田偉 鄭鈞予 黃劍平

一、研究背景

物業(yè)管理是一項改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎工作，它與民生息息相關(guān)，具有樹立城市形象，完善城市功能的作用?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定：“國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平”。隨著人民生活水平的不斷提高，我國社會的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，這種矛盾體現(xiàn)在物業(yè)管理中，即業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理的高要求和物業(yè)管理水平落后的矛盾。

為了解決物業(yè)管理存在的問題，2012年，武漢市委、市政府以“城管革命進社區(qū)”為依托，將老舊住宅區(qū)納入“城管革命”體系進行考核，以助力老舊住宅區(qū)改造。2017年2月以來，武漢創(chuàng)新開展“紅色引擎工程”，“紅色物業(yè)”便是“八個紅色”中的一項重點任務，我市將“紅色物業(yè)”作為聯(lián)系服務群眾的重要平臺，讓物業(yè)既發(fā)揮服務功能，又發(fā)揮政治引領作用。

為同步落實武漢市物業(yè)管理政策，武漢市房產(chǎn)測繪中心（以下稱“我中心”）在2012年至2014年間，開展了老舊住宅區(qū)物業(yè)考評工作，即1.0老舊社區(qū)調(diào)查階段；自2015年至2016年，開展了新建小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域圖測繪工作的研究和探索，即2.0新建小區(qū)測繪階段；2017年至2018年，以物業(yè)管理區(qū)域圖成果為基礎構(gòu)建了武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)全新的行政備案流程，即3.0測繪成果與行政管理結(jié)合階段。

二、物業(yè)管理區(qū)域圖測繪1.0

2012年，為加強城市綜合管理，改善居民生活居住環(huán)境，進一步推進城市綜合管理進社區(qū)，鞏固老舊住宅區(qū)物業(yè)服務的工作，武漢市人民政府決定將全市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務納入城市綜合管理考評工作。該項目自2012年開始，計劃用三年時間使全市老舊住宅基本實現(xiàn)“環(huán)境美好、管理有序、服務周到、群眾滿意”的總體目標。受武漢市住房保障和房屋管理局委托，我中心承擔了該項工作的測繪任務，在全國范圍內(nèi)創(chuàng)造性地提出物業(yè)管理區(qū)域圖測繪的概念并加以實踐，為老舊住宅區(qū)物業(yè)服務納入城市綜合管理考評工作提供了基礎資料。

1.工作任務

以1∶2000房產(chǎn)管理圖為工作底圖，測制1：500比例尺《考評物業(yè)管理區(qū)域平面圖》，最后制作以區(qū)為單位的《考評社區(qū)分布圖》和《2012年、2013年、2014年中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務納入城市綜合管理考評社區(qū)分布圖》。

2.工作內(nèi)容

按照《中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務考核標準及評分細則》的要求，以1∶2000房產(chǎn)管理圖為工作底圖，實地調(diào)查社區(qū)范圍和考評物業(yè)管理區(qū)域范圍，摸清范圍內(nèi)的居委會、物業(yè)用房、停車位、攔車器、自行車棚、晾衣架、出入口、公示欄、崗亭、垃圾容器、問題設施的位置、數(shù)量等基本情況。

3.技術(shù)路線

根據(jù)考評工作實施方案總體要求，對列入考評的小區(qū)進行測繪，編制物業(yè)管理區(qū)域圖，為全市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)考評工作提供技術(shù)支撐。工作流程：資料收集、技術(shù)設計、外業(yè)測繪、內(nèi)業(yè)制圖、檢查驗收、提交驗收使用。

4.考評物業(yè)管理區(qū)域圖測繪

采用武漢市1∶2000房管基礎圖為底圖疊加現(xiàn)有街道范圍線制作工作底圖。實地測量時，與現(xiàn)場指界人員一起確認描繪社區(qū)范圍及考評物業(yè)小區(qū)范圍。確認范圍后，對區(qū)域內(nèi)的物業(yè)要素進行測繪調(diào)查。

5.工作成果

2012～2014年共完成武漢市中心城區(qū)7個區(qū)72個街道425個社區(qū)的考評物業(yè)管理區(qū)域圖測繪工作，形成每年度以區(qū)單位的專題圖冊，并編繪年度老舊住宅區(qū)物業(yè)考評區(qū)域分布圖。

2012年至2014年，以武漢市“城管革命”進社區(qū)為契機，將物業(yè)管理區(qū)域圖測繪首次應用于老舊住宅區(qū)，繪制成老舊住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域考評圖，為武漢市政府“城管革命進社區(qū)”提供了基礎圖件資料，也為“物業(yè)管理區(qū)域圖測繪2.0”的探索和實踐奠定了基礎。

三、物業(yè)管理區(qū)域圖測繪2.0

在總結(jié)“物業(yè)管理區(qū)域圖測繪”首次應用于全市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務考評工作成功經(jīng)驗的基礎上，為了避免新建小區(qū)陷入老舊小區(qū)管理的困境，我中心將其應用到新建小區(qū)。

物業(yè)管理區(qū)域測繪1.0階段側(cè)重于利用底圖、外業(yè)調(diào)查、修補測量，老舊小區(qū)范圍也基本成型，而2.0階段則構(gòu)建、完善了物業(yè)管理區(qū)域圖測繪技術(shù)體系，編制了《物業(yè)管理區(qū)域測繪技術(shù)標準》，正式明確了物業(yè)管理區(qū)域圖的概念，同時根據(jù)國家、省市相關(guān)物業(yè)管理條例確定了新建小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域劃分原則。

