■ 孫秋蘭

一、重慶住房租賃市場現狀

（一）總體特點

根據中國房地產業(yè)協(xié)會數據，重慶住房租賃市場主要有五方面特點：

一是主城區(qū)租賃供需基本平衡，但品質有待提升。截止到2017年底，主城區(qū)出租房屋78萬套。按照租賃房屋套均2.6人計算，目前僅主城區(qū)出租房屋就能滿足202萬人的住房需求，除了可滿足同期流入市內和市內跨區(qū)縣流動人口43萬人的租賃需求外，尚可滿足159萬常住人口的住房需求。人均租住面積24m2，較重慶城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積低11m2。

二是租金單價漲幅擴大，分布中心高、周邊低。受前期房價上漲的拉動，2018年以來主城區(qū)房租單價由24.8元/m2·月上漲至30.3元/m2·月，月均增長2.9%，較前期加快2.4個百分點；2018年5月，租金單價渝中、江北、南岸最高，分別為33.9元/m2、33.5元/m2和32.1元/m2。

三是商圈、商務區(qū)、學校附近租賃需求較大。根據鏈家2017年以來成交的租賃住房情況，南坪、大坪、觀音橋、解放碑分別成交1689套、1434套、1105套和597套，分列第一、第二、第五和第十一位；龍頭寺、汽博中心分別成交1155套和678套，分列第三位和第七位；大學城成交860套，位列第六位。

四是本地和臨近兄弟省份的農村戶籍租戶為主力軍。從戶籍來源來看，本地和四川是租戶的來源核心地區(qū)，七成以上（72.9%）為重慶戶籍，兩成以上（21.4%）為四川戶籍。其中，重慶戶籍租戶，主城區(qū)戶籍占比31.1%，區(qū)縣戶籍占比68.9%；四川省戶籍的租戶主要來自于廣安市，占37.0%，達州、南充、成都和遂寧亦占較高比例。從戶籍類型來看，71.1%為農村戶籍。

五是新興租賃住房開始發(fā)展。近年來，主城區(qū)住房租賃市場得到迅速發(fā)展，除傳統(tǒng)住房租賃模式外，陸續(xù)興起了萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等為代表的長租公寓，以及以自由自宅為代表的分散式住房租賃兩大類租賃模式，為未來租賃住房品質的提升提供了借鑒。

（二）存在問題

通過調研重慶主城區(qū)2489個物業(yè)小區(qū)、3542個無物業(yè)管理小區(qū)、6家大型中介機構和14個公租房項目，發(fā)現重慶住房租賃市場主要存在以下四方面的問題：

一是租賃矛盾化解機制不健全。調查發(fā)現，出租人改變住房性質出租、提前解除租賃合同、隨意提高租金價格及漲幅等現象普遍存在。

二是供需結構性錯位。調查顯示，承租者家庭月均收入8000元以上的約占三成，租賃市場的消費群體已不再只是低收入人群，其中不乏就職于合資企業(yè)的白領、國有企業(yè)員工、剛畢業(yè)的大學生等，這些人對租賃住房的體驗要求較高。但就當前重慶的租賃情況來看，住房租賃經營模式主要是中介代理租賃和個人自行出租為主，專業(yè)化、規(guī)?；赓U較少，僅有萬科、龍湖、自由自宅、滿誠等少數開發(fā)企業(yè)和機構涉足。零散的個體租賃在房屋質量、配套設施、物業(yè)管理方面均難滿足承租者越來越高的承租體驗要求。

三是租賃關系不穩(wěn)定。由于缺乏對租賃契約的外部約束，租賃雙方均以自身利益最大化為目標，往往不惜損害對方利益而毀約，因此造成市場上短期租賃較為普遍，租賃關系不穩(wěn)定。

四是租賃住房市場信息不對稱。目前，僅中介機構掌握部分租賃房源信息，且房源信息真假難辨，無形中增加了承租者的租賃成本。

二、制約住房租賃市場發(fā)展的瓶頸

（一）租賃房源產權性質變更手續(xù)繁瑣

目前，大部分住房租賃項目的房源都來自于民宅、商業(yè)辦公樓、集體小產權房或廠房等，特別是在大型城市的新區(qū)，住房租賃項目以舊廠房、倉庫和集體產權較多。且不說集體小產權房在變更手續(xù)時不能辦理，就是舊廠房、倉庫的變更手續(xù)也是紛繁復雜，產權性質變更難度較大。

