文/宋錦青 平南縣不動產(chǎn)登記中心 廣西平南 537300

房屋建筑面積的計算涉及到多個方面，在建筑面積的計算當中計算規(guī)則與范圍發(fā)揮著重要作用與意義。在房地產(chǎn)測繪當中更是有著重要的思想價值，對于房產(chǎn)建筑自身來講屬于重要環(huán)節(jié)。房屋建筑面積的計算具有準確性與科學性，且建筑面積的計算對建筑有著直接的影響，例如建筑面積縮水等現(xiàn)象。當下由于房屋建筑實測面積與預測面積存在著不符的現(xiàn)象，因此建筑面積的計算成為當下房產(chǎn)建筑行業(yè)的首要問題。

1、房產(chǎn)建筑面積測繪

房產(chǎn)面積測繪是對房屋占地面積情況的調(diào)查，房產(chǎn)在進行交易的過程中，產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)的工作需要對房屋的面積進行確定，因此房產(chǎn)建筑面積測繪在房產(chǎn)管理中具有重要的數(shù)據(jù)作用。房產(chǎn)測繪主要是對房產(chǎn)建筑面積的測量，包括房產(chǎn)面積測算、實際使用面積測算、房產(chǎn)要素測量等多個方面。房屋測繪能夠提供基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)資料為城市規(guī)劃及城市建設(shè)所使用，另一方面對房產(chǎn)的納稅指數(shù)有著管理作用。

2、房產(chǎn)建筑面積的計算范圍

2.1 房屋建筑面積的層高

一般在房屋建筑中，房屋主要建筑的層高在2.2 米及以上的計算全部面積，2.2 米以下的結(jié)構(gòu)層高計算其一般的建筑面積。傾斜及不規(guī)范的建筑面積在2 米及以上的部分按照其投影面積計算。

2.2 陽臺建筑面積

陽臺面積在建筑面積計算中極易出現(xiàn)糾紛，由于封閉陽臺與半封閉陽臺的面積計算規(guī)則不相同，因此導致陽臺建筑面積在合同中容易出現(xiàn)不清晰現(xiàn)象。在實際的陽臺面積計算過程陽臺的面積計算主要依靠行政部門所審定的建筑圖紙進行計算，圖紙中顯示陽臺為半封閉圖樣的，應按照半封閉陽臺面積計算，圖紙陽臺為半封閉但實際房產(chǎn)陽臺為全封閉，也要執(zhí)行半封閉陽臺的面積計算規(guī)則?；诖丝芍?，在陽臺面積的計算中主要依靠具有法律意義的建筑圖紙進行面積計算。

2.3 房屋幕墻建筑面積

房屋幕墻屬于房屋外墻的一部分，幕墻在一般情況下為金屬或玻璃材料。房屋幕墻建筑面積的計算分為以下幾種，在外墻全部為幕墻的情況下，幕墻的建筑面積應按照外圍的水平投影進行計算；在外墻包含主墻與幕墻時，按照主墻的實際面積進行計算。另外對于幕墻來講又分為維護性幕墻與裝飾性幕墻，值得注意的是維護性幕墻按照實際的外圍水平投影計算其面積，而裝飾性幕墻不作為建筑面積進行計算。

2.4 飄窗面積計算

近年來，飄窗作為裝飾性場所還具有增加房屋使用面積的作用，在當下受到年輕人的歡迎，在對于飄窗面積的計算，也有著不同的分類。對于層高2.2 米及以上的層高計算落地飄窗面積；對于房屋向外傾斜或超出底線外沿的按照地板投影計算其建筑面積；而對于窗臺整改的飄窗則不計算其建筑面積。在飄窗面積的計算當中要注意飄窗必須落地、房產(chǎn)整體層高要達到2.2 米的標準、房產(chǎn)屬于永久性建筑、用于生活居住，只有滿足以上四點才符合飄窗面積計算標準。

2.5 走廊面積計算

走廊是指房屋內(nèi)部的走動空間，走廊面積的計算應按照外圍水平面積進行計算，對于層高2.2米及以上的計算全部面積，層高不足2.2 米的計算其一半的面積，符合永久性建筑且沒有圍護結(jié)構(gòu)的按照其底板水平面積的一半進行計算。挑廊與檐廊同樣適用于此面積計算標準。

2.6 房屋其他建筑面積計算

在房屋面積的計算中，必須滿足層高2.2 米、屬于永久性建筑等原則，才能進行建筑面積的計算，對于層高小于2.2 米或裝飾性幕墻等系列的建筑不計算其建筑面積。在對建筑面積的計算過程中要注意對建筑的區(qū)分，以保護房產(chǎn)所有人的基礎(chǔ)利益。例如房屋過街樓的底層面積、臨街樓房與挑廊下的主底層作為具體的公共道路街巷的主通行部分、房屋的屋頂有柱和有蓋但是沒有實際圍護的主墻體、作為建筑造型性裝飾或是用于觀景娛樂的實際建筑設(shè)施等，不進行具體建筑面積的計算。

3、房產(chǎn)面積的計算規(guī)則

房產(chǎn)面積計算主要分為預算與實算兩種方式，預算值根據(jù)建筑圖紙對房屋建筑進行面積預測算，實算是在建筑施工完成后，在實地進行相應的勘察進而根據(jù)實際數(shù)據(jù)進行面積計算。

3.1 施工圖紙預測量面積計算

施工圖紙預測量面積是測算工作人員根據(jù)已報審批的工程圖紙進行的測算，在預測算的過程當中相關(guān)數(shù)據(jù)的測量要在圖紙中進行明確的標注及具體說明，以保障后期建筑面積出現(xiàn)測量差距后進行二次核對，圖紙預測算工作需要專業(yè)的人員進行操作，以保障建筑面積測算的準確性。

3.2 房產(chǎn)實際面積測算

房產(chǎn)實際面積測算是在建筑竣工之后，工作人員經(jīng)過實地勘察進行的面積計算。在這一過程當中，所有的數(shù)據(jù)都是經(jīng)現(xiàn)場采集、計算形成的，具有真實性。但由于建筑施工中的些許偏差，會造成實測與預測之間的數(shù)據(jù)差異，因此工作人員要結(jié)合預測所使用的建筑圖紙進行精準的分析，以找到數(shù)據(jù)誤差的根源。在找到數(shù)據(jù)誤差的來源之后，工作人員要結(jié)合前期的標注在此進行針對性的測量，以分析數(shù)據(jù)誤差的存在，進而更好的為面積測算服務。

結(jié)語：

房屋建筑面積計算在房產(chǎn)行業(yè)中屬于重要的工作種類之一，房產(chǎn)面積測繪能夠極大的保障購房者的利益，維護供需雙方良好的關(guān)系。根據(jù)上文可知，房產(chǎn)面積測繪從多個方面著手，因此在進行房產(chǎn)測繪的過程中，工作人員要明確測繪的基本范圍與方法，進而開展更加精確的面積測算工作。另外工作人員要要相應的提高工作質(zhì)量與效率，完成建筑面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作，保障房產(chǎn)面積計算的準確性。