于月東

房地產(chǎn)企業(yè)想要在競(jìng)爭中獲得較大的優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中進(jìn)行成本控制和管理就變得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制，具有統(tǒng)籌地位，將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過程產(chǎn)生較為重要的影響。此外，房地產(chǎn)的價(jià)格有很大一部分因素是由房地產(chǎn)成本決定的，而房地產(chǎn)價(jià)格則會(huì)進(jìn)一步影響整個(gè)社會(huì)的良好有序發(fā)展，因此對(duì)房地產(chǎn)的成本控制是十分必要的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本包括前期階段的成本、工程建設(shè)階段的成本、開發(fā)間接費(fèi)及期間費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的成本包括內(nèi)容較為繁雜，本文僅介紹前期階段成本和工程建設(shè)階段成本。前期階段的成本包括土地費(fèi)、拆遷費(fèi)、項(xiàng)目勘察費(fèi)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)、基建配套費(fèi)等；工程建設(shè)階段的成本包括主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、基建工程費(fèi)等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制影響分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的成本控制影響著房地產(chǎn)建設(shè)過程的方方面面，包括：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的影響、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工期的影響、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中資源消耗的影響、對(duì)房地產(chǎn)整體規(guī)劃的影響等。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制能夠更好的對(duì)項(xiàng)目過程進(jìn)行一定的優(yōu)化，更好的對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，優(yōu)化各個(gè)步驟的流程等。

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制直接影響項(xiàng)目的質(zhì)量。房地產(chǎn)成本控制直接影響著房地產(chǎn)質(zhì)量的形成過程。房地產(chǎn)成本控制決定著在整個(gè)項(xiàng)目過程中材料的選擇、資源的消耗等關(guān)鍵因素，而這些因素直接決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。在房地產(chǎn)質(zhì)量上應(yīng)該首先滿足用戶的需求，在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)該盡量做到安全、舒適、美觀、大方。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工期

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制直接影響項(xiàng)目的工期。項(xiàng)目的工期和項(xiàng)目的投資之間有著直接的關(guān)系。時(shí)間成本在工程建設(shè)過程中的本質(zhì)為占用資源所支付的利息。時(shí)間成本在項(xiàng)目中能夠間接的影響很多相關(guān)的成本，工期發(fā)生改變，會(huì)帶來一系列成本核算過程的改變。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的過程中，應(yīng)該注意到對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工期的影響，避免為追求單一因素的變動(dòng)而增大投資。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中的資源消耗

房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量是在建設(shè)過程中逐漸形成的，在這個(gè)過程中伴隨著資源、材料的消耗，因此上，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制決定著項(xiàng)目過程中的資源、材料的消耗。在項(xiàng)目過程中，材料的占用和資源的消耗是同時(shí)進(jìn)行的，而且通常占房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的較大部分，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)材料、資源的消耗有著顯著的影響。同時(shí)也要注意工程質(zhì)量的達(dá)標(biāo)，不能僅僅關(guān)注資源、材料的節(jié)省，而達(dá)不到相應(yīng)的工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制和管理

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制和管理原則

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的過程中應(yīng)該堅(jiān)持全過程控制的原則，此外在成本控制的過程中還要堅(jiān)持技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則進(jìn)行控制。

（1）全過程成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本涉及全過程的方方面面，因此在進(jìn)行成本控制的時(shí)候應(yīng)該堅(jiān)持全過程的成本控制。經(jīng)過筆者的多年的實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目的全過程中，以設(shè)計(jì)階段的成本占比最大，通常情況下，設(shè)計(jì)階段的成本占全部投資的55%～80%，在進(jìn)行成本控制的過程中，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)過程的成本做到重點(diǎn)關(guān)注。

