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        無償贈(zèng)送商品房等業(yè)務(wù)的涉稅處理

        2019-06-03 08:18:06李明泰
        稅收征納 2019年5期

        李明泰

        鴻都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2016年11月,位于一市區(qū),是增值稅一般納稅人,實(shí)收資本9000萬元,其中自然人持股3000萬元,購得322畝土地的使用權(quán),進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),開發(fā)的樓盤有甲、乙、丙三棟高層樓房。該公司2017年會(huì)計(jì)利潤為100萬元,2017年申報(bào)應(yīng)納稅所得額為220萬元,已經(jīng)繳納企業(yè)所得稅55萬元。該項(xiàng)目總可售面積100000平方米,2017年已售面積45000平方米,已售房屋已經(jīng)交付,業(yè)主已入住,公司已結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。2018年3月23日公司聘請(qǐng)稅務(wù)師幫助審查賬務(wù),發(fā)現(xiàn)存有稅收疑問的業(yè)務(wù)和事項(xiàng)如下:

        1.2017年1月8日憑證。

        將3000平方米的商品房贈(zèng)送給房管部門:

        借:營業(yè)外支出——捐贈(zèng) 11922180

        貸:開發(fā)產(chǎn)品 11922180

        同類別開發(fā)產(chǎn)品同期銷售均價(jià)為8440.00元/平方米,房屋結(jié)轉(zhuǎn)成本均價(jià)為3673.84元/平方米。

        2.2017年1月12日憑證。

        支付第一建設(shè)工程有限公司建安款:

        借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi) 28000000

        貸:銀行存款——市陽光建行營業(yè)部 18000000

        其他應(yīng)付款——第一建設(shè)工程有限公司10000000

        支付第一建設(shè)工程有限公司工程款,合同約定建安工程費(fèi)1800萬元,甲供材鋼材價(jià)值1000萬元。收到建安發(fā)票開票金額2800萬元。

        3.2017年1月19日憑證。

        向環(huán)保局繳納工地施工排污費(fèi)、施工噪聲費(fèi):

        借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi) 20000

        貸:銀行存款——市陽光建行營業(yè)部 20000

        4.2017年2月14日憑證。

        付安潤律師事務(wù)所律師鐘宏咨詢費(fèi):

        借:開發(fā)間接費(fèi)10000

        貸:應(yīng)交稅金——應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅 745

        現(xiàn)金 9255

        5.2017年3月15日憑證。

        支付建安工程款:

        借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)20000000

        貸:銀行存款18000000

        其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金2000000

        支付建筑有限公司工程款,合同價(jià)款2000萬元,現(xiàn)支付1800萬元,預(yù)留10%質(zhì)量保證金,三年后無質(zhì)保問題再予以支付。收到的建安發(fā)票開票金額1800萬元。

        6.2017年5月30日憑證。

        收取幼兒園租金及物管費(fèi):

        借:銀行存款 800000

        貸:其他應(yīng)收款——租賃費(fèi) 400000

        ——物管費(fèi) 400000

        將小區(qū)幼兒園租賃給乖乖寶貝教育集團(tuán),年租金60萬元、物管費(fèi)60萬元。現(xiàn)收取2017年5—12月租金40萬元、物管費(fèi)40萬元。根據(jù)企業(yè)管理人員筆錄,企業(yè)未提供物業(yè)管理服務(wù)。

        7.2017年6月20日憑證。

        未分配利潤轉(zhuǎn)增資本:

        借:未分配利潤 30000000

        貸:實(shí)收資本——企業(yè)股 22500000

        實(shí)收資本——姚永飛 3750000

        實(shí)收資本——張其亞 3750000

        8.2017年7月18日

        預(yù)提項(xiàng)目建安工程費(fèi):

        借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi) 4000000

        貸:其他應(yīng)付款 4000000

        出包工程已竣工(合同工程價(jià)款3000萬元),竣工驗(yàn)收等資料齊全,因和施工方對(duì)最終結(jié)算價(jià)存在爭(zhēng)議,尚未辦理結(jié)算,未取得全額發(fā)票,現(xiàn)預(yù)提建安工程款400萬元。

        9.2017年8月1日支付裝修支出。

        借:長期待攤費(fèi) 450000

        貸:銀行存款——市陽光建行營業(yè)部 450000

        借:管理費(fèi)用——其他 450000

        貸:長期待攤費(fèi) 450000

        為了增加銷售,公司在市中心租賃房屋作為售樓部,對(duì)房屋進(jìn)行裝修,裝修支出45萬元。

        10.2017年8月22日支付土地款。

        借:無形資產(chǎn)——土地 9000000

        貸:銀行存款——市陽光建行營業(yè)部 9000000

        我公司購入土地9000平方米用于建設(shè)自用的辦公樓,按照土地出讓合同,土地于2017年9月30日交付企業(yè)并取得土地使用權(quán)證,契稅、印花稅已繳納。

