劉志芳 齊楚

【摘 要】 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作為一種投資于優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的信托基金，在我國(guó)正逐漸向標(biāo)準(zhǔn)化形式推進(jìn)。稅收優(yōu)惠政策是REITs在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)因素，然而我國(guó)目前的稅收環(huán)境并不利于REITs的發(fā)展。通過(guò)對(duì)REITs在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀及稅務(wù)處理分析后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)現(xiàn)行稅收政策存在稅收法律不明確、設(shè)立環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)重及運(yùn)營(yíng)期間重復(fù)征稅等問(wèn)題。經(jīng)過(guò)比較并參考國(guó)外針對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠政策提出建議，認(rèn)為應(yīng)該提高稅收透明度、降低組建REITs結(jié)構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)及避免持有環(huán)節(jié)重復(fù)征稅等，以為我國(guó)REITs創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)信托投資基金; 稅收政策; 稅務(wù)處理; 國(guó)際比較; 政策建議

【中圖分類號(hào)】 F812 ?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A ?【文章編號(hào)】 1004-5937（2019）02-0089-06

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs）作為一種創(chuàng)新的投融資手段，采取信托的結(jié)構(gòu)形式，募集投資者的資金投資于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)。對(duì)于發(fā)行企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)行REITs可以將資產(chǎn)剝離出資產(chǎn)負(fù)債表，實(shí)現(xiàn)發(fā)行企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，增強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性。當(dāng)前，我國(guó)正在推進(jìn)租售同權(quán)的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，在促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展等方面，REITs的推進(jìn)無(wú)疑具有重要意義。目前，我國(guó)的REITs市場(chǎng)并不成熟，還沒(méi)有真正的REITs落地項(xiàng)目，但房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)REITs的探索熱度持續(xù)高漲，出現(xiàn)了很多類REITs產(chǎn)品。關(guān)于REITs的大量研究結(jié)果顯示，稅收環(huán)境對(duì)于REITs的發(fā)展至關(guān)重要。從稅收角度分析，REITs面臨征稅環(huán)節(jié)多、稅務(wù)處理復(fù)雜等特殊問(wèn)題，同時(shí)，由于我國(guó)現(xiàn)行的稅法存在對(duì)REITs立場(chǎng)沖突、主體不明和重復(fù)征稅等問(wèn)題，因此未來(lái)REITs能否在我國(guó)順利推進(jìn)，很大程度上取決于我國(guó)稅收環(huán)境的改善。

一、文獻(xiàn)回顧

從國(guó)內(nèi)外已有研究成果可以看出，幾乎所有的學(xué)者都肯定了對(duì)REITs提供稅收政策支持的結(jié)論。但由于國(guó)外政策法規(guī)環(huán)境比較成熟，因此，國(guó)外學(xué)者大多驗(yàn)證了稅收政策的有效性，為理論研究提供了證據(jù)。我國(guó)學(xué)者的研究重點(diǎn)是REITs現(xiàn)行稅制存在的問(wèn)題，通過(guò)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的政策建議。

（一）國(guó)外文獻(xiàn)綜述

國(guó)外很多學(xué)者認(rèn)為，金融創(chuàng)新產(chǎn)品的推出，需要監(jiān)管的轉(zhuǎn)變和稅法的更新來(lái)帶動(dòng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，REITs發(fā)展成熟的國(guó)家都有專門針對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠政策，基本都免除了REITs層面的所得稅。Damodaran等[ 1 ]認(rèn)為，從市場(chǎng)有效性的角度考慮，目前的金融產(chǎn)品大多類似，為了獲得金融創(chuàng)新，一般都需要法規(guī)或者稅收優(yōu)惠的激勵(lì)去促進(jìn)。在實(shí)證方面，Gary等[ 2 ]利用市場(chǎng)數(shù)據(jù)，證實(shí)了稅法與房地產(chǎn)資本市場(chǎng)之間的相關(guān)性。從發(fā)行人的角度，Ott等[ 3 ]提出稅收優(yōu)惠是企業(yè)轉(zhuǎn)變組織形式，由有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs的驅(qū)動(dòng)力。也有學(xué)者對(duì)稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行了具體測(cè)算，Gyourko和Joseph[ 4 ]的研究顯示，相比其他金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托投資基金可節(jié)省約4%的稅費(fèi)，不僅如此，由于REITs的稅收優(yōu)惠政策明確，企業(yè)無(wú)需再耗費(fèi)時(shí)間和財(cái)力進(jìn)行專門的避稅策略研究，總體來(lái)看REITs可比同行業(yè)多獲得5%～8%的收益。與他們不同，Jaffe[ 5 ]從投資者的角度進(jìn)行研究，認(rèn)為在1993年收入調(diào)節(jié)法案（簡(jiǎn)稱RRA，Revenue Reconciliation Act）通過(guò)后，稅法的變化會(huì)使更多風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的機(jī)構(gòu)投資者將如養(yǎng)老基金這樣的資金投資于REITs。

