侯乃心

摘 要：近幾年，“互聯(lián)網(wǎng)+租房”行業(yè)隨著互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃發(fā)展而備受關(guān)注，加之社會(huì)進(jìn)步所帶來(lái)的的工作節(jié)奏加快，使這一行業(yè)的接受度與普及度正在提升。但新興行業(yè)必然面臨著暴露出弊端的情況，尤為凸顯的是“互聯(lián)網(wǎng)+租房”的監(jiān)管缺失。文章將通過(guò)簡(jiǎn)述“互聯(lián)網(wǎng)+租房”的發(fā)展情況，分析“互聯(lián)網(wǎng)+租房”的監(jiān)管現(xiàn)狀，結(jié)合部分案例、法條和國(guó)外治理經(jīng)驗(yàn)，來(lái)構(gòu)想對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+租房”監(jiān)管的法律路徑，力求為“互聯(lián)網(wǎng)+租房”監(jiān)管問(wèn)題的解決提供一些新思路。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+;租房平臺(tái);監(jiān)管

一、“互聯(lián)網(wǎng)+租房”概述

（一）概念界定

文章對(duì)于“互聯(lián)網(wǎng)+租房”的界定將從行業(yè)所凸顯的現(xiàn)狀入手，故而文章的“互聯(lián)網(wǎng)+租房”指房屋的承租人通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)看房、租房，并通過(guò)線上支付平臺(tái)向房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者支付房費(fèi)，平臺(tái)通過(guò)收取租房傭金和廣告費(fèi)來(lái)盈利的一種新租房模式。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+租房”發(fā)展背景

隨著白領(lǐng)時(shí)代的到來(lái)、住房人群的需求變化以及市場(chǎng)容量的擴(kuò)張，加之資本市場(chǎng)的助推和相關(guān)政策的支持，“互聯(lián)網(wǎng)+租房”模式應(yīng)運(yùn)而生，并以其操作簡(jiǎn)單快捷、成本低、效益高、選擇性多樣等優(yōu)勢(shì)，迅速在傳統(tǒng)租賃行業(yè)中占據(jù)一定市場(chǎng)。

自2015年開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始大力支持房屋租賃市場(chǎng)，持續(xù)不斷推出利好政策。2015年7月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確指出要“積極推廣在線租房等新業(yè)態(tài)，著力破除準(zhǔn)入門(mén)檻高、服務(wù)規(guī)范難、個(gè)人征信缺失等瓶頸制約”。2016年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議分別從擴(kuò)大房源、擴(kuò)大客源、政策支持、交易監(jiān)管等四個(gè)方面鼓勵(lì)房屋出租，年中更是出現(xiàn)了“政府喊你來(lái)租房”的說(shuō)法。2017年，廣州、深圳、南京、杭州等12個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了租賃房屋新政，明確提出了“租售同權(quán)”。2017年10月18日，習(xí)近平總書(shū)記指出要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年，各地紛紛響應(yīng)號(hào)召，一系列租房新政密集來(lái)襲，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)新一輪發(fā)展期。

然而，當(dāng)一個(gè)行業(yè)的監(jiān)管與規(guī)范無(wú)法適應(yīng)該行業(yè)的發(fā)展速度時(shí)，亂象自然而生。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+租房”模式的高速發(fā)展，其弊端和隱患亦逐漸暴露出來(lái)。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+租房”監(jiān)管現(xiàn)狀

（一）虛擬的房屋展示途徑，客觀監(jiān)管的困境

在線租房平臺(tái)上的房源看起來(lái)都是向往的生活，實(shí)則卻不乏混有“照騙”。其真實(shí)的房間布置、設(shè)施等與其在平臺(tái)上發(fā)布的大相徑庭：有的設(shè)施陳舊;有的無(wú)證經(jīng)營(yíng);有的甚至還存在諸多安全隱患。

據(jù)《民主與法治時(shí)報(bào)》報(bào)道，2018年6月至9月，北京警方組織開(kāi)展全市日租房和網(wǎng)絡(luò)短租房清理整治專項(xiàng)行動(dòng)，行動(dòng)開(kāi)展以來(lái)，共消除治安隱患4200余處、消防隱患1.3萬(wàn)處，取締非法出租房620余戶，查獲違法犯罪人員840余名。網(wǎng)絡(luò)租房市場(chǎng)亂象可見(jiàn)一斑。

