李海英

（南京大學(xué)，江蘇 南京 210093）

從1998年房改至今剛好20年,期間，從2007年至2016年接近十年內(nèi)，無論是商品房、別墅、住宅商品房、高檔公寓還是辦公樓的平均售價都處于不斷漲漲漲的狀態(tài)。像北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州等這樣的一二線城市來說房價上漲幅度特別大，尤其是學(xué)區(qū)房，因而房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為牽動百姓吃穿住用行的那根敏感神經(jīng)。同時，房價的飛速高漲與其價值出現(xiàn)嚴重的偏離。為了讓房市健康發(fā)展，國家出臺了”限購”、”限貸”、”房產(chǎn)稅”等政策來對房市進行調(diào)控政府，在各種政策調(diào)控下對房地產(chǎn)企業(yè)競標拿地、開發(fā)、融資、銷售等方面都產(chǎn)生了不利影響。在此環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)要獲得存生必須打破房地產(chǎn)市場過去的經(jīng)營模式，加之我國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”時期，調(diào)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新經(jīng)營模式也成為房地產(chǎn)市場不斷向前健康發(fā)展的必經(jīng)之路。當前我國房地產(chǎn)市場經(jīng)營模式逐漸擴展于長租公寓、養(yǎng)老、旅游、物流、商業(yè)等方面，創(chuàng)新出現(xiàn)房地產(chǎn)+金融的融資模式。

一、房地產(chǎn)市場經(jīng)營模式多元化

在房市調(diào)控密集、融資受限的條件下，房企為了獲得更多的資金流，以便更好的支撐企業(yè)營運，各大房產(chǎn)企業(yè)爭相擴大銷售規(guī)模，據(jù)公開資料2018年上半年，規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)中完成年銷售目標50%的企業(yè)占以半數(shù)以上，突破之前房產(chǎn)行業(yè)整體銷售額滯漲或緩慢上漲現(xiàn)狀，在危機與機遇并存的市場條件下，為了實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，房地產(chǎn)市場的競爭將會越來激烈，小的房地產(chǎn)企業(yè)將會被大的房地產(chǎn)企業(yè)兼并，會使房地產(chǎn)行業(yè)的集中化程度不斷的加深。房地產(chǎn)企業(yè)土地購置由負轉(zhuǎn)正、三四線城市成為新寵。雖然我國出臺了限制土地價格的政策在一定程度上抑制土地價格上漲，但并不影響房企拿地的熱情。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月購買房地產(chǎn)企業(yè)土地累計增速和面積分別為16.3%、22158.24萬平方米，創(chuàng)近兩年新高；其中對三四線城市的土地購置做的貢獻最大，當然就目前市場來看一二線城市土地市場依然是房地產(chǎn)企業(yè)的首選。但在中國經(jīng)濟“新常態(tài)”+政府對房地產(chǎn)市場多管齊下調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不單單是競標拿地-設(shè)計-投資建房-出售這樣的單一經(jīng)營模式，開始探索多領(lǐng)域多維度的經(jīng)營模式。

（一）長租公寓

自2015年中央政府文件和工作會議明確提出發(fā)展住房租賃市場的具體措施后，在國家的號召下，各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進行試點運營，除了政策的助推外，市場的需求也建立長租公寓的原因之一，尤其對于人口流動大，經(jīng)濟發(fā)達的一二線城市來說，對長租公寓的需求缺口巨大；據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止2017年為止我國流動人口數(shù)量達到2.44億，當中約68%的流動人員有租房居住需求，其中90后畢業(yè)生成為租房的主要需求者，占總租房人數(shù)約40%。國家教育部副部長林蕙青曾經(jīng)預(yù)測2018年我國高校畢業(yè)生人數(shù)將達到820萬。對于大多數(shù)參加工作的畢業(yè)生來說租房居住成為首選。面對這樣巨大的租房需求量是推動房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)房屋租賃市場具有強有力的吸引力。目前像萬科、龍湖、旭輝、碧桂園等房地產(chǎn)公司已經(jīng)設(shè)立長租門公寓店。長租公寓房收益來源于個人房東處收取的手續(xù)費、自營或者與第三方公司合作，還通過APP為客服提供餐飲、零售等增值服務(wù)。目前市面上大家熟知的長租公寓品牌有自如、朗詩寓、魔方公寓等。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

