林亞婷

（華僑大學(xué) 法學(xué)院 福建 泉州 362021）

一般談及居住權(quán)，人們通常想到的是公民基于人權(quán)而獲得的國(guó)家保障其擁有居住地的權(quán)利。[1]居住作為人類生存最基礎(chǔ)的需求，“居者有其屋”也就成為了社會(huì)發(fā)展的基本目標(biāo)。然而從私法中的民事權(quán)利來(lái)看待居住權(quán)，則是指非所有權(quán)人因居住需求而使用他人房屋或其附屬設(shè)施的一種權(quán)利。[2]（P105）在司法實(shí)踐中，居住權(quán)已經(jīng)不再是陌生的詞匯，其中涉及的法律關(guān)系也包含了繁雜的婚姻、家庭關(guān)系，但是，我國(guó)現(xiàn)行的物權(quán)法仍未將居住權(quán)納入法定物權(quán)的范疇。當(dāng)前，由于我國(guó)居住權(quán)制度的缺失帶來(lái)了許多問(wèn)題，其中包括社會(huì)弱者的居住權(quán)利無(wú)法保障，我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的單一固化等。民法作為調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的最一般的行為規(guī)則，其具體制度的存廢應(yīng)當(dāng)取決于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的實(shí)踐需求。我們必須正視目前在法律實(shí)踐中對(duì)居住權(quán)制度的強(qiáng)烈需求，統(tǒng)一司法判決依據(jù)，保持利益的平衡與司法的公正。從居住權(quán)的特點(diǎn)來(lái)看，其強(qiáng)大的物權(quán)效力是現(xiàn)存的其他權(quán)利所無(wú)法擁有的，尤其對(duì)于養(yǎng)老保障這一亟待解決的問(wèn)題，居住權(quán)制度的確立是必要手段。本文將以現(xiàn)行的住房反向抵押保險(xiǎn)制度存在的缺陷為切入點(diǎn)來(lái)論證居住權(quán)制度的建立與完善是以房養(yǎng)老制度構(gòu)建過(guò)程中必不可少的基礎(chǔ)要件。

一、住房反向抵押保險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

在我國(guó)，住房反向抵押保險(xiǎn)是借鑒于美國(guó)的住房反向抵押貸款，具體是指達(dá)到一定年齡的老人可以以自己產(chǎn)權(quán)完整的房產(chǎn)向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，在領(lǐng)取一定金額的養(yǎng)老金的同時(shí)仍然對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利和經(jīng)抵押權(quán)人同意后的處置權(quán)，在抵押人身故后，作為抵押物的房屋將被變現(xiàn)拍賣(mài)來(lái)償還貸款的本息。住房反向抵押保險(xiǎn)雖是我國(guó)以房養(yǎng)老計(jì)劃中推行力度較大，推行范圍較廣的政策，然而無(wú)論是制度本身存在的問(wèn)題，還是其與我國(guó)現(xiàn)行法律存在的矛盾問(wèn)題都不容忽視。我們認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)居住權(quán)制度的缺失而將住房反向抵押保險(xiǎn)“趕鴨子上架”的做法并不可取，只有在物權(quán)法中確立居住權(quán)制度才是發(fā)展以房養(yǎng)老制度的可行之策。

1.住房反向抵押保險(xiǎn)的冷門(mén)問(wèn)題。我國(guó)引進(jìn)這種新型養(yǎng)老保險(xiǎn)模式是為了在一定程度上減輕政府和社會(huì)的養(yǎng)老壓力，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，但在實(shí)行過(guò)程中卻遇到了“叫好不叫座”的窘境。2018年初，全國(guó)僅有“幸福人壽”一家保險(xiǎn)公司開(kāi)展了住房反向抵押保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，從2016年7月1日到2018年初在試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的兩年中，也僅有81戶家庭簽約。[3]產(chǎn)生這些結(jié)果的原因包括物權(quán)政策的阻礙、保險(xiǎn)行業(yè)與相關(guān)法律滯后、相關(guān)部門(mén)責(zé)任缺失以及傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的阻礙等，使得住房反向抵押保險(xiǎn)難以前行。