（二）國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述

我國(guó)學(xué)者也從不同角度對(duì)REITs的稅收問(wèn)題進(jìn)行了分析。汪誠(chéng)等[ 6 ]從博弈論的角度，建立了投資者和政府的靜態(tài)模型，分析了稅收負(fù)擔(dān)水平對(duì)投資者投資REITs行為的影響，得出投資收益稅收負(fù)擔(dān)的降低，會(huì)提高投資者的投資期望;顧纘琪[ 7 ]根據(jù)稅收中性原則指出，投資REITs所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)不應(yīng)該超過(guò)直接投資房地產(chǎn)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)，否則投資者就會(huì)改變其投資行為，即稅收影響了投資者的選擇。

此外，我國(guó)學(xué)者還對(duì)REITs稅收制度中存在的問(wèn)題進(jìn)行了研究。如顧纘琪等[ 7 ]提出現(xiàn)行稅法存在信托財(cái)產(chǎn)的設(shè)立和終止環(huán)節(jié)的課稅環(huán)節(jié)和課稅主體不明及存續(xù)期間重復(fù)征稅問(wèn)題，使得投資REITs的稅收負(fù)擔(dān)高于直接投資于房地產(chǎn)，阻礙了REITs的發(fā)展。王慶德等[ 8 ]提出，我國(guó)法律中對(duì)REITs存在立場(chǎng)沖突、主體不明和重復(fù)征稅等問(wèn)題，可能導(dǎo)致交易中資產(chǎn)轉(zhuǎn)移受到阻礙，委托者可能采取誘發(fā)不利于風(fēng)險(xiǎn)隔離的避稅策略。

由于國(guó)外REITs的發(fā)展較為成熟，因此，我國(guó)學(xué)者對(duì)REITs的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)比較也做了大量的研究。如康茜茜[ 9 ]測(cè)算了美國(guó)、澳大利亞和我國(guó)的REITs稅收負(fù)擔(dān)水平及稅后投資回報(bào)率，計(jì)算出我國(guó)REITs的投資回報(bào)率為4.2%，顯著低于其他國(guó)家9%的水平;何正榮[ 10 ]整理了美國(guó)、澳大利亞、加拿大和法國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托稅收政策，研究發(fā)現(xiàn)REITs發(fā)展較好的國(guó)家都有專門針對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠政策，這些國(guó)家基本都免除了REITs層面的所得稅，REITs取得的投資收益只要作為股息分配給受益人，這部分收入可享受免稅政策，而對(duì)于未分配的投資收益及其他應(yīng)稅收入，則需要按照規(guī)定繳納所得稅。

