徐焱 云南民族大學(xué)法學(xué)院

一、緒論

社會(huì)在發(fā)展，人們的觀念和消費(fèi)水平也在發(fā)展，然而人們對(duì)宅基地的使用就不再像從前一樣只是用來(lái)解決住房的問(wèn)題，而是希望能將其利用起來(lái)創(chuàng)造跟多的利益，然而現(xiàn)行法律對(duì)宅基地的規(guī)定還停滯不前同就導(dǎo)致宅基地使用權(quán)所存在的一些問(wèn)題就越來(lái)越顯著了。有的人想回農(nóng)村但是卻因?yàn)槠錇槌擎?zhèn)戶口而愿望不能得以實(shí)現(xiàn)，而農(nóng)村里的農(nóng)民又希望得到更多的融資，希望能用宅基地去融資但因?yàn)榉傻南拗贫竿荒艿玫綄?shí)現(xiàn)，種種的矛盾，體現(xiàn)了我國(guó)關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法還是存在一定的問(wèn)題。

二、我國(guó)宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)狀

（一）立法現(xiàn)狀

根據(jù)《物權(quán)法》第153條可以看得出來(lái)物權(quán)法對(duì)宅基地使用權(quán)并未有太多的規(guī)定，而是將它的解釋留給了土地管理法和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并且物權(quán)法中的相關(guān)規(guī)定也較為的保守，然而我國(guó)《土地管理法》對(duì)于《物權(quán)法》交給他的宅基地使用權(quán)問(wèn)題的規(guī)定也是沒(méi)有過(guò)多過(guò)細(xì)的闡述，僅在第十一條和第六十二條、第六十三條等為數(shù)不多的法條里提到宅基地使用權(quán)，所以因立法的保守也為后面的司法現(xiàn)狀帶來(lái)了一定的問(wèn)題。

（二）司法現(xiàn)狀

我國(guó)的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)讓、繼承、租賃、入股、抵押等等但是這些方式大多數(shù)都不被法律認(rèn)可只能是私下流轉(zhuǎn)，比如轉(zhuǎn)讓中法律只允許本集體對(duì)本集體成員轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢蓪?duì)城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓?zhuān)F(xiàn)實(shí)中存在此種轉(zhuǎn)讓是由于立法的保守和不明確，也無(wú)司法解釋一類(lèi)的處理給予法律援引的原因，使得法院對(duì)關(guān)于宅基地使用權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同這一類(lèi)案件的判決帶來(lái)了不少的困難，同類(lèi)的案件不同的法院因?yàn)槠湓姆蓷l文有所不同使得判決結(jié)果有所不同，而這些判決有所不同主要是圍繞國(guó)務(wù)院辦公廳和國(guó)土資源部發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》和《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》而有所不同的。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

（一）立法不夠明確，法律規(guī)定與現(xiàn)行法律政策相互矛盾

由于立法比較原則化，過(guò)于籠統(tǒng)不明確，才使得本作為社會(huì)福利和居住保障措施的宅基地變得不在有其該有的功能。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定和《繼承法》第3條的規(guī)定可以得出宅基地由于繼承法的規(guī)定而可合法的獲得另一處宅基地，由此可以看出農(nóng)民可能因繼承的原因而擁有一戶多宅，也就可以看出法律規(guī)定與法律規(guī)定之間存在著自相矛盾的情況。

（二）宅基地使用權(quán)登記存在問(wèn)題

法律關(guān)于宅基地使用權(quán)登記的規(guī)定由行政法規(guī)來(lái)體現(xiàn)的，但翻看《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》來(lái)看法律對(duì)宅基地使用權(quán)的登記的規(guī)定較為籠統(tǒng)，并且較為，也未對(duì)宅基地使用權(quán)辦理變更登記和注銷(xiāo)登記的具體問(wèn)題進(jìn)行闡述。并且對(duì)登記的人員也沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的要求，使得整個(gè)過(guò)程都比較的松散。

（三）宅基地使用權(quán)的取得的條件和程序存在問(wèn)題

法律規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，而農(nóng)民們則有通過(guò)繼承，或一些不正當(dāng)?shù)姆绞街粸槟苋〉酶嗟恼兀灿械牟活櫿叻傻囊?guī)定為房子加層，蓋陽(yáng)臺(tái)，搭簡(jiǎn)易房來(lái)，只為得到跟多宅基地，這就使得一宅多戶屢見(jiàn)不鮮，這樣的問(wèn)題存在是立法的矛盾導(dǎo)致的問(wèn)題也是宅基地取得條件與程序的問(wèn)題，雖然《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序但是這些權(quán)利也集中在政府手里，使得這種權(quán)利可能會(huì)被村干部輕易的利用，以權(quán)謀私，使得有關(guān)系的人能得到更多的宅基地，無(wú)權(quán)的人就被更加難申請(qǐng)，損害了農(nóng)民的利益，使得作為社會(huì)保障并且具有福利性質(zhì)的宅基地變了味道，同時(shí)法律也未就多占超出的土地做出明確的懲罰和有效的措施。