2.住房反向抵押保險(xiǎn)與擔(dān)保體系的沖突?！段餀?quán)法》第179條規(guī)定，抵押權(quán)是債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人屆期不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，依法享有的就該抵押財(cái)產(chǎn)的變價(jià)處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)的總稱。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第181條、第185條以及《擔(dān)保法》第38條、第43條、第54條規(guī)定，抵押權(quán)屬于約定擔(dān)保物權(quán)而非法定擔(dān)保物權(quán)，是基于當(dāng)事人的抵押合意而設(shè)定，即抵押是為了擔(dān)保債權(quán)的清償而設(shè)定的。而在住房反向抵押保險(xiǎn)中，老年人希望能夠直接獲得與房屋價(jià)值匹配的現(xiàn)金對(duì)價(jià)，又希望能夠保留自己“居住的權(quán)利”，在沒(méi)有居住權(quán)制度的情況下，也只能選擇抵押這種可以不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有、使用的擔(dān)保形式來(lái)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。也就是說(shuō)，在住房反向抵押中，抵押并不是雙方的真實(shí)意思表示：當(dāng)事人之間既沒(méi)有借貸的意思表示，也沒(méi)有擔(dān)保的意思表示。因而住房反向抵押是由于我國(guó)居住權(quán)制度的缺失而產(chǎn)生的一種較牽強(qiáng)的制度，其制度框架并不符合我國(guó)的擔(dān)保法體系。

3.住房反向抵押保險(xiǎn)運(yùn)行模式單一。住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的核心在于把住房?jī)r(jià)值與晚年養(yǎng)老融合起來(lái)，而連接兩者的橋梁就是保險(xiǎn)這個(gè)金融工具。[4]（P77）2016年6月保監(jiān)會(huì)（現(xiàn)中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)）發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試點(diǎn)延長(zhǎng)一年）》，將住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)明確界定為一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。[5]以指導(dǎo)意見(jiàn)為基點(diǎn)剖析，住房反向抵押保險(xiǎn)存在的問(wèn)題是顯而易見(jiàn)的。其一，將能夠經(jīng)營(yíng)住房反向抵押保險(xiǎn)的主體限定為保險(xiǎn)公司，那么能夠承擔(dān)起部分養(yǎng)老保障任務(wù)的范圍也限定在了保險(xiǎn)行業(yè)，而這種新興的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)及其無(wú)法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致了保險(xiǎn)業(yè)的觀望態(tài)度。因?yàn)樽》糠聪虻盅罕ｋU(xiǎn)單一的運(yùn)行模式具有市場(chǎng)準(zhǔn)入的要求，而僅只有保險(xiǎn)公司能夠進(jìn)行此種“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行，使得我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)在此政策推行上遭遇了許多阻礙。首先，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)是與銀行業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的，而在住房反向抵押保險(xiǎn)中，不僅涉及到了保險(xiǎn)業(yè)的專業(yè)內(nèi)容，也涵蓋了住房的抵押辦理這一業(yè)務(wù)方向，無(wú)論是哪一個(gè)業(yè)務(wù)內(nèi)容都需要有專業(yè)的指導(dǎo)才能順利開(kāi)展；其次，有的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為反向抵押保險(xiǎn)與混業(yè)有擦邊的可能，因此不愿承擔(dān)由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，住房反向抵押保險(xiǎn)實(shí)際上是一個(gè)預(yù)支保險(xiǎn)費(fèi)的操作流程，而保險(xiǎn)公司只能在保險(xiǎn)人身故后才能夠處置抵押的房屋來(lái)償付養(yǎng)老保險(xiǎn)的相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)房?jī)r(jià)的漲幅以及土地使用金的相關(guān)不確定性也都需要保險(xiǎn)公司獨(dú)立承擔(dān)，因而風(fēng)險(xiǎn)的顯著增加使得住房反向抵押保險(xiǎn)無(wú)法成為市場(chǎng)的主流。其二，農(nóng)村居民受限于土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題而無(wú)法參與住房反向抵押保險(xiǎn)，住房反向抵押保險(xiǎn)的涉及范圍過(guò)窄。我國(guó)土地分為國(guó)家所有的城市市區(qū)土地以及農(nóng)民集體所有的農(nóng)村土地，對(duì)于這兩種不同類型土地的管理方式也有所不同。我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定，農(nóng)村一戶只能申請(qǐng)一處宅基地；宅基地使用權(quán)只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，不能對(duì)外進(jìn)行流轉(zhuǎn)；村民將宅基地上的住房出賣(mài)、出租后不再批準(zhǔn)其宅基地申請(qǐng)。另外，我國(guó)《擔(dān)保法》也明確規(guī)定“宅基地使用權(quán)不得作為抵押財(cái)產(chǎn)”。這兩項(xiàng)規(guī)定限制了農(nóng)村宅基地的對(duì)外流轉(zhuǎn)以及抵押，其目的是為了保護(hù)農(nóng)村土地不因轉(zhuǎn)讓而逐漸流失并防止過(guò)度開(kāi)發(fā)，但與此同時(shí)也限制了農(nóng)村土地的利用價(jià)值。在無(wú)法進(jìn)行對(duì)外轉(zhuǎn)讓和抵押后，農(nóng)村的宅基地在住房反向抵押保險(xiǎn)中被架空，對(duì)于此種帶有社會(huì)保障目的性的保險(xiǎn)，參與對(duì)象顯然不可能只限于城鎮(zhèn)居民。當(dāng)前如何在《土地管理法》和《物權(quán)法》中對(duì)在農(nóng)村土地相關(guān)規(guī)定的架構(gòu)下實(shí)行住房反向抵押保險(xiǎn)就是一大難題。

