■ 王誠軍

英國《金融時報》于2018年10月5日刊出一篇題為《Machines switch to disrupting property valuers房產(chǎn)估價師會被機(jī)器取代嗎？》的文章，從知名媒體的視角討論了在自動評估模型、大數(shù)據(jù)背景下，評估這項專業(yè)工作在“藝術(shù)與科學(xué)”之間擺動的有趣問題以及評估行業(yè)是否為機(jī)器所替代的問題。此文與筆者2011年11月11日在《中國會計報》撰寫的《評估行業(yè)再現(xiàn)“機(jī)器吃人”》較為相近，所不同的是時間上相差了8年，視角也從美國轉(zhuǎn)向了英國和歐洲。八年之后對比閱讀兩文是件十分有趣的事。

金融時報一文指出大數(shù)據(jù)的應(yīng)用使得評估的“科學(xué)性”屬性上升，給評估行業(yè)帶來的重大影響就是評估行業(yè)很可能會被機(jī)器取代：“大數(shù)據(jù)的先驅(qū)者正在承諾給房地產(chǎn)估值業(yè)務(wù)帶來一場革命，在藝術(shù)與科學(xué)之間的頻譜上將其推向科學(xué)。通過借助海量數(shù)據(jù)集提供更快、更準(zhǔn)確的估值……一些評估公司，如英國的Hometrack，向銀行提供近乎即時的住宅地產(chǎn)自動估價已有多年。這使得銀行能夠提供更快的抵押貸款決策（有時在兩分鐘內(nèi)），從而削減成本并改善客戶服務(wù)。荷蘭初創(chuàng)企業(yè)GeoPhy在起步階段對荷蘭所有860萬套房產(chǎn)進(jìn)行估價。它利用荷蘭土地登記局(Kadaster)的數(shù)據(jù)，輸入所有記錄在案的交易，然后將其與數(shù)百個其他相關(guān)數(shù)據(jù)集（包括衛(wèi)星圖像）結(jié)合起來。該公司已將覆蓋范圍擴(kuò)展至英國的4850萬套房產(chǎn)，美國本土48個州的1.47億套房產(chǎn)。它的目標(biāo)是走向全球，目前約有8.2萬名估價師受雇于美國房地產(chǎn)評估行業(yè)，該行業(yè)每年價值約120億美元。這可能是人類逐漸被機(jī)器取代的又一個領(lǐng)域。由于成本更低、報告的頻率和可靠性、欺詐行為更少，一些大型房地產(chǎn)公司已開始嘗試自動估值。例如，GeoPhy正在向房利美(Fannie Mae)提供其有敞口的1900萬套房產(chǎn)的月度估價。這家美國抵押貸款提供商此前已習(xí)慣于每三年重新評估一次房地產(chǎn)資產(chǎn)組合?！?/p>

該文也客觀地對自動估值提出了一定的質(zhì)疑，反映了一些有利于評估行業(yè)的呼聲：“房地產(chǎn)專家表示，自動估價有多大價值，只有經(jīng)歷一個經(jīng)濟(jì)周期才能得到驗(yàn)證。一些評估公司私下承認(rèn)，該行業(yè)所用的方法仍是“在制品”，盡管源源不斷的新數(shù)據(jù)使其不斷得到改進(jìn)……由于在租賃條款和收入流方面缺乏透明度，商業(yè)地產(chǎn)在本質(zhì)上更難估價……凱姆斯資本(Kames Capital)的房地產(chǎn)投資主管菲爾.克拉克(Phil Clark)表示，自動估價前景廣闊，但應(yīng)謹(jǐn)慎對待……房產(chǎn)估價將永遠(yuǎn)既依賴于科學(xué)方法，也依賴于判斷。高檔房產(chǎn)，比如每30年才轉(zhuǎn)手一次的黃金地段旗艦店，用自動化方法估價尤其困難，因?yàn)閿?shù)據(jù)點(diǎn)太稀缺了。投資者還希望對任何給定估價都有一個明確解釋。“永遠(yuǎn)都需要一名估價師。我們并不在基于屏幕的市場上運(yùn)營，”克拉克說。

