周宇秀

引言：目前我國城市都在推進城市化進程，為了解決眾多人民的住房問題，高樓大廈拔地而起，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)有了新的發(fā)展機遇，但同時也是對房地產(chǎn)行業(yè)的一個巨大挑戰(zhàn)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的崛起，激起了行業(yè)內(nèi)部之間的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這激烈的市場競爭中脫穎而出，就要掌握好房地產(chǎn)成本管理要點。

一、房地產(chǎn)成本管理的主要問題和現(xiàn)狀

⒈ 成本管理意識淡薄

目前我國房地產(chǎn)公司對于成本管理能力較低，企業(yè)成本管理的整體意識較為淡薄，相關(guān)部門在進行項目跟進時，只是根據(jù)相關(guān)合同比對付款進度和施工進度，并沒有注意到工程在施工過程的質(zhì)量問題和實際的工程進度現(xiàn)狀。還有一方面是公司的成本管理相關(guān)人員對工作認知不明確，沒有按照實際情況進行工程資金和工程進度之間的分析轉(zhuǎn)化，于是會導致工程的款項結(jié)清，但是工程質(zhì)量不達標或者是拖延工期。

2 房地產(chǎn)公司沒有完整的成本管理體系

首先是房地產(chǎn)公司缺乏先進的管理理念。在目前的房地產(chǎn)的發(fā)展中，先進的管理理念是企業(yè)成功的重要一點，只有公司高層和員工都具有現(xiàn)金的成本管理理念，才能在工程建設中保證不會出現(xiàn)因資金問題而導致的一系列的問題。其次，我國絕大部分房地產(chǎn)公司缺少完善的管理體系，沒有完整的施工流程，整個工程管理體系十分混亂，各部門責任制沒有落到實處，沒有完善的管理體制，只會導致公司對整個工程的進度、質(zhì)量、支出沒有完整的反饋體系，無法在第一時間發(fā)現(xiàn)和解決問題。

二、加強對項目決策和成本高低的把控

1. 管理項目的投資預算

工程建設項目的關(guān)鍵在于工程項目投資控制前期的投資預算階段，從目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司的發(fā)展來看，較多的企業(yè)經(jīng)常忽略工程建設項目前期的設計階段以及材料造價的預算階段，很少把項目把控和造價控制放在第一位，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做的結(jié)果就會導致在項目進行中出現(xiàn)資金不足或者是超出預算范圍等問題，如果房地產(chǎn)公司可以從源頭上進行建筑成本管理和對預算支出的控制，可以在一定程度上避免不必要的損失和麻煩。其次，建筑公司如果想要有效的控制工程造價、順利的進行項目管理，就必須在前期準備工作階段就嚴格的進行工程設計管理和工程造價控制。公司在工作前期就要做到對整個工程建設有一個整體規(guī)劃，做到心中有數(shù)，對施工中可能發(fā)生的不可預料的事情做好前期預判和準備。

2.管理投資決策階段

企業(yè)領(lǐng)導人需要在投資決策階段就要對房地產(chǎn)管理有著清晰的思路，在房地產(chǎn)行業(yè)中，職能部門所能起的作用比較有限。建筑工程公司各部門應配合財務部，盡可能精準的計算出包括土地成本、前期費用、工程造價、資金成本及管理費用等可能用于工程建設項目全過程中的各方面費用。對于所承建工程各方面支出費用的預算、估算與評價，盡可能的完整有效。各方負責人包括公司的管理層和決策層，都應積極的參與到項目的運作中來。在項目投資的決策階段，市場調(diào)研部門應該對當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行充分的調(diào)查和研究，了解大多數(shù)消費者的消費理念和所需產(chǎn)品，對所承建的房屋的的整體布局方案、樓內(nèi)外景觀、房屋戶型圖、小區(qū)綠化帶等都要進行詳細的了解，最終對建筑方案進行總體的評估，對建造成本進行合理的規(guī)劃，為總體方案設計提供數(shù)據(jù)上的支持。

