李其樂

摘 要：近年來，在老百姓“望房興嘆”的市場大環(huán)境下，政府不斷頒布強有力的宏觀調(diào)控政策，對我國房地產(chǎn)市場中房產(chǎn)價格的理性回落起到了積極的作用。本文通過對“租購?fù)瑱?quán)”這一政策的利益框架分析，來探究這一政策下各相關(guān)利益主體的利益關(guān)系，分析其利益實現(xiàn)方式，最終得出整個依賴于房地產(chǎn)市場的金融體系是最大獲益者這一結(jié)論。

關(guān)鍵詞：租購?fù)瑱?quán)；利益分析

2017年3月，住建部有關(guān)負責(zé)人在國新辦發(fā)布會上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購?fù)瑱?quán)”瘋狂宣傳，火遍大江南北。本文將以此為實例，運用利益分析方法框架進行簡要分析。

1 利益相關(guān)主體及需求分析

1.1 政府

黨和政府始終以全心全意為人民服務(wù)為宗旨，它的利益需求自然是全心全意為人民服務(wù)，給人民更幸福的生活，讓國家更加繁榮富強。但我們也知道，政府自然也會追求自身的利益。因為做到了前面幾點，人民才會擁護黨和政府。這樣便成為了一種“良性”循環(huán)。而在這其中，還需要分為中央政府和地方政府兩個利益主體。作為此次租購?fù)瑱?quán)的大力推行者，深層次原因分兩方面：一是政治層面，以前中央政府論政績唯GDP高低論英雄，現(xiàn)在變化的一個點在于中央政府對地方政府評價標(biāo)準(zhǔn)的變化，在全國金融工作會議上，中央政府指出“各級地方黨委和政府要樹立正確政績觀，嚴(yán)控地方政府債務(wù)增量，終身問責(zé)，倒查責(zé)任”。二是經(jīng)濟層面，中央政府的這句話就意味著使用GDP和債務(wù)雙重標(biāo)準(zhǔn)對地方政府進行考核，那此時地方政府關(guān)鍵點在于控制債務(wù)增量，控制債務(wù)的同時GDP繼續(xù)增長，只能增加收入。這時中央向地方政府指了一條明路——租購?fù)瑱?quán)，政府拿出少量的優(yōu)質(zhì)地塊給國企進行只租不售類住房建設(shè)。

1.2 房地產(chǎn)商

作為房地產(chǎn)商，它的利益需求自然就是盈利。房價的下行以及更多的人選擇租房對靠賣房子為生的地產(chǎn)商來說是致命威脅。原因有以下兩點：一是租購?fù)瑱?quán)后就代表地產(chǎn)商所宣稱的戶口、教育、醫(yī)療等資源優(yōu)勢化為烏有，這勢必加大物業(yè)的周轉(zhuǎn)周期，即去庫存周期加長。而周期加長后，地產(chǎn)商若繼續(xù)加杠桿，及其容易造成銀行“壞賬”過多，最終導(dǎo)致金融體系崩盤。二是金融監(jiān)管的主體正慢慢轉(zhuǎn)向融資實體企業(yè)上，房地產(chǎn)過往所依賴的表外貸款受到嚴(yán)格監(jiān)管，正常貸款都可能要受到限制。所以租購?fù)瑱?quán)算是打著了地產(chǎn)商的七寸。地產(chǎn)商逐漸遠離賺快錢的時代，深度城市化正在來臨。

1.3 金融機構(gòu)

對銀行、信托等金融機構(gòu)而言，它們的需求是高質(zhì)高效的盈利。所以這就決定了它有點“墻頭草”。銀行喜歡做按揭貸款，因為違約率低且收益好曾一直受到熱捧，地產(chǎn)行業(yè)的錢賺的快且收益率好一直受到銀行的青睞，銀行也不愿意將錢貸款給實體經(jīng)濟企業(yè)，實體經(jīng)濟企業(yè)收益率低且違約率高一直被銀行所嫌棄。但是隨著地產(chǎn)行業(yè)黃金時代的結(jié)束，通過地產(chǎn)行業(yè)賺快錢的時代將要“一去不復(fù)返”了。自然，收益率的下降促使金融機構(gòu)的錢流入實體經(jīng)濟。

1.4 普通市民

這次租購?fù)瑱?quán)可看做是政府對資源的強行分配，有利于縮小貧富差距。對于加杠桿想賺“快錢”的多套住房擁有者甚至投機者來說固然不是一件好事，但是心態(tài)需放平，房價的上漲已經(jīng)讓這些人賺了許多。普通無房市民固然是受益者，未來的政策走向確實是“房子是用來住的”，但也不必高興太早，政策的具體實施細則還未出來，但是還需早點做好準(zhǔn)備。