人民公安報(bào)的記者做了這樣一個(gè)實(shí)測(cè)：先在一家短租平臺(tái)上隨便編寫(xiě)房源的地址、設(shè)施等基本信息，再上傳從網(wǎng)上下載的圖片，短短幾分鐘的操作后平臺(tái)就顯示房源發(fā)布成功，十分鐘后就有客源聯(lián)系看房。在記者發(fā)布房源的過(guò)程中，平臺(tái)只要求驗(yàn)證個(gè)人身份信息，沒(méi)有對(duì)房源信息進(jìn)行任何核實(shí)。據(jù)一位在線短租平臺(tái)客服回答：平臺(tái)與商家只是合作關(guān)系，因此平臺(tái)無(wú)法干涉商家的欺騙行為，出現(xiàn)問(wèn)題平臺(tái)概不負(fù)責(zé)。

租房平臺(tái)作為重要的網(wǎng)絡(luò)租房信息發(fā)布平臺(tái)，難以對(duì)海量房源信息及租房者信息進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，在信息審核方面的工作存在嚴(yán)重過(guò)失。而這種不負(fù)責(zé)的行為不僅將違背租客在租房時(shí)的真實(shí)意思表述，可能引發(fā)后續(xù)一系列糾紛，還將使責(zé)任主體出現(xiàn)爭(zhēng)議，進(jìn)而導(dǎo)致承租人權(quán)益受到侵害時(shí)難以進(jìn)行維權(quán)。

（二）房屋的裝修質(zhì)量未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管制度的缺失

出租方出于急于盈利的心理，可能會(huì)為了謀求利益最大化而將安全指標(biāo)不合格的新裝房屋出租給承租人，從而侵害承租人的生命健康權(quán)。以案例為據(jù)，“甲醛檢測(cè)弄虛作假，欺騙租客”、“從收房、裝修到入住，周期不滿一個(gè)月”等報(bào)道屢見(jiàn)不鮮。

2016年，一位孕婦入住自如出租房，其胎兒在6個(gè)月時(shí)患上白血病。經(jīng)檢測(cè)顯示該涉案房屋甲醛污染嚴(yán)重，于是這家人起訴了自如公司。立案后，法院先后委托的兩家司法鑒定機(jī)構(gòu)都因“超出鑒定技術(shù)能力”而拒絕委托。最終，因未能其實(shí)有效證明該種情形與白血病發(fā)病存在關(guān)系，一審法院以證據(jù)不足駁回賠償請(qǐng)求。

無(wú)獨(dú)有偶，2018年8月底，一篇《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在網(wǎng)絡(luò)上熱傳。這位王姓員工去世后，他的親屬向法院提交了起訴書(shū)。然而，自如公司給他們的回復(fù)是一條發(fā)給已故王先生的短信：“訴訟書(shū)表明您已經(jīng)沒(méi)有繼續(xù)履約的能力，現(xiàn)解除合同?！?/p>

雖然部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)了保障承租人生命健康的《租賃市場(chǎng)工作方案》，但其內(nèi)容不具體、分工不明確，導(dǎo)致行政監(jiān)管難以落到實(shí)處。其次空氣中的有毒氣體帶來(lái)的危害，開(kāi)始時(shí)往往不易被人發(fā)覺(jué)，等到產(chǎn)生嚴(yán)重后果時(shí)，承租人才把維權(quán)提上議程，但此時(shí)面臨的經(jīng)常是難以證明有害物質(zhì)超標(biāo)與自身生命健康權(quán)受到侵害的必然因果關(guān)系，再者是以“合同中沒(méi)有明確規(guī)定”、“不屬于合同條款”等理由被拒索賠。

（三）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法統(tǒng)一，治理保障的缺乏

網(wǎng)絡(luò)中介平臺(tái)沒(méi)有具體的辦公場(chǎng)所，而是依靠網(wǎng)站形式來(lái)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，缺少傳統(tǒng)中介公司具體的人員分工，內(nèi)部管理較難規(guī)范，加之“互聯(lián)網(wǎng)+租房”沒(méi)有具體的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，也缺少相應(yīng)的監(jiān)管部門(mén)，所以網(wǎng)絡(luò)租房市場(chǎng)相對(duì)較為復(fù)雜，一房多租、用戶信息泄露等狀況屢見(jiàn)不鮮，一些釣魚(yú)網(wǎng)站詐騙網(wǎng)站也隨之而生。

