文／牧子犁

一、房地產業(yè)發(fā)展必須在城市總體規(guī)劃中找準定位。

新一輪城市總體規(guī)劃明確了上海未來發(fā)展的方向與定位，房地產界要把握總體要求，切實維護規(guī)劃的嚴肅性、權威性，在實施城市總體規(guī)劃過程中把握住房地產業(yè)發(fā)展的定位。

（一）立足于建設全球城市

城市總體規(guī)劃對上海的定位，是建設成為卓越的全球城市、具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市。全球城市，一般是國際大都市和世界城市的高級發(fā)展階段，是全球經濟體系的中樞或者世界城市網(wǎng)絡體系中的一個組織節(jié)點。它一般具備這樣的特征：一是具有輻射世界、服務全球的世界經濟引擎的城市功能；二是具備高品質的城市宜居環(huán)境；三是具有全方位的國際話語權，包括文化的國際影響力與低碳生態(tài)的國際示范性；四是全球城市往往是世界主要的金融中心與貿易中心，區(qū)域級的交通信息樞紐與國際文化交流中心，是具有獨特人文精神的城市。在建設全球城市的過程中，房地產業(yè)發(fā)展的定位是突出面向全球、面向未來，以更加寬廣的視野，堅持對標國際最高標準、最好水平，為完善城市基礎設施、全面提升城市功能等提供配套與服務。

（二）把高質量發(fā)展和高品質生活作為根本落腳點

“城市，讓生活更美好”的宗旨要求城市發(fā)展把高質量發(fā)展和高品質生活作為實施城市總體規(guī)劃的根本落腳點。

在城市居住方面，既要逐步實現(xiàn)“人人享有適當住房”的目標，又要有合理布局的交通網(wǎng)絡、通信網(wǎng)絡，既要有優(yōu)美的居住環(huán)境，又要創(chuàng)造以 15 分鐘社區(qū)生活圈為組織的緊湊社區(qū)生活網(wǎng)絡與休閑空間，要注重城市的開發(fā)建設與歷史文化傳統(tǒng)保護的協(xié)調，使之既富有現(xiàn)代氣息，又不失歷史底蘊。

在城市管理方面，把宜居、可持續(xù)的生態(tài)環(huán)境建設作為城市發(fā)展的重要目標，努力建設具有國際吸引力的宜居之都。要在精細化管理上“下繡花功夫”，使城市更有序、更安全、更干凈、更有溫度。要加強城市設計，重視城市色彩，讓城市少一些鋼筋水泥色調，多一些溫暖、時尚和富有吸引力的色調。讓老百姓都能有獲得感、安全感、幸福感。

（三）牢牢把握“四條底線”

要堅持規(guī)劃建設用地總規(guī)模負增長，積極探索超大城市發(fā)展模式的轉型途徑，牢牢把握 “四條底線”：

1.人口規(guī)模：到2035年，常住人口控制在約 2500 萬，嚴格落實中央嚴控超大城市人口規(guī)模要求，持續(xù)優(yōu)化人口結構和人口布局，有效調整人口密度與人均建設用地水平，促進宜居城市建設。

2.建設用地：建設用地總規(guī)模不超過 3200 平方公里，明確城市建設用地總量與結構，加大存量建設用地挖潛力度，推進土地利用功能適度混合利用，通過鼓勵與引導各項城市建設節(jié)約集約，嚴守城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，完善管控辦法，實現(xiàn)規(guī)劃建設用地總規(guī)模負增長，全面提升土地利用效率。

3.生態(tài)環(huán)境：把宜居、可持續(xù)的生態(tài)環(huán)境建設作為城市發(fā)展的重要目標，加強生態(tài)空間的保育、修復和拓展，確保生態(tài)空間只增不減，使城市天更藍、地更綠、水更清。

4.城市安全：牢牢守住城市生產安全和運行安全底線，把城市居民的生命和財產安全置于至高無上的地位，加強城市安全領域的支撐與保障，提升城市生命線安全運行能力。

（四）全力推進“三大任務”

一是加快建設具有全球資源配置能力的國際經濟、金融、貿易、航運中心，具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，率先建立現(xiàn)代化經濟體系，建設更有活力、更具競爭力的創(chuàng)新之城，

