黃練

2018年10月，稅務部門依法查處了某影視明星“陰陽合同”偷逃稅問題，迅速成為了網(wǎng)絡和社會討論的熱門話題。筆者最近以賣房人的身份暗訪了多家房屋中介機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)二手房交易“陰陽合同”的現(xiàn)象也十分普遍，80%以上的房屋中介機構(gòu)為了拉攏客戶，主動提出可以幫客戶簽訂“陰陽合同”，少繳稅費30%以上。

一、中介利用“陰陽合同”幫忙逃稅的主要方法

當買賣雙方就房屋交易價格達成一致意見后，房屋中介公司一般會建議雙方簽訂交易金額不相同的兩份合同，即“陰陽合同”。一份“陰合同”，由雙方私下保存并實際履行的真實價格合同，雙方據(jù)此付款結(jié)算；另一份是“陽合同”，送至相關行政主管部門專供登記或者備案使用的遠低于實際成交價格的虛假合同，以此價格作為申報繳納二手房交易各項稅費的計稅依據(jù)，達到少繳稅費的目的。

據(jù)筆者調(diào)查，一些中介公司除了幫助交易雙方直接簽訂“陰陽合同”外，為了把“陽合同”做得逼真，讓稅務機關難以發(fā)現(xiàn)和查處，有的還想出逃稅“高招”：在組織簽訂“陰陽合同”時，將陰陽合同之間的差額在“陽合同”中以“裝修款及家具家電等附屬設施補償款”字樣列入合同中，再以裝修補償款和家具款的名義另外簽一份裝修補償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，這樣既保證了買賣雙方關于收付款的權利義務，又幫助買賣雙方逃避了部分納稅義務，房產(chǎn)中介則按照三方合同簽署的總價款收取傭金。此種做法表面“合法”，三方共贏，但卻造成國家稅款大量流失。

二、“陰陽合同”出現(xiàn)的主要原因

（一）相關政策不夠明確。當前，各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，特別是《存量房屋買賣合同》示范文本中，大多沒有明確二手房裝修款及家具家電等附屬設施補償款是否應計入房屋交易總價中申報納稅，給房產(chǎn)中介和當事人通過簽訂“陰陽合同”逃稅留下了操作空間。

（二）利益誘惑。房產(chǎn)交易主體是自然人，稅款多少關系到每個人、每個家庭的切身利益，且房產(chǎn)交易多為一次性行為，而自然人一般納稅意識比較薄弱，普遍存在著估計不會發(fā)現(xiàn)，沒發(fā)現(xiàn)就賺了，即使發(fā)現(xiàn)了大不了補稅的僥幸心理。在自身利益驅(qū)動和不良房產(chǎn)中介的誘惑下，很容易鋌而走險簽訂“陰陽合同”、做出與稅法相違背的舉動。

（三）評估價格更新滯后。目前，稅務部門主要按照二手房交易合同價格、評估最低限價“孰高”原則來確定房屋計稅價格。近幾年各地房價漲幅大，但筆者發(fā)現(xiàn)，由住建委主導制定的評估價格（交易指導價格）調(diào)整嚴重滯后，有的甚至兩三年不更新，評估價格與同期市場價格相比嚴重偏低，給買賣雙方利用“陰陽合同”逃稅提供了價格空間。

（四）聯(lián)合懲戒不到位。二手房交易涉及多個職能部門，雖然當前“陰陽合同”普遍，但據(jù)筆者調(diào)查，當前很少有房地產(chǎn)中介機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員因為幫助當事人簽訂“陰陽合同”逃稅而受到罰款和納入失信“黑名單”受到聯(lián)合懲戒等處罰；當事人利用“陰陽合同”逃稅被稅務機關發(fā)現(xiàn)后，往往只是補稅了事，很少受到處罰，失信成本太低，在社會上難以起到警示教育作用。

（五）信息共享不到位。雖然大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代技術日益成熟，但是各地受財力等因素影響，二手房信息共享平臺建設進度不一，稅務部門與財政、住建、國土等各部門仍存在“信息孤島”；稅務機關全面查詢與征稅有關的房產(chǎn)信息受到一定的權限限制，存在信息盲區(qū)和信息滯后問題，使“陰陽合同”有了可乘之機。

三、“陰陽合同”的危害

一方面損害了國家利益。當前，不少人認為二手房交易簽訂“陰陽合同”是“合理避稅”。這種觀點是錯誤的，“合理避稅”的前提是不違法，但“陰陽合同”是故意隱瞞、弄虛作假，通過虛報過低價格達到逃稅的目的，顯然是違法的。它嚴重擾亂了正常的稅收秩序，破壞了依法、公平、公正的納稅環(huán)境，損害了國家的合法利益，也削弱了稅收對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果。

