黃欣玲，曹冰凌，吳青林

（江西農(nóng)業(yè)大學(xué)，江西南昌330045）

隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷增長，人民生活水平的不斷提高，城市化進程和生活節(jié)奏的加快，人們開始向往大自然、回歸大自然，開始追求一種自然的生活狀態(tài)，人們開始注重生活品質(zhì)，提高生活質(zhì)量，強調(diào)在回歸自然的同時也要保證居住空間和居住環(huán)境的舒適性。在這種背景下，人們對住宅的需求正在逐漸改變，旅游地產(chǎn)便應(yīng)運而生。旅游地產(chǎn)是以旅游開發(fā)為基礎(chǔ)的，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新興產(chǎn)業(yè)，是以旅游為前提基礎(chǔ)的一種房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理的方式。作為一種新興產(chǎn)業(yè)，旅游房地產(chǎn)往往擁有著優(yōu)雅的環(huán)境、多樣化的休閑配套設(shè)施與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等優(yōu)勢，很好地迎合了人們對度假需求及新的消費時尚，因而，旅游房地產(chǎn)正在成為旅游及房地產(chǎn)項目開發(fā)的新熱點。近年來隨著國家支持與推進旅游業(yè)發(fā)展的新政策不斷出臺，其中包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的旅游領(lǐng)域存在大量投資機會，大量房企也開始進軍旅游地產(chǎn)，積極探索如何在保護生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上合理開發(fā)旅游地產(chǎn)，實現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。鄉(xiāng)村旅游和旅游地產(chǎn)兩者的結(jié)合能產(chǎn)生雙贏的效果，使旅游地產(chǎn)業(yè)迎來一個快速發(fā)展的時期。

南寧市賓陽縣古辣鎮(zhèn)大陸村位于賓陽縣東部，距離縣城28公里，全村共有180戶720人。大陸村三面環(huán)山，新中國成立前是商賈要道之地。嘉慶年間，賓陽、永淳兩縣掀起了人力挑夫販運食鹽生意熱潮，大陸村村民充分利用本村依山傍水的自然條件，發(fā)揮自己的聰明才智，建鹽房、筑鹽灶，煮熟鹽出售，賓陽、永淳兩縣轄區(qū)群眾食用鹽大部分都由大陸村供應(yīng)。2015年，縣委、縣政府把大陸村推薦確定為市級2015年生態(tài)鄉(xiāng)村建設(shè)綜合示范村，各級各部門積極行動，協(xié)調(diào)配合，縣委、縣政府先后投入4617萬元建設(shè)大陸村村級公共文化中心，進村道路、供水及排污工程、綜合辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施。如今，大陸村搶抓縣委、縣政府決定打造“賓陽香米產(chǎn)業(yè)綜合示范基地”的機遇，充分發(fā)揮核心區(qū)域優(yōu)勢，積極成立了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)有限公司，加大土地流轉(zhuǎn)力度，整合土地資源，通過租賃、置換耕種等方式，集中了山地2000多畝，水田、旱地600多畝，用來發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游業(yè)和特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)，努力打造形成集生態(tài)產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工、鄉(xiāng)村休閑旅游為一體的精品旅游示范點。2018年，經(jīng)過廣大熱心村民群眾積極參與、談?wù)撗芯亢秃Y選審核，初步評出”首府南寧十大最美鄉(xiāng)村“，古辣鎮(zhèn)大陸村是其中之一。

1 大陸村鄉(xiāng)村旅游發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 稻田藝術(shù)帶熱鄉(xiāng)村游

過去，大陸村人多地少，村民大多數(shù)外出打工。近幾年，村里先富村民韋進群倡議成立了村民合作社，村民把土地集中交給合作社統(tǒng)一管理，走現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的路子。憑借優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，大陸村鄉(xiāng)村旅游逐漸興起，身處賓陽香米產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的大陸村更是做起了香米文章。見多識廣的韋進群決定在村里創(chuàng)作稻田畫。美輪美奐的稻田畫吸引了不少當(dāng)?shù)鼐用?，隨著大陸村稻田畫在網(wǎng)上流傳，陸續(xù)有外地游客前來參觀。而且，紫色的水稻成熟后，顏色仍是紫色的，是一種營養(yǎng)價值很高的粗糧。他們打造古辣香米品牌，向游客出售優(yōu)質(zhì)香米和粗糧，打造旅游、觀光、休閑、購物于一體的休閑旅游農(nóng)家樂基地，帶動當(dāng)?shù)叵忝桩a(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展。

