其他權(quán)利相比較時，法律對其予以特別保護(hù)。由此可以看出，對于性質(zhì)爭議的本質(zhì)目的是為了給這種特殊的保護(hù)尋找一種理論依據(jù)。因此，面對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)存在的問題，應(yīng)當(dāng)跳出性質(zhì)問題的桎梏，從產(chǎn)生爭議的本源——特殊的保護(hù)出發(fā)，尋找給予這層特殊保護(hù)的原因、依據(jù)及所需要的限制。

2．爭議原因探究。法律是為解決社會中發(fā)生的爭議而訂立的基準(zhǔn)，這些爭議作為法律所規(guī)范的對象，從本質(zhì)上來說都是利益的對立和沖突。利益衡量論認(rèn)為，法律解釋的選擇從本質(zhì)上來說是價值判斷問題，即我們不能斷定所選擇的的某一種解釋方法是唯一而準(zhǔn)確的，最終所達(dá)到的目標(biāo)只能是最符合現(xiàn)實需求、最符合世情法理。而立法目的是貫穿在整個立法和發(fā)展的過程中的，是立法的起點，也是立法的歸宿，從“利益衡量”理論和立法目的的角度出發(fā)，可以迎合社會發(fā)展的需要來解決制度存在的問題。

“法律規(guī)范人的行為主要依靠人與人之間的利益抗衡，即‘他律’來實現(xiàn)。換言之，法律對社會的功能主要是通過對利益的調(diào)整控制而實現(xiàn)的。法律體現(xiàn)的意志背后是各種利益?！盵1]而實現(xiàn)這種利益衡平的手段，則是通過合理的利益衡量，對涉及到的具體因素加以保護(hù)和限制。具體到建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，該權(quán)利的設(shè)立是以解決拖欠工程款、保護(hù)承包人利益為立法目的，其屬于法定的特殊權(quán)利，它的本質(zhì)是對債權(quán)相對性的一種法定打破。這種特殊性決定了其會對除合同相對雙方之外的第三方的利益產(chǎn)生影響。因此，若我們想賦予某一方在債務(wù)人的財產(chǎn)上一定的優(yōu)先權(quán)利，則必須尋找到這種債權(quán)可以得到特別對待的理由，需要有充足的理論依據(jù)來證明這種權(quán)利得以確立和適用的客觀和理性。對此，我們可以從這項制度設(shè)立的立法目的出發(fā)，從保護(hù)弱者的角度來進(jìn)行探討；同時，基于第三人利益之衡平，需對該項權(quán)利進(jìn)行適當(dāng)限制。

二、債權(quán)平等性的打破：對承包人利益的保護(hù)

(一)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的效力

根據(jù)我國《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，承包人根據(jù)該條之規(guī)定直接享有優(yōu)先受償權(quán)。這也就意味著，首先，承包人的此項權(quán)利源自法律規(guī)定，而非約定；其次，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，即此項權(quán)利是法定、優(yōu)先受償。

根據(jù)法律規(guī)定，行使優(yōu)先受償權(quán)的前提是滿足法定的條件：第一，承包人需按照合同的約定履行其應(yīng)當(dāng)完成的義務(wù)，即在保證承包人沒有過錯和如約履行的情況下，賦予承包人行使此項權(quán)利的理由和依據(jù)；第二，在行使優(yōu)先受償權(quán)之前，承包人應(yīng)當(dāng)對發(fā)包人予以催告，這在一定程度上避免了承包人將工程進(jìn)行折價、拍賣的隨意性，在保障承包人利益的同時對第三人的利益和社會公共利益提供屏障；第三，在行使該項權(quán)利時，需要按照法定的程序來保證權(quán)利的實現(xiàn)。大致分為兩種途徑，包括與發(fā)包人協(xié)商折價和申請法院進(jìn)行拍賣。這項規(guī)定的存在是為了對優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的進(jìn)行限制，以保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序和利益的最大化。

在上述的法定條件中，每一項都存在著不同的利益沖突。對于承包人的先決性義務(wù)決定了承包人是否享有打破債權(quán)相對性的特殊權(quán)利，在權(quán)力行使前進(jìn)行催告是公共利益和承包人利益的共同考量，而法定程序和對標(biāo)的物的限制，則是不同利益之間進(jìn)行權(quán)衡的結(jié)果，這就是“利益衡量”原則在法律中的體現(xiàn)。能夠?qū)崿F(xiàn)衡量的前提本身就來自于“法定權(quán)利在各種層面上的平等性和相互之間的制約性”，并且利益權(quán)衡的目的是在于“找到不同權(quán)利之間的沖突和制約之間的‘界限’，正確處理因權(quán)利所引起的紛爭, 達(dá)到不同權(quán)利皆受保護(hù)的和諧”[2]。因此，法律的規(guī)定與利益衡量的結(jié)果是相輔相成的，從利益衡量的角度出發(fā)，可以為法律所提供的特殊的保護(hù)和限制找到理由和依據(jù)，而法律也可以以利益衡量為基礎(chǔ)，明確權(quán)利保護(hù)和限制的范圍，以更有效地解決實踐中遇到的問題。

