文/王春華

一、房地產(chǎn)市場及其變化的相關(guān)概述

（一）房地產(chǎn)市場概述

所謂房地產(chǎn)市場，實(shí)際上是指專門從事地產(chǎn)租賃、買賣以及抵押等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)場所。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，市場主要是由下面幾個部分組成的，它們分別是市場主體以及市場客體，市場主體即房地產(chǎn)的買方與賣方，市場客體則是指交易的市場對象,另外還包括房地產(chǎn)在交易時的市場運(yùn)行機(jī)制，這幾個方面共同構(gòu)建了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場。在中國的市場經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中，房地產(chǎn)市場是不可缺少的一個重要組成部分，它能夠?yàn)槲覀兊牡胤浇?jīng)濟(jì)產(chǎn)生極為重大的影響。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國房地產(chǎn)信息化行業(yè)深度調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，自2005年開始，我國房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。從人口結(jié)構(gòu)上來看，目前23-27歲的適婚人群正好處在第二波生育高峰期，對房屋需求量較大，人口紅利消失大致還需要5-10年時間。2020年住房面積新建需求將達(dá)到15.4億平方米，但伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐的減速，2020年之后住房需求將進(jìn)入下降期。在過去十年中，整個房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，締造了中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”。索羅斯曾說，房地產(chǎn)無法對剩下的2/3經(jīng)濟(jì)帶來支持，而中國房地產(chǎn)目前正好占到GDP比重的30%以上。房地產(chǎn)雖無法一力支撐中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，但對中國經(jīng)濟(jì)“軟著陸”還是意義重大的。

（二）房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律

由于房地產(chǎn)市場受到市場經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律的約束，在特定條件下，房地產(chǎn)市場通常都會受到諸如市場供求、價值競爭等各方面因素的制約，而且房地產(chǎn)所涉及的商品與市場其余類型的商品相比較，從價格、定位、用途乃至于市場主導(dǎo)地位來看，其本身都具有非常獨(dú)特的屬性。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，全國各地的房地產(chǎn)價格普遍都在飆升，人們對于住房的購買意愿亦十分強(qiáng)烈。從這個角度來看，房地產(chǎn)市場的繁榮為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響，大幅度促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

由于近年來房產(chǎn)泡沫系數(shù)較高，國家制定了租房落戶以及房屋限購等政策來抑制房價的上漲，據(jù)2016-2018年相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，住宅的銷售價格相比以往降低了至少5.6%，到2018年上半年，房地產(chǎn)市場的價位呈平緩上漲趨勢，國家制定的相關(guān)政策是為了保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，以此帶動地方經(jīng)濟(jì)的增長?？傮w而言，2018年房地產(chǎn)市場的變化主要可以從三個方向來分析：第一，從個人住房信貸市場來看，去年的房地產(chǎn)市場調(diào)控力度較為平緩，“買房熱”的現(xiàn)象得到一定程度的控制，市場進(jìn)入調(diào)整期；第二，在金融投資方面，融資結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，政府將加強(qiáng)全面性的風(fēng)險(xiǎn)控制；第三，房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的總體銷售面積呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，許多小戶型的住房銷售會在一定程度上得到增長，居民住宅消費(fèi)趨勢逐漸趨向于小戶型，其更能得到社會大眾的認(rèn)可。

二、房地產(chǎn)市場的變化對地方經(jīng)濟(jì)的具體影響

（一）地方財(cái)政收入減少

眾所周知，購置土地是房地產(chǎn)市場開發(fā)的基礎(chǔ)保障，它是確保后續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵步驟。在進(jìn)行土地交易的過程當(dāng)中會涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及契稅等多種稅種，所有的稅種收入都是通過購置土地成交額度來確定的。近年來，國家為了維護(hù)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，對于房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，使得購置土地的需求得到一定程度的抑制，這在一定程度上限制了地方政府的稅收，影響到了政府的財(cái)政收入。雖然這從表面上看似乎是放緩了地方經(jīng)濟(jì)的增長速度，但事實(shí)上這恰恰維護(hù)了地方經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。

（二）影響地方經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展

房地產(chǎn)市場狀況是地方居民進(jìn)行消費(fèi)投資的一個重要指標(biāo)，亦是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的一個基礎(chǔ)條件。總體而言，平穩(wěn)、良性的區(qū)域性房地產(chǎn)市場環(huán)境，能夠給當(dāng)?shù)鼐用駧砀油晟平】档木幼l件、合理的投資理念。反過來看，倘若一個地方的房地產(chǎn)市場存在價格方面的惡性循環(huán)，房價飆升，久而久之就會引發(fā)當(dāng)?shù)胤课葙徺I過熱的不良現(xiàn)象。這在某種程度上會降低居民的消費(fèi)水平，導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)抵制、厭惡情緒，最終將影響到地方經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。在2015年至2017年間，全國各地的房地產(chǎn)行業(yè)都出現(xiàn)了井噴式的增長，各地的房價快速上漲，導(dǎo)致地方居民的家庭收入幾乎全部用于房地產(chǎn)行業(yè)的投資，出現(xiàn)了許多炒房事件。這種現(xiàn)象對于地方經(jīng)濟(jì)的影響顯然是十分惡劣的，而且也會從根本上影響到地方居民的生活質(zhì)量。不過，隨著政府相繼出臺房屋限購等相關(guān)政策，人們的收入得以用于其他行業(yè)的投資，從而為其他行業(yè)帶來更多新的機(jī)會。