二、居住權(quán)制度入典為“以房養(yǎng)老”另辟蹊徑

1.居住權(quán)的概念與發(fā)展。居住權(quán)可以溯及到羅馬法，在當(dāng)時(shí)的法律體系中，居住權(quán)的設(shè)立是為了幫助連最基礎(chǔ)生活都無(wú)法自給自足的人，因而居住權(quán)被限定在了人役權(quán)的框架之中。而后隨著時(shí)代的變遷以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，大陸法系各主要國(guó)家在繼承羅馬法居住權(quán)制度傳統(tǒng)救助功能的同時(shí)，以用益權(quán)的發(fā)展來(lái)突破傳統(tǒng)居住權(quán)的人役權(quán)限制，延伸出不同于傳統(tǒng)類型上的現(xiàn)代收益性居住權(quán)，由此居住權(quán)也由一種人身依附性權(quán)利演變?yōu)橐环N契約性權(quán)利。[6]（PP398～400）

在我國(guó)物權(quán)法制定過(guò)程中，對(duì)于居住權(quán)是否要被納入法律中一直存有爭(zhēng)議。有的學(xué)者反對(duì)居住權(quán)入法，認(rèn)為確立一個(gè)只能夠?yàn)榱瞬糠痔厥獾娜巳喝珉x婚婦女、未成年人、老年人、保姆等所利用的法律制度卻要耗費(fèi)較大的成本是不值的，也就是說(shuō)，他們反對(duì)居住權(quán)入法的主要原因在于居住權(quán)的適用主體范圍過(guò)窄，即其實(shí)用性并不大。正如有學(xué)者指出，在現(xiàn)實(shí)生活中對(duì)保姆等使用居住權(quán)的雇主更是少之又少。[7]但我們認(rèn)為，舉以實(shí)例的保姆代表了與所有權(quán)人無(wú)關(guān)的弱勢(shì)人群，如流浪漢、收養(yǎng)兒童、孤寡老人等，法律的一個(gè)重要的社會(huì)功能就在于以國(guó)家強(qiáng)制力對(duì)利益進(jìn)行事先的安排，以保護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體的利益，體現(xiàn)了法律的人文關(guān)懷和社會(huì)正義。[8]因而，為某一特定群體創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的法律成本過(guò)高已經(jīng)不再是拒絕居住權(quán)入典的合理理由。實(shí)踐中也有實(shí)證能夠說(shuō)明居住權(quán)制度設(shè)立的必要性，如在“無(wú)訟網(wǎng)”中對(duì)居住權(quán)進(jìn)行關(guān)鍵詞搜索后，可以查找到35 685篇相關(guān)的裁判文書(shū)；在對(duì)“離婚”“分居”“感情破裂”等與婚姻相關(guān)的關(guān)鍵詞進(jìn)行限定后，仍可查找到5 000篇左右的裁判文書(shū)；對(duì)“分家”“遺囑”“贍養(yǎng)義務(wù)”等與家庭撫養(yǎng)、繼承相關(guān)的關(guān)鍵詞進(jìn)行限定后，也可以查到近千篇的裁判文書(shū)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)個(gè)人權(quán)利的保護(hù)意識(shí)不再淡薄，對(duì)于居住權(quán)的渴望也愈加強(qiáng)烈，法律作為定紛止?fàn)幍墓ぞ卟粦?yīng)再忽視這一現(xiàn)實(shí)需求。

