劉 琎

（山西煤炭進(jìn)出口集團(tuán)有限公司，山西 太原 030000）

從總體的角度來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目采購工作不僅在于材料的實(shí)際采購過程，而是涵蓋了構(gòu)建采購模式、確定采購計(jì)劃、采購流程的制定、材料的分類以及供應(yīng)商管理工作等諸多內(nèi)容，形成一套完整的材料采購工作體系。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目受到政策、市場、地方的政策經(jīng)濟(jì)等因素的直接影響。所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購工作都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況和特點(diǎn)展開。當(dāng)前，市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對項(xiàng)目材料采購管理工作不斷的改進(jìn)和優(yōu)化，以此可以在激烈的市場競爭當(dāng)中占據(jù)一席之地，進(jìn)而可以實(shí)現(xiàn)更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。下文圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購管理的改進(jìn)優(yōu)化展開一系列的討論。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購管理工作存在的問題

經(jīng)過有關(guān)人員的調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行材料采購管理工作當(dāng)中，逐漸暴露出越來越多的問題，這些問題都存在著一定的共性。如果這些問題不能得到有效的解決和控制，勢必會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展和運(yùn)營造成直接的影響。就采購流程方面而言，主要問題在于采購管理工作不具備應(yīng)有的計(jì)劃性，隨意采用招標(biāo)采購的方式，在選擇供應(yīng)商之時(shí)，并不具備全面固定的篩選模式。就采購模式而言，由于材料的種類相對較多，而相應(yīng)的專業(yè)人才嚴(yán)重缺乏，當(dāng)前所應(yīng)用的采購模式不夠健全，從而使得材料信息無法得到有效的供給。不僅如此，還存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問題，成本管理工作也無法發(fā)揮出應(yīng)有的作用和效果。除此之外，在供應(yīng)商管理的工作當(dāng)中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目需要涉及到諸多種類的材料，從而使得供應(yīng)商數(shù)量較大，材料分類不夠明確，不同材料的采購標(biāo)準(zhǔn)存在著較大的差異，市場始終處于動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，進(jìn)而導(dǎo)致供應(yīng)商管理工作也相對混亂。

2 材料采購管理的改進(jìn)措施

2.1 總體思路

從目前的情況來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購管理工作的改進(jìn)思路主要是以企業(yè)的組織框架作為出發(fā)點(diǎn)，著重強(qiáng)調(diào)材料采購管理工作的重要意義所在。并且在實(shí)際工作的過程當(dāng)中，相關(guān)工作人員可以將ABC 管理法與層次分析法進(jìn)行有效的整合，在此基礎(chǔ)上將其和房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購工作的特點(diǎn)進(jìn)行結(jié)合，進(jìn)而形成一套全新的ABC 管理模式。將房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購管理工作實(shí)現(xiàn)分類采購的模式，對采購工作的內(nèi)容和流程進(jìn)行梳理，最后再針對重要的環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的改進(jìn)和優(yōu)化。如此便可以形成符合企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況的采購管理工作體系。從具體的角度來講，材料采購改進(jìn)優(yōu)化措施流程主要是企業(yè)組織架構(gòu)改進(jìn)，新型ABC 管理方法的采購材料分類，供應(yīng)商管理體系以及采購計(jì)劃的確定，最后是提高相關(guān)工作人員的素養(yǎng)和意識。

在進(jìn)行材料采購分類的過程當(dāng)中，A 類材料采購所應(yīng)用的方式為招標(biāo)采購和戰(zhàn)略采購，正因?yàn)槿绱耍嚓P(guān)工作人員需要對這兩種采購模式進(jìn)行有效的改進(jìn)和完善。進(jìn)行B 類和C 類材料采購工作方面，一般可以采用甲指乙供的模式，相關(guān)工作人員應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對該模式進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。最后，在進(jìn)行D 類材料采購之時(shí)一般應(yīng)用零星采購、外包、比質(zhì)以及比價(jià)的采購模式。

2.2 組織架構(gòu)與采購材料模式改進(jìn)

在一般情況之下，對房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購管理工作進(jìn)行改進(jìn)主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的組織架構(gòu)已經(jīng)不能滿足采購工作的實(shí)際要求，因而需要對其重新進(jìn)行梳理，如此可以保障其能夠正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。通常情況下，可以將組織架構(gòu)設(shè)計(jì)成為四級管理模式，主要包括董事長、總經(jīng)理、分管領(lǐng)導(dǎo)以及項(xiàng)目執(zhí)行部分這四種模式，其中的項(xiàng)目執(zhí)行部門又分為成本控制、審計(jì)監(jiān)察、營銷管理、投資研發(fā)、工程技術(shù)以及行政管理等多個(gè)部門和職能，各個(gè)部門之間劃分明確的責(zé)任，將工作內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化。

