羅穆東

摘 要：我國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著十分重要的作用。而房地產(chǎn)金融起步較晚，發(fā)展迅速，在其發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些風(fēng)險。據(jù)此，研究我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并找出解決對策。首先，從房地產(chǎn)金融的背景出發(fā)，分析了房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀;其次，根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的分類和發(fā)生原因，得出了房地產(chǎn)金融市場存在的問題;然后，得出了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響和防范該風(fēng)險的必要性;最后，總結(jié)出了解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融風(fēng)險;金融機構(gòu);監(jiān)管

中圖分類號：F23 文獻標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.06.052

1 背景

21世紀(jì)以來，我國居民可支配收入日益增多，居民的生活水平也有了顯著的提高。在新時代下，居民更加追求舒適的住房環(huán)境，拉動了其住房消費的增長，極大地促進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其發(fā)展和金融市場密切相關(guān)。由于我國房地產(chǎn)金融市場還處于起步階段，各項管理機制還不健全，政府的各項政策還不完善。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的背景下，國家應(yīng)該對房地產(chǎn)金融行業(yè)進行嚴(yán)格把控，以規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場，促進其健康有序發(fā)展。

李克強總理在2018年的政府工作報告中明確指出，要大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)同新興的金融產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，極大地迎合了國家促進新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)深刻重塑的政策決定。這給我國房地產(chǎn)金融企業(yè)的發(fā)展提供了強大的政策支持，表明房地產(chǎn)金融行業(yè)將在未來擁有廣闊的發(fā)展前景。

正是由于房地產(chǎn)金融行業(yè)的各項管理機制不健全，使其風(fēng)險防范機制十分薄弱，在市場上容易誘發(fā)各種房地產(chǎn)金融風(fēng)險。該風(fēng)險是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的相關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)行業(yè)提供籌資、融資、結(jié)算等金融服務(wù)的過程中，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。這種風(fēng)險大致可分為系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險。因此，識別、分析以及解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險對于其健康穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

2 我國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀

同世界上其他發(fā)達國家相比，我國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)起步較晚，但還是其發(fā)展速度卻十分迅猛，甚至在速度和規(guī)模上超過了國內(nèi)其他傳統(tǒng)金融行業(yè)。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量不斷增加，房屋價格連年高漲、居高不下，在相當(dāng)程度上超出了民眾承受能力;房地產(chǎn)信貸的規(guī)模迅速膨脹。這種現(xiàn)象的持續(xù)發(fā)展將會引發(fā)嚴(yán)重的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，這種風(fēng)險一旦爆發(fā)，便會對我國的金融機構(gòu)和金融體系產(chǎn)生嚴(yán)重的威脅。

房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟大增長起到了巨大的推動作用，使得我國的GDP年平均增長率連續(xù)十幾年保持在8%以上?？梢?，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。我國的房地產(chǎn)金融也在長期不斷發(fā)展過程中形成了自己的特點，其總體規(guī)模不斷發(fā)展擴大;融資渠道較為單一，缺少多樣有效的融資方式;融資對銀行信貸的依賴日益加深，風(fēng)險集中在銀行等金融機構(gòu);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資比例較高;外資涌入給房地產(chǎn)金融市場和銀行業(yè)帶來了潛在風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)金融風(fēng)險的分類

我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險有系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險。其中，系統(tǒng)性風(fēng)險是指受國內(nèi)國際政治、經(jīng)濟等宏觀經(jīng)濟變量的影響，引發(fā)的系統(tǒng)失衡、房地產(chǎn)價格暴跌、房地產(chǎn)市場走勢低迷，從而導(dǎo)致從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)遭受損失的可能性，將會引起房地產(chǎn)金融領(lǐng)域出現(xiàn)連續(xù)的崩潰。這種風(fēng)險是很難通過保護措施來消除。

房地產(chǎn)金融非系統(tǒng)風(fēng)險主要是指從事房地產(chǎn)金融服務(wù)的某個金融機構(gòu)在進行業(yè)務(wù)操作時所受到的風(fēng)險，根據(jù)其特點可分為以下幾類：市場風(fēng)險、信用風(fēng)險和流動性風(fēng)險。

4 房地產(chǎn)金融風(fēng)險發(fā)生的原因

4.1 我國房地產(chǎn)行業(yè)間接融資渠道比重大，比較依賴于商業(yè)銀行

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展程度較低，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要以向銀行等金融機構(gòu)貸款的間接融資方式為主，而通過發(fā)行股票、債券等直接融資較少，這使得國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)比較依賴于商業(yè)銀行貸款的間接融資。同時，購房者也通過向商業(yè)銀行貸款購買住房。這些原因給我國房地產(chǎn)金融帶來了很大的風(fēng)險，只要房地產(chǎn)企業(yè)和居民出現(xiàn)了資金鏈斷裂，就會使得房地產(chǎn)業(yè)癱瘓，從而波及商業(yè)銀行和國內(nèi)的金融系統(tǒng)，給國內(nèi)的經(jīng)濟帶來嚴(yán)重破壞。