        11.通過社會(huì)公益組織向社區(qū)捐款16萬元整。2017年8月30日支付捐款。

        借:營業(yè)外支出——捐款支出 160000

        貸:銀行存款——市陽光建行營業(yè)部 160000

        12.2017年9月22日收取房屋面積補(bǔ)差。

        借:現(xiàn)金 480000

        貸:開發(fā)間接費(fèi) 480000

        13.2017年9月25日收取房款及違約金。

        借:銀行存款——市陽光建行營業(yè)部 472000

        預(yù)收賬款 422000

        貸:主營業(yè)務(wù)收入 844000

        營業(yè)外收入——違約金 50000

        銷售房屋合同金額844000.00元,按約定分兩次付款,因客戶逾期付款,收取違約金50000.00元。

        14.2017年11月15日預(yù)收2年租金。

        借:銀行存款——市陽光建行營業(yè)部 2000000

        貸:預(yù)收賬款 2000000

        我公司將開發(fā)商品房出租給英侖有限公司,年租金1000000元。租賃房屋2017年11月25日交付,租金2018年1月1日起算。

        15.2017年12月31日收取五興公司借款本息。

        借:銀行存款——市陽光建行營業(yè)部 6600000

        貸:其他應(yīng)收款——五興公司 6600000

        五興公司2016年12月31日向我公司借款600萬元,約定期限一年,年利率10%,現(xiàn)收到五興公司支付的本息款660萬元。

        16.2017年12月31日按權(quán)益法核算確認(rèn)投資收益。

        借:長期股權(quán)投資——中潤公司 200000

        貸:投資收益 200000

        要求:根據(jù)提供資料的先后順序,分稅種扼要指出該公司存在的納稅問題,計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅金額,土地使用稅20元/平方米,土地增值稅預(yù)征率為2%,上述收入均為含稅收入,假設(shè)不考慮其他因素。

        案例解析:

        一、存在的問題

        業(yè)務(wù)(1):將開發(fā)產(chǎn)品無償贈(zèng)送,應(yīng)按視同銷售確認(rèn)相應(yīng)收入、成本,申報(bào)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

        同類別開發(fā)產(chǎn)品同期銷售均價(jià)為8440.00元/平方米,成本均價(jià)為3673.84元/平方米。

        應(yīng)確認(rèn)收入8440.00×3000.00÷(1+11%)=25320000.00÷(1+11%)=22810810.81(元)

        應(yīng)確認(rèn)成本3673.84×3000.00=11021520.00(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納增值稅25320000.00÷(1+11%)×11%=2509189.19(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=2509189.19×7%=175643.24(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=2509189.19×3%=75275.68(元)

        根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定,土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

        應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=25320000.00÷(1+11%)×2%=456216.22(元)

        上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅合計(jì)707135.14元,應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

        由于該捐贈(zèng)不符合可稅前扣除條件,因此成本不得稅前扣除。

        該項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額22810810.81-707135.14=22103675.67(元)

        業(yè)務(wù)(2):這項(xiàng)業(yè)務(wù)存在甲供材的建設(shè)施工行為,按照開票金額入賬,存在甲供材重復(fù)記賬,應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本10000000.00元。

        業(yè)務(wù)(3):向環(huán)保局繳納施工工地排污費(fèi)、施工噪聲費(fèi)應(yīng)由施工企業(yè)承擔(dān),應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本20000.00元。

        業(yè)務(wù)(4):付律師咨詢費(fèi),未取得發(fā)票,不予稅前列支,應(yīng)調(diào)減開發(fā)間接費(fèi)10000.00元。

        應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅10000×(1-20%)×20%=1600(元)

        少代扣代繳個(gè)人所得稅1600-745=855(元)

        業(yè)務(wù)(5):未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除,應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本200萬元。

        業(yè)務(wù)(6):收取幼兒園租金及物管費(fèi),應(yīng)確認(rèn)收入,應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額800000.00÷(1+11%)=720720.72(元)。由于企業(yè)未提供物管服務(wù),該物管費(fèi)屬于以其他形式收取的租金,應(yīng)按照租賃業(yè)征收增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加。本題出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按11%的稅率繳納增值稅。

        應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=800000.00÷(1+11%)×11%=79279.28(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅79279.28×7%=5549.55(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=79279.28×3%=2378.38(元)

        根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定,房產(chǎn)出租的,計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

        應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅=800000.00÷(1+11%)×12%=720720.72×12%=86486.5(元)

        上述城建稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅合計(jì)94414.43元,應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

        收取幼兒園租金及物管費(fèi)業(yè)務(wù)合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 800000.00÷(1+11%)-94414.43=720720.72-94414.43=626306.29(元)

        由于幼兒園用于租賃,未無償交付業(yè)主委員會(huì),不屬于公共配套設(shè)施,幼兒園成本10000000.00元,在計(jì)算所得稅時(shí)不予扣除,應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本10000000.00元。

        業(yè)務(wù)(7):未分配利潤轉(zhuǎn)增資本,應(yīng)代扣代繳個(gè)人股東個(gè)人所得稅。

        應(yīng)代扣代繳姚永飛個(gè)人所得稅=3750000.00×20%=750000.00(元)