另外，有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)的保障體系已經(jīng)可以替代居住權(quán)制度，而我們認(rèn)為居住權(quán)制度不僅是無(wú)法替代的，更是彌補(bǔ)和解決我國(guó)居住保障體系中現(xiàn)存問(wèn)題的一個(gè)有效途徑。居住權(quán)是對(duì)他人房屋享有占有和使用的權(quán)利，與其他用益物權(quán)對(duì)比最大的特點(diǎn)就在于其是為了滿足人的基本生活需求而存在的，所以居住權(quán)人可以與房屋所有人同時(shí)間、同空間的對(duì)房屋進(jìn)行同種方式的占有與使用，即同一房屋上的兩種物權(quán)產(chǎn)生的使用權(quán)和占有權(quán)可以并存，而且它的存在有利于構(gòu)建多層次的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一，而保障性住房被惡意買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題一直讓政府與社會(huì)如鯁在喉。保障性住房是政府為中低收入家庭提供的一種限定供應(yīng)對(duì)象、銷售價(jià)格、轉(zhuǎn)讓限制的低價(jià)房源，雖然國(guó)家對(duì)于保障性住房的所有權(quán)進(jìn)行了五年不得轉(zhuǎn)移的限制規(guī)定，但是五年后所有人仍然可以對(duì)房屋進(jìn)行高收益的買(mǎi)賣(mài)。也就是說(shuō)，保障性住房設(shè)立的初衷不但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，反而還讓投機(jī)者獲得了利益。法律本不應(yīng)當(dāng)是讓違法者受利或守法者受損，而這種本應(yīng)保障弱者最基本生存權(quán)利的房屋以收益獲利為目的進(jìn)行占有、買(mǎi)賣(mài)，本身就是違法行為，但是到現(xiàn)在為止卻依然沒(méi)有有效的措施杜絕這種現(xiàn)象發(fā)生。而在物權(quán)制度中納入居住權(quán)便可以解決如今住房保障體系中存在的種種問(wèn)題，如對(duì)于惡意買(mǎi)賣(mài)保障性住房的問(wèn)題，利用居住權(quán)這項(xiàng)物權(quán)，以國(guó)家為房屋所有權(quán)人，并為社會(huì)弱者設(shè)立居住權(quán)，就可以在保證“居者有其屋”的同時(shí)防止國(guó)家保障性住房的流失與利益買(mǎi)賣(mài)。