(二)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的立法目的

設(shè)置優(yōu)先權(quán)的目的，除了解決工程款的拖欠問題，也是為了維護(hù)債權(quán)人的共同利益、國家利益、公共利益或者保障債務(wù)人的生存權(quán)，具有很強(qiáng)的公益性。這些都是經(jīng)過利益衡量而做出的選擇，不僅僅是從承包人的弱勢地位、保障弱者利益之公共政策的角度出發(fā)，更兼顧了社會各方的利益。

1.個人利益考量。從個人利益層面來說，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立的初衷是為了保護(hù)承包人——在建設(shè)合同中相對弱勢的一方的權(quán)益，這是符合“利益衡量”原則的做法，承包人的弱勢地位與其對建設(shè)工程發(fā)展的影響力決定了其在利益衡量中需要得到優(yōu)先考量。一些發(fā)包人在進(jìn)行項目招標(biāo)的過程中，采用虛假或不合法手段，使得本應(yīng)該采取公開招標(biāo)的工程項目，最終以邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行，不僅對潛在的投標(biāo)人的利益造成了傷害，更擾亂了招投標(biāo)領(lǐng)域的秩序；而相應(yīng)的，因為發(fā)包人一方的強(qiáng)勢地位或追求利益的驅(qū)使，導(dǎo)致施工方采取圍標(biāo)、串標(biāo)等不正當(dāng)手段，以期在競爭中取得優(yōu)勢。發(fā)包方在簽訂合同同時，常要求承包方接受苛刻的合同條款。要解決這一問題，必須通過法律來提高建設(shè)工程企業(yè)的風(fēng)險防范能力，增強(qiáng)建設(shè)工程企業(yè)抗風(fēng)險的能力。

根據(jù)法律規(guī)定，承包商的投標(biāo)、報價是建設(shè)工程初期的重要構(gòu)成階段，即使發(fā)包人對項目工程擁有更多的了解，也需要承包人的積極配合和可操作性方案來保障工程項目的質(zhì)量和進(jìn)度，因此，需要相應(yīng)的、完善的、具有可行性的制度對承包人取得工程價款的利益進(jìn)行保障。

2.公共利益考量。從公共利益層面來說，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的客體是工程價款，這一構(gòu)成要件使得該權(quán)利與工程項目本身存在天然的牽連關(guān)系，由于建設(shè)工程種類的多樣性、性質(zhì)的特殊性和影響的重要性，相應(yīng)的工程價款就應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先保護(hù)[3]。根據(jù)我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和建設(shè)工程現(xiàn)狀，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)所牽涉到的標(biāo)的物多為不動產(chǎn)，并且數(shù)額較大，在一定程度上與國家利益和社會公共利益休戚相關(guān)。

若上述的承包人的個人利益無法得到保障，則承包人在工程初期準(zhǔn)備階段，對建設(shè)工程的預(yù)期成本就會提高，同時對利益實現(xiàn)可能性的認(rèn)可度降低，在此情況下，會不可避免地導(dǎo)致建設(shè)總成本和交易成本的增加，影響到當(dāng)事方、第三方的利益，乃至于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、第三人利益之衡平：對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的限制

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)制度的設(shè)立和其法定、優(yōu)先受償?shù)男再|(zhì)，是利益綜合判斷的結(jié)果，是該權(quán)利可以突破債權(quán)相對性的重要依據(jù)之一。在進(jìn)行特殊保護(hù)的基礎(chǔ)上，會不可避免地發(fā)生不同主體間的利益沖突，通過不同沖突主體的利益價值衡量，可以得出相應(yīng)的限制范圍，以維護(hù)權(quán)利行使的合理性。

