向方德

某地為解決招商引資中引進(jìn)企業(yè)的用地問(wèn)題，以吸引民間投資的方式，興辦中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園。開(kāi)源創(chuàng)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)源公司）獲得創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目后，投資新建了3棟生產(chǎn)大樓，生產(chǎn)大樓的各個(gè)樓層可為中小企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)車間和辦公用房。

當(dāng)?shù)卣雠_(tái)優(yōu)惠政策，對(duì)新進(jìn)入創(chuàng)業(yè)園的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱新入駐企業(yè)），由地方財(cái)政每年給予200元／平方米的廠房租金補(bǔ)貼，連續(xù)補(bǔ)貼2年，每年的租金補(bǔ)貼由財(cái)政部門直接撥付給開(kāi)源公司。

新入駐企業(yè)與開(kāi)源公司簽訂廠房租賃合同后，進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)園開(kāi)展生產(chǎn)，租賃合同約定開(kāi)源公司從企業(yè)入駐后的第3年開(kāi)始收取廠房租金。

新入駐企業(yè)前兩年使用開(kāi)源公司車間涉及到的房產(chǎn)稅，該由誰(shuí)繳，按什么標(biāo)準(zhǔn)繳呢？

對(duì)上述問(wèn)題，有三種觀點(diǎn)。

第一種，由新入駐企業(yè)繳納房產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值。

新入駐企業(yè)與開(kāi)源公司簽訂的租賃合同顯示，從進(jìn)入創(chuàng)業(yè)園后的第3年開(kāi)始交納租金，那么，進(jìn)入后的前兩年相當(dāng)于是無(wú)租使用，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2009］128號(hào)）中“關(guān)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題”的規(guī)定，“無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅”，所以，新入駐企業(yè)無(wú)租使用開(kāi)源公司的房產(chǎn)，應(yīng)依照該房產(chǎn)的計(jì)稅余值繳納房產(chǎn)稅。

第二種，由開(kāi)源公司繳納房產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值。

新入駐企業(yè)與開(kāi)源公司簽訂的租賃合同，約定了期限不等的租賃時(shí)間，合同約定從第3年開(kāi)始交納廠房租金，這樣進(jìn)入后的前兩年就是免租期，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅［2010］121號(hào)）中“關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問(wèn)題”的規(guī)定，“對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅”。根據(jù)這項(xiàng)政策，新入駐企業(yè)前兩年使用房產(chǎn)的行為，應(yīng)由開(kāi)源公司按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

第三種，由開(kāi)源公司繳納房產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)為財(cái)政補(bǔ)貼金額。

《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)”。開(kāi)源公司興建廠房出租給新入駐企業(yè)使用，雙方簽訂了廠房租賃合同，很明顯是房屋出租行為，應(yīng)按租金收入繳納房產(chǎn)稅。

關(guān)于“無(wú)租使用”和“免租期”問(wèn)題。從表面來(lái)看，新入駐企業(yè)前兩年使用開(kāi)源公司房產(chǎn)不需要交納租金，看似是無(wú)租使用；從開(kāi)源公司方面來(lái)說(shuō)，廠房租賃合同約定從企業(yè)進(jìn)入后的第3年開(kāi)始收取廠房租金，好象是約定了兩年的免租期，但從實(shí)質(zhì)來(lái)看，新入駐企業(yè)使用的廠房并不是“無(wú)租”使用的，開(kāi)源公司也不是“免租期”的，開(kāi)源公司收到的財(cái)政租賃補(bǔ)貼，實(shí)際上就是由財(cái)政部門代新入駐企業(yè)交納了租金，租賃補(bǔ)貼就是出租廠房而收到的租金。

關(guān)于財(cái)政補(bǔ)貼是否屬于收入問(wèn)題。有人認(rèn)為財(cái)政部門撥付給開(kāi)源公司的租金補(bǔ)貼，是財(cái)政補(bǔ)貼，不屬于企業(yè)的收入，更不能按租金收入繳納房產(chǎn)稅。但也有人反對(duì)這種觀點(diǎn)，認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不準(zhǔn)確的。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2011］70號(hào)）規(guī)定，開(kāi)源公司收到的租賃補(bǔ)貼屬于企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入。政府補(bǔ)貼的真正對(duì)象是入駐的招商引資企業(yè)，如果開(kāi)源公司興辦的創(chuàng)業(yè)園不接納招商引資企業(yè)進(jìn)駐，當(dāng)?shù)刎?cái)政部門不會(huì)向開(kāi)源公司支付該項(xiàng)補(bǔ)貼，財(cái)政部門支付該項(xiàng)補(bǔ)貼與新入駐企業(yè)租賃廠房有事實(shí)上的因果關(guān)系。開(kāi)源公司收到的租賃補(bǔ)貼，屬于政府購(gòu)買的社會(huì)服務(wù)。所以，開(kāi)源公司應(yīng)按政府補(bǔ)貼金額從租繳納房產(chǎn)稅。

筆者贊同第三種觀點(diǎn)。