（二）原有報建管理辦法不適用于租賃改造項目

《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）第五款第十二條指出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建租賃住房。另外，根據《工程建設項目報建管理辦法》（建建字[1994]482號）第二條，凡在我國境內投資興建的新建、擴建、改建以及技改等建設項目，都必須實行報建制度，接受當地建設行政主管部門或其授權機構的監(jiān)督管理。因此，租賃公司在將商業(yè)用房改建為租賃住房時，需向建設行政等主管部門或其授權機構報建。但是，由于租賃公司為承租者，并非房源的所有者，因此報建時建設規(guī)劃部門或其授權機構可不予受理。

（三）住房租賃經營贏利困難

據初步調查，目前重慶市房屋租賃年收益不足10%，一般經營好的租賃年收益在7%～8%。從房企經營成本看，房企在金融機構的貸款利息約7%～10%，在非金融機構的貸款利息均在10%以上，加上住房租賃期間的營業(yè)稅費和租金收益所得稅費等，房企很難從經營住房租賃上獲取利潤，甚至會加重負擔。受當前經濟大環(huán)境和房地產市場的影響，由服務業(yè)企業(yè)來經營住房租賃，同樣難以獲得應有利潤。

（四）土地價款繳納方式阻礙房企進軍租賃地產

《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）第四條指出支持房地產企業(yè)拓展業(yè)務范圍，利用已建成或新建住房開展租賃業(yè)務；鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)出租庫存商品房；引導房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產。而根據現行《重慶市國土房管局關于完善房地產項目用地配套政策的通知》（渝國土房管發(fā)〔2015〕14號）第三條，房地產項目的土地價款最晚兩年內全部繳清。房地產企業(yè)投資一個項目，不僅拿地時需一次性投入大量資金，而且后期的開發(fā)建設，也要耗費大量現金流。如果以賣改租，不僅資金回籠周期延長，還具有很大的市場風險。

三、政策建議

為建立渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規(guī)范、制度健全的規(guī)?；》孔赓U市場，完善住房供應體系，現提出以下四點建議：

（一）盡快規(guī)范住房租賃市場

法律是保護承租人利益、規(guī)范出租人行為、維護租賃市場健康發(fā)展的有效手段。所以，應該在法律上推進規(guī)?；》孔赓U市場的建設。首先，從承租人的角度對租賃房源的安全健康標準、生活設施、生理需求、心理需求做詳細、嚴格的規(guī)定；其次，從政府的角度對中介租賃從業(yè)人員的要求加以界定，比如要求從業(yè)人員具有不動產經營管理或者租賃住宅管理的認證資格；最后，從頂層設計著手，出臺一部租賃地產專門的法律法規(guī)，比如改變租賃地產項目的土地價款繳納方式等。

（二）加快完善不動產權屬登記

建議借全民所有自然資源資產清查的“東風”，完善全市不動產權屬登記，在清查、核實不動產權屬的同時，增加不動產“狀態(tài)”，并規(guī)定不動產權所有人及時更新不動產狀態(tài)（自住/出租/空置等），為規(guī)范全市住房租賃市場發(fā)展，促進合理集約節(jié)約用房做鋪墊。

（三）積極推進住房租賃信息政府服務平臺建設

加強政府與企業(yè)的合作，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢，盡快搭建集房源查詢、發(fā)布、交易于一體的住房租賃信息政府服務平臺。聯合金融機構、公安等有關部門建立覆蓋承租人、出租人和中介機構的租賃主體信用檔案體系，并實時在住房租賃信息政府服務平臺上公布。

（四）借助PPP模式發(fā)展規(guī)?；》孔赓U市場

由政府與資金雄厚而又有意向做住房租賃的企業(yè)簽訂長期協(xié)議，授權其替政府收購、整合、打造、運營或管理庫存商品房并向租客提供專業(yè)化的服務。一方面，政府不僅可以有效化解當下的商品房庫存，而且可以借企業(yè)的網絡平臺掌握住房租賃市場，為下一步出臺住房租賃相關政策做準備；另一方面，企業(yè)可以借政策的“東風”在“新常態(tài)經濟”背景下，順勢而上，獲取更高收益。

（五）結合打造民宿發(fā)展住房租賃市場

依托專業(yè)公司，對庫存商品房周邊的旅游資源進行摸底挖掘，以市場化運作模式，結合城市文化風貌、歷史淵源以及當地非物質文化特色，通過策劃設計、裝修、整合、包裝，將庫存商品房或新建租賃住房打造成與當地環(huán)境相適宜的特色民宿提供給游客。