針對(duì)REITs存在的問(wèn)題，我國(guó)學(xué)者也提出了一些具體的政策建議。鄧子基[ 11 ]提出，根據(jù)雙重所有權(quán)和受益人納稅原則，我國(guó)應(yīng)明確信托財(cái)產(chǎn)的課稅環(huán)節(jié)及納稅義務(wù)人，避免雙重征稅，受托人并未真實(shí)擁有所有權(quán)，應(yīng)僅就提供信托服務(wù)取得的營(yíng)業(yè)收入繳納流轉(zhuǎn)稅和所得稅;顧纘琪[ 7 ]參考了我國(guó)稅法中針對(duì)信貸資產(chǎn)證券化的規(guī)定，認(rèn)為REITs可比照資產(chǎn)證券化進(jìn)行征稅;馮珊珊[ 12 ]提出REITs需要加強(qiáng)政府參與力度，政府可以主導(dǎo)設(shè)立公益性REITs，幫助公益事業(yè)融資，稅收應(yīng)對(duì)公益性REITs給予特殊的優(yōu)惠;王慶德等[ 8 ]提出消除經(jīng)濟(jì)性重復(fù)征稅和針對(duì)投資者的稅收優(yōu)惠，應(yīng)根據(jù)投資者持有期限的長(zhǎng)短制定差別稅率，以此提高機(jī)構(gòu)投資者的參與程度。

雖然我國(guó)學(xué)者對(duì)REITs稅收政策中的問(wèn)題進(jìn)行了剖析，但未能針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收政策展開具體分析。此外，在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)時(shí)，我國(guó)學(xué)者大多只參考了國(guó)外的優(yōu)惠政策，未能從REITs設(shè)立運(yùn)營(yíng)的角度進(jìn)行具體比較，這些研究空白為本文的研究提供了空間。

二、房地產(chǎn)信托投資基金的參與主體及現(xiàn)狀分析

（一）REITs的參與主體

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金[ 13 ]。不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，可以以租金收益和未來(lái)資金價(jià)值作為支持，未來(lái)可產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 REITs的參與主體與架構(gòu)如圖1所示。

REITs發(fā)行人一般為持有物業(yè)資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，為保留物業(yè)資產(chǎn)的控制權(quán)、促進(jìn)發(fā)行或者合規(guī)方面的考慮，發(fā)行人或其關(guān)聯(lián)方通常也持有一定比例的REITs份額。份額持有人、信托人、管理人之間具有信托法律關(guān)系。信托人接受REITs的委托，以信托的方式為REITs份額持有人擁有不動(dòng)產(chǎn)，是REITs項(xiàng)下資產(chǎn)的名義持有人，起到監(jiān)督管理人的作用;管理人負(fù)責(zé)管理和運(yùn)營(yíng)REITs項(xiàng)下的資產(chǎn);物業(yè)管理人負(fù)責(zé)REITs項(xiàng)下物業(yè)資產(chǎn)的日常維護(hù)和管理、租賃推廣、出租以及租金收取事宜等。

（二）REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

1.國(guó)外REITs發(fā)展成熟，國(guó)內(nèi)正積極向標(biāo)準(zhǔn)REITs過(guò)渡

從國(guó)際來(lái)看，REITs首先產(chǎn)生于美國(guó)，至今全球已有30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)相繼推出REITs，總市值已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)億美元。受限于制度障礙、法律法規(guī)和稅收政策不明確等原因，我國(guó)的REITs發(fā)展遲緩。目前，盡管國(guó)內(nèi)尚未出臺(tái)REITs有關(guān)政策，也未有真正的REITs項(xiàng)目落地，但房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)REITs的探索熱度不減，類REITs產(chǎn)品發(fā)展迅速。國(guó)內(nèi)類REITs產(chǎn)品僅部分符合了國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，在交易結(jié)構(gòu)、稅負(fù)水平、運(yùn)營(yíng)方式、收入來(lái)源、收益分配方式、募集范圍等方面仍具有一定差異。

2.國(guó)家持續(xù)出臺(tái)政策支持探索REITs，但稅收問(wèn)題是重要瓶頸

我國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿要求迫切，資產(chǎn)證券化市場(chǎng)快速發(fā)展，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，REITs作為重要的投融資方式關(guān)注度日漸提速。2016年年底以來(lái)，從我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)政策文件中可以看出，政府明確提出在PPP項(xiàng)目、租賃市場(chǎng)領(lǐng)域發(fā)展REITs，亦在同步探索國(guó)內(nèi)REITs的實(shí)現(xiàn)形式，真正的REITs落地可期。