2.居住權(quán)彌補(bǔ)住房反向抵押保險(xiǎn)的不足。首先，住房反向抵押保險(xiǎn)這一養(yǎng)老保障政策過(guò)于依靠政府的調(diào)控和推進(jìn)，而居住權(quán)與此相比有著天然的優(yōu)勢(shì)。從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》（第二次審議稿）制訂的相關(guān)條款可以看到居住權(quán)其實(shí)有別于一般的物權(quán)類型，并在條款中適用了大量的任意性規(guī)范，給予了當(dāng)事人更大的意思自治空間，緩和了物權(quán)法定原則，彌補(bǔ)了物權(quán)的僵化。在居住權(quán)入典后，這一法定物權(quán)的運(yùn)用可通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，且市場(chǎng)主體依據(jù)居住權(quán)制度可自主對(duì)房屋的所有權(quán)與使用權(quán)達(dá)成合意，無(wú)需繁瑣的保險(xiǎn)流程與抵押手續(xù)，同時(shí)房屋所有權(quán)的接受對(duì)象也不再限于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，這種由政府計(jì)劃轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)自由的制度更有助于推行“以房養(yǎng)老”的拓展與運(yùn)行。

其次，自2018年6月，住房反向抵押保險(xiǎn)向全國(guó)全面推行，如果其受到人們的歡迎，那么保險(xiǎn)公司所需要承擔(dān)的房?jī)r(jià)下降、房屋稅收制度改革、物權(quán)制度變革等風(fēng)險(xiǎn)將一呼而上，將會(huì)使保險(xiǎn)公司難堪重負(fù)。實(shí)際上，居住權(quán)制度的運(yùn)行對(duì)于現(xiàn)行的“以房養(yǎng)老”模式來(lái)說(shuō)是一種風(fēng)險(xiǎn)的分散與轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者可以自行充分地估量房產(chǎn)的市值及其未來(lái)的變動(dòng)并自行承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

第三，居住權(quán)制度也可有效解決享有農(nóng)村宅基地的農(nóng)民無(wú)法參與住房反向抵押保險(xiǎn)這一尷尬現(xiàn)象。當(dāng)居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，農(nóng)民可以將自己的房屋所有權(quán)在生前就依照自己的意愿轉(zhuǎn)移給繼承人或者集體內(nèi)部的成員，在保留居住權(quán)的同時(shí)換取一定的養(yǎng)老金，達(dá)到“居者有其屋”且又有足夠流動(dòng)資金滿足日常生活需要的效果。

3.居住權(quán)對(duì)以房養(yǎng)老的奠基意義。正如前文所述，居住權(quán)制度與其他用益物權(quán)對(duì)比最大的特點(diǎn)就在于它是為了滿足人的基本生活需求而存在的，如果居住權(quán)正式納入物權(quán)編，作為一個(gè)被法律所確立的物權(quán)，其對(duì)以房養(yǎng)老模式的發(fā)展將帶來(lái)不可估量的益處。

首先，因?yàn)榫幼?quán)具有物權(quán)性質(zhì)，其對(duì)住房者的權(quán)利保障相比于租賃制度更為全面。我們將權(quán)利分為物權(quán)與債權(quán)的一個(gè)重要原因是因?yàn)椴煌愋偷臋?quán)利在對(duì)抗第三人時(shí)效力不同，物權(quán)（居住權(quán)）可以對(duì)抗所有人，債權(quán)（租賃）只能對(duì)抗契約相對(duì)人。[9]居住權(quán)制度對(duì)比于現(xiàn)有的租賃制度，最大的特點(diǎn)在于居住權(quán)可以其特有的物權(quán)效力確認(rèn)居住權(quán)人對(duì)房屋的使用權(quán)，為這些特殊的人終生使用該房屋提供法律依據(jù)。[10]（P459）這表明居住權(quán)人具有的排他效力不僅表現(xiàn)在優(yōu)先于他人占有、使用房屋的權(quán)利，而且甚至能夠排除房屋所有權(quán)人的權(quán)利，即使有學(xué)者認(rèn)為租賃規(guī)則中的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”已經(jīng)可以為租賃人提供穩(wěn)定的住房保障，但是其不過(guò)是為了維護(hù)交易的安全穩(wěn)定以及對(duì)租賃者這一弱者方而產(chǎn)生的一項(xiàng)債權(quán)中的特殊原則，仍然無(wú)法與物權(quán)的絕對(duì)效力相提并論。因而賦予居住權(quán)物權(quán)效力的意義與價(jià)值就在于使其具有強(qiáng)大的排他性和對(duì)抗力，更保護(hù)弱者的居住權(quán)利與生活穩(wěn)定，這是債權(quán)中的租賃制度無(wú)法企及的。