        應(yīng)代扣代繳張其亞個(gè)人所得稅=3750000.00×20%=750000.00(元)

        共計(jì)應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅=1500000.00(元)

        業(yè)務(wù)(8):出包工程因未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10%。因此企業(yè)所得稅結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí),可以預(yù)提3000×10%=300萬元,應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本400-300=100萬元

        業(yè)務(wù)(9):長期待攤費(fèi)攤銷年限不得少于3年,2017年可攤銷金額為:450000.00÷3÷12×6=75000.00(元),應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=450000-75000.00=375000.00(元)

        業(yè)務(wù)(10):按照土地出讓合同約定,土地于2017年9月30日交付,應(yīng)申報(bào)繳納土地使用稅9000×20×3÷12=45000.00(元)。

        上述土地使用稅45000.00元,應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

        業(yè)務(wù)(11):捐贈(zèng)支出扣除限額=會(huì)計(jì)利潤100萬元×12%=12萬元,實(shí)際捐贈(zèng)16萬元,大于捐贈(zèng)支出扣除限額,應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額16萬元-12萬元=4萬元

        業(yè)務(wù)(12):收取房屋面積補(bǔ)差,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入,應(yīng)調(diào)增開發(fā)間接費(fèi)480000.00元、調(diào)增應(yīng)納稅所得額480000.00÷(1+11%)=432432.43(元)。收取房屋面積補(bǔ)差收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)11%稅率征收增值稅。

        應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=480000.00÷(1+11%)×11%=47567.57(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=47567.57×7%=3329.73(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=47567.57×3%=1427.03(元)

        應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=480000.00÷(1+11%)×2%=8648.65(元)

        上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅合計(jì)13405.41元,應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

        收取房屋面積補(bǔ)差合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額480000.00÷(1+11%)-13405.41=432432.43-13405.41=419027.02(元)

        業(yè)務(wù)(13):收取違約金應(yīng)作為銷售收入的一部分,申報(bào)繳納增值稅等。根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定,對(duì)增值稅一般納稅人向購買方收取的價(jià)外費(fèi)用、違約金,應(yīng)視為含稅收入,在征稅時(shí)要換算為不含稅收入。違約金按銷售不動(dòng)產(chǎn)11%稅率征收增值稅。

        應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=50000.00÷(1+11%)×11%=4954.95(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=4954.95×7%=346.85(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=4954.95×3%=148.65(元)

        應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=50000.00÷(1+11%)×2%=900.9(元)

        上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅合計(jì)1396.4元,應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

        業(yè)務(wù)(14):預(yù)收2年房屋租金,應(yīng)于收到租金時(shí)申報(bào)繳納增值稅等。不動(dòng)產(chǎn)租賃收入按11%稅率征收增值稅。

        應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=2000000.00÷(1+11%)×11%=198198.2(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=198198.2×7%=13873.87(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=198198.2×3%=5945.95(元)

        上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加合計(jì)19819.82元,應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

        業(yè)務(wù)(15):收取五興公司借款利息,應(yīng)確認(rèn)利息收入,利息收入是含增值稅收入,要換算為不含增值稅收入600000.00÷(1+6%)=566037.74(元)。調(diào)增應(yīng)納稅所得額566037.74元。借款利息收入按金融業(yè)6%稅率征收增值稅。

        應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=600000÷(1+6%)×6%=33962.26(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=33962.26×7%=2377.36(元)

        應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=33962.26×3%=1018.87(元)

        上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加合計(jì)3396.23元,應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

        收取五興公司借款利息合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額合計(jì)566037.74-3396.23=562641.51(元)

        業(yè)務(wù)(16):按權(quán)益法核算確認(rèn)投資收益,應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200000.00元。

        二、計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳各稅費(fèi)金額

        1、增 值 稅 =2509189.19(1)+79279.28(6)+47567.57(12)+4954.95(13)+198198.2(14)+33962.26(15)=2873151.45(元)

        2、城建稅=175643.24(1)+5549.55(6)+3329.73(12)+346.85(13)+13873.87(14)+2377.36(15)=201120.6(元)

        3、教育費(fèi)附加=75275.68(1)+2378.38(6)+1427.03(12)+148.65(13)+5945.95(14)+1018.87(15)=86194.56(元)

        4、個(gè)人所得稅=855(4)+1500000.00(7)=1500855(元)

        5、房產(chǎn)稅=86486.5(6)(元)

        6、土地使用稅=45000.00(10)(元)

        7、土地增值稅=456216.22(1)+8648.65(12)+900.9(13)=465765.77(元)

        8、企業(yè)所得稅

        應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用=10000000(2)+20000(3)+10000(4)+2000000(5)+10000000(6)+1000000(8)-480000(12)=12550000(元),應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=12550000×45000÷100000=10147500(元)

        合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=10147500+22103675.67(1)+626306.29(6)+375000(9)-45000(10)+40000(11)+419027.02(12)-1396.4(13)-19819.82(14)+562641.51(15)-200000(16)=34007934.27(元)

        應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅=34007934.27×25%=8501983.57(元)

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