1.2 因勢利導(dǎo)打造稻田品牌

以‘稻田藝術(shù)’主題，打造互動性、體驗性、參與性強的親子游樂項目，如稻草人創(chuàng)意大賽、攝影大賽、農(nóng)旅親子體驗活動等，讓游客們可看、可賞、可玩。“找‘稻’新大陸歡樂嘉年華”為主題的賓陽縣生態(tài)農(nóng)旅活動月匯聚了農(nóng)旅創(chuàng)作大賽、文化精品展演、民俗體驗等，體現(xiàn)新農(nóng)村生態(tài)文化旅游盛會，活動突出生態(tài)鄉(xiāng)村旅游魅力和民俗文化特色，注重旅游與文化、農(nóng)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合互動，游客不僅可以參與有趣的活動，還可以體驗到賓陽的稻鄉(xiāng)文化。

1.3 香米產(chǎn)業(yè)撬動鄉(xiāng)愁經(jīng)濟

賓陽縣大陸村以古辣香米產(chǎn)業(yè)特色與美麗宜居鄉(xiāng)村建設(shè)相結(jié)合，以成熟的產(chǎn)業(yè)鏈和標準化的生產(chǎn)，實現(xiàn)產(chǎn)村互動，農(nóng)旅結(jié)合，把大陸村打造成“稻花鄉(xiāng)里”示范村。農(nóng)旅融合是未來鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的方向，是農(nóng)民增收的一個重大支撐點。2016年啟動了廣西賓陽萬頃香米產(chǎn)業(yè)示范區(qū)項目，該項目是自治區(qū)政府扶持賓陽縣重點打造的15萬畝涉優(yōu)質(zhì)香米種植示范區(qū)，并計劃在3到5年內(nèi)建設(shè)成為自治區(qū)級水稻種植產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和自治區(qū)級休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)，同時該項目也是目前賓陽縣最大的規(guī)劃農(nóng)業(yè)與旅游融合、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的項目。

2 適宜大陸村開發(fā)的旅游地產(chǎn)的形式

2.1 旅游住宅地產(chǎn)

旅游住宅地產(chǎn)是大陸村旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要形式，是游客們的第一居所，旅游住宅地產(chǎn)最主要的應(yīng)該是考慮到居住者的居住條件，如生態(tài)環(huán)境，交通條件，地理區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施狀況等因素。同時，要依據(jù)大陸村獨特的自然資源，增加花草樹木的綠化面積，使之體現(xiàn)出大陸村旅游住宅地產(chǎn)的獨特優(yōu)勢，并逐步完善旅游住宅地產(chǎn)的配套設(shè)施，使之滿足居住者的需求，突出生態(tài)自然特色。

2.2 “民宿”形式

大陸村在打造旅游地產(chǎn)之初，就對大陸村的農(nóng)宅進行整體改造，使之美觀大方，獨具田園特色。大陸村后期整體改造農(nóng)宅150戶，村民把平頂屋改為坡頂屋，并在屋頂上蓋上小藍瓦，并把墻體粉刷成白色，添加女兒墻、飄檐等，每戶院落的整體設(shè)計都不一樣，做到整體風(fēng)格大致相同，又一戶一景獨具特色。

2.3 旅游療養(yǎng)院

大陸村依據(jù)地理位置和自然環(huán)境的優(yōu)越性開辦了一個大型的旅游療養(yǎng)院，這是一個將休息、度假、觀光旅游和理療健身結(jié)合起來的旅游專項場所，旅游療養(yǎng)院一般具有優(yōu)越的理療設(shè)施和先進的理療手段，在這里的游客一般是以治療、康復(fù)為主，旅游和觀光為輔。

