提前還款有兩種好處：一是可以減輕每月月供壓力，

減少利息支付；二是還清貸款的話，可以將房子解押，日后

有資金需求，可以繼續(xù)用房產(chǎn)做抵押貸款。

隨著樓市調(diào)控的不斷升級，各大銀行紛紛上調(diào)了房貸利率。比如，今年4月，鄭州以平均5.96%的首套房貸款利率繼續(xù)排名全國第一，平均上浮幅度為22%。面對房貸利率上漲，不少房奴都計劃提前還貸，這樣劃算嗎？

貸款利率持續(xù)上漲

從2017年2月起，為了應對美聯(lián)儲加息，央行就陸續(xù)提高并公開操作市場利率。

據(jù)融360的4月中國房貸市場報告顯示，從去年4月至今年4月，首套房貸款利率和二套房貸款利率均呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。

今年4月，鄭州以平均5.96%的首套房貸款利率繼續(xù)排名全國第一，平均上浮幅度為22%。融360分析認為，雖然首套房貸款的高利率誤傷了部分剛需，但總體來說高利率也讓投資客逐漸退場，房價波動減小，對剛需族利大于弊。

筆者走訪河南鄭州多家樓盤和銀行個貸部后發(fā)現(xiàn)，房貸首付、利率已全部上調(diào)。對于貸款購買首套普通自住房的居民家庭，最低首付款比例由之前購房合同總價的20%調(diào)整為30%，貸款利率由之前不低于基準利率的0.85倍調(diào)整為不低于基準利率的1倍；對于貸款購買1套住房后再次申請商業(yè)性個人住房貸款的居民家庭，最低首付款比例由之前購房合同總價的30%調(diào)整為40%，貸款利率由之前不低于基準利率調(diào)整為不低于基準利率的1.1倍。對于貸款購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

例如，申請一筆住房貸款100萬元，期限為30年的商業(yè)貸款，在等額本息的還款方式下，利息支出總計為910616.19元，每月還款5307.27元。利率上浮10%后，也就是5.39%的話，同樣貸款100萬元、30年期限，每月需還款5609.07元，利息支出總計為1019264.23元，比基準利率多還10萬余元。由于各家銀行執(zhí)行利率并不相同，如果按照部分銀行15%以上的上浮程度，購房者支出的利息成本將會更多。

融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于在基準利率4.9%的基礎上，上浮了13.5%，環(huán)比上升0.91%，同比上升23.01%。

其中，4 月全國首套房貸款平均利率環(huán)比 3 月上升 0.91%，同比去年 4 月首套房貸款平均利率 4.52%，上升 23.01%。

在融360監(jiān)測的35個城市中，首套房貸款平均利率中本月最低值為上海5.13%，較基準利率上浮不到5%，在上海，首套房貸款利率最低的銀行還可以打九折。

4月，全國首套房貸款平均利率最低的城市前十名分別為：上海5.13%、廈門5.21%、北京5.36%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.39%、大連5.44%、沈陽5.46%。

提前還貸收取違約金

有些銀行要求提前還款需要交違約金，一般銀行收取違約金的方式有兩種：

首先，按照提前還款時未結余額的2%～5%計算，比如100萬元貸款，提前還貸后，還剩下50萬元沒還，那么要交1萬～2.5萬元的違約金。

其次，收取若干個月的利息，比如還貸不足一年的罰息三個月；還貸滿一年不滿兩年的罰息兩個月；還貸滿兩年以上的不罰息。

另外，提前還款方式受銀行限制。提前部分還款有兩類還款方式：一是縮短貸款年限，月還款額不變；二是減少月還款額，貸款年限不變，前者比后者更能省利息。有些銀行默認的是第一種還款方式，購房人沒得選，因為這種方式交的利息多，能獲得更多收益，當然，各地銀行的政策有差異，具體執(zhí)行時會有不同。

提前還款有還款時間、額度限制。不僅是還款方式，部分銀行對還款時間和還款金額也有要求，有的規(guī)定還款滿半年或者一年才能申請?zhí)崆斑€款，有的規(guī)定了還款額度。

這些情況不必提前還貸

首先，簽訂貸款合同本身你的優(yōu)惠幅度在8折左右，那么就不必考慮提前還款，這是因為你已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使明年1月1日按照最新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。

其次，等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

最后，等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分利息，因此提前還貸意義也不大。

需要提前還貸分情形

首先，跟銀行簽的固定利率貸款，此后基準利率下降了。

固定利率貸款就是貸款利率不會隨著央行公布基準利率變化而變化，貸款之時簽的多少利率，就一直按照這個利率還款。如果當初貸款是跟銀行簽的固定利率，而現(xiàn)在基準利率已經(jīng)下降了，這時就有必要進行提前還貸了，因為提前還貸可省下部分利息。

例如朱某5年前以6.6%的利率向銀行貸款80萬元，由于用的等額本息貸款，前期還的本金不是很多，前5年一共償還本金18.5萬元，剩下61.5萬元未還，期限還剩10年。而今，房貸利率已經(jīng)下降到4.9%，如果此后10年房貸利率一直維持在4.9%的話，朱某繼續(xù)以6.6%的貸款利率還款，就相當于無形中多還了5.4萬元的利息，所以此時就完全有必要提前還貸。即便是提前還貸后，再用房子抵押從銀行貸出61.5萬元，也比繼續(xù)以6.6%利率還貸要劃算得多。

其次，跟銀行簽的浮動利率，此后基準利率上調(diào)了。

浮動利率就是貸款利率會跟著央行公布基準利率變化而變化，一般可能是一月、一季度或者一年變一次。如果是浮動利率，那就意味著利率上調(diào)貸款利率也會跟著上調(diào)，相應的需要還的利息就會增多。如果不想負擔更高的利息的話，那就有必要提前還貸了。

再次，想要把房子出售。

不少人在經(jīng)濟條件變好之后，可能就想換套更大、更好的房子，從而可能會考慮把之前的房子賣掉。但是，還處于按揭中的房子一般是不能出售的，因為房產(chǎn)證抵押在銀行，沒有房產(chǎn)證就過不了戶，房子自然也就不能賣了。所以，此時如果想賣房子，就需要提前把貸款還了，從銀行把房產(chǎn)證拿回來才行。

最后，提前還款后，剩余貸款可能面臨利率上浮。

上面說過，選擇縮短貸款年限，月還款額不變的方式更省利息，有的銀行會規(guī)定，提前還款后剩下的貸款要重新簽貸款合同。比如，貸款100萬元，已經(jīng)還了30萬元，還剩70萬元沒還，最開始的貸款利率是9折，申請?zhí)崆斑€款20萬元，剩下的50萬元要重新簽合同，貸款利率也按照所在銀行最新上浮10%的政策執(zhí)行，并且銀行會重新審核貸款人資質(zhì)，如果這期間出現(xiàn)過收入不穩(wěn)定或者逾期問題，會直接影響接下來的申請。

融360分析認為，雖然首套房貸款的高利率誤傷了部分剛需，但總體來說高利率也讓投資客逐漸退場，房價波動減小，對剛需族利大于弊。