服務(wù)不規(guī)范最直接的表現(xiàn)在于售后不及時(shí)。即使一些租房平臺(tái)設(shè)有線下客服中心，在解決售后問(wèn)題時(shí)需要先由線下向線上反饋，再經(jīng)線上分配維修資源到線下，最后由線下確認(rèn)再反饋回線上平臺(tái)，花費(fèi)的時(shí)間和精力比起傳統(tǒng)租房模式更多，加之其配套解決措施尚不健全，售后不及時(shí)的問(wèn)題幾乎已經(jīng)成了影響“互聯(lián)網(wǎng)+租房”模式發(fā)展的最大阻力。普遍存在的是平臺(tái)不作為，以各種借口拖延、搪塞租客，不愿或不能履行售后義務(wù)，使承租人無(wú)法得到與租金相符的用戶體驗(yàn)。

網(wǎng)絡(luò)租房市場(chǎng)的監(jiān)督管理方面尚無(wú)明確的法律法規(guī)，實(shí)際治理時(shí)存在依據(jù)不明的情況。首先是傳統(tǒng)租房與網(wǎng)絡(luò)租房有較大差異，對(duì)其是否可以參照傳統(tǒng)租房的監(jiān)督管理模式還有待商榷;其次法律也沒(méi)有對(duì)責(zé)任與義務(wù)的分配進(jìn)行詳細(xì)規(guī)制，網(wǎng)絡(luò)租房主體間的法律關(guān)系存在爭(zhēng)議，歸責(zé)極為困難，承租人難以維權(quán)。

三、國(guó)外租房市場(chǎng)治理經(jīng)驗(yàn)借鑒

我國(guó)的網(wǎng)絡(luò)租房起步較晚，相應(yīng)的法律法規(guī)尚不完善，缺少行之有效的管理之策，加之租客的警覺(jué)性和維權(quán)意識(shí)普遍不足，遇到問(wèn)題后一般采取消極應(yīng)對(duì)方式，使得網(wǎng)絡(luò)租房問(wèn)題有擴(kuò)大化趨勢(shì)。

在此方面，可以嘗試參考借鑒美國(guó)、德國(guó)、日本、英國(guó)的租房法律規(guī)制：

從美國(guó)來(lái)看：其一，美國(guó)有嚴(yán)格的個(gè)人信用管理制度。他們?cè)谠S多方面都會(huì)考核個(gè)人信用，這在極大程度上影響了他們租房時(shí)的自律行為。其二，美國(guó)規(guī)定了中介從業(yè)人員必須經(jīng)職業(yè)資格考試，且需通過(guò)嚴(yán)格的信譽(yù)審核和背景審核，所以中介人員的職業(yè)素質(zhì)和個(gè)人素質(zhì)都較高。

從德國(guó)來(lái)看：第一，德國(guó)有專門(mén)的部門(mén)對(duì)房屋中介提供的信息進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保了租房市場(chǎng)的穩(wěn)定性、透明性。第二，德國(guó)的租房合同細(xì)致地規(guī)定了出租方和承租者的權(quán)利義務(wù)，有效減少了兩者之間的矛盾與糾紛。

從日本來(lái)看：日本的租房審核特點(diǎn)表現(xiàn)為材料齊全、程序嚴(yán)格。其中他們的租房審查機(jī)制恰好是我國(guó)缺少的：日本的管理公司會(huì)對(duì)租客的身份等信息進(jìn)行核實(shí)審查，審核通過(guò)后會(huì)交由保證會(huì)社對(duì)材料進(jìn)行再審，經(jīng)雙重審核后的真實(shí)租房信息才會(huì)交給租房中介。

從英國(guó)來(lái)看：英國(guó)用綜合危害評(píng)估的方式對(duì)出租房進(jìn)行了細(xì)致分類，由政府工作人員按“住房健康和安全評(píng)估體系標(biāo)準(zhǔn)”細(xì)則對(duì)出租房進(jìn)行打分，最終根據(jù)打分結(jié)果將對(duì)出租房采取不同方式進(jìn)行規(guī)管。

我國(guó)的“互聯(lián)網(wǎng)+租房”模式的整改可以結(jié)合自身狀況，適當(dāng)借鑒以上的治理經(jīng)驗(yàn)，道阻且長(zhǎng)，切不可急功近利。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+租房”監(jiān)管現(xiàn)狀的法律路徑

（一）完善信用支撐體系

網(wǎng)絡(luò)租房平臺(tái)應(yīng)充分認(rèn)清利害關(guān)系，主動(dòng)履行自身的打假主體責(zé)任。平臺(tái)可以從強(qiáng)化日常管理入手，建立完善的商家、租客個(gè)人信用檔案登記制度，以及規(guī)范的個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制。租房平臺(tái)在自身監(jiān)管的基礎(chǔ)上，還可以加強(qiáng)與政府有關(guān)部門(mén)、社會(huì)公眾的溝通交流，進(jìn)一步完善投訴受理和穩(wěn)妥處理機(jī)制，集多方之力形成立體式監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)。