另一方面不能保障當事人自身的權益，對交易雙方都存在著極大風險?！瓣庩柡贤边`反了國家稅收法律法規(guī)，一旦被查出，買賣雙方不僅要補繳稅款，還要接受稅務機關的罰款。如達到一定條件，當事人還有可能要承擔刑事責任。同時，“陰陽合同”還極易產(chǎn)生合同糾紛，當房屋價格出現(xiàn)波動時，一方當事人如果以“陰陽合同”為由，通過宣告合同無效等訴訟方法來試圖終止交易，將造成合同無法如約履行。

除此之外，對于買方來說，即使這次僥幸成功了，可是日后若想再轉(zhuǎn)手出售，由于之前的備案房屋價格低于正常價格，出售的房價增值額也相應提高了。根據(jù)現(xiàn)有稅法的規(guī)定，買方要將這一部分房價的增值額繳納增值稅，此外還將承擔高額的個人所得稅等稅費，也就是說，本次交易雖然少了稅費，可是下次交易的稅費更多。

對于賣方來說，如果買方不按期支付備案價格外的房款或者直接要求按照“陽合同”的價格來進行交易，賣方將陷于困境，只能通過協(xié)商、催討和起訴的方式進行維權，不光會浪費時間和金錢，還會因有逃稅的嫌疑被追責，得不償失。

當然，房屋中介機構(gòu)一旦被查實有幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”逃稅的行為，也將面臨行政處罰。

四、堵塞“陰陽合同”逃稅漏洞的策議

2018年6月，住建部和稅務總局等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》（建房［2018］58號），提出要大力整治房地產(chǎn)“陰陽合同”違法違規(guī)行為。要遏止“陰陽合同”侵蝕稅基的行為，筆者提出如下建議：

1.明確總價計稅，防止拆分項目逃稅。針對買賣雙方為了少繳稅款，將房屋成交價格拆分為凈房屋價格和裝飾裝修等價格的情況，建議修改《存量房屋買賣合同》示范文本，明確二手房的附屬設施、家具家電、裝飾裝修等有關價款應全部包含在房屋成交價內(nèi)，即二手房按總價計稅，堵塞通過“陰陽合同”拆分項目、蓄意減少應稅金額而逃稅的漏洞。

2.強調(diào)真實價格，嚴明法律責任。針對少數(shù)當事人認為“陰陽合同”是合法避稅的誤區(qū)，建議《存量房屋買賣合同》示范文本明確以下內(nèi)容：“本合同約定的成交價格是買賣雙方的真實交易價格，買賣雙方均同意以本合同約定的房屋成交價格作為向稅務機關繳納稅費、向貸款機構(gòu)辦理貸款的相關依據(jù)。買賣雙方不得為規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價格的合同，否則應承擔相應的法律責任?！?/p>

3.完善評估機制，及時更新價格。建議進一步完善存量房交易價格評估機制，科學引入第三方參與定價機制，建立與市場價格同步變化的核定計稅價格定期更新機制，適當縮短調(diào)整周期，根據(jù)二手房區(qū)域市場價格及時調(diào)整最低計稅價格，壓縮“陰陽合同”的操作利潤空間。對申報合同價格明顯低于存量住房申報價格評估值且無正當理由的，由稅務機關調(diào)整計稅價格，按存量住房申報價格評估值核定征稅。

4.實施聯(lián)合懲戒，增加失信成本。稅務機關應與住建等部門經(jīng)常開展聯(lián)合檢查，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有為交易當事人簽訂“陰陽合同”提供便利、非法規(guī)避房屋交易稅費的行為，嚴格按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等相關制度規(guī)定實施聯(lián)合懲戒，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)處以罰款，對違法違規(guī)典型案例采取曝光、列入違法失信名單等措施。對個人蓄意造假行為，嚴格依法追繳稅款并罰款，同時將個人違法逃稅行為與銀行征信系統(tǒng)掛鉤，使其在一段時間內(nèi)在乘坐高鐵飛機、高消費、銀行信貸、出入境和榮譽評選等方面受到限制，切身感受到稅收失信、處處受限，維護稅法的權威性、嚴肅性。

5.強化信息共享，抓好提醒服務。充分利用大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代技術和金稅三期工程，加快信息共享平臺建設，打通稅務、財政、住建、自然資源等各部門的“信息孤島”，放開稅務機關全面查詢與征稅有關的房產(chǎn)信息的權限，如讓稅務部門能及時從房產(chǎn)交易中心獲取網(wǎng)簽信息，查詢增量房網(wǎng)簽信息，驗證商品房合同的真實性，以便及時發(fā)現(xiàn)和查處“陰陽合同”。稅務機關在嚴格執(zhí)法的同時，還應從服務納稅人的角度，對二手房交易當事人事前加強涉稅政策宣傳，抓好善意的風險提醒服務和警示教育，幫助其認清“陰陽合同”帶來的危害和存在的巨大風險，引導當事人自覺抵制“陰陽合同”，依法履行納稅義務。此外，在加大對廣大群眾的宣傳力度的同時，利用典型“陰陽合同”案加強警示教育，如稅務機關嚴肅查處范冰冰“陰陽合同”案，就對那些藐視稅法、心存僥幸的人以強烈警示，對廣大公民也是一次很好的普法教育。