摘 要：營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響，也極大地促進(jìn)了成本控制與管理的實(shí)施，已經(jīng)成為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的重要推動(dòng)力量。營(yíng)改增實(shí)施以后，加強(qiáng)成本控制與管理，可以緩解企業(yè)的資金壓力，將營(yíng)改增政策的實(shí)施優(yōu)勢(shì)充分展現(xiàn)出來(lái)，確保企業(yè)資金使用效益的穩(wěn)步提升。本文主要針對(duì)營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與管理展開(kāi)深入的研究，希望對(duì)相關(guān)行業(yè)人士的研究提供些許幫助。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制

目前，通過(guò)營(yíng)改增政策的實(shí)施，加強(qiáng)成本控制與管理是至關(guān)重要的，與房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展之間的關(guān)系是密不可分的，深受行業(yè)內(nèi)部人士的高度重視與認(rèn)可。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中永葆生機(jī)與活力，就必須要加強(qiáng)成本控制與管理建設(shè)，不斷降低企業(yè)各項(xiàng)成本，為企業(yè)贏取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。

一、營(yíng)改增的定義及特征

（一）內(nèi)涵分析

營(yíng)改增政策的實(shí)施，就是將企業(yè)應(yīng)稅項(xiàng)目由征收營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，在企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供等方面，僅需要對(duì)其中產(chǎn)生的增值部分征收增值稅（一般納稅人），將稅負(fù)控制在合理范圍內(nèi)，避免重復(fù)納稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）特征分析

1.細(xì)節(jié)比較復(fù)雜、繁瑣

營(yíng)改增實(shí)施以后，與原來(lái)的稅收思想存在著一定的差距，造成這種現(xiàn)象的原因，主要是因?yàn)橥ㄟ^(guò)營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)各個(gè)企業(yè)產(chǎn)生的影響是極不相同的，受益情況也存在著較大的差異。因此，在營(yíng)改增執(zhí)行過(guò)程中，不同的細(xì)節(jié)處理工作是比較復(fù)雜、繁瑣的，必須要對(duì)成本結(jié)構(gòu)比例問(wèn)題進(jìn)行明確，確保企業(yè)活動(dòng)較高的經(jīng)濟(jì)效益。

2.工作量比較龐大

營(yíng)改增工作的細(xì)節(jié)眾多，而且不同類型企業(yè)之間的差異過(guò)于懸殊，影響著已有的營(yíng)改增案例大范圍推行。因此，在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，各個(gè)企業(yè)要獨(dú)立處理好成本問(wèn)題、采購(gòu)問(wèn)題以及發(fā)票問(wèn)題等，相關(guān)系統(tǒng)要進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。

3.責(zé)任重大

對(duì)于稅務(wù)問(wèn)題的發(fā)生，稅費(fèi)變化情況比較顯著，極容易使企業(yè)處于虧損狀態(tài)。所以在營(yíng)改增政策以后，要對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理配置與優(yōu)化，致力于企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地成本的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)成本比例中，土地成本占據(jù)著較高的地位，在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，需要土地購(gòu)置，企業(yè)需要向政府支出部分出讓金?，F(xiàn)階段，在營(yíng)改增政策中，土地轉(zhuǎn)讓金不能用抵扣的方式，換言之，企業(yè)購(gòu)置土地價(jià)格的高低對(duì)于繳納增值稅數(shù)量，起著一定的決定性作用。基于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來(lái)進(jìn)行分析，在高昂的土地購(gòu)置價(jià)格的影響下，增高了樓盤價(jià)格，然而這與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求不相適應(yīng)，樓盤銷售較不理想，土地購(gòu)置價(jià)格難以在短期內(nèi)降低下來(lái)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈條惡性循環(huán)現(xiàn)象，進(jìn)而不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑施工的作用同樣不容忽視，所以在企業(yè)成本構(gòu)成體系中，建筑施工階段的成本需要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，在企業(yè)的建筑成本中仍然存在著些許薄弱點(diǎn)和空白點(diǎn)。主要是因?yàn)樵诮ㄖ┕み^(guò)程中，原材料購(gòu)置和勞務(wù)花費(fèi)等是成本的重要來(lái)源。同時(shí)，諸多原材料往往來(lái)自一些私營(yíng)企業(yè)和小工廠，這些企業(yè)的資質(zhì)有待提升，甚至缺少開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的能力?；诖耍瑢?duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收 11%的增值稅，一定程度上造成了企業(yè)建筑成本的增長(zhǎng)。

此外，在企業(yè)建筑成本中，人工成本自身缺少抵扣政策，導(dǎo)致企業(yè)在建筑施工中的成本日益上漲，使企業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的稅負(fù)問(wèn)題。

（三）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)前期墊付成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)要想確保資金的順利回籠，必須要加強(qiáng)樓盤預(yù)售款方式的應(yīng)用，加快企業(yè)資金流動(dòng)。在企業(yè)缺少這部分的資金預(yù)售款時(shí)，極容易加劇了資金壓力，加劇企業(yè)貸款和融資的難度性。在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，建筑成本和財(cái)務(wù)成本需要繳納增值稅。同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，由于發(fā)票很難足額出具這部分費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)需要先進(jìn)行墊付，而這部分墊付成本需要通過(guò)樓盤預(yù)售的方式來(lái)獲取?？傮w而言，在前期階段中，營(yíng)改增政策的實(shí)施，一定程度上造成了企業(yè)墊付成本的增加，要想確保這部分墊付成本的順利支付，難免會(huì)影響到企業(yè)的流動(dòng)性資金。

