盧楠

幾十年來(lái)，建筑面積是香港房地產(chǎn)交易的唯一計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2013年，隨著《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》生效，實(shí)用面積取代建筑面積成為香港房產(chǎn)市場(chǎng)的新計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，“‘發(fā)水時(shí)代”漸行漸遠(yuǎn)。

2004年，即將換領(lǐng)香港永久居民身份證的陳先生開(kāi)始他在香港的買(mǎi)房生涯，除了自住，也是為了投資。經(jīng)歷過(guò)三四次交易后，他已成為“老手”，挑房的要求也越來(lái)越高。2012年拿下超豪華會(huì)所隸屬的那個(gè)位于奧運(yùn)地鐵站的樓盤(pán)，稱(chēng)得上他的“最得意之作”——地段旺，地產(chǎn)商好又足夠熱門(mén)。

“能搶到已經(jīng)很不容易了。至于其他，大環(huán)境如此，真的沒(méi)有精力和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)把里面的細(xì)節(jié)一點(diǎn)一點(diǎn)掰扯清楚。這都是愿打愿挨的事吧。”

陳先生口中的“其他”，指的是所謂“建筑面積”。這個(gè)概念所指涉的范圍，除了包含私人擁有的各單位面積，還包括公共面積，如走廊、大堂、電梯、樓梯等，賣(mài)樓時(shí)按比例分?jǐn)傊粮鲉挝弧资陙?lái)，建筑面積是香港房地產(chǎn)交易的唯一計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但由于地產(chǎn)商的定義方式千差萬(wàn)別，暖昧含混的“建筑面積”也因此蛻變?yōu)椤鞍l(fā)水”溫床。

為自己用不上的窗臺(tái)、會(huì)所乃至泳池更衣室埋單，是香港業(yè)主買(mǎi)樓時(shí)不可避免要挨的“當(dāng)頭一刀”，也是香港房地產(chǎn)交易中公開(kāi)的秘密。

“當(dāng)所有人都在使用一種規(guī)矩，走出來(lái)促進(jìn)改變的個(gè)體會(huì)面臨加倍的困難。這個(gè)時(shí)候，就只有求助法律的影響力了?！毕愀鄢鞘写髮W(xué)建筑科技學(xué)部高級(jí)講師潘永祥在2008年時(shí)曾這樣說(shuō)。此后的歲月里，他也成為了那個(gè)企圖用法律去撬動(dòng)現(xiàn)實(shí)的人。

模糊的“建筑面積”

上世紀(jì)90年代，建筑師李浩然從新加坡返回香港攻讀博士學(xué)位。

彼時(shí)，頭頂“亞洲經(jīng)濟(jì)奇跡”光環(huán)的香港已經(jīng)完成財(cái)富積累，加上普通市民可按九成按揭買(mǎi)房，每年土地供應(yīng)卻限制在50公頃，供少于求的局面，使得大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但對(duì)于現(xiàn)任香港大學(xué)建筑學(xué)院建筑保育學(xué)部主任李浩然而言，這種“暴發(fā)”局面卻未必意味著建筑師的黃金時(shí)代。“建筑師的自主空間已經(jīng)很少，大多數(shù)時(shí)候，他們的設(shè)計(jì)才能只是用來(lái)協(xié)助地產(chǎn)商‘賺到盡，但卻往往罔顧建筑的觀(guān)感與質(zhì)量。曾有建筑師因?yàn)闆](méi)有按要求‘充分利用土地面積而被地產(chǎn)商告上法庭。換言之，建筑師只是在被迫接受不合理的事物?！?/p>

“充分利用土地面積”，這只是“發(fā)水”的委婉表達(dá)而已。這個(gè)原本用于指代海鮮販子為魷魚(yú)注水增重，以期賣(mài)出好價(jià)錢(qián)的粵語(yǔ)詞，精確概括了香港地產(chǎn)商在合法條件下擴(kuò)充銷(xiāo)售面積，創(chuàng)造極致利潤(rùn)的種種別出心裁之舉。而“發(fā)水”的初衷，不過(guò)是在這座寸土寸金的國(guó)際化大都市，求得“有瓦遮頭”。