REITs在境外發(fā)展活躍的優(yōu)勢(shì)之一是很多國(guó)家都為其提供了多種多樣的稅收減免政策，眾多學(xué)者指出，我國(guó)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的REITs需要解決三大重要問(wèn)題——公募、股權(quán)及稅收。發(fā)行人發(fā)行REITs本質(zhì)上是一種融資行為，高額的稅收負(fù)擔(dān)不但增加了發(fā)行人的融資成本，同時(shí)降低了投資者的投資收益率，阻礙了發(fā)行人與投資者對(duì)REITs的嘗試，不利于REITs的發(fā)展。

3.稅收法律不明確，整體稅收負(fù)擔(dān)重及重復(fù)征稅等問(wèn)題突出

在我國(guó)現(xiàn)行稅法框架下，對(duì)REITs存在立場(chǎng)沖突、主體不明和重復(fù)征稅等問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了標(biāo)準(zhǔn)化REITs在我國(guó)的推進(jìn)。具體來(lái)講，由于我國(guó)尚無(wú)針對(duì)REITs的稅收政策，因此具體對(duì)哪一主體征稅、在哪一環(huán)節(jié)征稅只能從其他條例中推定得出，這就產(chǎn)生了與《信托法》《基金法》等法律立場(chǎng)沖突的問(wèn)題。此外，在REITs設(shè)立和終止時(shí)，轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)需要繳納較高的流轉(zhuǎn)稅和所得稅，而在存續(xù)期間，不動(dòng)產(chǎn)的租金收入、物業(yè)費(fèi)收入或增值收入會(huì)在REITs和投資者兩個(gè)層面征稅，造成了重復(fù)征稅問(wèn)題。

三、REITs具體涉稅環(huán)節(jié)分析

REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)通常會(huì)涉及多個(gè)層級(jí)，從稅務(wù)的角度看，REITs需要繳稅的交易環(huán)節(jié)包括資產(chǎn)收購(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、投資分紅等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及的稅種包括土地增值稅、增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等多個(gè)稅種。因此，REITs的征稅環(huán)節(jié)多，稅務(wù)處理復(fù)雜，重復(fù)征稅問(wèn)題突出。

（一）設(shè)立收購(gòu)環(huán)節(jié)

初始設(shè)立REITs時(shí)，其核心是設(shè)立專門運(yùn)營(yíng)底層資產(chǎn)的項(xiàng)目公司，并將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組“裝入”項(xiàng)目公司。總體來(lái)看，涉及的交易方式包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、實(shí)物出資、新設(shè)分立與股權(quán)轉(zhuǎn)讓。具體包括設(shè)立項(xiàng)目公司及收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)兩個(gè)步驟，如果發(fā)行人已經(jīng)擁有專門用于經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目公司，則第一步驟可以省略。在此環(huán)節(jié)中，涉及的稅種包括契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅。由于稅種較多，這一環(huán)節(jié)也是稅收負(fù)擔(dān)較重、稅收籌劃方式較多的環(huán)節(jié)。

1.設(shè)立項(xiàng)目公司

在實(shí)務(wù)中，設(shè)立項(xiàng)目公司采取的主要方式是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、不動(dòng)產(chǎn)出資和新設(shè)分立三種。雖然在部分情況下有可能享受契稅、企業(yè)所得稅的免征或遞延處理的優(yōu)惠政策，但土地增值稅與增值稅無(wú)法避免，整體稅收負(fù)擔(dān)仍然較重。表1展示了三種方式下的涉稅分析。

2.收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)

若發(fā)行人在設(shè)立REITs前已經(jīng)擁有符合條件的項(xiàng)目公司，則需要直接對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，具體采用的方式有兩種，資產(chǎn)收購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)。

在資產(chǎn)收購(gòu)的情況下，由發(fā)行人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)至項(xiàng)目公司，涉及的稅種與上述步驟中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相同，也是稅收負(fù)擔(dān)最重的環(huán)節(jié)。