3 大陸村鄉(xiāng)村旅游房產(chǎn)的發(fā)展條件分析

3.1 有利條件

1）優(yōu)越的區(qū)位條件

古辣鎮(zhèn)位于賓陽縣東南部（如圖1所示），轄著11個村委，共有人口50172人，總面積112.4平方公里，境內(nèi)平原開放，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，一年中溫暖多雨，冬冷夏熱。區(qū)內(nèi)交通便利，交通便捷，有湘桂、黎欽鐵路、桂海高速公路、省道賓橫公路穿境而過，并分別設(shè)有稔竹火車站和高速公路出入口。走高速公路到首付南寧僅79公里，至工業(yè)城柳州僅138公里，至南寧到廣州高速公路六景轉(zhuǎn)盤15公里。

圖1 古辣鎮(zhèn)大陸村區(qū)位條件

2）便捷的對外交通條件

大陸村到古辣鎮(zhèn)上只用40分鐘的車程，交通條件的改善，將為大陸村信息、物資的流通奠定良好的基礎(chǔ)，便于人口的集聚，有利于旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

3）豐富的旅游資源

大陸村依托香米種植優(yōu)勢，打造了全國最新穎的大面積3D稻田藝術(shù)，豐富多樣的藝術(shù)圖案吸引了全國各地的游客駐足；大陸村的玉米迷宮、創(chuàng)意石頭畫、農(nóng)創(chuàng)市集和鄉(xiāng)村美食街等，用綠色植物制造游客項目，以綠色環(huán)境打造休憩模式，給游客們帶來了新奇的游樂體驗；大陸村接連推出的“找稻”新大陸、“歡樂嘉年華”生態(tài)旅游主題活動月、稻田文化藝術(shù)節(jié)等旅游節(jié)慶活動，以及“奇趣賓陽”山地自行車賽、2018“活力賓陽”田園迷你鐵人三項賽等旅游推介活動，不斷提升了古辣鎮(zhèn)大陸村的稻田藝術(shù)知名度和古辣香米品牌影響力。

4）豐富的土地資源

在土地資源方面，古辣鎮(zhèn)還是一塊尚未開發(fā)過的處女地，大陸村呈標準的長方形，是平坦而貧瘠的旱地，是房產(chǎn)投資商開發(fā)旅游地產(chǎn)的現(xiàn)成寶地，而且地理位置較高，可開發(fā)面積達八千多畝，地價低廉，是賓陽縣重點推出的招商引資項目。

3.2 不利條件

1）旅游地產(chǎn)的法律政策不夠完善

旅游地產(chǎn)行業(yè)屬于旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的重要產(chǎn)業(yè)，但這個行業(yè)在賓陽縣還處于發(fā)展階段，我國目前還沒有出臺關(guān)于旅游地產(chǎn)的相關(guān)的法律法規(guī)，賓陽縣政府關(guān)于旅游地產(chǎn)的政策仍然不夠完善，賓陽縣的旅游地產(chǎn)開發(fā)具有很強的政策性，需要政府進行引導(dǎo)規(guī)劃，但政府政策有時也不大完善，在實施過程中也會出現(xiàn)大量的問題，嚴重影響賓陽縣旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

2）盲目建設(shè)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理

大陸村正處于旅游地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的早期階段，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理和行業(yè)標準，在開發(fā)過程中盲目建設(shè)會導(dǎo)致土地資源的浪費，也有可能破壞大陸村的自然生態(tài)環(huán)境，嚴重影響旅游地產(chǎn)的建設(shè)，并出現(xiàn)旅游地產(chǎn)開發(fā)前期質(zhì)量不高，設(shè)計不完善等問題。

3）旅游屏蔽性突出，相對關(guān)注度不高

南寧市賓陽縣旅游資源豐富，例如思隴鎮(zhèn)的昆侖關(guān)旅游景區(qū)、古辣鎮(zhèn)白鶴觀、昆侖關(guān)古戰(zhàn)場、賓陽龍巖山、回風(fēng)塔、思恩府、科試院、賓陽炮龍老廟、情人谷風(fēng)景區(qū)、賓陽八仙巖、賓陽傳統(tǒng)工藝陳列館、賓陽金坑峽，賓陽縣豐富的旅游資源對古辣鎮(zhèn)大陸村的旅游景點有著極大的屏蔽作用，減少了游客的關(guān)注度。

