程輝

眼下，對每個(gè)家庭來說，購買住房，肯定是件大事，也是夫妻倆共筑溫馨小窩的前提和基礎(chǔ)。夫妻購房后出于各種需求對房產(chǎn)證進(jìn)行更名是十分常見的現(xiàn)象，婚后想在房產(chǎn)證上加上另一方的名字的做法更是屢見不鮮。但有關(guān)房產(chǎn)證加名字是否需要繳納契稅呢？是不是房屋權(quán)屬發(fā)生變化都可享受免征優(yōu)惠？筆者結(jié)合案例對上述問題進(jìn)行分析。

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括:土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出的《關(guān)于夫妻之間房屋、土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅［2014］4號(hào)）規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

上述規(guī)定自2013年12月31日起施行，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財(cái)稅［2011］82號(hào)）同時(shí)廢止。該文廢止的原因是：2011年8月，最高人民法院發(fā)布關(guān)于婚姻法的司法解釋，其中規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為出資人子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。這一規(guī)定引發(fā)了“加名”熱潮，以及對加名后房屋權(quán)屬發(fā)生變化是否征收契稅的社會(huì)熱議。當(dāng)月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，規(guī)定在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，對房屋、土地權(quán)屬原屬夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。這一政策的發(fā)布平息了關(guān)于“加名稅”的爭論，獲得了社會(huì)好評(píng)，但是由于時(shí)間倉促，對房屋、土地權(quán)屬“減名”、“換名”等相關(guān)契稅政策，沒有一并研究和作出規(guī)定。

兩部門為此發(fā)布財(cái)稅［2014］4號(hào)政策規(guī)定，旨在避免因政策不明確而引起爭議。此次發(fā)布的政策除“加名”免征契稅以外，對其他三種夫妻之間房屋、土地權(quán)屬變更形式，也給予免征契稅優(yōu)惠，主要出于四個(gè)方面的考慮：第一，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻雙方自愿變更房屋、土地權(quán)屬，一般不涉及資金或其他權(quán)益的往來，不能簡單視同于買賣、交換或贈(zèng)與行為。第二，夫妻之間房屋、土地權(quán)屬變更是房地產(chǎn)在家庭內(nèi)部的調(diào)整，在目前房地產(chǎn)是社會(huì)上大部分家庭主要財(cái)富的情況下，有必要給予一定的照顧。第三，夫妻之間房屋、土地權(quán)屬變更相關(guān)契稅政策社會(huì)關(guān)注度較高，給予減免符合民意。第四，對四種變更形式實(shí)行統(tǒng)一的契稅政策，便于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握政策，征管操作也較為簡單。

［案例一］小汪結(jié)婚前自行購買房屋一棟，而后與小洪結(jié)婚了。兩人結(jié)婚后，小洪要求小汪將婚前自購的房屋加上自己的名字。請問這次房產(chǎn)證上加上名字，請問小洪是否需要繳納契稅？

［分析］《婚姻法》第十八條規(guī)定：有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（1）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；（2）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；（3）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；（4）一方專用的生活用品；（5）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。而根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅［2014］4號(hào)）規(guī)定：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。因此小汪婚前自購房屋，婚后房產(chǎn)證上加小洪名，免征契稅。

［案例二］小謝和小林結(jié)婚后，小謝獨(dú)自付款購買了一套房屋。他繳納契稅并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但產(chǎn)權(quán)證上只登記小謝一個(gè)人名字。小林知道后，就要求小謝在他購買的這套房屋要加上自己的名字。請問產(chǎn)權(quán)證上加了小林名，小林是否需要繳納契稅？

［分析］《婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（1）工資、獎(jiǎng)金；（2）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（3）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（4）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（5）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。可見夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，如無特別約定，房屋、土地權(quán)屬應(yīng)歸夫妻雙方共有，形式上可能房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用證權(quán)益歸屬人為夫妻一方，但實(shí)質(zhì)上述房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)權(quán)益歸屬人為夫妻二人，因此，通過變更為雙方共有，但相應(yīng)權(quán)屬并沒有轉(zhuǎn)移，不征契稅。小林的情況即屬于此類情形，不征契稅。

需要注意的是，夫妻發(fā)生離婚情況，離婚時(shí)變更原夫妻財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人名字，如因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬其中一方，同樣不需要繳納契稅。

夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此在離婚時(shí)每人各享有一半的產(chǎn)權(quán)。夫妻在離婚時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶可以選擇如下兩種方式：一種是在離婚前變更，另一種是在離婚后變更。

在離婚前變更產(chǎn)權(quán)人名字是不用繳納契稅等各種費(fèi)用的，因?yàn)檫@時(shí)房屋仍然是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，登記在一方名下的房屋仍為雙方共有財(cái)產(chǎn)。在離婚后變更產(chǎn)權(quán)人名字是否需要繳稅呢？根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定及《國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》（國稅函［1999］391號(hào)），夫妻共有房屋屬于夫妻二人共同的共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)，而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

按照上述規(guī)定，夫妻離婚后辦理房屋轉(zhuǎn)移，只要能提供離婚判決或離婚證等能證明夫妻確已離婚的有效文書，則同樣不需要繳納契稅等費(fèi)用，因?yàn)橛捎陔x婚引起的房屋過戶，不是房屋買賣行為。