股權(quán)收購(gòu)方式的初衷是為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需要繳納的土地增值稅，故而以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。但這種方式是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅還需與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通。在實(shí)際案例中，已有部分批復(fù)表明此股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)質(zhì)征收土地增值稅。

（二）持有運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)

在持有環(huán)節(jié)，由于REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中通常涉及多個(gè)層級(jí)，從不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)獲得租金收入到最終作為投資收益分配給投資者，其中涉及的主要稅種包括房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅。具體而言，項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)獲得的租金收入，首先需要按照從租計(jì)征12%的稅率繳納房產(chǎn)稅，其次需要在項(xiàng)目公司、專項(xiàng)計(jì)劃、公募基金等層面考慮征收增值稅及所得稅。關(guān)于增值稅及所得稅的分析詳見表2。

（三）投資分紅環(huán)節(jié)

當(dāng)投資者獲得投資收益或者在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓REITs時(shí)，投資者需要就分紅收入或轉(zhuǎn)讓差價(jià)繳納所得稅。具體而言，個(gè)人投資者的分紅收入按照20%繳納個(gè)人所得稅，轉(zhuǎn)讓公募基金時(shí)，可以享受轉(zhuǎn)讓公募基金差價(jià)免稅的稅收優(yōu)惠;對(duì)于企業(yè)投資者，分紅收入與轉(zhuǎn)讓價(jià)差都需按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。此外，根據(jù)財(cái)稅〔2004〕第173號(hào)文《關(guān)于對(duì)買賣封閉式證券投資基金繼續(xù)予以免征印花稅的通知》，投資者買賣封閉式證券投資基金免征印花稅。

四、我國(guó)現(xiàn)行稅收政策存在的問(wèn)題分析

根據(jù)對(duì)REITs涉稅環(huán)節(jié)的分析可以看出，我國(guó)現(xiàn)行的稅收政策中對(duì)于REITs存在著透明度不足、主體不明和重復(fù)征稅等問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了標(biāo)準(zhǔn)化REITs在我國(guó)的推進(jìn)。

（一）稅收政策透明度不足，實(shí)務(wù)操作中存在不確定性

首先，REITs設(shè)立環(huán)節(jié)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)重組時(shí)，若采取收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式持有不動(dòng)產(chǎn)，此股權(quán)交易是否會(huì)被認(rèn)定為資產(chǎn)交易尚不明確，實(shí)務(wù)操作中發(fā)行人多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通商榷，存在著稅收政策的不確定性與不透明性。

其次，REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)為了加強(qiáng)內(nèi)部增信，往往會(huì)設(shè)立優(yōu)先級(jí);資管產(chǎn)品“營(yíng)改增”政策落地后，財(cái)稅56號(hào)文指出：資管產(chǎn)品取得的保本收益應(yīng)按照3%的征收率繳納增值稅，而REITs的優(yōu)先級(jí)是否會(huì)被認(rèn)定為保本產(chǎn)品并繳納增值稅尚不明確。

（二）設(shè)立環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)較重，不利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離

在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)，發(fā)行人轉(zhuǎn)移目標(biāo)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售，以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)隔離的目的，從而保障投資人的權(quán)益。這一行為是具有商業(yè)目的的企業(yè)重組，并非不動(dòng)產(chǎn)銷售。但按照現(xiàn)行的稅收政策，多將這種模式的企業(yè)重組“穿透”視作房地產(chǎn)銷售，要求企業(yè)繳納土地增值稅、契稅及企業(yè)所得稅，企業(yè)面臨較重的稅收負(fù)擔(dān)。即便國(guó)家為了促進(jìn)企業(yè)重組，已經(jīng)出臺(tái)了有關(guān)契稅、土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但是由于REITs結(jié)構(gòu)的特殊性仍較難適用。在這種情況下，發(fā)行人可能會(huì)設(shè)計(jì)更加復(fù)雜的交易架構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃，進(jìn)而降低成本。這種行為不但會(huì)減少稅源，而且不利于風(fēng)險(xiǎn)隔離。