物業(yè)管理區(qū)域圖是反映物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)基本情況，突出反映物業(yè)共有（用）區(qū)域、部位和設施設備等物業(yè)信息的專題圖。它以國家法定坐標為基礎，以1∶500為基本比例尺，作為房產(chǎn)數(shù)字化平面圖，同時被錄入武漢市1∶2000數(shù)字化房產(chǎn)管理圖系統(tǒng)。

“物業(yè)管理區(qū)域圖”按照“圖式”標準和精確的地理坐標形成管理區(qū)域地上、地下兩個部分，通過實地測量的圖形數(shù)據(jù)資料，以數(shù)字化、可視化的效果突出顯現(xiàn)共有、專有部分的現(xiàn)狀。

物業(yè)管理區(qū)域圖測繪的基本內(nèi)容主要包括：生產(chǎn)準備、物業(yè)要素調(diào)查、物業(yè)要素測量、物業(yè)管理區(qū)域圖繪制、技術(shù)報告編寫、質(zhì)量檢查驗收、成果整理與提交等。

物業(yè)管理區(qū)域圖的測繪建立在物業(yè)管理區(qū)域劃分的基礎之上，物業(yè)管理區(qū)域的劃分結(jié)合《湖北省物業(yè)服務和管理條例》第八、九條，《武漢市物業(yè)管理條例》第五條，同時結(jié)合歷史遺留、實際管理是否方便、設施設備共用、城市項目規(guī)劃等多角度來確定。

物業(yè)管理區(qū)域圖測繪2.0的出現(xiàn)滿足了我市房產(chǎn)管理的諸多要求：1.以物業(yè)管理區(qū)域圖為基礎，建立了全市物業(yè)管理項目分布圖；2.加強武漢市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，為開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理區(qū)域備案及物業(yè)管理企業(yè)招投標提供了數(shù)據(jù)基礎；3.幫助業(yè)主全面掌握物業(yè)管理區(qū)域的基本情況，明確了業(yè)主應有的權(quán)利和義務范圍，完善業(yè)主對區(qū)域范圍內(nèi)共同事務的約束和自我管理的責任。

四、物業(yè)管理區(qū)域圖測繪3.0

2017年2月以來，以武漢市“紅色物業(yè)”工程為契機，為了進一步規(guī)劃住宅小區(qū)物業(yè)管理活動行政備案行為，本著加強監(jiān)管、簡化流程、方便企業(yè)的目的，市房管局以物業(yè)管理區(qū)域圖2.0成果為基礎構(gòu)建了武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。

武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)以物業(yè)管理區(qū)域圖為基礎，建立全市物業(yè)管理項目分布圖，在此基礎上，與維修資金管理系統(tǒng)對接，全面掌控全市物業(yè)管理基本情況，實現(xiàn)網(wǎng)上監(jiān)管。

物業(yè)管理區(qū)域圖2.0作為物業(yè)管理區(qū)域備案、前期物業(yè)管理招標備案、前期物業(yè)服務合同備案的重要資料，在物業(yè)管理行政備案活動中起到了決定性的作用，但因為測繪過程位于項目前期施工階段，成果不能滿足承接查驗備案、物業(yè)服務合同備案的諸多需求。為此，我中心探索了物業(yè)管理區(qū)域圖測繪3.0（物業(yè)管理區(qū)域承接查驗測繪）實施方案。

3.0階段是2.0階段的全面升級，它不僅包含了2.0階段所有的測繪內(nèi)容，同時涉及到了戶內(nèi)工程驗收情況說明、公共區(qū)域工程驗收調(diào)查、設施設備工程調(diào)查驗收等內(nèi)容。

3.0階段物業(yè)管理區(qū)域圖測繪采用了GPS、RTK等高新技術(shù)手段，融合了測繪地理信息技術(shù)，將物業(yè)管理區(qū)域圖建庫工作常態(tài)化，從傳統(tǒng)的、單薄的紙質(zhì)化管理提升到了數(shù)字化、體系化、信息化管理，并夯實了武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)基礎，契合了“紅色物業(yè)”中創(chuàng)新基層社會治理體制機制的理念。

五、結(jié)語與展望

根據(jù)武漢市物業(yè)管理現(xiàn)狀，結(jié)合武漢市物業(yè)管理行政文件，我中心開展的物業(yè)管理區(qū)域圖測繪的研究和實踐，率先提出了基于地理空間信息鏈多方聯(lián)動的“信息物管”新模式，首創(chuàng)了測繪成果在物業(yè)行政管理中的應用，制定了物業(yè)管理區(qū)域圖測繪相關(guān)標準和空間數(shù)據(jù)建庫系列規(guī)范。到目前為止，測繪成果已廣泛應用到武漢市物業(yè)管理的實際工作中，為武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務考評和新建小區(qū)物業(yè)招投標、物業(yè)項目備案、房屋交易公示、明確各方責任范圍等事項提供了基礎資料和數(shù)據(jù)支撐，有效地降低了管理成本，提高了行政管理效能，實現(xiàn)了“以圖管物業(yè)”的標準化、規(guī)范化、系統(tǒng)化，為打造“智慧社區(qū)”和探索社會管理方式創(chuàng)新積累了寶貴經(jīng)驗。

目前，我中心已在物業(yè)管理區(qū)域的實景三維建模，二三維一體化信息平臺的搭建工作中取得突破性進展，相信在不久的將來，物業(yè)管理區(qū)域圖測繪將常態(tài)化實現(xiàn)從平面化到立體可視化，精準化的飛躍。