二是對標卓越全球城市定位，按照精細化管理的要求，不斷深化細化專項規(guī)劃，建設更具人文底蘊和時尚魅力的國際文化大都市。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加強歷史風貌保護，滿足人民日益增長的美好生活需要，建設更富魅力、更有溫度的人文之城。

三是堅持節(jié)約資源和保護環(huán)境的基本國策，持續(xù)改善空間資源環(huán)境與基礎設施，滿足人民日益增長的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境需要，建設人與自然和諧共生的美麗上海，讓更加美麗、更可持續(xù)的生態(tài)之城，成為引領國際超大城市綠色、低碳、安全、可持續(xù)發(fā)展的標桿。

二、多元化地產是上海房地產業(yè)發(fā)展的方向

（一）發(fā)展多元化地產是企業(yè)轉型的客觀需要

在城市發(fā)展過程中，房地產業(yè)企業(yè)在緩解居住困難、基本滿足居住需求后，由傳統(tǒng)的住宅地產向商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產等發(fā)展。隨著城市發(fā)展模式與房企贏利模式開始全面轉變，眾多開發(fā)商切入生活服務業(yè)務板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務”的統(tǒng)一發(fā)展，“硬件+軟件”輕重并舉，快速切入存量運營和生活服務行業(yè)，逐漸形成產業(yè)鏈協(xié)同效應。除了發(fā)展圍繞居住生活展開的產業(yè)布局，如物業(yè)管理與教育領域，一批一線梯隊房企紛紛進軍智能制造、物聯(lián)網(wǎng)等高科技領域，并將高科技作為企業(yè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，此外，房地產金融也成為房地產業(yè)發(fā)展中的一個重要走向?？傊?，多元化地產成為未來房地產業(yè)發(fā)展的一大重要方向。

在推進供給側改革與“因城施策”的背景下，2017年房地產業(yè)持續(xù)承壓，整體增長乏力，大部分房企的銷售節(jié)奏開始放緩，使房企賴以生存的“高周轉”模式難以為繼，資金成本明顯提高。在當前增長階段轉換、發(fā)展方式轉型、體制轉軌的局面下，房地產企業(yè)多元化發(fā)展已成為業(yè)內的共同選擇。當然，房地產企業(yè)尋求多元化發(fā)展，需要有清晰的市場定位，需要符合城市經濟發(fā)展的需求。

（二）發(fā)展多元化地產是實施城市規(guī)劃的內在需要

上海城市總體規(guī)劃是經濟、社會、文化等各方面發(fā)展內涵極為豐富多彩的遠景藍圖，其中承載了各行各業(yè)立面多樣、高矮不等、形態(tài)各異的建筑物、構筑物，這是房地產業(yè)施展本領的主要平臺。

根據(jù)城市總體規(guī)劃，上海將繼續(xù)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應人口結構變化與城市發(fā)展需求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。增加共有產權房和公共租賃房，為青年群體提供可負擔的住房。至2035年，在新增住房中，政府、機構與企業(yè)持有的租賃性住房比例將達到20%以上。軌道交通場站上蓋開發(fā)優(yōu)先安排租賃住房。至2035年，在全市新增住房中，中小套型占比將不低于70%，并提供公共服務設施多元化住房類型，滿足市民的多層次、多樣化住房需求。至2035年，全市新增保障性住房套數(shù)將達約100萬套，保障性住房總套數(shù)占住房總套數(shù)的比例將達到10%以上。除住宅建設外，上海還將建設與城市功能地位相適應的國際教育培訓、健康醫(yī)療、文化交流中心；綜合設置社區(qū)行政管理、文體教育、康體醫(yī)療、福利關懷、商業(yè)服務網(wǎng)點等公共設施；增加各類體育運動場地、休憩健身設施與地方性文化設施，構建由社區(qū)文化活動中心、健康休閑中心、社區(qū)菜場等組成的社區(qū)交往空間體系。結合15分鐘城鎮(zhèn)社區(qū)生活圈規(guī)劃，引導住區(qū)有機更新，持續(xù)改善老舊居住社區(qū)的住房條件、服務設施與居住環(huán)境；完成老舊住房的抗震設防改造，提升建筑安全性能與節(jié)能水平，提高住宅裝配成套化率；明確社區(qū)適老性設施建設標準，建設與改造一批適老性住宅，使全市新增住宅適老性達標率實現(xiàn)100%。 在2035年前，將加強社區(qū)學院、社區(qū)圖書館、文體活動室、市民健身中心、老年學校、職業(yè)培訓中心、青少年培訓中心、養(yǎng)育托管點等社區(qū)性文化教育設施建設，完善社區(qū)衛(wèi)生服務中心與衛(wèi)生服務點等設施，實現(xiàn)幼有所育、學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶，不斷提升人民獲得感、幸福感、安全感。