三、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的成本管理措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重進(jìn)項(xiàng)抵扣管理

現(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)的抵扣管理制度較不完善，使得企業(yè)稅負(fù)壓力相對(duì)較大，給企業(yè)資金鏈條的良性循環(huán)產(chǎn)生了極大的阻礙。因此，在企業(yè)成本控制與管理中，要提高對(duì)進(jìn)項(xiàng)抵扣管理的高度重視。國(guó)家政府相關(guān)部門要增加營(yíng)改增中相關(guān)抵扣管理的政策法規(guī)，確保房地產(chǎn)企業(yè)受益在其中。同時(shí)，在建筑成本中，材料采購(gòu)人員和施工人員要選擇資質(zhì)良好的原材料企業(yè)和勞務(wù)公司，要能夠開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。所以房地產(chǎn)企業(yè)要大力加強(qiáng)抵扣管理，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)資金匱乏現(xiàn)象，還會(huì)出現(xiàn)緊急突發(fā)情況，所以要減少資金的使用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)發(fā)票票據(jù)管理

在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票等是企業(yè)稅費(fèi)繳納的重要來(lái)源，必須要及時(shí)獲得建筑成本和土地成本的增值稅發(fā)票、抵扣發(fā)票。因此，在企業(yè)成本控制與管理中，必須要將發(fā)票管理工作落實(shí)到位。企業(yè)還要加強(qiáng)與合作伙伴之間的交流與協(xié)作，做好發(fā)票獲取的保管工作，達(dá)到企業(yè)增值稅降低的目的，進(jìn)而將企業(yè)成本支出控制在合理范圍內(nèi)。

此外，還要不斷提高相關(guān)人員工作能力和水平，妥善處理好增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票，降低企業(yè)資金流出，為企業(yè)自身贏取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)推進(jìn)財(cái)務(wù)管理

在稅收領(lǐng)域中，營(yíng)改增作為重要的措施之一，發(fā)揮著極大的作用。通過(guò)營(yíng)改增政策的實(shí)施，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理建設(shè)，做好各項(xiàng)管理工作，特別是籌資、施工以及銷項(xiàng)等工作，保證較低的經(jīng)營(yíng)成本，踐行降低稅負(fù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，財(cái)務(wù)賬目出現(xiàn)了極大的變動(dòng)，一定程度上加劇了財(cái)務(wù)人員的工作量，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的要求更為嚴(yán)格。企業(yè)必須要定期對(duì)財(cái)務(wù)人員開(kāi)展一系列的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與培訓(xùn)，比如專家講座、課程再培訓(xùn)等方式，確保財(cái)務(wù)人員具備較高的業(yè)務(wù)水平與綜合素養(yǎng)。還要對(duì)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)進(jìn)行不斷升級(jí)與優(yōu)化，重新規(guī)劃稅費(fèi)的控制點(diǎn)。

此外，在財(cái)務(wù)管理工作中，應(yīng)該給予經(jīng)營(yíng)外包內(nèi)容重視程度，這些業(yè)務(wù)外包，一定程度上降低了賬面利潤(rùn)，然而相應(yīng)部分的稅費(fèi)也順利轉(zhuǎn)移出去，實(shí)際利潤(rùn)出現(xiàn)了“不升反降”現(xiàn)象。在企業(yè)不斷探索與實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中，要融入一定的創(chuàng)新因素，更好地順應(yīng)稅收等政策的需求。

（四）精確合同簽訂內(nèi)容

在原有的營(yíng)業(yè)稅征收體制下，業(yè)務(wù)合作方在合同簽訂過(guò)程中，明確規(guī)定了企業(yè)名稱等相關(guān)信息，然而在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，新政策對(duì)發(fā)票開(kāi)具信息要求越來(lái)越嚴(yán)苛，所以房地產(chǎn)企業(yè)在與合作方簽訂業(yè)務(wù)合同過(guò)程中，要對(duì)企業(yè)相關(guān)信息進(jìn)行準(zhǔn)確填寫(xiě)，比如企業(yè)名稱、納稅人識(shí)別號(hào)以及電話等信息，確保發(fā)票獲取與進(jìn)項(xiàng)稅抵扣標(biāo)準(zhǔn)相符合，具有極大的便利性。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，營(yíng)改增政策的實(shí)施，加強(qiáng)成本控制與管理是十分有必要的，可以確保房地產(chǎn)企業(yè)具備較高的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，保證成本合理應(yīng)用，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]王希霞.房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的成本控制與管理[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017，（11）：164.

[2]田明建.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與管理對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2017，（14）：92-93.

[3]牛宇晨.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2016，（08）：120-122.

[4]張鐘玲.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后三大難題及應(yīng)對(duì)措施[J].中外企業(yè)家，2016，（16）：99+128.

作者簡(jiǎn)介：

鄭連忠，廣東省廣墾置業(yè)有限公司。