（2）技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合

房地產(chǎn)成本控制是為了獲得更好的綜合效果，保證工程質(zhì)量的同時(shí)盡量的節(jié)省投資，使得投資實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。在成本控制的過程中，應(yīng)該秉承著成本控制是為工程過程服務(wù)，實(shí)現(xiàn)工程過程的優(yōu)化。因此上，在進(jìn)行成本控制的過程中，應(yīng)該結(jié)合技術(shù)上的相關(guān)要求，不能為了成本控制而忽視技術(shù)層面，紙上談兵。成本控制是貫穿于整個(gè)工程實(shí)踐的過程中，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況做出及時(shí)的調(diào)整，以確保工程過程的順利進(jìn)行。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

（1）控制要素確定

預(yù)算定額控制法的控制要素就是過程中的實(shí)際成本和項(xiàng)目的預(yù)算定額。預(yù)算定額是控制過程中相應(yīng)的控制標(biāo)準(zhǔn)，以此為依據(jù)對(duì)實(shí)際成本進(jìn)行控制。但是在實(shí)際的工程過程中，在未確定預(yù)算定額的時(shí)候，就要根據(jù)審核的預(yù)算進(jìn)行實(shí)際成本的控制。對(duì)于實(shí)際成本的控制，一般情況下包括預(yù)算單價(jià)、審核工作量、審核費(fèi)用等方面。

（2）預(yù)算差異控制

預(yù)算定額控制法就是通過預(yù)算與實(shí)際之間的差異，對(duì)實(shí)際的成本進(jìn)行調(diào)整，達(dá)到工程過程的優(yōu)化。在成本控制過程中的預(yù)算差異通常包括工程進(jìn)度的差異、工程投資的差異等。在實(shí)際的工程過程中，由于諸多方面的因素影響，使得工程進(jìn)度和投資等出現(xiàn)偏差是十分常見的情況，在工程過程中，應(yīng)該對(duì)這些偏差進(jìn)行監(jiān)控，當(dāng)偏差在較大的范圍內(nèi)影響工程進(jìn)程的情況下，應(yīng)該及時(shí)的對(duì)實(shí)際工程進(jìn)行進(jìn)行調(diào)整，并且進(jìn)行相應(yīng)資料的申報(bào)。

（3）成本差異原因分析

在工程實(shí)際中如果存在較大的偏差，就要進(jìn)行實(shí)際工程情況的調(diào)整。應(yīng)該分析產(chǎn)生偏差的原因，一般情況下包括各個(gè)工序之間的銜接、各個(gè)施工步驟之間的銜接、設(shè)計(jì)的變更、施工工藝的變更等等諸多方面，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對(duì)產(chǎn)生成本差異的原因進(jìn)行分析，并且將相應(yīng)的分析結(jié)果進(jìn)行申報(bào)。

（4）糾偏措施的制定與實(shí)施

根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目過程中的成本差異的原因分析，提出相應(yīng)的解決措施，制定相應(yīng)的解決方案，將責(zé)任細(xì)化到人，積極的調(diào)整實(shí)際的項(xiàng)目進(jìn)程，縮小實(shí)際項(xiàng)目與預(yù)算之間的偏差。在制定相應(yīng)的解決措施和方案的過程中，應(yīng)該保證方案的可實(shí)施性以確保相應(yīng)措施的實(shí)施。措施的制定應(yīng)該具有一定的針對(duì)性，來保障工程的順利進(jìn)行，同時(shí)能夠進(jìn)行較好的成本控制。

（5）措施效果評(píng)定

通過評(píng)定工程的成本控制和預(yù)算之間的偏差，來保證措施的效果。當(dāng)采用相應(yīng)措施，使得偏差變小，工程進(jìn)程與預(yù)算進(jìn)程之間差距縮小，則認(rèn)定為措施有效，產(chǎn)生了較好的糾偏效果。

結(jié)語：成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一種重要手段，應(yīng)該堅(jiān)持全過程的成本控制，同時(shí)應(yīng)該注重設(shè)計(jì)階段的成本控制，堅(jiān)持與技術(shù)手段的相結(jié)合，通常采用預(yù)算定額控制法進(jìn)行成本控制。成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目中不可或缺的組成部分，應(yīng)該不斷的探索新的控制方式，更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)成本控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程的優(yōu)化。