4）休閑娛樂項目較少，游客體驗不足

除了需要有良好的硬件配套設(shè)施外，旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)還要有良好的住宿條件和度假環(huán)境，還需要有更多的休閑娛樂項目，要注重營造一種和諧、寧靜、輕松的氛圍，使游客在日常工作中釋放壓力，身體和心靈上都能得到解放。但大陸村的旅游地產(chǎn)休閑娛樂體驗項目仍然較少，游客體驗不足，回游率不高，旅游地產(chǎn)就難以發(fā)展。

5）基礎(chǔ)配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施不完善

大陸村基礎(chǔ)配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施仍然不夠完善，道路交通條件較差，村內(nèi)供水、供電、給水、排水、網(wǎng)絡(luò)通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施仍需完善，而且科教文衛(wèi)體等事業(yè)也相對落后，這些都在一定程度上影響了古辣鎮(zhèn)大陸村旅游地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。

4 大陸村鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)發(fā)展的建議

1）政府提供政策上的保障，促進賓陽縣旅游地產(chǎn)的建設(shè)

賓陽縣要發(fā)展旅游地產(chǎn)，在政策上要提供相應(yīng)的支持，要加強旅游地產(chǎn)項目的監(jiān)督和管理，防止房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中有破壞生態(tài)環(huán)境、浪費土地資源、過度開發(fā)建設(shè)的破壞行為，使賓陽縣旅游地產(chǎn)的發(fā)展能符合賓陽縣的城市發(fā)展規(guī)劃和旅游發(fā)展規(guī)劃，進而推動賓陽縣經(jīng)濟的發(fā)展。

2）以保護自然生態(tài)環(huán)境為前提，進行旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

大陸村要在保護自然生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上進行旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)，要注重保護生態(tài)環(huán)境，既要綠水青山，也要金山銀山，不能以犧牲生態(tài)環(huán)境為代價來獲得經(jīng)濟的進步和發(fā)展，在注重經(jīng)濟建設(shè)的同時也不能忽略環(huán)境的保護，物質(zhì)文明進步的同時，也要推進經(jīng)濟文明的建設(shè)。

3）以城市為依托，提高市場知名度

南寧市賓陽縣要加大宣傳力度，調(diào)查旅游大眾的出行目的和影響他們選擇旅游出行目的地的主要因素，擴大大陸村的旅游地產(chǎn)形象，增加其休閑娛樂項目的影響，大陸村的市場知名度在一定程度上有了提高，鄉(xiāng)村旅游才能得到發(fā)展，旅游地產(chǎn)項目才能進步。

4）逐步完善配套設(shè)施

一個地區(qū)旅游地產(chǎn)要健康發(fā)展，一定要有完善的配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，大陸村要對村里的交通、通訊、供水、供電都投入大量資金，給大陸村營造一個良好的居住環(huán)境，大陸村的基礎(chǔ)設(shè)施也要考慮到旅游區(qū)的整體特色，目前大陸村房地產(chǎn)配套設(shè)施已經(jīng)日趨完善，但相比城區(qū)內(nèi)還有待于提高。

5）確定大陸村的接待能力和服務(wù)級別

一個地區(qū)的環(huán)境承載量和人口承載量會影響到旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展，要經(jīng)過調(diào)查分析得出大陸村所能承受的最大人口容量和環(huán)境承載能力，根據(jù)自身的發(fā)展現(xiàn)狀明確旅游地產(chǎn)發(fā)展的方向和相應(yīng)的服務(wù)級別，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

6）結(jié)合農(nóng)村人居環(huán)境建設(shè)、共同推進地區(qū)發(fā)展

旅游地產(chǎn)的發(fā)展要考慮到旅游地的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施和生態(tài)自然環(huán)境條件，這與旅游者對旅游地的體驗和感受密切相關(guān)，所以旅游地產(chǎn)的發(fā)展要考慮到農(nóng)村生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，改善農(nóng)村人居環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，保護和展示大陸村的生態(tài)自然資源，推進大陸村的旅游地產(chǎn)的建設(shè)。

綜上所述，良好的旅游房地產(chǎn)開發(fā)能形成旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)雙贏的局面，旅游房地產(chǎn)開發(fā)成功的關(guān)鍵在于明確發(fā)展方向和發(fā)展模式，要確保項目建成后經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益和文化效益良好，這樣才能長期持續(xù)地帶動城市經(jīng)濟發(fā)展。