隨著我國老年人口老年化時期逐漸到來，老年人口數(shù)量逐年增加，雖然我國把法定退休年齡延后5年，女性年齡滿55周歲、男性年齡60周歲退休，但這只是延緩中國養(yǎng)老問題，并不能從根本上解決此問題。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年我國65歲及以上的人口數(shù)已經(jīng)達到1.58億，而且老年人的數(shù)量仍在增加，預(yù)計2025年中國60歲以上的老年人將為4.4億，我國老年人口數(shù)量將進入高峰期。面對未來龐大的老年人口數(shù)量，現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)供需不均衡的我國來說，為房地產(chǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提市場供機遇。目前有萬科的社區(qū)型（隨園嘉樹）和機構(gòu)型（青島怡園）養(yǎng)老兩者養(yǎng)老型機構(gòu)、遠洋集團的機構(gòu)型養(yǎng)老機構(gòu)（遠洋.椿萱茂）、復(fù)星的社區(qū)型養(yǎng)老機構(gòu)（星堡中環(huán)社區(qū)）等。2017年3月6日國務(wù)院發(fā)布的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》以及2018年11月10日，民政部發(fā)布《關(guān)于確定第二批中央財政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點》為房地產(chǎn)企業(yè)進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)保駕護航，就我國當前我國經(jīng)濟發(fā)展水平來講養(yǎng)老機構(gòu)的都建設(shè)在一二線經(jīng)濟發(fā)達城市，相對于其他中小城市的老人來說更傾向于居家式的養(yǎng)老。

（三）文旅地產(chǎn)

近年來，人們的生活越來越富余，更加注重品質(zhì)生活，因而旅游成為多數(shù)人生活中的必要組成部。據(jù)國家旅游局數(shù)據(jù)顯示，2017年我國國內(nèi)旅游人數(shù)為50.01億人次，同比增長12.8%；并且按照當前的旅人數(shù)增長趨勢來看，我國境內(nèi)旅游人數(shù)處于不斷增加狀態(tài)。有需求就有市場，這為房地產(chǎn)企業(yè)投資旅游地產(chǎn)提供廣闊的市場機遇。我國的文旅地產(chǎn)類型主要有∶一是主題樂園型，一般模式為利用某一主題樂園的形式加入與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)或者地產(chǎn)項目。典型的代表有華僑城、長隆集團、常州恐龍園等。二是景點依托型，一般為在已有的自然資源基礎(chǔ)上打造與之相匹配的娛樂設(shè)施。三是度假酒店型，主要是在滿足旅客住宿的基礎(chǔ)上，酒店設(shè)計更具有文藝特質(zhì)以及加入當?shù)氐奈幕兀瑫r還會提供拍賣、博彩、會議室、影視等增值服務(wù)。如國內(nèi)的亞龍灣紅樹林度假酒店、三亞紅樹林度假世界等。四是文旅小鎮(zhèn)型，一般根據(jù)當?shù)鼐哂械娜宋奶厣约暗乩硖卣鞔蛟煲幌盗械穆糜纬擎?zhèn)。如麗江、烏鎮(zhèn)、鳳凰等。房企之所以投資于文旅地產(chǎn)項目為了占有土地資源從而最終實現(xiàn)土地的升值。目前國內(nèi)房企對文旅地產(chǎn)差異性不明顯，許多文旅地產(chǎn)項目太雷同沒有各自特色，如烏鎮(zhèn)和周莊兩地區(qū)分度不高。其次是大部分旅游地產(chǎn)的側(cè)重點是出售房屋，對旅游地域房產(chǎn)的開發(fā)，導(dǎo)致像云南、青黃島等城市出現(xiàn)大量旅游地產(chǎn)庫存。

（四）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

一般以某一產(chǎn)業(yè)的為中心，進行土地的整體開發(fā)與運營。目前我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要集中在一二三線城市郊區(qū)建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分為三種模式，1.政府主導(dǎo)模式，這種模式是政府部門自己規(guī)劃設(shè)計、土地開發(fā)以及招商引資。如成都藍頂藝術(shù)中心、深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。2.開發(fā)商主導(dǎo)模式，開發(fā)商前期參與土地開發(fā)，中期建設(shè)和招商引資，后期運營和服務(wù)。在其中政府扮演監(jiān)督者的角色，主要是對工程質(zhì)量進行檢測以及服務(wù)價格進行監(jiān)管。

（五）物流地產(chǎn)