除了租房平臺(tái)，承租人也需要積極行動(dòng)——畢竟承租人的租房用途難以查明，實(shí)際入住中對(duì)房?jī)?nèi)財(cái)產(chǎn)難以自覺(jué)維護(hù)，對(duì)房租的繳納仍需依賴其自覺(jué)性，租房平臺(tái)在交易過(guò)程中的部分階段其實(shí)也處于被動(dòng)地位。每逢發(fā)生租房事故，大眾受情感驅(qū)使，一邊倒地指責(zé)租房平臺(tái)，承租人的責(zé)任被忽視甚至被掩蓋。一個(gè)巴掌拍不響，只有從租房平臺(tái)到承租人、從來(lái)源到去向一并整改，才能最有力地維護(hù)“互聯(lián)網(wǎng)+租房”穩(wěn)健發(fā)展。

監(jiān)管部門(mén)可以利用大數(shù)據(jù)檢測(cè)或委托第三方抽檢等方式加強(qiáng)對(duì)租房平臺(tái)信息造假的打擊，對(duì)不良商家視具體情形采取警告、下線、設(shè)置“黑名單”等處罰措施。加快社會(huì)征信體系建設(shè)，推進(jìn)各類信用信息平臺(tái)無(wú)縫對(duì)接，打破信息孤島;加強(qiáng)信用記錄、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、違法失信行為等信息資源在線披露和共享;充分利用互聯(lián)網(wǎng)積累的信用數(shù)據(jù)，對(duì)現(xiàn)有征信體系和評(píng)測(cè)體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。以此促使租房市場(chǎng)在規(guī)范化軌道上健康發(fā)展。

（二）規(guī)范租房審查機(jī)制

出租方應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，自覺(jué)上傳齊全、真實(shí)的房源材料，并配合后續(xù)審查工作，積極聯(lián)系租房平臺(tái)與承租人，細(xì)致完成出租房的交接工作。

網(wǎng)絡(luò)租房平臺(tái)應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)作為中介方的責(zé)任。加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)房源信息、租客信息進(jìn)行仔細(xì)審核;增設(shè)懲處措施，對(duì)不誠(chéng)信的做法嚴(yán)懲不怠，以達(dá)到維護(hù)網(wǎng)絡(luò)租房市場(chǎng)秩序的作用。

監(jiān)察部門(mén)應(yīng)積極規(guī)范租房審查機(jī)制，對(duì)中介提供的房源信息、租客的身份信息、租房交易信息等進(jìn)行嚴(yán)格審查和記錄，確保租房市場(chǎng)的真實(shí)性、穩(wěn)定性、透明性。

（三）明確救濟(jì)和保障途徑

首先出租者、租房中介平臺(tái)、承租者三方都要樹(shù)立法律意識(shí)。在訂立租房合同時(shí)，明確規(guī)定各自的權(quán)利與義務(wù);在租房期間，三方要嚴(yán)格履行合同;在某一方權(quán)利受到侵害時(shí)，要通過(guò)法律途徑理性維權(quán)。

其次，監(jiān)管互聯(lián)網(wǎng)租房方面的法律尚不完善，需要加快推進(jìn)相關(guān)立法工作，推進(jìn)法治工作，明確救濟(jì)途徑。例如：在規(guī)管出租房的方式上，我國(guó)可以借鑒英國(guó)的“住房健康和安全評(píng)估體系標(biāo)準(zhǔn)”細(xì)則，對(duì)不同估分的出租房采取不同程度的規(guī)管;在三方的責(zé)任分配上，法律應(yīng)明確規(guī)定三方的權(quán)利與義務(wù)，使義務(wù)受到法律監(jiān)督、權(quán)利受到法律保護(hù)。

五、結(jié)語(yǔ)

“互聯(lián)網(wǎng)+租房”高速發(fā)展無(wú)可厚非，但不能任由其野蠻生長(zhǎng)，需加以嚴(yán)格監(jiān)管。文章從“互聯(lián)網(wǎng)+租房”的發(fā)展情況出發(fā)，簡(jiǎn)述了其現(xiàn)存監(jiān)管問(wèn)題，分析其背后的現(xiàn)實(shí)價(jià)值追求及反映的法律問(wèn)題，構(gòu)想了部分利于監(jiān)管的對(duì)策，但解決此模式的監(jiān)管問(wèn)題道阻且長(zhǎng)，仍需各方共同努力實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管。

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