會計報一文指出，2011年，美國白宮表示將推出一系列行政措施幫助穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，聯(lián)邦住房金融署當(dāng)天即宣布了一系列改革住房再融資項目（HARP）的措施，其中有一條針對評估的舉措：如果使用房利美、房地美提供的自動價值評估模型，就無需重新進(jìn)行房產(chǎn)評估。這條舉措的出發(fā)點(diǎn)是為貸款申請人降低評估費(fèi)用，然而其對美國評估行業(yè)的打擊已再明顯不過，這再次印證了近10年來北美主要評估組織所擔(dān)憂的“機(jī)器吃人”局面。自動評估模型的主要數(shù)據(jù)質(zhì)量決定了其準(zhǔn)確性和有效性。用于自動評估模型的數(shù)據(jù)來自公共記錄、多種報價系統(tǒng)和傳統(tǒng)的不動產(chǎn)記錄資料。迅速發(fā)展的數(shù)據(jù)庫和信息采納系統(tǒng)，在最近10年中大大提高了自動評估模型的適用性。20世紀(jì)90年代以來，自動評估模型逐步具備了商業(yè)可行性，這是因?yàn)槭姓椭菡延杏嬎銠C(jī)化不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫可以提供資料，計算機(jī)成本大幅下降，二手抵押市場發(fā)展推動了對自動評估模型的需求。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾公司的統(tǒng)計，自動評估模型在2002年度住宅類不動產(chǎn)抵押市場新增貸款中10%的項目發(fā)揮了作用，其用途將越發(fā)廣泛：從檢驗(yàn)傳統(tǒng)評估方法的結(jié)論到確定財產(chǎn)價值的唯一手段。特別是在具有大量近期交易數(shù)據(jù)且存在同類資產(chǎn)的房地產(chǎn)市場上，自動評估模型能夠較好地發(fā)揮其作用。例如在某些房地產(chǎn)信息庫中，某項房產(chǎn)可以采集到260多條信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過評估師或評估機(jī)構(gòu)收集到的信息量。分析這些信息得出的評估結(jié)論，已開始挑戰(zhàn)專業(yè)評估師的準(zhǔn)確性。自動評估模型在節(jié)約時間、節(jié)約成本、獨(dú)立性等方面的優(yōu)勢，也使得越來越多征稅部門和金融部門依賴自動評估模型?！詣釉u估模型優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的。第一，自動評估模型通常是一種效率高和成本低的方法。如評估師對獨(dú)戶家庭住宅的傳統(tǒng)評估常要花費(fèi)數(shù)百美元，時間也需數(shù)日甚至數(shù)周。然而自動評估模型只需花費(fèi)不到100美元，時間僅需幾分鐘。第二，自動評估模型通常被認(rèn)為能提供更客觀和一致的評估價值，因?yàn)槿斯ぴu估往往會采用不同的方式，評估人員也可能受到貸款人的壓力。第三，自動評估模型可用于驗(yàn)證傳統(tǒng)評估，特別是在高風(fēng)險貸款中。……北美評估行業(yè)對自動評估模型的抵制并無成效。社會經(jīng)濟(jì)形勢及技術(shù)手段的發(fā)展，一直在更改著評估行業(yè)生存的空間和方式。