3. 貫徹落實全面預算的管理理念

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越注重對項目的全面預算管理，對于成本進行事先預測和控制，使企業(yè)在發(fā)展中避免了很多因為資金不足導致的工程延期等問題。企業(yè)需要結(jié)合自身實際，在工程施工之前、施工中、竣工以后都進行嚴格的管理，貫徹落實全面預算的管理理念。全面預算顧名思義就是在工程準備招標前，根據(jù)工程的具體情況進行全面的計算。⑴首先要建立有效的預算分析和考核的機制，對工程預算進行全面的測評和分析是房地產(chǎn)成本管理的有效途徑。⑵其次要求相關(guān)部門嚴格執(zhí)行預算標準，在工程建設中嚴格把控材料用量，對施工中所產(chǎn)生的費用進行定期的總結(jié)和申報，以達到對房地產(chǎn)成本的嚴格把控。⑶嚴格控制建筑材料的采購及來源，對于建筑材料的選擇需要采購部門羅列出清楚的詳單并交給上級管理層審批，保證材料渠道正規(guī)，價格合理，質(zhì)量達標，在最大限度上節(jié)省開銷，以此來保障房地產(chǎn)成本管理的合理性和標準性。

三、嚴格把控工程項目具體實施階段

⒈ 控制施工方案成本

在施工過程中，嚴格按照建筑設計圖紙進行建造，對于非常規(guī)的施工方案應該根據(jù)過往的施工方案總結(jié)，組織相應的設計部門和工程管理部門進行商討，對于施工方案和施工現(xiàn)場要嚴格進行審核和監(jiān)理。

⒉ 對于施工材料要嚴格把控

加強對施工材料的現(xiàn)場管理,避免貨物質(zhì)量不達標，對于材料的管理應交給專項負責部門，在進貨渠道、價格、材料用量都要與合同清單進行核查，保證材料的進廠數(shù)量和質(zhì)量。對于在建筑過程中產(chǎn)生的其他材料費，需要相關(guān)負責部門在核實列出相關(guān)清單，在工程結(jié)束后單獨結(jié)算，保證對材料的用量嚴格核查。

3. 盡量避免因質(zhì)量問題所增加的成本

工程質(zhì)量問題的產(chǎn)生是多方面的，原因較為復雜，而且針對性比較弱。問題發(fā)生后很難劃分責任區(qū)域，這就導致了無法落實到責任部門，最后因為質(zhì)量問題所增加的成本只能由建筑公司來承擔，在一定程度上增加了不必要的建筑成本。因此，在施工過程中應該將責任落實到具體部門，盡量避免因質(zhì)量問題所增加的成本。

⒋ 工程竣工后要核實款項

工程竣工后，承建公司要根據(jù)公司各部門上交申報的發(fā)票對施工過程中產(chǎn)生的費用一一核實，對施工過程中產(chǎn)生的其他費用變更更要仔細核實。審核施工的現(xiàn)場進度和質(zhì)量是否與申請付款的施工單位敘述的相關(guān)情況屬實，要保證在工程進度和質(zhì)量都合格的情況下，再給施工單位結(jié)清尾款并簽訂清除的合同。避免出現(xiàn)工程進度和工程款項不相符的情況，對于在規(guī)定時間內(nèi)沒有交付質(zhì)量達標的施工公司，房地產(chǎn)公司可根據(jù)相關(guān)合同要求承建公司進行違約金的賠償。

房地產(chǎn)成本管理貫穿于整個工程項目之中，完善成本控制體系是房地產(chǎn)公司的首要任務，需要公司高層以身作則，帶動全體員工參與到成本管理過程中來,不能僅僅依靠公司的財政部門和成本控制部門進行成本預算，也不能依靠成本控制部門的核算,更不能靠在招標過程中壓低市場價格來降低相關(guān)建筑成本，而是要求企業(yè)本身轉(zhuǎn)變成本管理的思想，建立完善的成本管理體系，培養(yǎng)更多具有創(chuàng)新性思維的綜合性人才，提高成本管理的相關(guān)水平。