自開(kāi)埠以來(lái)，“居者有其屋”便是香港人最大的訴求。早期建筑物采用騎樓模式，二層以上的樓體大幅延伸至街面，再以廊柱托住，在占地基本不變的情況下顯著增加建筑的可利用面積。上世紀(jì)50年代，“升級(jí)版騎樓”——擁有走廊式懸臂露臺(tái)的商住大廈——開(kāi)始流行，伴隨著內(nèi)地移民的大量涌入，有業(yè)主以鐵窗封閉露臺(tái)，將之改造為私人居住空間，或用于出租，稱(chēng)作“推鐵窗”，于是引發(fā)眾人效仿。鑒于這種違建行為對(duì)緩解住房危機(jī)起到顯著作用，香港政府當(dāng)時(shí)以“給予容忍”回應(yīng)立法局的質(zhì)詢(xún)。

盡管公屋制度的推行，使那些一度被基層人員當(dāng)作棲身之所的超大露臺(tái)逐漸完成歷史使命，但它們?cè)凇巴畦F窗”風(fēng)潮中帶來(lái)的可觀(guān)利潤(rùn)，卻讓地產(chǎn)商獲得不少“創(chuàng)收”靈感。在香港近半個(gè)世紀(jì)的“發(fā)水”史中，也正是露臺(tái)、飄窗、墻壁這些日常生活中幾乎被人遺忘的建筑構(gòu)件，扮演著地產(chǎn)商與政策、業(yè)主“斗智斗勇”的利器。為了讓寫(xiě)在樓書(shū)上的銷(xiāo)售面積數(shù)字足夠重磅，它們往往是以嚴(yán)重違反邏輯的形式示人。

譬如上世紀(jì)80年代時(shí)，香港政府規(guī)定寬度小于500毫米的窗臺(tái)可不計(jì)入樓面面積（即地產(chǎn)商無(wú)需繳付地價(jià)）可容一人臥于其上的“巨型窗臺(tái)”應(yīng)運(yùn)而生。

“如果每個(gè)單位有6扇窗，每層樓有2至4個(gè)單位，一幢住宅樓有20層，光是‘巨型窗臺(tái)貢獻(xiàn)的面積，就是一筆隱形財(cái)富?！崩詈迫徽f(shuō)，許多花了冤枉錢(qián)而心痛的香港人只好把“巨型窗臺(tái)”改造成床，算是勉強(qiáng)物盡其用。

然而，當(dāng)會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)、空中花園等公用設(shè)施也成為“發(fā)水”工具被攤?cè)虢ㄖ娣e，當(dāng)業(yè)主被要求為與之相關(guān)的種種繁瑣且價(jià)格不菲的管理、維護(hù)開(kāi)銷(xiāo)埋單，質(zhì)疑聲音便開(kāi)始指向“建筑面積計(jì)價(jià)”。

值得一提的是，出于環(huán)保及滿(mǎn)足民眾康樂(lè)需求的考慮，這些公共設(shè)施本就位列政府公布的樓面面積豁免名單中，如此大規(guī)模地借政策紅利“薅羊毛”，香港市民慢慢地就不能容忍了。

到手的實(shí)用面積開(kāi)始急劇縮水到建筑面積的三成至六成，地產(chǎn)商擁有了絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)。李浩然的同事、建筑保育學(xué)部客席助理教授黎志邦覺(jué)得，問(wèn)題的關(guān)鍵還在于業(yè)主的知情權(quán)與選擇權(quán)沒(méi)有保障，“你不知道這個(gè)模糊的‘建筑面積中，屬于你自己的利益范圍在哪里，但又不得不另外花一筆錢(qián)買(mǎi)你不需要的東西?！?h3>將“實(shí)用面積”表述納入法規(guī)

“目前的問(wèn)題是，發(fā)展商將越來(lái)越多的公用設(shè)施囊括其中，又沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、明確的計(jì)算準(zhǔn)則，‘發(fā)水便可能不受控制。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，‘建筑面積成了一個(gè)越來(lái)越不可控的概念?！?/p>

2008年，一場(chǎng)改革拉開(kāi)序幕。時(shí)任香港測(cè)量師學(xué)會(huì)產(chǎn)業(yè)測(cè)量組主席的潘永祥出任實(shí)用面積工作小組主席，最終，實(shí)用面積的概念被定義為“由墻壁圍繞單位的樓面面積，包括露臺(tái)及工作平臺(tái)”，這一釋義得到了特區(qū)政府的采納。