（三）影響地方金融行業(yè)的穩(wěn)定

簡而言之，房地產(chǎn)市場的變化對于地方金融行業(yè)的影響，最直接的就是貸款人棄房跑路，銀行將接下一大批房子，留下大量的爛賬。這些房子囤積過多，在短時間內(nèi)無法賣出，人們便會去銀行進(jìn)行擠兌。這時候央行肯定需要發(fā)揮作用，降低銀行存款準(zhǔn)備金率，同時通過公開市場操作對市場進(jìn)行逆回購。這種局面勢必會進(jìn)一步助漲物價，從而影響地方經(jīng)濟(jì)的增長。

三、關(guān)于房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的具體舉措

（一）加大房屋租賃業(yè)的建設(shè)力度

在過去很長一段時間內(nèi)，全國各地的房地產(chǎn)價格上漲過于迅速，這在一定程度上影響了當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿啃枨?。有很多人認(rèn)為購買房屋是一項(xiàng)最為基本的需求，然而過于高昂的價格幾乎掏空了居民的腰包，有些地方甚至出現(xiàn)房產(chǎn)亂象。為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，一定要加大房屋租賃業(yè)的建設(shè)力度，進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，讓每個人都可以有房住。

具體的實(shí)行策略：一方面，多鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商將租房與售房同步進(jìn)行，構(gòu)建專門的房屋租賃機(jī)構(gòu)，并且鼓勵租房落戶、房屋托管等，從多個角度去維護(hù)房屋租賃市場的穩(wěn)定；另一方面，要進(jìn)一步開拓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，使當(dāng)?shù)鼐用袢巳硕寄軌蛴凶约旱淖》?，每一個人都能夠安穩(wěn)地落戶，從而增強(qiáng)人們的存款能力與消費(fèi)能力，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，帶動地方經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)與發(fā)展。

（二）加大安居工程的建設(shè)力度

為了進(jìn)一步解決中低收入住房困難戶的住房問題，政府已經(jīng)在全國范圍內(nèi)落實(shí)了安居工程的建設(shè)?？梢詮囊韵聨追矫嬷郑旱谝?，根據(jù)城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)狀況、支付能力，合理規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，保障中低收入人群；第二，建設(shè)一部分公租房保障低收入和低保人群，讓住房困難的和新就業(yè)的這些處在社會“夾心層”的人都有房可?。坏谌?，加大棚戶區(qū)改造，在加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施改善、提升城市整體居住環(huán)境的同時，帶動周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；第四，適當(dāng)修建一部分商品房用于中高收入人群的投資與居住，緩解政府的資金壓力，平衡政府財(cái)政收入，維護(hù)地方經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）拓展房地產(chǎn)融資渠道，加大監(jiān)督力度

從現(xiàn)階段的情況來看，大部分的融資渠道都涉及銀行或者相關(guān)信托機(jī)構(gòu)。由于對應(yīng)的資金量巨大，政府必須拓展房地產(chǎn)融資的渠道，讓資金來源更加多元化。在某些房地產(chǎn)項(xiàng)目使用資金的過程中，即便款項(xiàng)已經(jīng)劃撥出去，相關(guān)部門也還需要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，確保交易資金不會浪費(fèi)。對于某些限制資金的使用一定要保障固定收益，對一些短期性的投資進(jìn)行更加合理的規(guī)劃，避免任何盲目投資行為。在具體使用資金的過程中，要保障其正常的使用效率與周轉(zhuǎn)效率，從而有效地保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（四）出臺相關(guān)稅收政策，加大政府調(diào)控力度

房地產(chǎn)稅收一直以來都是地方財(cái)政收入的重要組成部分，亦是國家對地方經(jīng)濟(jì)施行宏觀調(diào)控的一種良性舉措。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資過熱的情況下，房地產(chǎn)稅制的革新可以說是勢在必行的。由于某些地區(qū)存在不公平的稅收機(jī)制，為了確保我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化、穩(wěn)定化發(fā)展，一定要采用公開透明的稅收機(jī)制，讓房地產(chǎn)稅收更加規(guī)范化。對于購置土地的契稅、房屋銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的契稅等都需要嚴(yán)格地進(jìn)行修正，避免重復(fù)征稅的情況。如果條件允許，地方政府的征稅范圍可以從城市擴(kuò)大到農(nóng)村地區(qū)。總體而言，只有不斷加大政策的調(diào)控力度，我們的房地產(chǎn)市場才能更加穩(wěn)定健康，才能促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛。

四、結(jié)語

不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場對于地方經(jīng)濟(jì)有重要影響，房地產(chǎn)行業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)涉及的各行各業(yè)都存在千絲萬縷的聯(lián)系，相關(guān)部門一定要加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)市場環(huán)境的改革，逐漸建立更加健全、完善的管理機(jī)制，對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步施行宏觀調(diào)控，爭取人人都有房住，讓人們安居樂業(yè)。