該文也分析了自動評估模型的不足和評估行業(yè)對其的抵制：對于不具備量大質(zhì)同特點(diǎn)的資產(chǎn)，自動評估模型不適用；由于未進(jìn)行實(shí)地勘勘查，自動評估模型也不可能充分考慮貶值因素、磨損狀況和財產(chǎn)更新等因素；自動評估模型的銷售商不向公眾公開其自動評估模型的方法，這種自主開發(fā)的性質(zhì)也使人們對模型的“黑箱”技術(shù)產(chǎn)生了擔(dān)心；一些部門擔(dān)心自動評估模型可能會無意識地將一些偏見帶到相關(guān)分析中。為此，美國幾大評估專業(yè)組織聯(lián)手對其提出異議，呼吁警惕民用房地產(chǎn)評估領(lǐng)域的“機(jī)器吃人”現(xiàn)象，甚至在專業(yè)準(zhǔn)則及行業(yè)內(nèi)部將AVM 估值稱為“evaluation”，以區(qū)別于“評估valuation”?！睹绹u估準(zhǔn)則》也指出：“自動評估模型結(jié)果本身并不是評估，自動評估模型結(jié)果的提供也不是評估報告。

以上兩文雖然都側(cè)重于房地產(chǎn)評估（受大數(shù)據(jù)影響更甚），但在一定意義上也反映了評估行業(yè)所面臨的共同問題，表明了評估行業(yè)與社會公眾對自動評估模型、大數(shù)據(jù)等技術(shù)革新對評估行業(yè)生存與發(fā)展空間所帶來影響的關(guān)注與擔(dān)心。在“藝術(shù)與科學(xué)之間的頻譜上”將評估“推向科學(xué)”是一個很有趣的表述，其實(shí)質(zhì)是關(guān)于評估專業(yè)藝術(shù)性與科學(xué)性的悖論討論的延續(xù)，也是評估技術(shù)、行業(yè)能否被技術(shù)所替代的討論。評估專業(yè)的“藝術(shù)與科學(xué)”屬性，實(shí)際上是自評估行業(yè)產(chǎn)生以來一直在討論、爭執(zhí)的悖論問題。強(qiáng)調(diào)“藝術(shù)”屬性，是因?yàn)楣乐悼偸墙⒃谝欢ń?jīng)驗(yàn)和主觀判斷的基礎(chǔ)之上，所以各國評估理論中都對此予以認(rèn)可；強(qiáng)調(diào)“科學(xué)”屬性，則是評估行業(yè)一直以來的追求----通過對評估途徑、參數(shù)數(shù)據(jù)的選擇力求使評估的專業(yè)意見結(jié)論更加“合理”。筆者在此特別使用了“合理”這個詞語，而未使用“準(zhǔn)確”、“客觀”等表達(dá)方式，這也從一定意義上表明了筆者認(rèn)為評估專業(yè)工作具有的“藝術(shù)性”。

兩文對技術(shù)革新對評估行業(yè)影響的分析并未完全一邊倒，而是做了客觀的分析。在數(shù)據(jù)充分且能夠大量準(zhǔn)確采集的情況下，對“量大質(zhì)同”的標(biāo)的物，運(yùn)用科學(xué)的手段和數(shù)學(xué)運(yùn)算等能夠使得評估的結(jié)果相當(dāng)“合理”，且成本低廉、效率極高、獨(dú)立客觀，自然為委托者、使用者（銀行等）所熱衷，這是評估行業(yè)所無法抵制的。但另一方面，對于相當(dāng)數(shù)量的“量不大質(zhì)不同”的標(biāo)的物，在得不到大量數(shù)據(jù)支持的情況下，運(yùn)用科學(xué)的手段和數(shù)學(xué)運(yùn)算則不可能合理得出標(biāo)的物的“合理價值”，那就只能去依賴評估的“藝術(shù)”屬性——即由具有專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性的專業(yè)評估師去進(jìn)行合理估算。筆者在多年前考察美加物業(yè)稅評估體系時，就特別注意到各地方的稅基評估機(jī)構(gòu)在運(yùn)用批量評估等手段對作為納稅標(biāo)的的房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，都強(qiáng)調(diào)要過濾“統(tǒng)計上的噪聲”，相當(dāng)一部分無法用數(shù)學(xué)統(tǒng)計方式分析價值的物業(yè)無法適用批量評估，只能依賴專業(yè)人員的個別分析、判斷。這可能是評估專業(yè)工作“藝術(shù)與科學(xué)”屬性的最好體現(xiàn)吧。