于是，窗臺(tái)、冷氣機(jī)位之類(lèi)的“發(fā)水高發(fā)區(qū)域”，即此前公認(rèn)的公共面積，尤其是彼時(shí)大肆擴(kuò)張的花園、會(huì)所、球場(chǎng)、車(chē)位等，被排除在新定義之外。在樓書(shū)上，它們的位置、范圍會(huì)被清晰標(biāo)注出來(lái)，只是考慮到香港居住空間普遍狹窄，櫥柜、床通常會(huì)被置于墻壁內(nèi)，看似并無(wú)用途的墻壁，還是被納入實(shí)用面積。

2011年11月底，《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例草案》展開(kāi)公眾咨詢(xún)。條例草案明確規(guī)定，使用“實(shí)用面積”作為新房銷(xiāo)售的唯一計(jì)價(jià)方式，并正式將“實(shí)用面積”表述納入法規(guī)。在此之前，由測(cè)量師學(xué)會(huì)、律師公會(huì)成員組成的督導(dǎo)委員會(huì)對(duì)房屋相關(guān)信息公布時(shí)間表、售樓書(shū)內(nèi)容等實(shí)施細(xì)則作出了全面規(guī)定。2013年，《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》正式施行。

地產(chǎn)商“虎口爭(zhēng)食”的努力，當(dāng)然不可能隨著“一手新例”的出臺(tái)而平息。驗(yàn)樓師詹濟(jì)南向媒體分享工作經(jīng)歷時(shí)，就提到近兩年來(lái)地產(chǎn)商為應(yīng)對(duì)官方限制“發(fā)水”而設(shè)計(jì)的“僵尸露臺(tái)”——空間逼仄到僅容一人站立，既沒(méi)有超出政策規(guī)定中大幅縮水的豁免面積，又可以計(jì)入實(shí)用面積賣(mài)給業(yè)主獲利。

但投機(jī)成本的提升與業(yè)主知情權(quán)的改善，還是對(duì)香港樓市的“發(fā)水”亂象起到根本上的抑制作用。

對(duì)于公共空間諸多設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，香港當(dāng)下仍采取按每個(gè)單位分?jǐn)偟霓k法，管理公司添置及改建設(shè)施的行動(dòng)，則須通過(guò)業(yè)主法團(tuán)同意。但“買(mǎi)房是否只買(mǎi)專(zhuān)屬單位內(nèi)的實(shí)用部分”“為公共空間、公共設(shè)施埋單是否有合理之處”等問(wèn)題卻引發(fā)了諸多討論。

香港中原集團(tuán)主席施永青曾就此撰文指出，“大廈公用地方的共享權(quán)與共管權(quán)，亦是業(yè)權(quán)的重要組成部分”。

潘永祥認(rèn)為，一味排斥“公攤”，將看似與居住沒(méi)有關(guān)系的公共空間等同于“發(fā)水”，其實(shí)是在將不同范疇的問(wèn)題混為一談。

相比之下，李浩然則更強(qiáng)調(diào)政府在規(guī)劃公共空間方面的責(zé)任：“現(xiàn)在的情況是，地產(chǎn)商對(duì)公共空間的規(guī)劃各自為政，即使不考慮‘發(fā)水因素，提供的公共設(shè)施也往往可有可無(wú)。更有聲音說(shuō)，公共空間和公用設(shè)施不計(jì)入建筑面積，有可能影響居住質(zhì)量，仿佛最后成為改革犧牲品的倒是業(yè)主。說(shuō)到底，公共空間的規(guī)劃應(yīng)該由政府全盤(pán)考慮，不應(yīng)該外包給地產(chǎn)商。”

“如果政府真的有意識(shí)改善現(xiàn)狀，會(huì)立法督促地產(chǎn)商必須提供一定比例公用設(shè)施?！?/p>

不過(guò)黎志邦也坦言，考慮到在香港，政府權(quán)力不能過(guò)多干預(yù)立法，以豁免地價(jià)的方式鼓勵(lì)公用設(shè)施建設(shè)，可能會(huì)成為相當(dāng)一段時(shí)間的常態(tài)。

（于立薦自《新周刊》）