（四）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)存在問(wèn)題

宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)讓?zhuān)^承，入股，抵押等多種的方式，但法律上只有繼承是合法的，可見(jiàn)我國(guó)對(duì)其態(tài)度是限制的，然而社會(huì)在不斷的發(fā)展，人們的思想也在不停的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)也在不停發(fā)展，法律對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定還一直未更新使得出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，如由于農(nóng)民向城鎮(zhèn)走但又只能在農(nóng)民之間流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)較為局限，使之不能流轉(zhuǎn)而閑置造成了宅基地閑置浪費(fèi)嚴(yán)重因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)的局限，農(nóng)村宅基地市場(chǎng)需求不足導(dǎo)致住宅賣(mài)出價(jià)格偏低；而城鎮(zhèn)房屋可自由流轉(zhuǎn)，農(nóng)村房屋不可自由流轉(zhuǎn)使二者發(fā)展存在地位上的不平等違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平性原則。

四、宅基地使用權(quán)制度的完善措施

（一）完善法律，放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

從我上述宅基地使用權(quán)制度的流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀中的地方改革來(lái)看，放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，使得想要回歸田園的城市人得已回歸，想要融資的農(nóng)民得以如愿融資，想要來(lái)農(nóng)村發(fā)展的投資人得以投資，并且使得宅基地得到最大化的利用。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活水平提高，作為生活保障性的宅基地，因?yàn)榉傻囊?guī)定而存在著大量的閑置，使得去城市居住的農(nóng)民無(wú)法將農(nóng)村的房子轉(zhuǎn)讓出導(dǎo)致其一直閑置著，出現(xiàn)大量的空心村，然而想要回到農(nóng)村的城鎮(zhèn)居民因?yàn)榉傻南拗贫荒芑厝ァＫ酝晟莆覈?guó)關(guān)于宅基地使用權(quán)的法律對(duì)于宅基地使用權(quán)的發(fā)展至關(guān)重要，我國(guó)限制宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題主要還是國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的“兩個(gè)文件”，希望能對(duì)其完善，使得我國(guó)的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題能適應(yīng)我國(guó)的社會(huì)發(fā)展。

（二）完善宅基地使用權(quán)的登記制度

登記制度應(yīng)該本著減負(fù)和方便的原則，減少登記制度中繁瑣的程序，提出重要必行的程序來(lái)走，化繁為簡(jiǎn)，并在辦理的同時(shí)一次性告訴辦理人需要準(zhǔn)備的材料和怎樣的材料形式才是合格和標(biāo)準(zhǔn)的，避免了未辦一個(gè)證來(lái)回跑無(wú)數(shù)次，也從而提高了辦證效率。對(duì)一宅多戶，宅基地明顯超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的行為做出具體的規(guī)定，對(duì)于超出的地方應(yīng)當(dāng)有償?shù)氖褂?，使得宅基地的浪費(fèi)閑置問(wèn)題得以解決。同時(shí)也要加強(qiáng)登記制度的監(jiān)管，有了好的制度還要有好的監(jiān)管才能使之順利進(jìn)行，對(duì)于登記內(nèi)容要明確規(guī)定村內(nèi)宅基地的情況，對(duì)村內(nèi)宅基地的土地情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和記錄，使用集體土地證書(shū)予以確認(rèn)并補(bǔ)發(fā)，以便了解其中還存在的問(wèn)題，每年都進(jìn)行不定期的抽查對(duì)于不誠(chéng)實(shí)的現(xiàn)象給予處罰，對(duì)于不符合條件的給予查處，不符合審批條件的不予辦理，所以對(duì)于宅基地使權(quán)的登記我們要做到細(xì)致和縝密，對(duì)于出現(xiàn)的情況要不斷的完善。

（三）完善宅基地使用權(quán)取得條件和程序

對(duì)于宅基地使用權(quán)取得條件應(yīng)當(dāng)規(guī)定的詳細(xì)具體并且要簡(jiǎn)單易懂，努力完善法律對(duì)這一問(wèn)題的規(guī)定，并對(duì)以假離婚、假分家等方式來(lái)取得宅基地的行為做出有效的懲罰機(jī)制，對(duì)于亂占宅基地，批少建多的現(xiàn)象給予合理分規(guī)制，嚴(yán)格監(jiān)管宅基地使用權(quán)取得的條件和程序，保證農(nóng)民的權(quán)利不被損害。

（四）放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

隨著社會(huì)的發(fā)展，人們生活質(zhì)量在不斷提高，經(jīng)濟(jì)水平也不斷的上升，原有的宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定已經(jīng)不太適用在現(xiàn)行的法律里了，所以放寬宅基地的流轉(zhuǎn)是必然的，而由于我國(guó)的法律使得原本屬于物權(quán)法用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)失去了其收益的功能，既然我們承認(rèn)它屬于私法范疇那么我們也應(yīng)給予其應(yīng)有的權(quán)利，然而現(xiàn)實(shí)是有些想進(jìn)城鎮(zhèn)的村民進(jìn)不去想回農(nóng)村的城鎮(zhèn)居民回不來(lái)，也使得在城鎮(zhèn)買(mǎi)房的人，處理不了農(nóng)村的住宅就使之空閑，成無(wú)戶宅，浪費(fèi)了土地資源，使得想投資宅基地的投資人投不了，土地只能閑置不能起到其應(yīng)有的用途，因此我認(rèn)為有必要放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)收入的上升，依舊沿用我國(guó)的現(xiàn)行法律對(duì)于農(nóng)村宅基地的規(guī)定已經(jīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際不符，其缺陷也日益明顯，。所以我們對(duì)宅基地使用權(quán)的放寬是很有必要的，相信這是社會(huì)發(fā)展的需要，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。筆者對(duì)該問(wèn)題的探究也比較的粗淺，但我仍然相信宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一定會(huì)放寬，甚至是自由流轉(zhuǎn)的。