4.2 部分城市房價過高，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重

近年來，我國一二線城市房價持續(xù)上漲，造成市場價格很大程度上超過了其真實價值的現(xiàn)象，極大地扭曲了房價，最終形成房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)價格下跌，泡沫將會破裂，倘若處理不當(dāng)將會發(fā)生房地產(chǎn)危機。

4.3 房地產(chǎn)金融體系不完善，結(jié)構(gòu)單一

我國房地產(chǎn)金融起步較晚，目前正處于成長和發(fā)展階段，主要靠商業(yè)銀行和一些信托投資公司提供金融服務(wù)，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系;我國房地產(chǎn)有價證券的發(fā)行融資規(guī)模有限，房地產(chǎn)信托規(guī)模較小、功能單一。

4.4 市場監(jiān)管存在問題

我國針對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的設(shè)立、資金運用和業(yè)務(wù)進行規(guī)范的法律法規(guī)較少，一旦房地產(chǎn)金融業(yè)在進行經(jīng)濟活動時出現(xiàn)違法行為，很難根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)處理。由于我國實行的是金融分業(yè)監(jiān)管，各個監(jiān)管部門很難有效監(jiān)督管理房地產(chǎn)金融機構(gòu)，加之我國正在大力推廣金融業(yè)的對外開放，也使房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管更加困難。

5 房地產(chǎn)金融存在的問題

5.1 房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，其資金來源主要以向銀行等金融機構(gòu)貸款的間接融資方式為主，缺乏發(fā)行股票和債券的直接融資方式，造成房地產(chǎn)行業(yè)融資

渠道單一、融資結(jié)構(gòu)不合理。

5.2 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢

政府實行金融監(jiān)管，嚴(yán)格管制利率等金融指標(biāo)，同時規(guī)定了金融機構(gòu)經(jīng)營業(yè)務(wù)的范圍，很大程度上阻礙了我國房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新的腳步，使我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新進步緩慢。

5.3 房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善

到目前為止，我國有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)較少，無專門的監(jiān)管機構(gòu)，使有關(guān)房地產(chǎn)金融的法制建設(shè)很難推進，使其活動缺乏有效監(jiān)管和保證。

5.4 房地產(chǎn)金融運作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)金融起步晚，在發(fā)展過程中缺乏科學(xué)、合理、健康的經(jīng)營模式，導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融市場資金的配置效率很低。另外，房地產(chǎn)市場中用于商業(yè)用房的投資遠遠高于住宅用房的投資，使市場中出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡。

6 房地產(chǎn)金融風(fēng)險的影響

房地產(chǎn)金融風(fēng)險會引起房地產(chǎn)價格下降，造成股價急劇下跌。房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成以后便會迅速向其他金融市場蔓延，使國內(nèi)出現(xiàn)大幅度的金融風(fēng)波，進而給整個金融體系和國民經(jīng)濟帶來嚴(yán)重危害。

7 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必要性

7.1 房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位

在“四個全面”的戰(zhàn)略布局下，政府全面推進建成小康社會，擴大了住房對居民美好生活需要的重要作用。隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活水平顯著提高，其對住房的需要日益增加，促進了房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。

7.2 房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)

由于國內(nèi)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)正面臨著巨大變革，兩者只有在合作中相互促進才能得到共同的繁榮發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)以及資本市場之間存在著密切的聯(lián)系，他們無法脫離另一方孤立存在。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)提供資金等金融服務(wù)，與此同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促進了金融業(yè)的發(fā)展。

8 解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策

8.1 加快金融創(chuàng)新，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展

金融創(chuàng)新將金融市場上產(chǎn)生的新的金融工具、金融服務(wù)模式應(yīng)用到房地產(chǎn)市場中，極大地滿足了房地產(chǎn)市場對金融的需求，拓展了它的服務(wù)范圍，增加了它的利潤，在一定程度上保證了其安全有效運營，促進了房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

8.2 健全住房抵押貸款管理制度，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險

化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)鍵在于國家應(yīng)該建立健全相應(yīng)的住房抵押貸款的管理制度，采用各種房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行管理調(diào)控。同時商業(yè)銀行也應(yīng)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)和居民信用度，規(guī)范貸款業(yè)務(wù)操作流程，確保貸款的合理發(fā)放和安全收回。

8.3 建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系和對評估機構(gòu)制約機制，強化房地產(chǎn)金融監(jiān)管

我國房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展很大程度上依賴于政府部門的監(jiān)管和調(diào)控。因此，政府應(yīng)該建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警機制，同時要求專業(yè)的資產(chǎn)評級公司為房地產(chǎn)金融進行評級，嚴(yán)格評估其風(fēng)險等級，以便對其實行統(tǒng)一監(jiān)管，在源頭上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

9 結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，房地產(chǎn)金融風(fēng)險將會嚴(yán)重影響我國的經(jīng)濟金融體系。政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中遇到的各種問題，制定各項法律法規(guī)用以規(guī)范我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，規(guī)避和解決各類房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定發(fā)展和改革創(chuàng)新，使其在我國國民經(jīng)濟中發(fā)揮更加重要的作用。

參考文獻

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