2.3 采購流程的再構(gòu)建

完確定采購模式和材料的分類之后，一定要結(jié)合工作的實(shí)際情況對材料采購的流程進(jìn)行改進(jìn)和完善。首先，在戰(zhàn)略采購管理工作方面，主要工作步驟是年度戰(zhàn)略材料采購方案的制定，戰(zhàn)略合作伙伴的選擇以及實(shí)際采購工作的開展。成本控制部門一定要以項(xiàng)目實(shí)際情況作為依據(jù)，做好各部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，確定采購合作伙伴，擬定戰(zhàn)略采購的協(xié)議，相關(guān)工作人員根據(jù)不同的類別有針對性展開相應(yīng)的戰(zhàn)略采購工作，在此過程當(dāng)中也要做好相應(yīng)的監(jiān)督和審查工作。

3 材料采購管理改進(jìn)措施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3.1 采購計(jì)劃編制管理流程

在整體的工作當(dāng)中，采購計(jì)劃的編制工作是極為關(guān)鍵和重要的組成部分，能夠在很大程度上控制采購工作的時(shí)間和成本，有效的提高工作效率和工作質(zhì)量。正因?yàn)槿绱?，在進(jìn)行采購計(jì)劃編制管理以及改造的工作當(dāng)中，相關(guān)工作人員一定要對此有所重視。從總體的角度來講，采購計(jì)劃的編制主要由工程技術(shù)部門承擔(dān)，并且要制定科學(xué)合理的審批流程，對整個(gè)采購計(jì)劃編制流程進(jìn)行有效的改進(jìn)和優(yōu)化。

從另一個(gè)角度來講，工程技術(shù)部需要完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的制定，同時(shí)也要完成工程項(xiàng)目總體計(jì)劃的制定。投資研發(fā)部門主要的工作在于完成采購工作方案的制定，提供材料的清單。成本控制部門主要是對當(dāng)前的市場環(huán)境進(jìn)行調(diào)研。項(xiàng)目管理部門完成施工進(jìn)度計(jì)劃的制定，之后再由投資研發(fā)部門進(jìn)行會(huì)審，報(bào)送上級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。在通過審批之后，相關(guān)工作人員應(yīng)該制定材料設(shè)備招標(biāo)采購計(jì)劃，進(jìn)而可以完成整個(gè)采購計(jì)劃編制管理工作。

3.2 供應(yīng)商管理體系

以項(xiàng)目材料采購管理改造優(yōu)化作為基礎(chǔ)，從供應(yīng)鏈管理理論視角出發(fā)，完成供應(yīng)商管理體系的建立，以此實(shí)現(xiàn)對供應(yīng)鏈的有效管理工作。首先需要對供應(yīng)商進(jìn)行選擇，大力拓展信息資料的收集渠道，當(dāng)前主要的渠道包括：行業(yè)協(xié)會(huì)、網(wǎng)上搜索、政府機(jī)關(guān)推薦、行業(yè)專業(yè)人員、客戶談判、客戶儲(chǔ)備以及產(chǎn)品原產(chǎn)地考察等多種方式。在對供應(yīng)商進(jìn)行考察之時(shí)，主要的內(nèi)容包括供應(yīng)能力、企業(yè)經(jīng)營情況、管理能力和技術(shù)水平等。完成對供應(yīng)商的考察工作之后，應(yīng)該制定完善的供應(yīng)商考核工作體系，對不同的供應(yīng)商進(jìn)行科學(xué)合理的分類，將其收錄導(dǎo)合格供應(yīng)商名錄當(dāng)中，并對其內(nèi)容進(jìn)行及時(shí)的更新。

4 結(jié)束語

前文以房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購管理的改進(jìn)優(yōu)化為主線，進(jìn)行了簡要的分析和描述。從總體的角度來講，伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和進(jìn)步以及市場形勢的實(shí)際需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購管理工作的改進(jìn)和優(yōu)化工作迫在眉睫，相關(guān)工作人員一定要對此有所重視，提高采購管理工作流程的科學(xué)性與合理性，對成本和材料質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，提高工作效率和工作質(zhì)量，使之能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展保駕護(hù)航。