城市的多元化發(fā)展決定了建筑物的多樣性，建筑物的多樣化需要地產的多元化發(fā)展。實踐表明，實施上海城市總體規(guī)劃不僅涉及住宅地產、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產、文化地產等，還需要工業(yè)地產、教育地產、金融服務地產等參與。因此，地產多元化發(fā)展是實施城市規(guī)劃的必然要求，這是上海房地產業(yè)在今后一段時間的主要任務。

三、社區(qū)更新（舊區(qū)改造）是上海房地產業(yè)的主戰(zhàn)場

近年來，上海在經歷高度發(fā)展的城鎮(zhèn)化階段后，城市建設開始遭遇瓶頸，一方面是城市環(huán)境與生態(tài)體系亟待更新，另一方面是暴風驟雨式的大拆大建使城市面臨著多方面的壓力，而通過一次性規(guī)劃改造老城已變得十分困難。因此，社區(qū)更新成為上海城鎮(zhèn)化發(fā)展的又一途徑。這表明上海城市更新模式已經從增量開發(fā)向存量挖潛轉變，后者成為了上海房地產業(yè)發(fā)展的主業(yè)態(tài)之一。

社區(qū)更新作為“城市更新”體系的重要方面，不同于辦公園區(qū)、工業(yè)廠區(qū)、商業(yè)空間的更新，社區(qū)涉及的權屬類型多樣、涉及人群范圍廣泛、管理方各異，社區(qū)更新不僅需要考慮資金籌措與后期商業(yè)利益平衡，更重要的是要創(chuàng)造以15分鐘社區(qū)生活圈組織的緊湊的社區(qū)生活網(wǎng)絡與休閑空間，營造人與自然和諧共處、歷史底蘊與現(xiàn)代氣息兼容并蓄、城市鄉(xiāng)村各具特色的空間風貌，即打造社區(qū)生活的基本單元，完善教育、文化、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育、休閑、就業(yè)創(chuàng)業(yè)等服務功能，形成宜居、宜業(yè)、宜學、宜養(yǎng)、宜游的社區(qū)生活圈，以此喚醒城市深厚的文化記憶，創(chuàng)造有地域特色和歸屬感的社區(qū)空間新形態(tài)。上海的社區(qū)更新工作面廣且發(fā)展空間巨大，因此，房地產企業(yè)在此領域將大有作為。

雖然上海城市更新模式已經開始從增量開發(fā)向存量挖潛轉變，但局部區(qū)域的舊區(qū)改造仍是近期房地產業(yè)的艱巨任務。舊區(qū)改造既是民生工程，也是民心工程，不僅是建設工程，更是創(chuàng)新社會治理、加強基層建設的重要工作。因此，要下更大決心、花更大力氣，一如既往地加快推進，使“城市，讓生活更美好”名副其實、深入人心。