其次，居住權(quán)的主體并不受限，只要雙方當(dāng)事人達(dá)成合意便可設(shè)立，且相比住房反向抵押保險(xiǎn)顯得更加靈活更加便捷。同時(shí)，居住權(quán)可以緩解住房反向抵押保險(xiǎn)運(yùn)行模式的單一性問(wèn)題，其可以發(fā)展出售房養(yǎng)老、家內(nèi)售房養(yǎng)老、父子合資購(gòu)房養(yǎng)老等模式。在售房養(yǎng)老這種模式中，房屋所有權(quán)人將房屋出售即將所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并為自己保留居住權(quán)，這樣就可以在保證資金充足的同時(shí)又有住房的保障。假若沒(méi)有居住權(quán)，對(duì)僅擁有房產(chǎn)而無(wú)基本生存資金的老人來(lái)說(shuō)將會(huì)淪為“房子的富人，現(xiàn)金的窮人”；如果依照現(xiàn)行的租賃模式，老人將面臨的也許是處處尋找租賃房源、舉家搬遷、來(lái)自房東的不穩(wěn)定性影響等問(wèn)題。因而居住權(quán)將帶來(lái)的益處是居住權(quán)人無(wú)需搬離自己已經(jīng)居住了幾十年的家，無(wú)需為搬家而忙碌，無(wú)需擔(dān)憂明天還有無(wú)房屋可居。

三、以住房反向抵押保險(xiǎn)現(xiàn)存問(wèn)題為基點(diǎn)完善居住權(quán)制度

居住權(quán)在物權(quán)法編纂的過(guò)程中起起伏伏，最終也因?yàn)榫幼?quán)不具有普遍適用性而未正式納入物權(quán)法。在《物權(quán)法草案》中對(duì)居住權(quán)有了長(zhǎng)達(dá)十條的詳細(xì)規(guī)定，然而在此次的《中華人民共和國(guó)民法物權(quán)編（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)編草案》）中卻僅僅只有四條規(guī)定。居住權(quán)納入民法《物權(quán)編草案》值得鼓勵(lì)，但是一項(xiàng)不完備的制度更容易造成司法秩序的混亂。對(duì)于居住權(quán)應(yīng)當(dāng)劃分不同的類型，并依照不同的類型設(shè)定不同的主體、客體、權(quán)利義務(wù)等方面的內(nèi)容，以便于法官裁判案件，統(tǒng)一司法適用。本文將從以房養(yǎng)老的角度對(duì)居住權(quán)制度構(gòu)建稍作分析。

1.對(duì)居住權(quán)主體與客體的構(gòu)建。首先，對(duì)居住權(quán)主體的構(gòu)建。居住權(quán)從羅馬時(shí)期誕生就是為了扶助家庭的弱者，即使發(fā)展到現(xiàn)在，使用居住權(quán)的主體大部分仍就是社會(huì)弱者，如離婚女性、老年人、未成年人。對(duì)于居住權(quán)的主體規(guī)定仍然應(yīng)該按照《物權(quán)法草案》以及《物權(quán)編草案》中一般不對(duì)居住權(quán)的主體進(jìn)行限制的規(guī)定，同時(shí)還應(yīng)在條文中強(qiáng)調(diào)對(duì)于老年人、未成年人這部分弱勢(shì)主體的保護(hù)，以體現(xiàn)法律的人文關(guān)懷。