(一)主體限制

1．勘察人、設(shè)計人。從法理基礎(chǔ)和立法目的上來說，根據(jù)前文的分析，《合同法》第二百八十六條的目的主要是保護(hù)社會的弱勢群體，即低收入的施工工人工資和報酬利益，其理論基礎(chǔ)在于社會保障弱者利益之公共政策，實現(xiàn)公平正義，因此為其賦予特殊債權(quán)的性質(zhì)，而勘查設(shè)計人員的收入較高，其權(quán)利不屬于生存權(quán)利的反超，不符合需要特殊保護(hù)的主體要求，其債權(quán)與其他債權(quán)無實質(zhì)性區(qū)別。雖然勘察、設(shè)計屬于建設(shè)工程的重要組成部分，但其勞動為工程所帶來的價值主要屬于技術(shù)成果，并沒有實體物的產(chǎn)生，也不符合有的學(xué)者作為權(quán)利主體依據(jù)的增值理論所認(rèn)為的使建設(shè)工程有了一定程度的價值增長，因此，無論從地位或是利益保護(hù)的需求來看，勘察人、設(shè)計人都不應(yīng)當(dāng)歸屬于該權(quán)利所保護(hù)的范疇。

根據(jù)最高院的2002年十六號批復(fù)來看，承包人有權(quán)主張的權(quán)利僅限于工程價款，而該批復(fù)第三條規(guī)定“建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費(fèi)用”，很顯然，根據(jù)《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包價格管理暫行規(guī)定》中規(guī)定的工程價款范圍，勘察人和設(shè)計人的工作報酬不屬于工程價款的范圍。不論是基于立法目的，亦或是社會政策的考量，《合同法》第二百八十六條都應(yīng)做狹義解釋，不應(yīng)當(dāng)將勘察人、設(shè)計人納入享有該權(quán)利的主體范疇，將其所擁有的債權(quán)作為一種普通債權(quán)，相應(yīng)的也不得優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)。

2．分包人。發(fā)包人與承包人之間的建設(shè)工程施工合同決定了雙方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而承包人的發(fā)包行為雖合法有效、迎合項目建設(shè)的需要，卻不能改變分包人與發(fā)包人之間沒有直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的事實。分包人由于行業(yè)慣例而在工程施工過程中投入了較大的成本，又因為債權(quán)的相對性而在建設(shè)工程施工合同中處于弱勢地位，雖然分包人可以根據(jù)《合同法》第七十三條的規(guī)定，在承包人怠于行使其對于發(fā)包人的到期債權(quán)時，以自己的名義代位行使承包人的債權(quán)，但這種保護(hù)力度仍然不足以完全彌補(bǔ)分包人的弱勢地位及相應(yīng)投入，原因如下：

首先，在該種情況下，若總承包人向發(fā)包人主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，分包人不可代位行使承包人的權(quán)利，無法突破債權(quán)的相對性直接向發(fā)包人請求工程價款，同時其對總承包人的債權(quán)為普通債權(quán)，一旦總承包人出現(xiàn)資不抵債等情況，分包人的權(quán)利無法得到保障；其次，代位權(quán)的行使需要滿足四個條件，除了債權(quán)合法、到期和債權(quán)的非專屬性以外，還需要債務(wù)人怠于行使到期的債權(quán)并對其到期債權(quán)造成損害。因此發(fā)包人若想以代位權(quán)的行使來保障自己的權(quán)利，需要滿足較為苛刻的條件，無法及時有效的維護(hù)其在建設(shè)工程中的權(quán)益[4]。

根據(jù)上述原因，發(fā)包人在工程建設(shè)項目中處于弱勢地位，若不賦予特殊的權(quán)利加以保護(hù)，不僅無法有效維護(hù)發(fā)包人自身的權(quán)益、達(dá)到解決拖欠工程款和保護(hù)勞動者生存權(quán)益的目的，而且在發(fā)包人資金鏈緊張卻無法及時收回成本的情況下，會打擊其進(jìn)行項目建設(shè)的積極性，極易造成停工和浪費(fèi)社會資源的情形。因此，賦予分包人優(yōu)先權(quán)的主體資格，是對分包人弱勢地位的彌補(bǔ)和對社會公共利益的保護(hù)，符合“利益衡量”原則，應(yīng)當(dāng)予以支持。

3．實際施工人。就目前的情況來看，我國建設(shè)工程市場的運(yùn)行、發(fā)展存在很多不規(guī)范的地方，特別是非法轉(zhuǎn)包、違法分包的現(xiàn)象時有發(fā)生。在此過程中，部分承包人在通過招投標(biāo)取得了項目之后，在未進(jìn)行合同約定的施工工作的情況下就將工程轉(zhuǎn)而分包給第三方，這不僅造成了行業(yè)的混亂，更是對法律法規(guī)的違反。相應(yīng)的，由于違法分包的行為，承包人既取得了一定數(shù)額的管理費(fèi)用，又轉(zhuǎn)移了應(yīng)當(dāng)履行的勞動義務(wù)，這些既得利益的獲取，使得承包人在遇到工程款拖欠的問題時，通常怠于向發(fā)包人主張權(quán)利。而《解釋》第二十六條突破了合同相對性原則，規(guī)定實際施工人可以將發(fā)包人作為被告，發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，這一實踐中的做法也為實際施工人主體地位的判斷和考量提供了參考。

