董華

一、主要職能職責(zé)

房地產(chǎn)市場管理是住建局一項(xiàng)主要職能，主要包括商品房預(yù)售許可、合同備案管理、商品房銷售管理、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、物業(yè)市場監(jiān)管、維修資金管理及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等行業(yè)管理。主要法律法規(guī)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《商品房銷售管理辦法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等。

二、基本情況

（一）開發(fā)企業(yè)情況

全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)35家，本地注冊企業(yè)31家，外來企業(yè)4家，三級(jí)資質(zhì)以上的5家，其中本地2家，其余均為暫定資質(zhì)，從我縣房地產(chǎn)企業(yè)情況來看，雖然開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，但是仍然存在資質(zhì)較低、從業(yè)人員素質(zhì)不高和企業(yè)合作力不強(qiáng)等現(xiàn)象。

（二）開發(fā)建設(shè)情況

2017年，全縣房地產(chǎn)開發(fā)量17萬平方米，投資額5.17萬元，在建在售商品房項(xiàng)目36個(gè)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場主要建筑類型以高層為主，多層為輔，消費(fèi)戶型上主要以100～130平方米面積商品住宅房為主。

（三）商品房銷售情況

商品房住宅銷售均價(jià)3900元/平方米，商鋪銷售均價(jià)8000元/平方米。1～6月份共銷售商品房25.73萬平方米、2237套，與2016年同期相比銷售額上漲25﹪，庫存量下降38%。截至6月底，商品住宅庫存量為44.49萬平方米、3753套，商業(yè)用房7.86萬平方米，去庫存銷售周期10.45個(gè)月?，F(xiàn)階段購買群體從農(nóng)民進(jìn)城購房逐漸轉(zhuǎn)變以住房改善性需求為主。

（四）物業(yè)及中介市場管理情況

全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)25家，其中一級(jí)企業(yè)2家，三級(jí)企業(yè)5家，暫定企業(yè)12家。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在資質(zhì)較低、人員配備簡單和服務(wù)質(zhì)量不高等問題。另外房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)6家，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)3家。中介機(jī)構(gòu)存在著資質(zhì)準(zhǔn)入制度不嚴(yán)、上崗人員素質(zhì)參差不齊以及交易行為有待規(guī)范的問題。

三、存在的主要問題

第一，商品房辦證難。商品房“辦證難”主要表現(xiàn)有三種情況：一是歷史開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)不規(guī)范，各種建設(shè)手續(xù)不齊全;二是老城區(qū)小地塊超規(guī)劃或改變規(guī)劃建設(shè)嚴(yán)重，造成無法驗(yàn)收，難以按期交付使用;三是商品房違法建設(shè)，未得到有效的執(zhí)法監(jiān)管和足夠處理措施，導(dǎo)致至今無法辦理。

第二，二手房交易難。歷史開發(fā)項(xiàng)目或企業(yè)改制項(xiàng)目，部分土地為劃撥性質(zhì)，未辦理分戶土地證，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，造成二手市場難以交易，在不動(dòng)產(chǎn)登記改革后全縣二手房交易只有往年同期的10%。

第三，個(gè)別樓盤存在資金困難問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，加上前兩年房產(chǎn)銷售市場低迷，十月華庭、御河花園等樓盤已出現(xiàn)較嚴(yán)重的資金問題，導(dǎo)致配套建設(shè)未及時(shí)完工、農(nóng)民工工資拖欠等現(xiàn)象。

第四，購房優(yōu)惠補(bǔ)貼未落實(shí)。為有效去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，縣政府2015、2016年相繼出臺(tái)了購房優(yōu)惠政策，但至今購房優(yōu)惠補(bǔ)貼的落實(shí)還存在差距。

第五，老舊小區(qū)管理難。大多數(shù)老舊商品房小區(qū)未成立業(yè)主委會(huì)、未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，未收繳維修資金，導(dǎo)致小區(qū)公共部位無日常維護(hù)，更沒有維修，對居住帶來了安全隱患。

第六，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在企業(yè)資質(zhì)不高、配備人員素質(zhì)不高、職業(yè)操守不規(guī)范等問題。

四、工作建議

第一，為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，建議土地部門把握土地供應(yīng)節(jié)奏，實(shí)行五年住宅土地總控制，每年住宅建設(shè)規(guī)模不超過35萬平方米，以有效保證商品房平穩(wěn)持續(xù)供給。嚴(yán)格控制城區(qū)小地塊開發(fā)，對開發(fā)用地招拍掛報(bào)名企業(yè)要進(jìn)行前期考察，嚴(yán)控“有名無實(shí)”的開發(fā)企業(yè)擾亂房地產(chǎn)市場。

第二，盡快出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》建立長效監(jiān)管機(jī)制，對房地產(chǎn)開發(fā)銷售資金加大監(jiān)管力度，切實(shí)保障購房人合法權(quán)益。

第三，出臺(tái)《商品房物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》和老舊商品房小區(qū)補(bǔ)繳維修資金相關(guān)政策，為商品房小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)和維修提供有力保障。

第四，出臺(tái)《浠水縣小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見》，完善小區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)市場秩序和行為。

第五，加強(qiáng)對商品房開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)法檢查，組織相關(guān)部門成立處理超建設(shè)綜合驗(yàn)收小組，制定相關(guān)處理措施，加大對存量房辦理不動(dòng)產(chǎn)證工作。

第六，加快落實(shí)好縣政府出臺(tái)浠政發(fā)（2015）17號(hào)、浠政辦發(fā)（2016）58號(hào)的優(yōu)惠政策，對預(yù)計(jì)測算的補(bǔ)貼款，應(yīng)按每年安排財(cái)政預(yù)算，安排兌付資金，確保政策落地，有效擴(kuò)大社會(huì)需求。

第七，開展房交會(huì)，搭建商品房銷售平臺(tái)，促進(jìn)棚改貨幣化安置。

第八，建議由勞動(dòng)部門對商品房開發(fā)企業(yè)收取勞務(wù)保證金，加大日常農(nóng)民工資監(jiān)管，杜絕出現(xiàn)拖欠農(nóng)民工工資現(xiàn)象。

（作者單位為浠水縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

參考文獻(xiàn)

[1] 郭娜，章倩.我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)背后的金融影響因素分析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2016（11）：106-109.

[2] 鄒慶華.住房金融宏觀審慎與房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2018（2）：123-126.