其次，對(duì)居住權(quán)客體的構(gòu)建，即對(duì)居住權(quán)的權(quán)利客體進(jìn)行規(guī)則細(xì)化，明確居住權(quán)可以設(shè)定在他人房屋的部分空間。其實(shí)，早在2004年《物權(quán)法草案》中我們就可以尋覓到對(duì)于居住權(quán)客體的部分規(guī)定，其第二百一十條第二款規(guī)定，居住權(quán)人對(duì)住房的某一部分享有居住權(quán)的，可以使用該住房的公用部分。因?yàn)榫幼?quán)最初的設(shè)立目的是為了滿足居住權(quán)人的基本生活需要，在以房養(yǎng)老模式下，老年人對(duì)于房屋的利用率、利用層級(jí)不高，只需要滿足最基礎(chǔ)的養(yǎng)老生活需要即可。這種將居住權(quán)的客體范圍只設(shè)定在房屋的一部分是居住權(quán)較之其他物權(quán)的靈活性的體現(xiàn)之一。另外，居住權(quán)人對(duì)部分空間以及公用部分享有居住權(quán)，同時(shí)所有權(quán)人也可以對(duì)房屋享有所有權(quán)與使用權(quán)，雙方依據(jù)合意共同對(duì)房屋進(jìn)行有效的利用，達(dá)到了“屋盡其用”。但對(duì)于這種設(shè)定了一部分居住權(quán)的房屋，其價(jià)格一定是低于市場(chǎng)正常房屋的價(jià)格的，所以購(gòu)房者在高昂的房?jī)r(jià)面前可以選擇購(gòu)買(mǎi)這種設(shè)定了一定居住權(quán)的房屋以減輕自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。這種將居住權(quán)客體范圍限定在房屋的一部分有利于以房養(yǎng)老形式多樣化發(fā)展，既減輕了年輕人的購(gòu)房壓力，也有助于推動(dòng)房屋的多層級(jí)利用。

2.對(duì)居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)的明確。居住權(quán)最初是作為人役權(quán)（即基于人的需要而支配他人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利）的一種形式出現(xiàn)在羅馬法中，羅馬法時(shí)期的人役權(quán)包括用益物權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)三種。[11]（PP385～386）對(duì)居住權(quán)持否定論的學(xué)者認(rèn)為我國(guó)并沒(méi)有“人役權(quán)、地役權(quán)”的物權(quán)框架，且在物權(quán)中移植進(jìn)居住權(quán)將破壞我國(guó)的物權(quán)體系。但我們認(rèn)為，隨著居住權(quán)的發(fā)展，許多國(guó)家尤其是大陸法系國(guó)家如德國(guó)等的居住權(quán)已經(jīng)脫離了人役權(quán)的桎梏，轉(zhuǎn)而成為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)。在我國(guó)，居住權(quán)屬于物權(quán)的一種毋庸置疑，但是對(duì)于居住權(quán)是可以成為獨(dú)立的用益物權(quán)，還是必須使用人役權(quán)框架來(lái)規(guī)制居住權(quán)一直飽受爭(zhēng)論。在《物權(quán)法草案》第十四章關(guān)于居住權(quán)的設(shè)定中，第一百五十八條規(guī)定了“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，居住權(quán)涉及的住宅不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外”，該條款明確了如果當(dāng)事人另有約定，可以對(duì)居住權(quán)進(jìn)行出租。此條款注意到了房屋多元利用的創(chuàng)新需要，在一定程度上淡化了居住權(quán)的人役性質(zhì)。[12]我們認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的變化與法律的發(fā)展，以及從《物權(quán)編草案》中分析立法者的意圖可以得出，居住權(quán)在逐漸擺脫人役權(quán)的鐐銬，并且它是可以成為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)的。那么對(duì)于居住權(quán)人的權(quán)利，就可限定在以下三個(gè)方面：一是居住權(quán)人可以占有、使用他人的房屋，在與房屋所有人達(dá)成合意的情況下可以出租房屋。對(duì)于以房養(yǎng)老的老年人來(lái)說(shuō)，在將房屋出賣(mài)換取養(yǎng)老金后，給予老年人一定條件的（與所有人達(dá)成合意）居住權(quán)出租的權(quán)利，可以使其在養(yǎng)老金的基礎(chǔ)上再增加一筆額外的收入，可提高老年人的生活水平，減輕社會(huì)和子女的養(yǎng)老壓力。二是居住權(quán)屬于物權(quán)，其自然享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。居住權(quán)人在受到他人妨害時(shí)可請(qǐng)求消除妨害，以此維護(hù)居住權(quán)的長(zhǎng)期性與穩(wěn)定性；三是請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對(duì)于侵權(quán)人導(dǎo)致的物權(quán)滅失，如房屋居住權(quán)無(wú)法再行使的情況，居住權(quán)人有請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