首先，實際施工人這一身份的產(chǎn)生主要是基于轉(zhuǎn)包和違法分包而產(chǎn)生的權(quán)宜之計，這種行為產(chǎn)生的前提就是法律所禁止的，而在違法分包和非法轉(zhuǎn)包的情形下，實際施工人所取得的項目工程，實際上已經(jīng)經(jīng)過了數(shù)道轉(zhuǎn)包和分包，層層盤剝，實際的利益空間相對狹小，而實際施工人若想追求利益的最大化，就只能通過成本的減少這一途徑，這種行為和追求會導(dǎo)致工程質(zhì)量的下降，不僅對行業(yè)的發(fā)展造成危害，更會對社會的經(jīng)濟(jì)效益和安全帶來危機(jī)；如果承認(rèn)實際施工人對建設(shè)工程享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)，則無異于全面讓其成為合法的權(quán)利，不僅對違法行為造成了一種隱性的放縱和鼓勵，也會因為與立法目的的違背而造成混亂。同時，參考最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條的規(guī)定，其僅僅說明“發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔(dān)責(zé)任”，解釋中所強(qiáng)調(diào)的債權(quán)僅僅是針對特定人的，而非工程，并沒有突破債權(quán)的相對性，不具有對世性。綜上所述，實際施工人不應(yīng)當(dāng)享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的主體地位。

(二)行使上的限制

1.與抵押權(quán)發(fā)生沖突時的效力。在社會實踐中，發(fā)包人或開發(fā)商為了確保自身工程的順利施工和資金回籠，需要將現(xiàn)有資金盤活，因此會將在建的工程向銀行進(jìn)行抵押來進(jìn)行相應(yīng)的融資，也就產(chǎn)生了該項工程所擔(dān)保的債權(quán)，但同時該項工程還承擔(dān)著承包人因優(yōu)先受償權(quán)所享有的債權(quán)。沖突的產(chǎn)生與價款數(shù)額的大小有密切的關(guān)系，若工程折價或變現(xiàn)后無法同時滿足這兩項債權(quán)的數(shù)額需求，沖突就會產(chǎn)生。此時，需要法律決定是否賦予其中一方以優(yōu)先的順位來給予特殊的保護(hù)，這也是一種利益衡量下的結(jié)果。

從立法目的上來說，第一，承包人處于弱勢地位。產(chǎn)生沖突的兩方當(dāng)事人，一方是負(fù)責(zé)工程建設(shè)的承包人，一方是依法成立的經(jīng)營貨幣信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。其中，銀行作為貸款人和借款人的信用中介，對于風(fēng)險的預(yù)估和評判有專業(yè)的知識和經(jīng)驗加以支撐；而對于承包人來說，其主要任務(wù)是對工程進(jìn)行承攬和建設(shè)，在風(fēng)險的評估能力上明顯弱于銀行。信息和能力的不對等導(dǎo)致了承包人在這一沖突的兩方當(dāng)事人中處于弱勢地位[5]。

第二，承包人的付出是抵押權(quán)價值成立的基礎(chǔ)。建設(shè)工程是承包人付出勞動和墊付資金建筑的，其承建行為是抵押權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)和前提，依賴于承包人的勞務(wù)活動使工程最終以建筑物的形態(tài)完成，才使得抵押成為可能，即抵押權(quán)所包含的的真正的價值是建立在因承包人按照建設(shè)工程施工合同履行了相關(guān)義務(wù)而基本完成的建設(shè)工程上的。在此意義上來看，承包人對于該特定建筑物的價值貢獻(xiàn)明顯大于其他一般抵押權(quán)人，而優(yōu)先權(quán)順位的先后“是由對債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)的擴(kuò)大、保存所作出的貢獻(xiàn)大小所決定的”[6]。

第三，承包人權(quán)利的保護(hù)與基本生存權(quán)利密切相關(guān)。合同法第二百八十六條訂立的目的是為了解決社會上的拖欠承包費(fèi)問題。抵押權(quán)所擔(dān)保的是抵押權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)，而在建設(shè)工程中，其財產(chǎn)不僅包括承包人所付出的建設(shè)成本，還包括建筑職工的工資和福利款項，這也是設(shè)立“優(yōu)先受償權(quán)”所期望保護(hù)的重要利益之一。承包費(fèi)對于承包商及建筑工人來說，不僅關(guān)系到其工作的成本、收益，還關(guān)系到個人、家庭的收入來源，理應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。若此抵押權(quán)不能優(yōu)先于其他的一般抵押權(quán)行使，則無異于將發(fā)包人的債務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給承包人，不符合誠實信用原則。