四、存量用地是上海房地產業(yè)發(fā)展的主要依托

在面臨著資源環(huán)境緊約束的背景下，上海城市總體規(guī)劃要求城市發(fā)展模式由外延增長型轉變?yōu)閮壬l(fā)展型，土地利用方式由增量規(guī)模擴張向存量效益提升轉變，在資源環(huán)境緊約束的背景下尋求未來上海實現(xiàn)開放式、包容性、多維度、彈性發(fā)展的路徑與方式。以主體功能區(qū)規(guī)劃為基礎，以城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為主體，整合各類專項規(guī)劃中涉及空間安排的要素和相關政策，優(yōu)化空間規(guī)劃體系。上海城市總體規(guī)劃明確建設用地總規(guī)模負增長的發(fā)展目標：到2035年，本市建設用地總規(guī)模以上一輪土地利用總體規(guī)劃確定的3226平方公里為基線，消減為3200平方公里，做到規(guī)劃建設用地只減不增；明確3200平方公里為上海建設用地的“天花板”。針對這個規(guī)劃目標，上海城市總體規(guī)劃提出以規(guī)劃轉型引領城市發(fā)展轉型，以土地利用方式轉變倒逼經濟社會發(fā)展轉型。對此，上海土地管理部門將通過五個方面的舉措以解決守住土地紅線與支持產業(yè)發(fā)展之間的矛盾。

第一，優(yōu)化國土開發(fā)格局，注重城市的立體開發(fā)和地下空間分層利用，促進土地集約利用。按照市域空間結構建立以四條底線為基本框架的土地分區(qū)管制體系：三大空間，即生態(tài)空間、農業(yè)空間、城鎮(zhèn)空間；四條底線，即生態(tài)保護紅線、永久基本農田保護紅線、城市開發(fā)邊界、文化保護控制線。

第二，優(yōu)化土地利用結構。一是為符合生態(tài)之城的要求，突出生態(tài)用地規(guī)模，增加建設用地中的綠化廣場用地，從221平方公里增加至480平方公里，確保生態(tài)用地占市域陸域面積比例在60%以上。二是增加公共服務設施的用地，使其占全市建設用地比例不低于15%。

第三，切實保障先進制造業(yè)用地的需求，提高工業(yè)用地的績效水平。到2035年，上海將保留5%—10%的工業(yè)用地，并按照產業(yè)基地、產業(yè)社區(qū)、零星工業(yè)用地的要求進行布局引導和深化。產業(yè)基地內用于先進制造業(yè)發(fā)展的工業(yè)用地面積不少于150平方公里，嚴格限制工業(yè)用地退出。同時，提高土地利用績效，盤活存量的工業(yè)用地。

第四，提高土地利用效率，探索商業(yè)、辦公、居住、公共設施和市政基礎設施的復合開發(fā)，引導大學校區(qū)產業(yè)園區(qū)與周邊居住社區(qū)的融合發(fā)展，加強農用地的復合利用引導。強化土地利用全生命周期管理，綜合利用市場、財稅、技術等手段實現(xiàn)對工業(yè)用地全過程全要素的動態(tài)監(jiān)管，不斷增強土地利用的經濟效益、社會效益和生態(tài)效益。

第五，有序調節(jié)土地供應，積極推進低效建設用地的減量。按照建設用地“以拆定增”的要求供應新增建設用地，優(yōu)先保障公益類項目、民生類項目和基礎設施建設，適度向新城、重點新市鎮(zhèn)及重點地區(qū)重點產業(yè)項目傾斜。

閔行區(qū)在實施城市規(guī)劃過程中盤活存量土地資源的做法值得借鑒。閔行率先在全市排摸出成片區(qū)域近9000畝，零星低效用區(qū)域近3000畝，從而期待與優(yōu)質企業(yè)合作共推存量產業(yè)資源的轉型升級。日前，閔行發(fā)布新一輪產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，公開推介14幅商辦用地，其中商辦綜合用地12幅，商業(yè)用地2幅，總面積約810畝。這是上海充分利用存量土地、提高土地利用效率的有效經驗。

五、結語

上海城市總體規(guī)劃是指導未來城市發(fā)展的綱領性文件，是實現(xiàn)“城市，讓生活更美好”的發(fā)展藍圖。因此，房地產業(yè)發(fā)展要服務于城市總體規(guī)劃，并在城市總體規(guī)劃指引下循序漸進地推進建設與開發(fā)。無論是宏觀研究房地產業(yè)改革發(fā)展還是具體部署房地產開發(fā)項目，首先要將實施城市總體規(guī)劃作為考慮和貫徹的頭等大事，必須堅持一張藍圖干到底，以釘釘子精神抓好規(guī)劃的組織實施，這樣房地產業(yè)才能為推動上海城市健康可持續(xù)發(fā)展作出新貢獻！