（三）持有環(huán)節(jié)收益重復(fù)征稅，降低投資收益率

在REITs的持有環(huán)節(jié)，通常需要繳納的稅種包括房產(chǎn)稅、所得稅、增值稅等，其中最突出的問(wèn)題是多層級(jí)間的重復(fù)征稅問(wèn)題。具體來(lái)講，底層資產(chǎn)取得的收入需要項(xiàng)目公司繳納企業(yè)所得稅，當(dāng)稅后利潤(rùn)分配給投資者時(shí)，投資者需要再次繳納個(gè)人所得稅。

另外，我國(guó)目前不論是商業(yè)寫字樓的租金收益率還是民用住宅的租金收益率都在5%以下[ 14 ]，考慮租金收入的較高房產(chǎn)稅及重復(fù)征稅后，投資收益率很難超過(guò)國(guó)債收益率，這對(duì)REITs產(chǎn)品的發(fā)行定價(jià)以及投資者的購(gòu)買意愿產(chǎn)生不利影響。

五、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)比較

從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，稅收一直是促進(jìn)REITs發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)。雖然由于國(guó)情的不同，各國(guó)的稅收制度存在差異，但總體來(lái)說(shuō)都對(duì)REITs提供了一定的稅收優(yōu)惠。相較于我國(guó)，美國(guó)、新加坡、日本等均在REITs層面給予用于分紅的收入免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，避免了雙重征稅;而且在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)，這些國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收負(fù)擔(dān)顯著低于我國(guó)。表3對(duì)比了美國(guó)、新加坡、日本及中國(guó)在REITs不同環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)情況。

（一）美國(guó)

從國(guó)際范圍看，美國(guó)不僅是世界上最早發(fā)展REITs的國(guó)家，同時(shí)也是REITs規(guī)模最大的市場(chǎng)[ 15 ]，其金融創(chuàng)新離不開稅收的導(dǎo)向，美國(guó)的稅收激勵(lì)模式也成為其他國(guó)家發(fā)展REITs的模板。在美國(guó)，若REITs符合75%以上的資金投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域、90%以上的利潤(rùn)以分紅方式分配給投資者等條件，就可以在項(xiàng)目公司層面享受所得免稅的待遇。另外，美國(guó)的稅收政策也具有鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有的導(dǎo)向性，對(duì)持有REITs五年以上的投資者的轉(zhuǎn)讓所得給予免稅。

（二）新加波

作為亞洲范圍內(nèi)最早推進(jìn)REITs的國(guó)家，新加坡雖然未對(duì)REITs進(jìn)行專項(xiàng)立法，但對(duì)REITs提供了較多稅收優(yōu)惠。除了與美國(guó)相同的對(duì)用于分紅的租金收入給予所得稅稅前扣除的優(yōu)惠外，新加坡還對(duì)個(gè)人投資者提供投資分紅及轉(zhuǎn)讓REITs利得進(jìn)行免稅。對(duì)于境外投資者，其投資所得可以享受10%的較低所得稅稅率。另外還免除了用于設(shè)立REITs的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的印花稅。稅收成本的節(jié)約提高了投資收益率，吸引了國(guó)內(nèi)外投資者。

（三）日本

REITs在日本起源于21世紀(jì)初期，現(xiàn)在日本已成為亞洲范圍內(nèi)REITs發(fā)展規(guī)模最大的市場(chǎng)。為了減輕REITs初始設(shè)立環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，日本政府對(duì)于購(gòu)買設(shè)立REITs所需的房地產(chǎn)契稅進(jìn)行下調(diào)，稅率從5%下調(diào)至1.7%;在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，給予分紅部分免稅的稅收優(yōu)惠，以此解決重復(fù)征稅的問(wèn)題;在投資持有環(huán)節(jié)，為了鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有，出售REITs的資本利得稅稅率也根據(jù)持有時(shí)間的長(zhǎng)短進(jìn)行設(shè)定，持有五年以下的稅率為39%，持有超過(guò)五年的稅率降為20%。