是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)客戶需要而投資建設(shè)的現(xiàn)代物流設(shè)施。主要有配送中心、物流產(chǎn)業(yè)園等不動產(chǎn)物流地產(chǎn)。從物流地產(chǎn)地域布局來說，處于全國領(lǐng)先規(guī)模的物流地產(chǎn)為長三角地區(qū)的物流地產(chǎn)，其次有京津地區(qū)、川渝和珠三角地區(qū)物流地產(chǎn)。從城市分布上來看，物流園一般分布于城市邊緣，位于運輸便利的交通干道并且距市中心車程為一小時左右，分布于這些地區(qū)主要是地價便宜且交通便利。物流地產(chǎn)的主要運營模式通常為把自己投資建設(shè)好的倉儲設(shè)施出租收取租金和把已完工的項目賣給基金公司這兩種營運模式。物流地產(chǎn)按投資者身份劃分主要有四類：一是外資企業(yè)投資設(shè)立。如安博、豐數(shù)等物流倉儲設(shè)施；二是國內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè).如萬科利用自身豐富的土地資源以及收購其他物流設(shè)施來建立物流園區(qū)；三是電商企業(yè)，以京東,為代表，根據(jù)自身發(fā)展需要建立物流園區(qū)；四是還有一些其他的物流產(chǎn)業(yè)投資者，如環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園等。

（六）購物中心

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國人均居可支配收入為25974元，表明我國居民消費實力是房地產(chǎn)企業(yè)投資購物中心的動力之一。房企投資于對購物中心的開發(fā)是機遇與挑戰(zhàn)并，機遇是越來越多的90后，00后成為消費主體，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，00后人口為1.5億左右，這些新的消費群體的加入為消費市場帶來大量人流，面臨的挑戰(zhàn)是作為新生90后，00后的消費群體的消費思維與傳統(tǒng)消費方式不同，要留住消費者得摸清消費者的消費心理和模式。并且還有來自線上電商市場對線下購物中心的沖擊。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的融資創(chuàng)新

根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月份，我國社會融資增量為7608億元，同比減少3023億元，與同年4月份社會融資15604.75億元相比減少了一般額度；并且2018年6月我國審計署對房企投資開發(fā)資質(zhì)嚴加審計，如必須同時具備《建設(shè)工程開工許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》文件才能夠進行投資開發(fā)。這些信號使得銀行對房企貸款更加審慎，同時嚴加監(jiān)管流向房地產(chǎn)市場的銀行表外資產(chǎn)。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)開發(fā)資金主要來自購房者定金及預(yù)收款、籌資金、國內(nèi)貸款、個人按揭貸款這四種方式，除此外還有企業(yè)自有資金發(fā)行股權(quán)和債券融資、房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司、資管公司的合作、房地產(chǎn)基金等多種融資方式，這些是房企已有的融資渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式多元化經(jīng)營下衍生出與其相配合的融資模式，從而形成房地產(chǎn)企業(yè)新型融資模式。

（一）住房租賃證券化

在房地產(chǎn)企業(yè)改革創(chuàng)新多元化的經(jīng)營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)融資來源也隨之增多，產(chǎn)生與之相匹配的融資渠道。房企在融資方面受到銀保監(jiān)會、證監(jiān)會嚴格控制，使得企業(yè)融資成本增加，在這樣的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把融資渠道轉(zhuǎn)向租賃證券化。2018年4月5日中國證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》為房地產(chǎn)企業(yè)通過房屋租賃資產(chǎn)證券化融資渠道提供政策支持。這一文件的發(fā)布使得在海外融資、境內(nèi)發(fā)債等傳統(tǒng)資金融資渠道受阻的企業(yè)來說是一個利好的消息。目前在國內(nèi)排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)運用住房租賃證券化這種模式進行融資。

表1 房企住房預(yù)計租賃證券化狀況

（二）與養(yǎng)老地產(chǎn)相適應(yīng)的融資模式

養(yǎng)老地產(chǎn)特點為投資資金巨大，資金回籠期限長，為了盡快回收投資資金，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通常做法是建設(shè)完成養(yǎng)老地產(chǎn)后迅速賣掉；除了這種回收資金的模式外還有BOT和ABS模式。BOT模式則是政府允許養(yǎng)老地產(chǎn)投資企業(yè)融資修建公用設(shè)施并在政府規(guī)定的期限內(nèi)以營利為目的進行經(jīng)營，在經(jīng)營期到期后，以無償?shù)姆绞桨汛斯迷O(shè)施移交給政府；ABS模式則是以養(yǎng)老地產(chǎn)項目未來可實現(xiàn)的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計發(fā)行可交易證券從而達到融資目的。