居住權(quán)人的義務(wù)主要是房屋合理使用義務(wù)以及部分費(fèi)用負(fù)擔(dān)的義務(wù)，對(duì)義務(wù)進(jìn)行明確的規(guī)定，有利于房屋標(biāo)的物的改良與社會(huì)利益的發(fā)展，如《法國(guó)民法典》規(guī)定“居住權(quán)人須負(fù)擔(dān)正常維修費(fèi)和房屋稅費(fèi)。正常維修費(fèi)系保存、管理和正常修繕的費(fèi)用”。我們認(rèn)為，對(duì)于以房養(yǎng)老這種保障老年人權(quán)益的居住權(quán)，不應(yīng)再增加房屋的其他稅費(fèi)，比如房產(chǎn)稅等負(fù)擔(dān)。一是因?yàn)槔夏耆藢?duì)于房屋只是最基本的使用，可能并無(wú)重大修繕等要求；二是因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老本就是對(duì)老年人的扶持與救濟(jì)，不應(yīng)再增加老年人的負(fù)擔(dān)。因而在此次的物權(quán)編中應(yīng)明確關(guān)于房屋所有人以及房屋居住權(quán)人之間的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，并參考《物權(quán)法草案》中的規(guī)定，將費(fèi)用負(fù)擔(dān)僅限定在日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用上。

3.對(duì)居住權(quán)的期限設(shè)定。對(duì)于因不同法律關(guān)系而產(chǎn)生的不同類型的居住權(quán)，對(duì)期限的限定也應(yīng)當(dāng)不同。比如對(duì)于未成年人的居住權(quán)期限，應(yīng)規(guī)定到其成年或者以勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源之時(shí)；對(duì)于保障性住房的居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)設(shè)定合理期限，并在居住期限結(jié)束后再進(jìn)行資格審核，對(duì)仍具有使用保障性住房資格的可以延期居住期限等。對(duì)于以房養(yǎng)老這種形式設(shè)定的居住權(quán)，其期限設(shè)定應(yīng)當(dāng)是直至老人身故后即居住權(quán)消滅，毋庸置疑其初衷是保障老年人身前的居住權(quán)。

居住權(quán)的制度構(gòu)建自然不止步于前文所述，物權(quán)編還應(yīng)繼續(xù)對(duì)居住權(quán)的物權(quán)效力、居住權(quán)的設(shè)立、居住權(quán)的滅失等具體規(guī)則進(jìn)行制定，使居住權(quán)成為一項(xiàng)確有其用的制度，而不只是一些模糊其詞的原則性規(guī)定。

結(jié)語(yǔ)

“與民法問(wèn)題中的事實(shí)判斷問(wèn)題存在有真假之分不同，民法中的立法技術(shù)問(wèn)題既沒(méi)有真假之分，也沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之別，民法中的立法技術(shù)問(wèn)題關(guān)鍵是看立法者設(shè)定的所欲實(shí)現(xiàn)的立法目標(biāo)是什么?！盵13]我們認(rèn)為，居住權(quán)的設(shè)定即使飽受學(xué)者爭(zhēng)議，即使在物權(quán)法的制度發(fā)展中起起伏伏，但也必須承認(rèn)居住權(quán)確實(shí)打破了物權(quán)的僵化，其鮮明的靈活性更有利于構(gòu)建多層次的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，在對(duì)減輕中國(guó)養(yǎng)老壓力、完善社會(huì)保障體系等方面將會(huì)有著極大的推動(dòng)作用。