胡晶晶

[摘 要]不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查在新時(shí)代中國社會(huì)發(fā)展的過程中均為非常關(guān)鍵的工作，極大影響著民生、城市建設(shè)、國家發(fā)展等問題，也緊密關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)、政府決策、城市建設(shè)等工作。研究兩者之間的關(guān)系，有利于推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的發(fā)展。通過研究，本文從多方面分析了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查之間的異同性，最后提出了完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的有效措施，希望能給業(yè)界人士提供一些有價(jià)值的參考，從而為我國不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供有力的支持。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查;地籍調(diào)查;異同性;有效措施

[中圖分類號]F299.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

土地利用是當(dāng)前我國城市建設(shè)中十分重要且基礎(chǔ)性的問題之一，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查是人們了解土地使用情況的重要方式，并且能夠?yàn)槲覈鞘薪ㄔO(shè)提供可靠的數(shù)據(jù)支持。在實(shí)際調(diào)查工作中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查之間不僅存在較大的差異性，也存在一定的相關(guān)性，因此，為了提高工作效率及科學(xué)性，對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍與地籍調(diào)查之間的關(guān)系進(jìn)行深入的分析與探討具有非常重要的意義。

1 闡述不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查概念

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是指有關(guān)部門通過不動(dòng)產(chǎn)申請人員對不動(dòng)產(chǎn)單元登記的申請，對相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行相關(guān)森林信息、房屋信息、宗海信息與宗地信息等內(nèi)容的調(diào)查。

地籍調(diào)查是指有關(guān)部門通過調(diào)查土地地籍與土地歸屬權(quán)屬等方式，將土地的用途與權(quán)屬問題等登記在冊，在土地登記記錄中進(jìn)行管理的調(diào)查。

2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查之間的異同性

當(dāng)前，各地基本上均由地籍調(diào)查轉(zhuǎn)為了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，從范圍上來講，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查類似地籍調(diào)查工作的升級版，對調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)充，而對于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查之間的異同性，如圖1所示。

2.1 相同因素

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的核心都是宗地，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查在對土地權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查時(shí)，沿用了地籍調(diào)查的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、要求，同時(shí)，對于土地測量過程中所涉及的技術(shù)、方法以及測量精度等，其要求也基本相同。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中對宗地、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地其他使用權(quán)調(diào)查等，其實(shí)都是以土地為載體、以宗地為調(diào)查單元的地籍調(diào)查。地籍調(diào)查從一定程度上是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查其中一部分前期基礎(chǔ)性內(nèi)容。

2.2 差異性因素

2.2.1 法律法規(guī)

地籍調(diào)查依據(jù)的法律法規(guī)較單一，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)所依據(jù)的法律、法規(guī)比地籍調(diào)查的范圍要廣。

2.2.2 技術(shù)規(guī)程

地籍調(diào)查遵循《地籍調(diào)查規(guī)程》，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查遵循的技術(shù)規(guī)程比較地籍調(diào)查多。

2.2.3 調(diào)查內(nèi)容與物權(quán)范圍

從調(diào)查內(nèi)容來看，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查比地籍調(diào)查范圍更廣，地籍調(diào)查只是針對其中每宗地進(jìn)行調(diào)查宗地的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等信息的土地調(diào)查，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的調(diào)查內(nèi)容包括不僅宗地/宗海信息，還包括宗地上的一系列定著物和構(gòu)筑物的信息。地籍調(diào)查的調(diào)查范圍是以宗地為中心的土地的三種權(quán)利（集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)以及國有土地使用權(quán)），而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的調(diào)查范圍除包括地籍調(diào)查的范圍外還包括海洋權(quán)益、房屋空間使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)以及自然資源確權(quán)登記調(diào)查，包含的物權(quán)范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地籍調(diào)查。

2.2.4 權(quán)屬調(diào)查

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查在權(quán)屬調(diào)查方面雖然存在一定的相似性，但同時(shí)在權(quán)屬調(diào)查范圍和權(quán)屬調(diào)查編碼方式上的差異性也十分明顯。具體來說，地籍調(diào)查只涉及土地的權(quán)屬調(diào)查，但從《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的要求來看，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中的重要內(nèi)容還房屋的權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容和方法。在權(quán)屬調(diào)查的編碼方式上，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中比較常用的編碼方式為最新的七層二十八位層次碼，但是地籍調(diào)查采用的是老的宗地代碼編碼方式——十九位，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時(shí)，需采取相應(yīng)的新舊代碼對照機(jī)制，使調(diào)查地籍工作中地籍編號涉及到的延伸問題得到解決。