2 利益關(guān)系分析

我個人認(rèn)為，中央政府還沒有下定決心建立樓市健康發(fā)展的“長效機制”（也可以說未出臺“租購?fù)瑱?quán)”政策）時，房地產(chǎn)商、金融機構(gòu)和地方政府以及投機者是以盈利為共同利益的，但在這中間，金融機構(gòu)和地方政府以及投機者與房地產(chǎn)商的關(guān)系并不緊密。只要房地產(chǎn)商被限制“能力”，相信這三方自然馬上會隨之遠去。而無房者自然和房地產(chǎn)商存在利益矛盾，因為房地產(chǎn)商加大杠桿的存在不僅讓中央政府對金融體系的平穩(wěn)運行表示擔(dān)憂而且激化了社會貧富階級的矛盾。而該機制的出臺，徹底瓦解了金融機構(gòu)和地方政府以及投機者和房地產(chǎn)商的利益“聯(lián)盟”。這就使得現(xiàn)實向著中央政府寫好的“劇本”穩(wěn)步推進。

3 利益實現(xiàn)方式與分配結(jié)果分析

政策對市場形成的影響，不僅需要考驗可行性，還要考驗其制定者的意志和決心，更重要的是政策的出發(fā)點是基于什么邏輯。過去的樓市調(diào)控，被認(rèn)為都是“短期政策”，如何建立樓市健康發(fā)展的“長效機制”，就成了顛覆政策本身的行為。時下被炒得最熱的“租購?fù)瑱?quán)”，僅僅是樓市長效機制之下，催生的其中一個措施。

討論“租購?fù)瑱?quán)”對房價的影響，確實是很有意義的，因為這是自1998年房地產(chǎn)市場化改革之后，又一個重要舉措。如果說前二十年中國房地產(chǎn)市場是以滿足市場購買為主，那么以后可能要轉(zhuǎn)入滿足租賃為主。近十年來，中國社會貧富差距越來越大，整個金融市場的資源大部分流向了房地產(chǎn)市場，拉大貧富差距的其中一個重要因素，是房價的過快上漲。但要想讓已經(jīng)在房地產(chǎn)市場賺得盆滿缽滿的投資者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)到手的利益，或者說阻止投資者更進一步的持有房產(chǎn)，是一件非常困難的事情。因此，社會發(fā)展模式需要做出根本性改變，從更注重效率轉(zhuǎn)變至更注重公平，才是一切政策決斷的先行條件。注重公平的政策，就是要從更多的受益者身上，轉(zhuǎn)移一部分給未曾受益或受益過少的民眾。

房地產(chǎn)市場要做到這一點，必須要解決兩件事，一個是降低買房者的投資回報，具體措施有兩個，一個是增加買房者的成本，比如資金成本和時間成本，二是對增值部分加大征稅力度?？傮w來說，“鎖定”交易量和價格是目的。“鎖定”了交易量，就能遏制更多資金涌入到房地產(chǎn)，“鎖定”了價格，就不至于使得房產(chǎn)持有者因過于恐慌而信用違約，沖擊到整個金融體系。而后才是強力推行“租購?fù)瑱?quán)”，加大租賃市場供給力度，并打消房產(chǎn)持有者長期空置、等待價格上漲出售的念頭，使其不得不出租，因為房子有價無市，就算能賣出去，也要繳納巨額的稅費，基本上就不賣了。對于租房者來說，政府的考慮是，一方面要創(chuàng)造一個可信任的租房環(huán)境，降低無房者的恐慌和抱怨；另一方面會促使整個租金市場形成穩(wěn)定的金融現(xiàn)金流。從而將租金轉(zhuǎn)移至房產(chǎn)持有者，房產(chǎn)持有者再把租金以還貸的形式給銀行，不至于整個房地產(chǎn)市場資金鏈斷裂。

因此，“租購?fù)瑱?quán)”要從根本上來說，真正得到利益最大的既不是出租者，也不是租房者，而是銀行，以及整個依賴于房地產(chǎn)市場的金融體系。否則的話，更多的人會透支信用去買房地產(chǎn)商加大杠桿賣的房，而出租者如果出現(xiàn)價格下跌，會想盡一切辦法去賣房，這是政策層面不愿意看到的。

未來可能會呈現(xiàn)這樣一個情景，房地產(chǎn)商和投機者在拼命還銀行貸款，絕大部分的無房者已經(jīng)租房，在拼命繳納租金。而銀行等金融機構(gòu)，不僅避免了一場巨大的危機，而且因為房地產(chǎn)商不再賺“快錢”而有更多的現(xiàn)金流提供給實體企業(yè)，加上中央和地方政府的優(yōu)惠政策，“實業(yè)誤國，炒房興邦”的所謂“真理”定會煙消云散。

參考文獻

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