2．與商品房買受人的權(quán)利發(fā)生沖突時。根據(jù)最高人民法院的解釋規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。在此種情況下，出現(xiàn)了優(yōu)先受償權(quán)不得對抗債權(quán)的情形，應(yīng)當(dāng)分情況討論。其依據(jù)及原因如下：

針對消費(fèi)者已取得房屋所有權(quán)的情況，若消費(fèi)者已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記，即當(dāng)然地取得了房屋的所有權(quán)，則設(shè)立于該房屋上的法定抵押權(quán)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而消滅。優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的是發(fā)包人的建筑工程，當(dāng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，該權(quán)利的標(biāo)的即不存在[7]。因此，在消費(fèi)者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的情況下，優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人的權(quán)利。

針對消費(fèi)者未取得房屋所有權(quán)的情況，雖然消費(fèi)者交付了購買商品房的全部或者大部分款項，但開發(fā)商尚未交房或尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，在此情形下，法律規(guī)定也應(yīng)當(dāng)對消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。第一是因為消費(fèi)者的弱勢地位。權(quán)利產(chǎn)生沖突的兩方，一方是對工程進(jìn)行承建的承包人，一方是需要購買房屋的消費(fèi)者。同理于前文所論述的，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生沖突，由于信息和能力的不對等，總有一方處于相對應(yīng)的弱勢地位。承包人經(jīng)過了前期的準(zhǔn)備、投標(biāo)和后期的建設(shè)施工，對于工程項目信息的了解程度和分析能力要遠(yuǎn)大于消費(fèi)者，法律應(yīng)當(dāng)對消費(fèi)者的權(quán)益加以保護(hù)。第二是基于對生存權(quán)利的保護(hù)。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)中規(guī)定，在一定條件下，消費(fèi)者可以對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán), 是為了阻止承包人將消費(fèi)者已購商品房進(jìn)行變賣和折價, 從而使購買者喪失保有該商品房的權(quán)利。衣、食、住、行為人類生存所必須,因此對消費(fèi)者權(quán)利的保護(hù)，就是對居住權(quán)利的保護(hù)，屬于對生存權(quán)的關(guān)懷[8]。若允許承包人行使法定抵押權(quán)，則意味著將開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的身上，以房屋買受人的資金來清償開發(fā)商的債務(wù)，極大地侵害了消費(fèi)者的利益，不符合公平原則。

四、結(jié)論

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)實踐中產(chǎn)生的問題和最終需要達(dá)到的目的，歸根結(jié)底是要實現(xiàn)一種利益的衡平。利益是法律形成與發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力, 法律則是對利益的確認(rèn)、界定及分配?！爱?dāng)一種利益與另一種利益相互沖突又不能使兩者同時得到滿足的時候, 就要對這種利益的先后次序進(jìn)行安排”[9]， 為此，需要通過與利益有關(guān)的價值判斷來確定它們的重要性和秩序，以找到相應(yīng)的保護(hù)與限制。面對優(yōu)先受償權(quán)，通過利益沖突的判斷可以決定保護(hù)和限制的范圍。在對承包人、分包人的此項權(quán)利進(jìn)行保護(hù)的同時，應(yīng)當(dāng)限制勘察人、設(shè)計人和實際施工人的主體資格；在該權(quán)利與抵押權(quán)和商品房買受人的權(quán)利產(chǎn)生沖突時，同樣應(yīng)當(dāng)基于雙方利益的綜合衡量來判斷優(yōu)先順位，為優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)但不得對抗商品房買受人找到理論依據(jù)。

綜上所述，“利益衡量”已不單單是一種司法裁判中法官進(jìn)行評判的工具，而更應(yīng)該成為一種完善法律規(guī)定、填補(bǔ)理論漏洞和解決實踐問題的重要方法。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)因社會需求而生，又因社會現(xiàn)實而逐漸暴露出諸多具有爭議性的問題，只有找到確定性的理論依據(jù)和判斷方法，才能為越來越多的與此項權(quán)利有關(guān)的案件找到適當(dāng)?shù)脑u判準(zhǔn)繩，為今后行業(yè)的發(fā)展和建設(shè)提供一種價值性的導(dǎo)向。