2.2.5 調(diào)查成果

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的調(diào)查成果圖和調(diào)查表不同。

2.2.6 坐標(biāo)系統(tǒng)

在具體的調(diào)查工作中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的差異性還體現(xiàn)在坐標(biāo)系統(tǒng)的選擇方面，且二者之間存在一定的轉(zhuǎn)換關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查在測量界址點(diǎn)和測算土地面積與過程中一般使用解析法，使用2000國家大地系統(tǒng)。在已進(jìn)行多年的地籍調(diào)查工作中，采用的坐標(biāo)系統(tǒng)有1980西安坐標(biāo)系統(tǒng)、獨(dú)立坐標(biāo)系統(tǒng)、1954年北京坐標(biāo)系統(tǒng)和2000國家大地坐標(biāo)系統(tǒng)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中應(yīng)在這地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)上，充分應(yīng)用地籍調(diào)查的投影方法和坐標(biāo)系統(tǒng)，建立一套完整的坐標(biāo)轉(zhuǎn)換機(jī)制。

3 完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的有效措施

3.1 加強(qiáng)信息化調(diào)查軟件的應(yīng)用

通過對本地的實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)真分析，可利用信息化調(diào)查軟件的應(yīng)用，采取有效的措施，不斷完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的相關(guān)機(jī)制，提升工作效率。通過信息化調(diào)查軟件的功能開發(fā)，可對不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查的圖表如權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)單元圖的生成過程進(jìn)行優(yōu)化;對于房屋面積計(jì)算，相關(guān)人員在對房屋面積進(jìn)行計(jì)算時(shí)，必須要嚴(yán)格遵守標(biāo)準(zhǔn)要求，可利用軟件功能實(shí)現(xiàn)房屋面積測算過程標(biāo)準(zhǔn)化。在實(shí)際開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的過程中，通過信息化調(diào)查軟件的應(yīng)用，結(jié)合人們的實(shí)際生活，一定程度上可優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，通過軟件功能對相關(guān)流程的標(biāo)準(zhǔn)化、流程化，實(shí)現(xiàn)有效約束相關(guān)管理內(nèi)容的目的，提高不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的工作效率。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)單元調(diào)查工作統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化

不動(dòng)產(chǎn)登記工作從現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)制而言，會(huì)涉及到一些由多家不動(dòng)產(chǎn)行政主管部門共同參與開展的基礎(chǔ)性權(quán)籍調(diào)查工作，但是在調(diào)查機(jī)制及工作機(jī)制之間存在差異性的情況下，各個(gè)部門的工作無法進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化，加大了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查信息失誤、重復(fù)調(diào)查和反復(fù)收費(fèi)的幾率。因此，應(yīng)遵循一定的整體指導(dǎo)性原則，讓不動(dòng)產(chǎn)單元的調(diào)查統(tǒng)一由一家機(jī)構(gòu)進(jìn)行主導(dǎo)，實(shí)施制定調(diào)查工作的辦法，并在調(diào)查體系中多參考一些科學(xué)化規(guī)范化的工作內(nèi)容，對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)制進(jìn)行進(jìn)一步完善，從本地區(qū)的實(shí)際情況入手，來推動(dòng)對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的有序開展。

4 結(jié)語

綜上所述，在新時(shí)代中國社會(huì)的快速革新下，就我國現(xiàn)階段發(fā)展現(xiàn)狀而言，無論是地籍調(diào)查，還是不動(dòng)產(chǎn)籍調(diào)查，都是當(dāng)前統(tǒng)一登記背景下十分重要的工作，對現(xiàn)有地籍調(diào)查成果的應(yīng)用和繼承，能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的開展提供很大的參考作用。因此在實(shí)際調(diào)查工作的開展過程中，相關(guān)人員清醒地理清不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查之間的異同性，就能使工作思路更清晰，有針對性地提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率與質(zhì)量，從而推動(dòng)國家不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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