鄭智維

“2019年，全國可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見底。未來，多個(gè)城市的微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)?！?/p>

2018年12月18日，山東菏澤發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，打響本輪樓市調(diào)控政策松綁第一槍。

緊接著，12月19日，廣州市住建委發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》，2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象。

……

由于樓市庫存大、市場低迷，一些城市樓市調(diào)控政策開始松動。

12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會議為新一年的房地產(chǎn)市場定了調(diào)：堅(jiān)持房地產(chǎn)因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

和此前相比，2019年樓市調(diào)控政策有哪些調(diào)整？房住不炒如何落到實(shí)處？樓市走向如何？帶著這些問題，《民生周刊》記者進(jìn)行了深入采訪。

微調(diào)潮

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁，繞不過衡陽和菏澤這兩座城市。然而，作為最典型代表的松綁城市，衡陽和菏澤并不承認(rèn)放松限價(jià)和限售。

菏澤住建局給出的說法是：并非取消限售，而是取消限制住房轉(zhuǎn)讓期限。衡陽住建局如出一轍：并非取消新建商品房限價(jià)，而是暫停執(zhí)行。

被認(rèn)為是樓市政策從緊到寬松的重要變化，菏澤取消樓市限售有著極強(qiáng)的信號意義。然而，為什么是菏澤？

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。“以往，三四線城市庫存消化速度較快，而現(xiàn)在，因受棚改政策調(diào)整、市場需求透支等因素影響，庫存基本面在發(fā)生變化。”他解釋說。

事實(shí)上，由于信貸政策是央行等更高級別把控，對于很多城市而言，可以自主掌握的調(diào)控政策只有限價(jià)和限售。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，地方政府在2018年年末如此急切地松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，很大程度上是因?yàn)橥恋刎?cái)政吃力。依賴房地產(chǎn)發(fā)展的地方遇到房地產(chǎn)降溫，松綁調(diào)控是必然選擇。

那么，“菏澤式”的樓市松綁是否會形成示范效應(yīng)？“2019年，全國可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見底。未來，多個(gè)城市的微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)。”張大偉認(rèn)為。

在他看來，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴(yán)為主，但相較之前過于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，部分城市樓市明顯調(diào)整局部市場，會有政策微調(diào)的可能性。

從分類調(diào)控到分類指導(dǎo)

2018年12月19日至21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開。會議提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

從表述來看，政策有微妙變化。以往強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控，而現(xiàn)在提出分類指導(dǎo)，未來中央對于地方的樓市管控或更強(qiáng)調(diào)“指導(dǎo)”的概念。

在深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉看來，未來中央只把控房價(jià)和成交量、基準(zhǔn)利率和信貸投放、房地產(chǎn)相關(guān)稅種和稅率等幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)和工具，調(diào)控具體政策（如限購、限價(jià)、限售等）地方可以自主決定。

一方面，調(diào)控政策的制定、發(fā)布、松綁或升級的權(quán)利交給地方；另一方面，主體責(zé)任也歸到地方。“房價(jià)、成交量不能大起大落，地價(jià)也要穩(wěn)定、預(yù)期也要穩(wěn)定，中央將會以嚴(yán)格的約談和問責(zé)考核地方。”李宇嘉說。

顯然，住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括像2018年實(shí)施的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年也將常態(tài)化。

在城市主體責(zé)任方面，此次政策明確了加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價(jià)考核的內(nèi)容?！斑@其實(shí)強(qiáng)調(diào)了兩項(xiàng)工作?！眹?yán)躍進(jìn)說，“一是要加強(qiáng)市場監(jiān)測，二是要評價(jià)考核，所以預(yù)計(jì)2019年針對各地政府會有更為細(xì)化的考核內(nèi)容，這也會對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和評價(jià)體系形成影響。”

樓市“三穩(wěn)”

從棚戶區(qū)改造規(guī)模來看，2019年預(yù)計(jì)約為500萬套，比2018年稍低，低于2017年的600萬套，但仍處于高位。棚改貨幣化比例大概在40%，這將使三四線樓市不至于過快冷卻。

“不過，2018年明確了棚改專項(xiàng)債取代棚改貸款（PSL），專項(xiàng)債用途很明確，擴(kuò)張信用的能力遠(yuǎn)低于棚改貸款，預(yù)計(jì)2019年三四線樓市將明顯降溫?！崩钣罴畏治觥?/p>

此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長王蒙徽表示，2019年將以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在李宇嘉看來，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為內(nèi)容的“三穩(wěn)”是住建部貫徹中央“六穩(wěn)”——穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外資、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期的重要舉措。

“這意味著2019年不管是房價(jià)地價(jià)還是銷售和開發(fā)投資，都將在2018年的高位基礎(chǔ)上穩(wěn)定和平衡，上下跌幅不超過10%?！崩钣罴握f，之所以表態(tài)調(diào)控，主要是因?yàn)槟壳鞍俪沁€有2/3的城市房價(jià)在上漲，平均同比漲幅高達(dá)10%以上，庫存也在低位。如果2019年貨幣寬松，部分城市松綁政策，不排除房價(jià)反彈。

事實(shí)上，“三穩(wěn)”與2018年住建部的巡視要求相吻合。張大偉認(rèn)為，按照2018年年中明確的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對調(diào)控不力的城市還將繼續(xù)問責(zé)。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。