六、稅收政策建議

我國(guó)的稅收政策中存在著政策透明度不足、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)稅負(fù)較重、投資收益重復(fù)征稅等問(wèn)題。從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，相較于我國(guó)，美國(guó)、新加坡、日本等國(guó)家均在REITs層面給予用于分紅的收入免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，避免了雙重征稅，同時(shí)在投資分紅環(huán)節(jié)給予REITs稅收優(yōu)惠，較為寬松的稅收環(huán)境是REITs在國(guó)外蓬勃發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。因此，本文從以下方面提出我國(guó)發(fā)展REITs的政策建議。

（一）提高稅收透明度，體現(xiàn)REITs的商業(yè)實(shí)質(zhì)

因?yàn)榭紤]到直接出臺(tái)REITs的專項(xiàng)法規(guī)難度較大，建議借鑒國(guó)外的做法，首先出臺(tái)對(duì)特定環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠，待REITs發(fā)展逐漸成熟時(shí)，再結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)情況，考慮設(shè)立專項(xiàng)法規(guī)進(jìn)行明確規(guī)定。在政策制定中，需結(jié)合REITs結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，重點(diǎn)考慮設(shè)立環(huán)節(jié)較重的稅收負(fù)擔(dān)及運(yùn)營(yíng)階段的重復(fù)征稅問(wèn)題，規(guī)范的政策和稅收的支持將有效推動(dòng)REITs在我國(guó)的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）降低組建REITs結(jié)構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)，出臺(tái)配套優(yōu)惠政策

在實(shí)務(wù)中，發(fā)行人通常持有REITs中較大比例的份額，因此，目標(biāo)資產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)變化，建議按照REITs交易結(jié)構(gòu)來(lái)考慮整合現(xiàn)有企業(yè)重組優(yōu)惠政策，減免REITs設(shè)立環(huán)節(jié)涉及的土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅。

首先在土地增值稅方面，建議免征以設(shè)立REITs為目的的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅，若短期內(nèi)難以實(shí)施，也可以考慮遞延其納稅義務(wù);其次在契稅方面，可以比照財(cái)稅〔2015〕37號(hào)文中關(guān)于企事業(yè)單位改制重組的契稅規(guī)定，給予免征;最后在企業(yè)所得稅方面，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或是股權(quán)轉(zhuǎn)讓都是設(shè)立REITs的必要過(guò)程，且發(fā)行人仍然持有REITs的大量份額，可以認(rèn)為增值收益并未實(shí)際變現(xiàn)，建議遞延轉(zhuǎn)讓目標(biāo)資產(chǎn)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅，日后發(fā)行人在公開市場(chǎng)交易或REITs存續(xù)期屆滿時(shí)再繳納企業(yè)所得稅。這樣做一方面不會(huì)造成稅源流失，且不會(huì)形成國(guó)家財(cái)政壓力;另一方面降低了設(shè)立環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，提高了企業(yè)發(fā)行REITs的動(dòng)力。

（三）借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，避免持有環(huán)節(jié)重復(fù)征稅

REITs的本質(zhì)是信托基金，物業(yè)收入的實(shí)際受益人是投資者，項(xiàng)目公司本身只是一層風(fēng)險(xiǎn)隔離的結(jié)構(gòu)，并非實(shí)際的受益人，因此不應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目公司及投資者層面對(duì)同一筆收入進(jìn)行重復(fù)征稅。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家都對(duì)項(xiàng)目公司用于分紅部分的租金收入給予免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，因此建議我國(guó)參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于收入用于投資分紅的部分僅在項(xiàng)目公司層面或是投資者層面征收一次性所得稅，避免重復(fù)征稅，這與企業(yè)所得稅對(duì)直接投資股息進(jìn)行免稅的原理一致。

（四）鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期持有，促進(jìn)REITs有序發(fā)展

我國(guó)的資本市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)都存在著投機(jī)傾向，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)促進(jìn)長(zhǎng)期投資的稅收導(dǎo)向。為了鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期持有基金，避免投機(jī)行為，建議參考針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)持有股票的稅收優(yōu)惠政策，給予持有REITs超過(guò)一定期限的投資者較低的所得稅稅率。這樣不僅提高了投資者的投資熱情，而且可以促進(jìn)REITs市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

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